狮岭项目可行性研究报告.docx

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狮岭项目可行性研究报告

狮岭项目可行性研究报告

第一部分项目基本资料………………………………………………..2

第二部分市场状况分析……………………………………….………5

第三部分项目情况分析………………………………………………23

第四部分市场定位策略………………………………………………26

第五部分项目总规划方案....................................................................30

第六部分项目投资成本估算…………………………………………35

第七部分销售及经营收入预测………………………………………38

第八部分可行性结论及建议………………………………………....41

第一部分

项目规划基本资料

一、项目简介

1.地块名称：

翠豪花园（暂定名）

2.发展商：

广州致岭房地产开发有限公司

3.地理位置及现状：

该地块位于狮岭镇杨赤路，邻近广清高速海布出口，距狮岭皮具城约5分钟车程。

4.用地性质：

商业、住宅楼

5.用地面积：

230000平方米

6.因未来规划兴建的武广铁路快线与地块西南端经过并占用一部分用地，实际总用地面积为180000平方米。

二、预计主要技术指标及要求

1.建筑密度：

含裙房30％（以用地面积180000平方米计算）

2.建筑容积率：

2.0

3.总建筑面积：

360000平方米

其中：

商业36000平方米

住宅310000平方米

其他（公建用途等）14000平方米

4.建筑层数：

最高15层

5.规划居住密度：

规划居住人口6570人，居住户数2190户（以3人／户计算）

6.绿化率：

绿地率35%、人均公共绿地9.6平方米

7.公建配套：

公建配套的项目建设应与住宅建设同步进行，其具体要求如下：

大型会所：

建筑面积6000平方米

幼儿园：

建筑面积2500

文化站：

建筑面积600平方米

卫生站：

建筑面积400平方米

居委会：

建筑面积300平方米

综合商店：

建筑面积2000平方米

邮局：

建筑面积800平方米

变电房：

建筑面积600平方米

垃圾压缩站：

建筑面积200平方米

其余用途公建设施：

建筑面积600平方米

8.车位：

1：

1.2

第二部分

市场状况分析

一、项目位置概述

项目位置位于花都区狮岭镇杨赤公路，广清高速公路海布出口旁，距狮岭皮具城约5分钟车程，是往返花都市区和狮岭的必经之路。

项目地块东临杨赤公路，西靠广清高速，同时，未来规划的武广快线将于地块的旁边经过。

二、项目地形图

三、区域概况

1.地理位置

狮岭镇位于广州市花都区西北部，地理位置得天独厚，南接广州，北靠清远，距广州市中心城区34公里，广州新白云国际机场和花都港均15公里，京广铁路广州北站5公里，是南北商贸重镇；交通四通八达，107国道（广清高速公路）、京广铁路贯穿全镇，杨赤线公路、芙蓉大道、山前旅游大道、平步大道等公路与广清高速公路狮岭出入口相互连接；镇域总面积160平方公里，城区面积9平方公里。

2.人口

总人口18万多人，其中外来人口近10万人，下辖25个村（居）委

员会。

3.商业状况

目前，狮岭镇已形成集皮具设计、生产、加工、销售、运输、信息交流相配套的产业集群体系，成为了全国最大的皮具生产销售中心和皮具原辅材料集散地。

 狮岭镇建有全球最具规模的皮革皮具大型专业批发市场——广州狮岭（国际）皮革皮具城和5000多亩的皮革皮具工业区，有皮革皮具商行和生产企业5000多家，从业人员近12万人，年产皮具4亿只，年产值超过60亿元，狮岭的皮具产品份额占广州市60%，占广东省35%，皮革皮具交易总量为全国第一。

狮岭（国际）皮革皮具城每天交易额超过200万欧元，是闻名中外的皮革皮具原辅材料集散中心，国际性皮革皮具行业盛会——一年一届的中国（狮岭）皮革皮具节（每年11月初举行）更使狮岭蜚声海内外，中国（狮岭）皮革皮具节已成功举办了五届。

近年来，花都高度重视皮革皮具产业的发展，出台了一系列扶持政策，为投资者提供全方位、优质高效的一条龙服务，积极营造皮革皮具产业发展的良好环境，努力把花都狮岭打造成为享誉世界的皮具强都。

