住宅小区建设项目可行性研究报告.docx
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住宅小区建设项目可行性研究报告
第一章总论
1.1项目名称
渭南朝阳公园·国贸都市花园住宅小区建设项目
1.2项目建设单位概况
1.2.1项目建设单位
渭南国贸房地产开发有限公司
1.2.2项目负责人
郭少辉（渭南国贸房地产开发有限公司总经理）
1.2.3项目建设单位概况
渭南国贸房地产开发有限公司是渭南国贸集团下属的具有独立法人的大型房地产开发企业，企业成立于2003年8月，注册资金2000万元人民币，资金雄厚、技术力量强、具有三级开发资质，法人代表郭少辉，公司注册地址位于渭南国贸大酒店23楼，是渭南最早的房地产开发企业之一。
公司下设：
开发工程部、综合业务部、销售部、企划部、财务部、公司现有各种技术人员15名，其中，具有高级职称的人员3名，中级职称人员9名，初级职称人员3名，近两年完成投资额3996.52万元，竣工住宅面积69166平方米。
2009年9月25日，公司在渭南市国土资源局举行的招拍挂竞拍现场，经过一百多轮的激烈的竞争，最终以1.186亿元竞买了渭南市区黄金地块位于朝阳公园的76.5亩土地，该宗地为商住综合开发用地，公司已积极筹集资金，做好了开发的各项准备工作。
1.2.4渭南国际贸易商厦有限公司概况
渭南国际贸易商厦有限公司，位于陕西省渭南市东风大街与前进路十字交汇处，坐北向南，面临市中心广场，地理位置优越，现营业面积为5万平方米。
商厦自2000年10月开业以来，在市，区两级党委政府的大力支持下及省商务厅和市商务局的精心指导下，在董事长兼总经理毛莲芳同志领导下，坚持以“诚信永恒”为企业生命，从根本上确保消费者的合法权益。
以品牌化经营为企业发展战略，以质量求生存，营造人民群众放心的购物环境。
立足市场实际，坚持改革开放，大胆开阔创新和扎实务实的工作作风，从而树立了良好的企业形象和信誉，赢得了广大消费者的信赖，促使了企业的快速发展。
在短短的开业前5年中，就使企业由开业初期营业面积仅16000平方米的单一购物，快速发展到现在的营业面积为50000平方米，集购物、餐饮、住宿为一体的、目前陕西东部规模最大、品种最全、硬件设施档次最高、最具人气的现代商务中心。
2006年7-9月国贸投入巨资对商厦内外全面升级改造，从而使国贸更加靓丽。
国贸现有从业员工2100多人，其中吸收下岗、失业人员1600余人，妇女占80%以上，开业8年来商厦坚持不间断的邀请西安交通大学、陕西省行政学院、陕西省商贸学校等高校的教授对不同岗位员工进行岗前培训、岗上指导、不断提高了国贸广大员工的思想素质和工作能力，确保了对广大客户的优质服务。
国贸自开业以来，积极参加了陕西省开展的“百城万店无假货”活动，被陕西省商贸办评为“创佳评差文明单位”；在省商务厅系统2004年度精神文明建设“创佳评差”竞赛活动中，被评为“最佳单位”；被陕西省消费者协会评为“诚信单位”；被渭南市精神文明委员会评为“精神文明示范窗口”；被市工商局、市个体协会、市私营企业协会评为“优秀私营企业”；被市工商局，陕西省工商局分别评为“重合同，守信用”企业；被临渭区杜桥党工委评为“巾帼文明示范岗”。
商厦董事长兼总经理毛莲芳同志被评为全国“巾帼建功标兵”；区、市两级“三八红旗手”。
2005年度，又评为渭南市十大经济风云人物之一，渭南国贸商厦被省市工商局评为“重合同、守信誉”企业；被评为全国、省、商业、服务业先进企业；同时董事长毛莲芳同志被评为全国、省、商业、服务业先进个人。
2006年度，国贸商厦被评为“渭南十佳商场”，国贸大酒店被评为“渭南十佳酒店”。
2007年7月1日，渭南国际贸易商厦有限公司党支部被评为中共渭南市非公有制企业工作委员会授予“先进基层党组织”。
1.3拟建项目概况
1.3.1拟建项目概况
