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房地产开工综合策划方案汇总

安阳恒大绿洲二期工程

综合策划方案

恒大地产郑州公司工程三部

二〇一三年七月十六日

第九部分工程竣工移交计划38

第十部分小区的公用工程39

附件：

1、安阳恒大绿洲二期总平面规划图；

2、安阳恒大绿洲二期施工现场给水、排水布置图；

3、安阳恒大绿洲二期施工场区临电系统图；

4、安阳恒大绿洲二期施工场区施工道路、平面布置图；

5、安阳恒大绿洲项目土方平衡图；

6、施工围墙图纸；

7、甲供材进场计划

第一部分前言

安阳恒大绿洲项目二期工程将要展开大规模建设，为保质、保量完成集团、公司的开发建设任务，顺利开盘，按照集团房地产开发建设管理制度要求，特编制安阳恒大绿洲项目二期工程综合策划方案。

编制依据：

1、恒规方（郑州）-2012-08-2-安阳恒大绿洲规划调整总平面规划方案；

2、郑州公司2012—2013年度开发建设计划；

3、集团下发的《房地产开发建设管理制度》；

4、集团下发《施工临时用电管理指引》；

5、集团下发的《定型产品－标准做法》；

6、集团工期模板；

7、集团大型土石方管理办法。

第二部分工程概况

安阳恒大绿洲二期项目位于安阳市东区，北临人民大道，南邻紫薇大道，光明路以东，京珠高速以西。

总用地面积约144亩。

安阳恒大绿洲二期项目包括运动中心、商业和高层住宅，总建筑面积约262376.44㎡，其中公共建筑面积3408㎡，7#--13#楼7栋高层住宅的总建筑面积2000159㎡，运动中心19250㎡、商业4308㎡。

公共建筑、商业和运动中心为框架结构，高层住宅为剪力墙结构。

项目拟建场地位于安阳东区，交通便利，离居民区较远，地域空旷，周边空间环境条件较好，便于场地布置和组织施工。

场地地貌单元属于黄河冲积平原，地势相对平坦，海拔高程66.50～67.5米。

地下水稳定水位埋深在自然地面下11.20～12.00m，地下水资源丰富，水质较好。

第三部分项目开发建设计划

项目开发建设计划主要包括：

临电、临水、临时道路、临建、临时围墙、主体、样板房，豪装工程、小区园林园建、小区室外配套工程，

根据二期总规图和每栋楼的建筑面积、二期项目共划分两个标段，第一标段包括：

运动中心、8#-11#楼及其商铺和公共部分的地下室；第二标段包括：

7#、12#、13#楼和公共部分的地下室。

详见下表：

安阳恒大绿洲二期7-13号楼、运动中心标段划分

序

号

栋号

总建筑面积

（㎡）

±0.000以下建筑面积（㎡）

商业建筑面积（㎡）

±0.000以上建筑面积（㎡）

层数

备注

一标段

8号楼

26522.03

828.8134375

25693.21656

一层地下室

9号楼

12328.00

316.375

2204.00

9807.625

一层地下室

10号楼

22025.38

619.418125

2204.00

19201.96188

一层地下室

11号楼

43393.96

1356.06125

42037.89875

一层地下室

运动中心

19250.00

3850

15400.00

一层地下室

公共部分

地下车库

23479.33

平面位置见附图

一标段小计

146998.70

二标段

7号楼

39783.05

1243.220313

38539.82969

一层地下室

12号楼

35586.92

1356.06125

42037.89875

一层地下室

13号楼

19250.00

3850

15400.00

一层地下室

公共部分

地下车库

12950.72

平面位置见附图

二标段小计

115377.73

总建筑面积

262376.44

（一）、施工顺序与计划

工程部根据营销部的销售策划的要求，共设置样板房三个，分别为：

8#楼二单元、11#楼三单元、12#楼一单元，计划先开工一标段（包括：

运动中心、8#-11#楼及其商铺和公共部分的地下室），计划开工日期2013年3月15日；二标段（包括：

7#、12#、13#楼和公共部分的地下室）计划开工日期为2013年7月1日。

针对安阳恒大绿洲二期地下车库和各栋楼的实际情况，吸取洛阳、郑州等项目地下车库施工的经验与教训（后期施工影响交楼），安阳恒大绿洲二期决定采取地下车库与主体分阶段、分区域同步施工，即：