四、主要竞争板块情况

1.区域板块划分：

针对本项目所在区域，可将竞争对手所处位置按以下划分：

●A区域：

狮岭板块，竞争对手包括雅宝新城、南航碧花园、

金碧御水山庄；

●B区域：

区府板块，竞争对手包括雅居乐雍逸豪廷、云珠花

园、合和新城；

●C区域：

新华板块，竞争对手包括时代美居。

（各区域划分详见下图）

2.各板块区域特征

A区域：

狮岭板块

1）区域概况

狮岭板块位于花都区商业重镇狮岭镇，是广州与清远的连接点，覆盖范围包括狮岭镇旧区及山前大道西，板块内的工商业以皮具生产销售为主，目前已形成集皮具设计、生产、加工、销售、运输、信息交流相配套的产业集群体系，是花都区重要经济支柱，同时亦成为全国最大的皮具生产销售中心和皮具原辅材料集散地。

2）市场行情

受狮岭皮具产业推动，加上板块边缘具有大量天然景观性的自然资源可供利用，致使该板块房地产业亦迅速升温，区内房地产项目多以大型自然生态生活区为主，由早期的雅宝新城，中期的南航碧花园、金碧御水山庄，至近期的碧桂园假日半岛，无不以此为开发理念。

尽管现时狮岭的皮具产业已具备相当规模，同时亦以狮岭皮具城为龙头带动其他产业的发展，但据政府规划，国际化及品牌化发展，将是狮岭今后主要的拓展方向，由此可见，该板块内的商业发展前景十分可观。

随着经济的发展，人口的扩充，房地产升温也是势在必然。

3）价格走势

由于板块内已具备良好的商业气氛，结合可供利用的自然资源，房地产开发项目多以别墅和洋房相结合的中高档住宅区为主，而该趋势可从其售价得以充分反映。

目前该区内在售楼盘洋房均价2500－2700元/平方米，联排别墅均价4000－6000元/平方米，独立别墅均价6000－8000元/平方米。

从房管局统计数据显示，洋房成交量与去年同比增幅为14％，别墅成交量与去年同比增幅为22％，这一数据反映板块内成交客户多集中为私营企业家，而高级职业型人士对别墅的承接力相对较弱，但对联排别墅和洋房具有十分充足的支持力。

楼盘名称

洋房均价（元/平方米）

别墅均价（元/平方米）

雅宝新城

2680

7000

南航碧花园

2500

5000

金碧御水山庄

2800

5500

平均成交均价

2660

5833

4）建筑风格

楼盘名称

风格简述

雅宝新城

欧陆式建筑，建筑外立面线条简单明快，结合园林，整体风格偏向于法式设计

南航碧花园

整体设计为欧陆式现代风格

金碧御水山庄

洋房和联排别墅均为欧式设计，色彩明快；而新推出的独立别墅则以古典欧式设计为主

狮岭板块的建筑设计多以欧陆风格为基调，以显示尊贵、高尚、雅致的建筑文化品位，而雅宝新城、南航碧花园、金碧御水山庄三个项目的建筑均呈现浓厚的欧陆风格，其差异只是在外立面的装饰、色调、线条的运用、窗户的形状与及屋顶的形状等小的方面作不同的调整。