朝阳公园位于朝阳大街中段金水路以西，东起供电局家属院，西至杜化路，东西宽分别为388.88米、390.779米，南起华山大街，北至朝阳大街，南北长分别为542.701米、448.749米，总占地面积为285亩。
朝阳公园不仅为市民群众提供一个可供休憩娱乐的综合公园，还是渭南市最大的地震应急避难所。
渭南朝阳公园•国贸都市花园住宅小区位于渭南市朝阳大街中段朝阳公园西南侧；南接华山大街、西邻杜化路，是市政府重点项目之一；也是渭南首个纯高层公园住宅。
地处渭南市新核心地带，空气清新，风景秀丽，安静便捷，拥有城市罕见的绿色生态资源。
它超前的理念，丰富的内涵，个性化的建筑风格，必将使城市面貌和城市文化进入崭新的发展阶段。
整体规划以朝阳公园景观为主线，“户户见景，步步有景”作为设计规划的主导思想。
建筑规划与朝阳公园充分衔接。
北侧狭长地带规划25F高层，兼顾景观和日照朝向布置，形成独立的高层组团。
建筑面积造型现代，简洁，美观，大方，与朝阳公园充分衔接；色彩及外装修材料符合时代特点，创造出具有识别性，统一性，丰富性的立面造型；满足城市景观和公园景观要求。
户型设计上采用了板式及点板式相结合的户型；室内空中花园、景观阳台、落地飘窗、明厨明卫、南北通透。
渭南新核心首个城市中央珍稀瞰景高层。
朝阳公园•国贸都市花园住宅小区充分利用公园绿化并创造整体社区总体绿化环境的高配比，将社区作为一个居住为主题的城市公园来进行景观设计，力求将区域建设成为“一座可以用来居住并拥有的城市公园”。
1.3.2项目性质
新建
1.3.3建设地点
项目建设地址位于渭南市朝阳大街中段朝阳公园西南侧，南接华山大街，西邻杜化路。
1.3.4项目建设内容及规模
（1）建设规模
依据项目《渭南朝阳公园•国贸都市花园住宅小区规划设计方案》，项目规划占地50403平方米（折合75.6亩），总建筑面积171000万平方米，其中地上建筑面积141000平方米，地下建筑面积3000平方米。
（2）建设内容
项目共建设住宅楼21栋，其中18层住宅楼12栋，25层住宅楼9栋，成套住房1057户，配套建设部分公共建筑及商业用房。
项目规划总建筑面积171000平方米，其中住宅建筑面积129850平方米，公共及商业建筑面积11150平方米，地下建筑面积30000平方米，同时完成道路、绿化、给排水、供电、消防、网络通讯等配套设施。
1.3.5主要技术经济指标
一、总用地面积
50403平方米
二、建筑占地面积
10065平方米
三、绿化用地
26700平方米
四、总建筑面积
171000平方米
1、地上建筑面积
141000平方米
住宅建筑面积
129850平方米
其中
25F住宅
88850（659户）平方米
18F住宅
41000（398户）平方米
公共建筑面积
11150平方米
其
中
沿街商铺
8750平方米
幼儿园
1200平方米
会所及配套服务用房
1200平方米
2、地下建筑面积
30000平方米
五、建筑密度
20%
六、容积率
2.7
七、车库
800个
八、绿地率
53%
九、住宅总户数
1057户
十、居住总人口
3700人
1.3.6工程方案
1.3.6.1工程方案设计指导思想
1）方案设计遵照规划、市政、消防、环保等有关部门的要求和规范、标准、规定进行。
保障居民的基本生活条件和环境，经济、合理、有效地使用土地和空间。
2）方案设计贯彻了以人为本、建设和谐社会的指导思想。
住宅按套型设计，套内空间和设施满足安全、舒适、卫生等生活起居的要求，满足人体健康所需的通风、日照、自然采光和隔声的要求。
方案设计中充分考虑到老年人、儿童和残疾人所需的无障碍设计。
3）方案设计符合《民用建筑节能设计标准实施细则》中关于采暖居住建筑的节能设计要求。
所选用的建筑材料对人体无毒副作用，对环境无污染。
4）方案设计中注意了与国民经济发展水平、居民生活水平相适应。