1、8#-11#楼、运动中心之间的公共部分的地下车库与对应的主楼同时施工，开工日期定在2013年7月16日；

原因分析如下：

1、施工单位刚刚进场，在组织地下室施工的人力，材料和资金都很容易，工程部也很好把控，不会出现像洛阳、郑州等项目后期施工地下室的各种不可预期的困难；

2、地下室施工周期长，工序多，在前期完成地下室的施工，给以后的交楼减轻很大的压力，不会在后期的施工中制约交楼的时间，同时为室外管网和园林园建的施工留足充裕的时间；

3、根据集团对新开盘项目在资金上有大力支持的政策，把地下室和主体同步施工，可以减轻后期施工的资金压力；

4、前期施工不存在质量和进度的矛盾，施工地下室的人员与主体施工人员是独立的，相互不会影响彼此的工期要求，有利于质量的控制；

5、地下室提前施工出来，给以后二次结构和装修施工提供大量的材料堆放场地，避免后期施工致使材料的二次搬运。

因此工程部建议地下室施工与主体同步施工。

（二）、开盘前临电、临水、临时道路、临建、样板房、豪装工程等重点工程施工节点计划

1、临电工程施工节点：

2013年7月20日开始施工，8月20日投入使用，。

工期节点：

2013年3月15日开始施工，4月1日投入使用。

3、二期销售通道2013年8月15日开始，2013年9月15日投入使用

4、Ⅰ标段临建施工2013年3月15日开始，2013年4月15日投入使用

5、Ⅱ标段临建施工2013年5月1日开始，2013年6月1日投入使用

6、临水2013年3月15日开始，2013年4月15日投入使用

7、临时围墙工程施工2013年3月15日开始，2013年4月15日投入使用

8、8#施工计划详见附表

郑州公司2013年安阳项目年度开发建设计划（主体及豪装计划）

项目

名称

期数及产品类型

建筑面积

（万㎡）

进地

时间

开工

时间

至正负0.0

开盘

时间

外立面

完工时间

毛坯竣工

时间

豪装竣工时间

合同交楼时间

备注

恒大绿洲二期

二期高层住宅样板楼栋8#楼

6.99

13-3-1

13-3-15

13-5-30

13-9-30

14-3-15

14-6-3

14-8-3　

暂定15-6-30　

二期高层住宅样板楼栋11#楼

13-3-1

13-3-15

13-5-30

13-9-30

14-3-15

14-6-3

14-8-3　

暂定15-6-30　

二期高层住宅楼栋9#、10#楼

3.44

13-3-1

13-3-15

13-5-30

13-9-30

14-3-15

14-6-3

14-8-3　　

暂定15-6-30　

二期高层住宅楼栋9#、10#楼商铺及首期4#楼的商铺

约0.44

13-3-15

13-5-30

无

13-9-30

13-8-30

无豪装　

暂定15-6-30　

二期高层住宅楼栋8#-11#楼、运动中心之间的地下室

约3.0

13-3-1

13-3-15

13-5-30

无

暂定15-6-30

运动中心

1．925

13-3-1

13-3-15

13-5-30

无

14-1-30

13-11-10

14-5-1

无

二期高层住宅样板楼栋12#楼（一单元）

4.34

13-6-1

13-9-15

13-12-30

14-6-1

14-8-18

14-10-18

暂定15-6-30

二期高层住宅楼栋7#、13#楼

5.9

13-6-1

13-9-15

13-12-30

14-6-1

14-8-18

14-10-18

暂定15-6-30

二期高层住宅楼栋7#、12#、13#楼之间的地下室

约2.0

13-6-1

13-9-30

无