5）园林特点

●雅宝新城：

整个园林设计均以法式园林为主，体现出雍容的

气度，亦能呈现一种雅致的居住气氛，而住宅区局部位置更融入了东南亚式的亚热带园林元素，为住户带来不同的视觉感受。

●南航碧花园：

由于项目位于王子山，自然环境得天独厚，因

此其园林大部分均以保持原生态为最大特色，充分体现“领航山水生活”的居住概念。

●金碧御水山庄：

也是位于王子山内，故其园林特色与南航碧

花园较为相似，但因该项目占地规模较大，所以其定位为大型“生态山水城”。

6）项目市场形象、价格定位及目标客户群

楼盘名称

市场形象

价格定位

目标客户群

雅宝新城

生态型住宅区，曾获“最佳山水住区”、“最佳园林住区”奖

洋房开盘价1700元/平方米，现售价2680元/平方米；联排别墅现售价6000元/平方米；独立别墅现售价8500元/平方米

在狮岭从事皮具生意的商家，高级职业型人士；花都区投资型买家；广州市区度假型置业人士。

南航碧花园

生态型山水住宅区

洋房现售价2500元/平方米；联排别墅现售价5000元/平方米；独立别墅现售价6000元/平方米

一期主要面向南航集团内部，二期对外公开发售，主要面向广州市区度假型置业人士及部分狮岭的商家。

金碧御水山庄

大型度假式生态山水城

电梯洋房现售价2800元/平方米；新推“山林涧”别墅区独立别墅6000元/平方米；联排别墅4000元/平方米

广州市区度假型置业人士，主要欲吸纳广州市有一定财力的而又想住得舒心、自然的，年龄段为30-50的富有一族。

狮岭的商家和高级职业型人士亦占有相当比例

以上项目通过市场定位对目标客户市场进行了分类：

雅宝新城、南航碧花园、别墅消费主体主要是事业成功型人士，其中在狮岭从事各类皮具生意的企业家占有较大比例，别墅产品是其成功的标志，同时也为了享受舒适自然的生活和邻近狮岭的交通便利性。

金碧御水山庄因其规模为目前狮岭最大，所以除了面向狮岭市场外，其洋房单位和联体别墅还由由市区的城市金领来承接。

7）主要竞争对手情况简表

项目名称

雅宝新城

发展商

广州花都雅宝房地产开发有限公司

位置

花都区狮岭，广清高速公路侧

定位

花都区“月亮工程”

占地面积

839160平方米

建筑面积

800000平方米

绿化率

55％

容积率

0.9

主力户型

多层及小高层洋房，双联排别墅，独立别墅

规划总户数

2000多户

现推售范围

第七期的别墅产品总量约有百余套，现正在紧张施工‘联排别墅建筑面积在210平方米左右，花园面积200余平方米，每套118万起；独立别墅建筑面积303～353平方米，花园面积327～450平方米，售价238万起/套；洋房以推售货尾单位为主。

交楼时间

洋房现楼，别墅2006年底

销售情况

洋房90％，别墅70％

项目名称

南航碧花园

发展商

南方航空（集团）公司，广州碧花园房地产开发有限公司

位置

花都区狮岭山前大道，王子山风景区

定位

领航山水生活

占地面积

1600000平方米

建筑面积

520000平方米

绿化率

65％

容积率

0.32

主力户型

多层洋房，双联排别墅，独立别墅

规划概况

一期别墅500套，二期别墅272套，公寓384套，三期别墅450套

现推售范围

二期“天鹅湖组团”占地约26万平方米，规划建成280栋别墅和380套公寓

交楼时间

二其公寓2006年5月底，别墅2006年底

销售情况

洋房50％，别墅60％

项目名称

金碧御水山庄

发展商

广州恒大房地产开发有限公司

位置

花都区狮岭山前大道，王子山风景区

定位

百万平米五星级生态山水城

占地面积

1100000平方米

建筑面积

880000平方米

绿化率

55％

容积率

0.8

主力户型

多层洋房，双联排别墅，独立别墅

规划概况

香格岭、风铃林、飞花谷、水云间、碧云天、御水湾六大组团别墅及洋房

现推售范围

新推组团“山林涧”，包括联排及独立别墅182套，电梯洋房286套

交楼时间

2006年7月底

销售情况

洋房30％，别墅50％

8）区域市场发展前景

●拥有花都区内最优越的自然环境资源，是目前唯一的生态居住地。

●交通条件十分便利，除现有交通网络外，规划兴建的武广快线将使其网络更为完善。

●受政府政策支持，区内皮具经销规模不断扩大，经济状况正处于增长期，全区商业正向国际化、品牌化方向发展。

●房地产持续升温，金碧御水山庄、南航碧花园、五溪御龙湾、芙蓉绿茵豪苑等大型山水生态住宅区在山前旅游大道以北崛起，并形成房地产走廊，而新鸿基等房地产开发商亦将相继进驻。