在设计标准的确定过程中，充分考虑了合理性与经济性相结合。
5）方案设计中综合考虑了渭南市的城市性质、气候、传统习俗等地方特点和规划用地周围的环境条件，完善方案设计，提升功能设计。
6）方案设计中充分考虑了现有交通、电力、给排水、供热等市政基础设施条件。
1.3.6.2工程方案设计原则
1）科学性：
房地产开发这一支柱产业必须依靠科技进步，方案设计中应用新技术、新材料、新产品、新工艺、不仅能提高居住质量，改善居住功能条件，而且可以带来较好的经济效益和环境效益。
2）经济性、合理性原则：
合理使用土地，合理利用资源，执行合理的综合指标，以达到环境效益、社会效益和经济效益的相统一。
3）超前性和协调性：
项目建设是城市建设的一部分，方案设计注意与区域整体规划相协调。
项目包括居住建筑和公共建筑，建设要有一定的弹性和灵活性，并具备一定的超前性，适应未来城市发展的要求。
4）坚持“以人为本”的原则：
由于社会需求的多元化和人们文化素质、经济条件、职业影响的差异，对居住房屋和环境的选择有所不同。
因此方案设计必须满足不同层次居民的要求。
1.3.6.3总平面布局
（1）总体布置原则：
居住小区的规划布局，综合考虑路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体，并遵循下列原则：
1）方便居民生活，有利组织管理；
2）组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营、使用和社会化服务；
3）合理组织人流、车流、有利安全防卫；
4）合理设置公共服务设施，避免烟、气（味）、尘及噪声对居民的污染和干扰；
5）注重景观和空间的完整性，供电、电讯、路灯等管线地下埋设；
（2）总平面设计
根据本项目周边景观资源状况，确定了以“园外借景，中心造景”为主要规划构思的出发点。
整体布局以南北向板式高层住宅为主，板点结合，南低北高。
住宅楼位均以南北向为主布置，最南侧临华山大街布置18层的板式一梯两户单元式住宅，其北侧为18层的板式高层住宅，并逐渐过渡为25层板式高层住宅，板点结合、疏密有致，使住户最大化地享受南向的景观和阳光，东侧则沿公园锯齿形界线布置度身定做的塔式高层住宅，北面组团各建筑均向西偏转15度，争取到了更多更远更开敞的视野，与公园的关系也更为亲密。
沿用地南侧华山大街段和西侧杜化路段及东侧公园段布置商业店铺、配套服务用房等，形成完整的规划体系。
小区在杜化路和南侧华山大街设主出入口，地块的西北角和东南角分设两个次出入口，小区南部中心结合弧形的小区道路，营造了大片集中绿地和铺地广场，突出“大山水、大空间”的概念，小区的西主入口和南主入口分别设有地下车库出入口，使人车从出入口合理分流，充分体现了以人为本的规划设计理念。
同时，小区景观规划也力图充分利用朝阳公园并创造小区绿化环境的高配比，将小区作为一个居住为主题的城市公园，力图将整个区域建设成为“一座可以居住其间并真正拥有的城市公园”
1.3.6.4工程方案设计
（1）设计依据
本项目规划设计采用《陕西省城市规划管理技术规定》以及现行的国家及地方的有关设计规范等。
（2）建筑结构设计
1）设计标准
《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）2006年版
《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）
《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）
《建筑工程抗震设计规范》（GB50011-2001）
2）基本参数
基本风压：
W0=0.35KN/m2，基本雪压：
S0=0.4KN/m2；
抗震设防烈度：
8度；
结构安全等级：
二级；
建筑物类别：
丙类；