暂定15-6-30

安阳恒大绿洲二期样板房工期计划

项目

名称

期数及产品类型

进地时间

开工时间

至正负0.0

主体结构封顶

销售电梯安装

样板房豪装进场

样板房外立面

完工时间

样板房毛坯竣工

时间

样板房豪装竣工时间

备注

恒大绿洲二期

二期高层住宅样板楼栋8#楼（二单元）

13-3-1

13-3-15

13-5-30

13-11-18

13-7-15

13-7-30

13-9-15

13-7-30

13-9-15

二期高层住宅样板楼栋11#楼（三单元）

13-3-1

13-3-15

13-5-30

13-11-18

13-7-15

13-7-30

13-9-15

13-7-30

13-9-15

二期高层住宅样板楼栋12#楼（一单元）

13-3-1

13-6-1

13-8-15

14-2-3

13-10-1

13-8-30

13-12-20

13-10-15

13-12-15

小区室外配套计划

一、开盘前不考虑室外配套施工。

二、交楼前小区室外配套计划：

1、雨污水管网开始时间2014年6月3日（毛坯竣工）完成时间2014年7月3日

2、热力工程开始时间2014年7月3日完成时间2014年8月3日

3、永久电套管安装开始时间2014年8月3日完成时间2014年9月3日

4、消防工程（园区内）开始时间2014年8月20日完成时间2014年9月20日

5、天然气工程开始时间2014年9月20日完成时间2014年10月20日

6、智能化工程开始时间2014年10月20日完成时间2014年11月20日

园林园建计划

一、开盘前计划

安阳恒大绿洲二期地下范围全部是地下室，施工周期长，在开盘的时候最多可以把地下室主体结构完成，地下室顶板防水及其覆土无法完成，即使可以施工，考虑到主体施工、二次结构施工、装修等阶段施工的场地材料堆放等问题的制约，因此开盘时园林园建不安排施工任务。

考虑到开盘需要仅在看房通道附近摆放时花。

三、交楼园林园建计划

1、地形整理开始时间2014年11月20日完成时间2015年1月20日

2、园建工程开始时间2014年11月20日完成时间2015年3月20日

3、树木种植及铺草皮2015年3月20日完成时间2015年4月20日

第四部分工程现场规划

一、施工给水、排水系统详见附件2：

施工给水、排水布置图

（一）、用水情况分析

项目建设临时用水一般包括:

生产用水、生活用水和消防用水三部分。

其中生产用水包括工程用水、机械用水、冲洗用水等；生活用水包括施工现场生活用水和生活区生活用水。

（二）、供水安排

本项目地处安阳东区内，因东区市政配套工程尚在建设完善中，经现场实地调查及与相关部门沟通了解，项目所在地周边市政污雨水管道基本已施工完成，但市政污水主管道在光明路以西。

项目首期市政给水管道已引致小区范围之内。

据有关区域水文地质资料和对周边村镇和企业用水机井情况调查，该区地层主要为黄河冲积形成的粉土、粉质粘土夹粉细砂、中细砂层，卵石层，其中粉细砂、中细砂层均为良好含水层，且地下水位埋藏较浅，地下水资源丰富，水质较好。

工程部通过现场查勘，发现二期地块内有很多当地村民用于灌溉和生活用水的机井，直径在200-500mm之间，深度在20—60m之间，出水量可以达到50m³/h，根据首期情况可以满足施工和生活用水的要求。

根据以上情况分析，结合首期和东区内其它在建项目用水方式及用水情况，本项目施工用水和生活用水拟采用两种供水方案：

1、采取施工场地已有水井供应，通过现场查勘在11#楼西南角和13#楼南边有两个水井直径为400mm,通过了解出水量在50m³/h左右，现场其他楼栋都有水井分布，结合实际需要利用具体水井。