9）限制因素

●该区域齐备的市政配套基础相对薄弱，小区住户的日常生活基本依靠楼盘自身的配套设施，而这些项目配套设施相对较为欠缺规模性，对业主的日常生活有一定影响。

同时，由于区内别墅物业业主的质素较高，对于文化生活的需求亦比其他物业较强烈，特别期望能够找到一些高尚健康的休闲娱乐场所，而狮岭板块在售项目，有关配套极为欠缺。

●狮岭板块现时所开发的项目，小区内部环境的建设美仑美奂，但是楼盘外围的环境却强差人意，交通路面状况的脏，道路两侧村庄的乱，治安条件的差，三大方面的综合，大大降低了市场吸引力。

B区域：

区府板块

1）区域概况

与狮岭距离较近，是新兴的城市居住板块，各大小楼盘较多分布于迎宾大道沿线，与项目有直接竞争力的楼盘包括有雅居乐雍逸豪廷、合和新城和目前区内热销的云珠花园。

2）建筑风格

楼盘名称

风格简述

雍逸豪廷

南地中海式建筑，别墅风格仍是雅居乐经典的米黄色外墙加上红褐的屋顶。

新建的别墅在很多细节上下了功夫，外立面增加了雕花装饰和“罗马柱”设计，务求达到豪华大气的效果。

合和新城

整体设计为欧陆式现代风格，予人稳重的感觉。

云珠花园

现代建筑风格，线条明快，色彩鲜明。

3）园林特点

●雍逸豪廷：

配合楼宇建筑外立面，园林的特点也以欧洲宫廷

式为主，路面采用天然石材和“老火砖”铺就的路面，小区内的水景布局也十分用心，中央有一条贯穿小区的水带。

另外，在树种的选择上，也较多使用成年的珍贵树种，并以遮阴树种为主。

●合和新城：

园林绿化较为简单，但能体现一种雅致的风格。

●云珠花园：

东南亚式园林，主题明显，带有浓厚亚热带风情。

4）项目市场形象、价格定位及目标客户群

楼盘名称

市场形象

价格定位

目标客户群

雍逸豪廷

市区顶级豪宅

洋房均价：

4000元/平方米；独立别墅1.2万/平方米，联排别墅9500元/平方米

事业成功的企业家，都市金领

合和新城

新兴大型居住区

洋房3600元/平方米；联排别墅5200元/平方米；

首期住宅的目标客户主要为新机场经济圈和花都区的白领、金领阶层和私营企业家

云珠花园

都市精品式居住小区

一期悠扬水岸洋房均价3300元/平方米

花都区的白领阶层

5）主要竞争对手情况简表

项目名称

雍逸豪廷

发展商

广州花都雅居乐房地产开发有限公司

位置

花都区凤凰北路

占地面积

150000平方米

建筑面积

170000平方米

绿化率

30％

容积率

1.1

主力户型

电梯洋房，联排别墅，独立别墅

规划概况

整个项目规划有180栋别墅，14栋带电梯洋房

现推售范围

123套联排及独立别墅

交楼时间

2006年1月

销售情况

别墅共售出90％，尚余少量尾货，洋房未正式推出

项目名称

合和新城

发展商

合和实业有限公司

位置

花都区迎宾大道

占地面积

733000平方米

建筑面积

1290000平方米

绿化率

35％

容积率

1.6

主力户型

电梯洋房，联排别墅，独立别墅

规划概况

规划建有别墅、洋房，酒店、物流、写字楼等。

其中洋房住宅产品有一梯四户和一梯六户，单元面积150－230平方米，主力为三房两厅。

联体别墅建筑面积约300平方米，花园面积50－70平方米。

现推售范围

一期洋房400套，联体别墅48套

交楼时间

2006年6月

销售情况

别墅售出90％，尚余少量尾货，洋房未正式推出

项目名称

云珠花园（悠扬水岸）

发展商

广州勤建置业有限公司

位置

花都区龙珠路

占地面积

35200平方米

建筑面积

94200平方米

绿化率

30％

容积率

2.67

主力户型