建筑物合理使用年限：
50年。
3）结构形式
根据建筑主体和使用功能要求，工程主体高层住宅楼采用框剪结构，公共建筑采用框架结构，墙体采用240㎜×90㎜×115㎜非承重粘土空心砖填充。
4）基础形式
根据建筑结构型式，结合场址工程地质状况，建筑物基础采用大开挖回填和钢筋混凝土桩基础，其持力层为黄褐色粉质粘土混铁锰结核。
1.3.6.5公用辅助工程
（1）供电：
小区电源由渭南房地产开发有限公司与市供电局协商解决。
小区采用箱式变电站供电。
共设6个箱式变电站。
每个箱式变电站的变压器容量均为800KVA。
变压器一次电压为10KV。
10KV侧设有负荷开关。
变压器二次电压为0.4/0.23KV，设低压配电柜及电容器无功功率补偿。
箱式变电站设有计量电度表。
箱式变电站的10KV手电采用电缆进线。
箱式变的低压馈出采用电缆直埋方式向住宅及公用设施供电。
环形配电柜每二至三个单元设置一处，其电源引自相应的箱式变电站。
在每单元入口处集中设置每户的电量计费电度表，并为每户的照明配电箱供电。
各公共设施，根据建筑的规模，负荷量和供电回路的数量，设动力配电箱或照明配电箱，为各自建筑的负荷供电。
小区内的供电网络为环式。
每户住宅的设计用电负荷为4KW，每套住宅内设置电源断路器，总断路器采用可同时断开相线和中性线的开关电器。
住宅套内的电源插座与照明分路配电。
厨房和卫生间的插座采用各自独立的回路。
配电系统采用可靠的接地式，并进行总等电位连接。
（2）给排水
A生活给水系统：
生活给水直接由市政给水管网供给，生活用水水质符合国家现行生活饮用水标准，每户套内用水点的给水压力不小于0.05Mpa，入户管得给水压力不大于0.35Mpa。
B消防给水系统：
消防给水直接由市政给水管网供给。
消防设计按同时发生一次火灾考虑。
室外消火栓水量25L/S。
小区是外设地下式消火栓，室内消火栓沿道路设置，间距不大于120米，保护半径不大于150米，小区内建筑物根据《建筑灭火器配置设计规范》配置室内手提式灭火器。
C排水系统：
卫生间排水接至室外化粪池，然后与生活用污水及其他污水经室外生活排水管网排入市政排水管网，屋面雨水采用外排水系统，雨水经屋面雨水斗排至室外地面，然后经室外雨水排水管网排入市政排水管网。
雨水排水暴雨强度取重现一年，地面集水时间5分钟。
D管材：
生活给水管道采用塑料给水管。
室外给水管道采用经可靠防腐处理的钢管。
室外消火栓给水管道采用给水铸铁管。
室内消火栓给水管道采用焊接钢管。
室内排水管道采用排水塑料管。
室外排水管道采用UPVC加筋排水管，但管径大于0.6米时采用钢筋混凝土管。
（3）燃气工程
燃气气源由渭南天然气公司供应，从市政管网直接接入。
管网埋于冻结线以下，管道直径大于0.2米时采用直缝焊节钢管，否则采用PE管。
住宅内管道燃气的供气压力小于0.2Mpa，套内的燃气设备设于厨房内，燃起设备和管道与电器设备和相邻其他管道间距满足国家相应标准的要求。
1.3.7项目工期及进度安排
按照统一规划，逐步建设的原则，结合本项目工程量实际情况，该项目拟定建设周期为3年，计划2010年12月开工建设，2013年12月竣工。
工程进度计划时间安排：
（1）第一阶段（准备阶段）
2010年12月前，完成建设方案规划、项目立项、工程设计、招标及开工前各项审批工作，并完成部分建设资金筹措工作。
（2）第二阶段（实施阶段）
2010年12月——2012年7月，进行土方与基坑、地基处理与桩基、基础工程，主体施工。
2012年8月——2012年5月，进行水电门窗、内外粉刷，外立面装修及综合管网、场区道路、园林绿化等室外工程。
（3）第三阶段（验收并交付使用）
2013年6月——2013年12月，完成资料整理、竣工验收、交付使用。
1.3.8项目投资估算
（1）本工程为渭南朝阳公园·国贸都市花园住宅小区建设，项目总建筑面积171000平方米。