方案2：

利用首期市政永久给水系统供水，首期预留的给水接驳点：

一处在5#楼西南角，一处在6#楼东南角。

（三）、二期施工用水量计算

二期现场总用水量

1．施工现场用水一览表

序号

项目名称

用水量

备　注

混凝土自然养护

300L/m³

混凝土每季度工程量按5000m³计算

冲洗模板

5L/㎡

模板用量按每季度15000㎡计算

抹灰工程用水

30L/㎡

抹灰季度工程量按9000㎡计算

砌砖或加气块用水

150L/m³

砌砖或加气块工程量按10000m³

楼地面用水

190L/m³

楼地面工程量按23400m³

施工机械用水

5L/台.班

按每班60台计算

上水管道工程

98L/m

上水管道季度工程量按6000m计算

消防用水量

10L/s

火灾同时发生次数按一次计算

盥洗、饮用水

25L/人

二期施工现场高峰人数，约为1000人

2．施工用水不均匀系数一览表　

编号

用水名称

系数

现场施工用水

1.50

施工机械、运输机械

2.00

施工现场生活用水

1.30—1.50

3．生产用水

q1=K1×（K2/8×3600）Σ（Q1×N1/T1×b）

K1——未预见施工用水系数（1.05～1.15）本式取1.10

q1——年（季）度工程量，本式按70天计算

N1——施工用水定额，见表1—1

T1——有效工作日

b——每天工作班数，本工程若无特殊注明，均按1班施工考虑

K2——用水不均衡系数，见表1—2

（1）对混凝土自然养护，有效工作日考虑为95%，则

T1=70×95%=67天

（2）对冲洗模板，有效工作日考虑为95%，则

T1=70×95%=67天

（3）对搅拌砂浆，有效工作日考虑为90%，则

T1=70×90%=63天

（4）对砌砖或加气块，有效工作日考虑为95%，则

T1=70×95%=67天

（5）对楼地面，有效工作日考虑为95%，则

T1=70×95%=67天

（6）对上水管道安装，每日工作班数按一班计算，有效工作日考虑为95%，则

T1=70×95%=67天

将数据代入计算式，得到q1=7.18L/s

4．施工机械用水

q2=K1×N2×（K3/8×3600）×ΣQ2

N2——施工机械台班用水定额，见表1—1

K3——施工机械用水不均衡系数，见表1—2

Q2——同一种机械台数，见表1—1

将数据代入计算式，得到

q2=1.1×5×60×2.0/8×3600=0.02L/s

5　施工现场生活用水

q3=P1×K4×N3/8×3600×b

P1——施工现场高峰人数，见表1-1

N3——施工现场生活用水定额，见表1-1

K4——用水不均衡系数，见表1—2

b——每日工作班数，本工程按每日一班计算

将数据代入计算式，得到

q4=1000×1.4×25/8×3600×1=1.22L/s

6．消防用水量

查表1—1可知，q5=10L/s

7．总用水量Q的计算

q1+q2+q3=7.18+0.02+1.22=8.42L/s<10L/s

因此，Q=q5+0.5（q1+q2+q3）

=10+0.5*8.42

　　　=14.2L/s

（折合51.1T/h）

则工地临时供水管网需用管径，可按下式计算：

D=　　　　4Q　　　=　　　　414.2　　=0.109m

　　v1000　　　3.1410001.5

式中

D　　　配水管直径mm

Q　　供水量L/s

V　管网经济流速，取1.5m/s

　　则二期临时供水管网选择外径为110镀锌焊接钢管，管道连接方式为螺纹连接。

8.　各楼用水量Q的计算

　计算方法如上，经计算各楼用水量均小于10L/s，各楼施工用水兼顾消防要求，高层住宅每单元由给水主管引至楼层的施工用水立管，选择管径为DN65，镀锌焊接钢管，管道连接方式为螺纹连接；运动中心及商铺用水从给水主管引出施工用水支（立）管，选择管径为DN32，镀锌焊接钢管，管道连接方式为螺纹连接，其消防由施工场地内安装于主管上的室外消防栓确保。

（四）、二期水泵的计算与选择

1、　由于本工程主体结构总高度约为100M，水箱出水管口距住宅楼临时消防立管水平距离按S=350M计算，水池内水面高度按1.5米计算，消防支管长度按5米计算，则管长度：

L=100-1.5+350+5=453.5（m）

Q=14.2L/S

V=1.5m/S（消防用水时V=3m/S）

查表得：

I=7.8mm/m

管道水头损失：

H损=1.2IL=1.2×0.0078×453.5=4.2m

　　按《建筑防火设计规范》“消火栓出口充实水柱应不小于10m”的要求，本工程取为10m，故消火栓出水点所需要的水头：

H自=10米

Hb=100-1.5+10+3.3=111.8m

根据消防用水需要的总扬程HЬ=111.8米，最大流量Q=13.6L/S和消防立管管径DN100，每处选择DL型立式消防生产水泵2台（一备一用），并在水泵前设置止回阀、闸阀、安全阀及泄水装置，以减少供水管路的压力。

2、水井内多级清水泵安装于井下20米深，管道水平距离按350米计算，经计算管道水头损失：

H损=1.2IL=1.2×0.0078×350=3.3m

则施工用水需要的总扬程Hb=100+20+4.2=124.3m

根据施工用水需要的总扬程HЬ=124.3米，最大流量Q=13.6L/S多级清水泵2台，并在水泵前设置止回阀、闸阀、安全阀及泄水装置，以减少供水管路的压力。

（五）、二期地块水池容积计算

　　二期地块生产与消防合用一个消防水池，水采用240砖砌长*宽*高＝3*4*2米，水箱容积按照消防用水30分钟用水量：

V1=30×60×13.6/1000=24m³,能满足《高层民用建筑设计防火规范》“一类建筑消防水箱不小于18m³”的要求。

水池进水管管径为DN100，所有管道均按正式管道安装，补水采用浮球控制实行自动补水。

消防生产水泵设在水池侧边，水泵吸水管上加止回底阀。

每个标段必须设置一个消防水池。

（六）、消防、生产供水管道布置

根据总平面规划，在二期10#、13#楼附近设置生产、消防共用水池，通过对现场情况进行分析，根据现场施工总平面图和消防规范关于消火栓保护半径为150米的要求配制现场消火栓。