电梯洋房

规划概况

共由18栋小高层六大电梯洋房组团构成，分两期开发。

现推售范围

首期“悠扬水岸”，由75－84平方米的两房两厅、94－120平方米的三房两厅、156－222平方米的复式单位组成，

交楼时间

2006年10月

销售情况

F组团A座小量剩余尾货约3套，D组团剩尾货约13套

6）区域市场发展前景

●新兴城市中心居住区域，房地产发展速度较快，随着各楼盘的相继完工，居住气氛日渐浓厚。

●在有实力的发展商的带动下，容易形成规模效应。

●毗邻花都区政府，形象较佳，大部分楼盘均致力打造时尚概念精品楼盘，市场定位较高。

●市政配套完善，拥有完备的城市交通网络，出行方便。

7）限制因素

●新区开发，部分项目地处新辟区域，目前较为偏僻。

●现时区内入住率较低，居住气氛尚未形成。

●缺乏大型商业配套，饮食、购物、娱乐不方便。

C区域：

新华板块

1）区域概况

该区域前身为新华镇，是花都区的旧城区，房地产开发时间较早，早期较具名气的楼盘有骏威广场，现时区内热销的楼盘有时代美居。

2）建筑风格

时代美居楼宇的建筑风格比较明显，是东南亚式建筑。

3）园林特点

时代美居的园林是典型的巴厘岛风格，景观设计充分体现出亚热带风情。

4）项目市场形象、价格定位及目标客户群

时代美居整个项目的形象非常鲜明，通过巴厘岛式的园林和建筑，建造一个市场高定位的风情概念精品小区，现时售价为3300元/平方米，目标客户群是事业成功的都市精英和金领人士。

5）主要竞争对手情况简表

项目名称

时代美居

发展商

广州花都南华房地产开发有限公司

位置

花都区宝华路

占地面积

53000平方米

建筑面积

106000平方米

绿化率

34％

容积率

2.0

主力户型

多层洋房，电梯洋房，叠加式别墅

规划概况

第一期由8栋七层的多层洋房和三栋12层带电梯洋房组成，顶层皆为复式，首层单位全部架空成园林式连廊，与中心园林区及泳池连成一体，使巴厘岛风情得到充分延伸和展现。

第二期主要以叠加式别墅为主，外加5栋12层带电梯洋房。

现推售范围

现推最后的三栋电梯洋房，总高12层

交楼时间

2006年底

销售情况

基本售罄，仅剩有十余套单位，

6）区域市场发展前景

●经过政府的旧城改造，现已成为花都最主要的市中心区域。

●区内的市政、商业等生活配套极其完善，交通十分便利。

7）限制因素

●由于属旧城区，土地供应量不足。

●区内居住密度较高，交通状况拥挤，噪音及污染严重。

五、总结

1.在户型面积结构上，各个板块的楼盘的户型面积多以大面积为主，中、小户型面积可选空间不大。

2.在户型平面设计上，各个板块的楼盘的户型设计变化不多，同质化情况严重，市场上的产品缺乏亮点，是目前的市场空白点。

3.在市场形象定位上，各个板块内的楼盘多为中档产品，而中高档及高端产品不多，因此存在较大发展空间。

4.大部分的发展商开发水平不高，由于缺乏有效的开发思路及前瞻性，因此多采取保守的开发策略，致使各个开发出来的楼盘相互差异性不大，导致开发风险及销售被动性增大。

5.大部分楼盘的物业管理水平未能真正满足买家的生活需要。

6.目前各个楼盘仍处在单纯楼盘开发阶段，缺乏建立生活社区文化的意识。

7.在价格定位上，区府板块和新华板块的价格比较接近，而狮岭板块与两个板块存在300－500元/平方米的价差，由于该区域内缺乏高质素的中高档住宅产品，因此其价格仍存在上升空间。

小结：

争取中、高端目标客户群的支持是项目开发的主要方向，针对市场上楼宇户型的空白，推出新产品，提供完善生活配套，提高物管水平和打造社区文化，营造出具有鲜明产品特点和形象的项目是区域市场的空白点。