项目包括：
土建工程、采暖工程、给排水工程、电力工程及道路绿化工程等内容。
（2）投资组成：
项目估算总投资42893.50万元。
工程投资费用构成
费用组成
工程投资（万元）
占总投资比例
建筑工程费
25403.65
59.23%
设备工程费
2841
6.62%
其它费用
13399.52
31.24%
预备费
1249.33
2.91%
合计
42893.50
（3）编制依据：
工程量依据省市有关文件、规划设计图纸、说明及相关资料。
定额依据建设部《全国市政工程投资估算指标》以及近期类似工程技术指标，费用标准按陕西省取费标准以及省市有关文件规定计取。
工程建设其它费依据建设部《市政工程可行性研究办法投资估算编制办法》及国家有关的规定计取。
项目投资总和估算表
序号
工程或费用名称
估算金额（万元）
合计
建安工程
设备工程
其它工程
Ⅰ
建设项目总投资
25403.65
2841.00
14648.85
42893.50
Ⅱ
建设投资
25403.65
2841.00
13399.52
41644.17
一
第一部分（工程直接费）
25403.65
2841.00
0.00
28244.65
（一）
主体工程
24827.00
0.00
0.00
24827.00
1
住宅楼
19477.50
19477.50
1.1
18层住宅
13327.50
13327.50
1.2
25层住宅
6150.00
6150.00
2
公共建筑
1449.50
1449.50
2.1
沿街商铺
1137.50
1137.50
2.2
幼儿园
156.00
156.00
2.3
配套服务用房
156.00
156.00
3
地下建筑
3900.00
3900.00
（二）
配套工程
576.65
2841.00
0.00
3417.65
1
供排水工程
427.00
427.00
2
供电工程
342.00
342.00
3
燃气工程
205.00
205.00
4
消防工程
137.00
137.00
5
垂直交通系统
1680.00
1680.00
6
闭路监控系统
50.00
50.00
7
道路广场
202.00
202.00
8
绿化
320.40
320.40
9
沋西渠加固工程
4.25
4.25
10
大门
50.00
50.00
二
第二部分（工程建设其它费用）
13399.52
13399.52
1
土地费用
11860.00
11860.00
3
建设单位管理费财建【2002】394号
338.94
338.94
4
工程监理费建设部价费字【2007】83号
395.43
395.43
5
勘察设计费
726.26
726.26
5.1
前期工作费国家计委计价格【1999】1283号文
36.72
36.72
5.2
工程设计费《工程勘察设计收费标准》2002年修订本
650.00
650.00
5.3
工程勘察费《工程勘察设计收费标准》2002年修订本
39.54
39.54
6
环境评价费国家计委计价格【2002】125号文
6.15
6.15
7
招投标代理服务费国家计委计价格【1999】1283号文
50.55
50.55
8
施工图预算编制费按设计费的10%取
13.54
13.54
9
施工图设计审查费陕价函【2003】73号文
8.66
8.66
Ⅲ
基本预备费按第一、二部分工程费用之和的3%取
1249.33
1249.33
（4）资金筹措
本项目建设资金主要通过项目单位自筹（资本金）和销售收入再投入进行筹集。
第二章发展规划、产业政策与行业准入分析
2.1发展规划分析
目前，我国国民经济快速增长，综合国力显著增强，各项社会事业得到全面发展，人民生活水平大幅度提高。
2009年，渭南市国民生产总值突破600亿元大关，达655.5，亿元，是2004年的2.43倍。