要求消火栓3m范围内不准存放其他物品。

施工和消防用水合用一个系统由水泵引出一根DN100的镀锌焊接钢管，管道采用螺纹连接，埋地敷设，埋地-1.0米，现场干管枝状布置，消火栓的直径65mm，配备水龙带为25米，充实水柱为10米。

高层住宅各楼层的施工用水通过一根立管引上，管径为DN65，每根立管每层预留一个DN20截止阀，管道采用螺纹连接，距结构地面1.0m；每根立管每层设1个DN65的消火栓，要求栓口朝向楼内，栓口距结构地面1.1米，配备足够的水龙带、ø19水枪；具体走向详见施工现场临水布置图。

（七）、临时排水

关于基坑排水。

基坑底部设四个集水坑，根据基坑深度及面积计算净流量，确定集水坑的深度。

集水坑间设排水沟，为砖砌，深度0.6米，排水沟顶部与垫层相接。

基坑上口设雨水井，一般设4~6个；基坑周围设挡水坎，严禁雨水或其他污水流入基坑。

基坑内设置沉淀池，考虑砼泵车洗车用。

同时要求施工单位进场后，做好安全文明施工。

具体走向详见附件2：

施工给水、排水系统图

二、施工用电系统详见附件3：

施工用电系统图

施工用电范围主要包括：

7#-13#高层住宅工程、运动中心。

结合现场实际情况，考虑安装2台630KVA箱变（1#、2#）。

箱式变压器整体布局详见施工临时用电方案平面图，负荷计算具体情况如下：

（一）、1#箱式变压器采用630KVA箱式变压器，供8#、9#、10#、11#及运动中心使用，主要用电负荷负荷计算：

办公区：

50KW

7台塔吊（55KW/台），功率为：

55KW/台*7台*0.6X*0.6T=138.6KW

地泵2台：

80KW/台*2台*0.8X*0.5T=64KW；

对焊机2台：

100KW/台*2台*0.8X*0.4T=64KW；

焊机、振动棒、照明等：

60KW/单元*7单元*0.8X*0.5T=168KW；

施工外用电梯6台：

33KW/台*6台*0.7X*0.6T=83.2KW；

共计568KW，箱式变压器按照功率因数为0.85计算，该台变压器基本满足以上负荷要求。

（二）、2#箱式变压器采用630KVA箱式变压器，供7#、12#、13#使用，主要用电负荷负荷计算：

办公区100KW；

3台塔吊（55KW/台），功率为：

55KW/台*3台*0.6X*0.6T=59.4KW

地泵2台：

80KW/台*2台*0.8X*0.5T=64KW；

对焊机2台：

100KW/台*2台*0.8X*0.4T=64KW；

焊机、振动棒、照明等：

60KW/单元*8单元*0.8X*0.5T=192KW；

施工外用电梯5台：

33KW/台*5台*0.7X*0.6T=69.3KW；

共计549KW，箱式变压器按照功率因数为0.85计算，该台变压器基本满足以上负荷要求。

（四）、安装计划

为确保前期工程施工需求，在10#楼北面靠近围墙处设一个下线点，待拆迁结束后，再在10#楼西南角设1#箱变。

2#箱变设在13#楼东南角，箱变均紧挨用地红线。

箱变之间的电缆铺设，暂定为沿10#楼基坑南侧铺设。

8、主体用电，考虑电缆从地下室通过，地下室内架空。

施工单位一般设三级配电柜。

重点控制二级配电柜，即控制地泵、塔吊、钢筋成型的控制。

施工道路系统（详见附件4：

二期施工道路、平面布置图）

根据二期总规图、场地标段划分（运动中心和8#-11#楼为一个标段，7#、12#、13#楼为一个标段）及销售围蔽方案的划分（详见：

销售围蔽部分）的情况，特以光明路、京珠高速西侧水泥路（后崇义水泥路）为通往安阳恒大绿洲二期施工场地的主要干道。

（一）施工道路布置

场区施工道路布置原则：

考虑现场施工需要，结合永久道路，布置场区道路。

场区施工主干道路布置主要考虑场区通行顺畅，减少迂回，结合市政、小区永久道路位置；次干道路布置主要考虑钢筋加工区、木工加工区及砂石堆料场，混凝土罐车和其他大型车辆行走路线；分支道路主要考虑离主要干道较远的楼栋，建筑物之间的施工便道，主要考虑现场施

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