第三部分

项目情况分析

一、优势分析

1.位置优势：

位于花都市区和狮岭镇城区之间，是往返两地区的必经

之路，项目地块幅地广阔。

与狮岭板块内各主要竞争对手相比，项目位置离狮岭皮具城距离最近，地点便利性优于同区域其他竞争对手。

2.交通优势：

位于广清高速公路海布出口旁，交通路网四通八达，107

国道（广清高速公路）、京广铁路贯穿狮岭镇，杨赤线公路、芙蓉大道、山前旅游大道、平步大道等公路与广清高速公路狮岭出入口相互连接。

3.客源优势：

狮岭作为商贸重镇，建有全国最大的皮具贸易专业市场

——广州狮岭（国际）皮革皮具城，从事相关行业人口众多。

二、劣势分析

1.项目地块形状不规整，且被路网（已建成的规划路与规划中的武广快线）间断及包围（杨赤路与武广快线），整体布局存在相当难度。

2.人文环境亟待改善，项目所处区域属于狮岭镇边缘，居住人群整体素质的提高、周围治安环境的改善、大社区概念的形成，还需一定时间。

3.交通线路的设点站与项目的距离较远，交通配套以公交为主，形式较为单一。

4.项目周边尚未形成联片居住区，生活、商业等配套设施极为缺乏。

三、发展前景分析

1.皮革皮具业是狮岭的传统工业，在狮岭皮具城已成功制造品牌效应的推动下，狮岭的皮革皮具业规模化将不断扩大，为房地产的开发带来广阔前景。

2.狮岭板块的房地产发展，随着雅宝新城、南航碧花园和金碧御水山庄等大型楼盘的不断推出，加上新鸿基等具实力的发展商的即将进驻，使狮岭板块升起一跃而成为花都区热点板块之一，市场关注度明显升温。

3.板块内商品房产品同质化情况严重，特色楼宇可选性不多，市场内缺乏新型产品。

4.目前狮岭镇内尽管设有购物、饮食等商业配套，但设施档次并不高，未能满足中、高端消费需要。

四、风险分析

1.各在建、在售竞争项目在规模上在花都乃至广州楼市均具有一定的影响力，对于项目有相当的威胁。

2.各竞争对手项目在规模成本上均具有相当的优势，在项目附加值上如教育配套、小区配套等更不惜成本，从而增加制造产品的势能，而本项目的规模优势明显不足。

3.本项目的发展商品牌知名度较为欠缺，市场认知度不高。

第四部分

市场定位策略

一、目标客户群分析

根据项目的位置及规模情况，为提高项目在规划开发方面的准确性，使项目的针对性更加明确，因此进行了一次客户群市场调查，具体调查数据统计如下：

1.调查地点：

狮岭皮具城及周边商铺

2.调查情况：

调查总数350人，其中有效访问325人

3.调查形式：

问卷，随机访问

4.调查时间：

2006年4月6－8日，共三天

5.根据调查统计数据，得出结论如下：

●有再次置业意向的客户占绝大部分，而且私营企业家和高级白领的比例居多；

●可接受价格范围与目前市场价格趋势基本吻合，可以预见市场价格仍存在上升空间；

●在户型选择和面积要求方面，尽管主流趋势多为三、四房及120－150平方米，但这是由于目前市场上可选户型不多和中、小面积住宅较欠缺的情况而造成的；

●现时别墅市场价格定位较高，对高端消费低一档次（即中高档）的客户群形成购买阻力，但对复式洋房和联排别墅有较高期望值；

●结合对置业考虑因素和配套设施要求的分析，买家期望居住小区的配套设施应比较完备，能满足生活上的需要。

●基于对生活配套设施的要求，买家现阶段多倾向于选择市区地点。

二、市场定位分析

1.项目市场定位分析（与竞争对手相比）：

定位类别

优势

劣势

中、高档次定位

形成相当档次与竞争对手有所区别，项目形象鲜明，有利分流目标客户群

成本增加，价格相应升高；市场认知度不高，前期开发及推广投入相对较大

相同档次定位

制造市场热点，以适当的成本营造项目档次，与竞争对手项目达至双赢的局面

与竞争对手争夺相同的目标市场，但规模优势不明显

低档次定位

建造成本低于其他档次，较低的价格定位能吸引市场关注，

项目形象档次较低，对发展商品牌发展有影响，