人均GDP由2004年的4975元提高到2009年的12069元，年均增长12.8%。
城镇居民人均可支配收入13652元，农民人均纯收入3584元，分别较2004年净增7385元和1842元。
财政总收入65.4亿元，其中地方财政收入28.25亿元，是2004年的3.34倍。
主要经济指标增幅均高于全省平均水平，渭南已经跨入加快发展的新阶段。
这将使渭南市的经济社会发展进入一个工业化、城市化快速推进，国际化、市场化整体提升的新阶段，为我市在较短时期内实现经济总量跨越式增长提供了良好的外部环境。
预计2010年，渭南生产总值770亿元，增长15%以上；全社会固定资产投资860亿元，增长69%；财政总收入76亿元，增长17%，其中地方财政收入33亿元，增长17%以上；城镇居民可支配收入15980元，增长17%；农民人均纯收入4200元，增长17%。
党中央国务院关于《进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设通知》中指出：
稳步推进住房商品化、社会化、逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的所需住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。
渭南是一座新兴的中等城市，是陕西省重点发展的地市之一，也是国家“关中—天水经济区”的重要节点城市。
按照省委、政府提出的以“西安为中心、建设西部都市圈、发展关中都市群”的要求，十一五期间，渭南市将以渭南市区为中心，全力推进城镇化建设，按照“完善提高中心区，重点发展高新区，积极开发渭北新区，稳步改造老城区”的建设思路，加速西进北扩的步伐。
同时不断加大基础设施建设力度，开展治理投资与经济发展环境活动，使得投资与经济发展环境得到改善。
按照《渭南市近期建设规划（2002-2010）》蓝图，2010年城市建成面积40km2，城市规划人口40万人。
渭南市按照房地产业的发展状况可大致区分为：
中心区（包括朝阳大街、东风街、乐天大街等三个部分）、开发区、老城街等三个区域。
根据市政府相关文件要求，切实转变住宅房地产业发展方式，加快节能省地型住宅建设，积极推进住宅产业化建设，大力发展商品房建设，严格控制套型标准，保持房地产市场供求总量基本平衡，保证房地产业健康可持续发展，提高居民居住生活水平，促进经济社会和人的全面发展。
目前，渭南城镇居民人均住房约27m2，城市住宅面积约400多万m2，近年建成各类小区近20个，年开发面积90余万m2，由城市可供土地资源量所决定，未来年均房产开发面积在100万m2左右，而城区住房需求随着收入的增长和城市人口的增加在不断扩大，以2010年前各年平均测算，年需求在100～120万m2之间。
由此可见，商品房的开发建设符合国家和渭南市的近远期发展规划。
2.2产业政策分析
加快中心城市商品房的有效供应，对于提升城市房地产业的整体质量和规模，促进城市经济发展具有积极的推动作用。
建设商品房住宅，不但可以推动国民经济发展，而且可以改善人民居住条件，同时又能够美化市容市貌。
渭南朝阳公园·国贸都市花园住宅小区项目的建设符合《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》等国家相关法律法规。
房地产业的建设是一件利国利民的好事，符合国家及地方相关产业政策的要求。
2.3行业准入分析
渭南国贸房地产开发有限公司是渭南国贸集团下属的具有独立法人资格的大型房地产开发企业，于2003年8月经陕西省工商行政管理局审查批准成立，注册资金2000万元，具有房地产开发三级资质，是渭南市最早的房地产开发企业之一。
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