物业服务小区概况.docx

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物业服务小区概况

唐山市路宏物业服务有限公司

居

民

小

区

物

业

实

施

方

案

唐山市路宏物业服务有限公司

物业服务小区概况

物业（保洁）公司名称：

。

联系人：

联系电话：

小区服务等级：

级，收费为元/㎡。

保洁劳务人员共人，每人每月工作天。

一、公共区域

1．公共区域清扫：

㎡。

（1）小区占地面积：

㎡。

（2）小区绿地面积：

㎡。

（3）小区湖体面积：

㎡。

（4）小区楼座占地面积：

㎡。

公共区域清扫面积=

（1）-

（2）-（3）-（4）==㎡。

实际服务标准：

每天清扫一次。

计算规则：

公共区域清扫是按小区内（硬化地面、主次干道）的面积以平方米计算。

2．室外标识、宣传栏保洁：

㎡。

（1）小区标识面积：

共个，总面积为㎡。

（2）小区宣传栏面积：

共个，总面积为㎡。

室外标识、宣传栏保洁面积=

（1）+

（2）=㎡。

实际服务标准：

每擦洗次。

计算规则：

室外标识、宣传栏、信报箱保洁按垂直投影面积计算。

3．信报箱面积：

共个，总面积为㎡。

实际服务标准：

每擦洗次。

计算规则：

室外标识、宣传栏、信报箱保洁按垂直投影面积计算。

4．公共区域巡视、保洁：

㎡。

实际服务标准：

每巡视次。

计算规则：

公共区域巡视、保洁按小区建筑面积以平方米计算。

5．公共区域绿化保洁：

㎡。

实际服务标准：

每保洁次。

计算规则：

绿化保洁按小区的绿化面积以平方米计算。

二、公共楼道

6．水泥地面清扫面积：

㎡。

楼型

楼门个数

每个楼门地面面积

楼道面积合计

合计

实际服务标准：

每清扫次。

计算规则：

水泥、陶瓷锦砖、石材地面清扫及擦洗按楼道（含楼梯）水平投影面积以平方米计算。

（不含楼梯踏步的立面）[面积=一层的面积*层数]

7．陶瓷锦砖地面清扫面积：

㎡。

楼型

楼门个数

每个楼门地面面积

楼道面积合计

合计

实际服务标准：

每清扫次。

计算规则：

水泥、陶瓷锦砖、石材地面清扫及擦洗按楼道（含楼梯）水平投影面积以平方米计算。

（不含楼梯踏步的立面）[面积=一层的面积*层数]

8．石材地面清扫面积：

㎡。

楼型

楼门个数

每个楼门地面面积

楼道面积合计

合计

实际服务标准：

每清扫次。

计算规则：

水泥、陶瓷锦砖、石材地面清扫及擦洗按楼道（含楼梯）水平投影面积以平方米计算。

（不含楼梯踏步的立面）[面积=一层的面积*层数]

9．水泥地面擦洗面积：

㎡。

类型

楼门个数

每个楼门水泥地面面积

面积合计

合计

实际服务标准：

每擦洗次。

计算规则：

同水泥地面清扫面积。

10．陶瓷锦砖地面擦洗面积：

㎡。

类型

楼门个数

每个楼门瓷砖面积

面积合计

合计

实际服务标准：

每擦洗次。

计算规则：

同陶瓷锦砖地面清扫面积。

11．石材地面擦洗面积：

㎡。

类型

楼门个数

每个楼门石材面积

面积合计

合计

实际服务标准：

每擦洗次。

计算规则：

同石材地面清扫面积。

12．铁栏杆、木扶手擦洗长度：

m。

类型

楼门个数

每个楼门扶手长度

长度合计

合计

实际服务标准：

每擦洗次。

计算规则：

铁栏杆木扶手、不锈钢栏杆扶手及扶手擦洗均按延长米计算（包括弯头长度）。

13．不锈钢栏杆、扶手擦洗长度：

m。

类型

楼门个数

每个楼门扶手长度

长度合计

合计

实际服务标准：

每擦洗次。

计算规则：

铁栏杆木扶手、不锈钢栏杆扶手及扶手擦洗均按延长米计算（包括弯头长度）。

14．扶手擦洗长度：

m。

类型

楼门个数

每个楼门扶手长度

长度合计

合计

15．电梯轿厢保洁：

共个，总面积为㎡。

类型

楼门个数

每部电梯内部立面面积

面积合计

合计

实际服务标准：

每擦洗次。

计算规则：

电梯轿厢保洁按轿厢地面面积以平方米计算。

16．消防箱保洁：

共个，总面积为㎡。

类型

楼门个数

每个楼消防箱面积

面积合计

合计

实际服务标准：

每擦洗次。

计算规则：

消防箱保洁按垂直投影面积以平方米计算。

17．玻璃保洁：

㎡。

类型

楼门个数

每个楼门玻璃面积

面积合计

合计

实际服务标准：

每擦洗次。

计算规则：

玻璃保洁按框外围面积以平方米计算。

三、垃圾保洁

18．垃圾桶保洁：

个。

类型

楼门个数

每个楼门垃圾箱面积

合计

合计

实际服务标准：

每清洁次。

计算规则：

垃圾桶及果皮箱保洁按个计算。

19．果皮箱保洁：

个。

类型

楼门个数

每个楼门果皮箱面积

合计

合计

实际服务标准：

每清洁次。

计算规则：

垃圾桶及果皮箱保洁按个计算。

20．生活垃圾收集：

㎡。

类型

楼门个数

每个楼门生活垃圾桶

合计

合计

实际服务标准：

每收集次。

计算规则：

生活垃圾收集及清运按小区的建筑面积以平方米计算。

21．生活垃圾清运：

㎡。

实际服务标准：

每清运次。

计算规则：

生活垃圾收集及清运按小区的建筑面积以平方米计算。

四、设置保洁工作频率

　　物业保洁服务，主要有清扫、保洁、拖洗、擦拭、收集、消杀等六大类型。

每一类型的保洁服务又分为若干小类。

以住宅小区的保洁工作为例，清扫工作包括楼道清扫、电梯厅清扫、平台/天台清扫、市政道路清扫、绿化带清扫、广场游乐场清扫等。

　　相同项目的保洁工作，其每一小类的服务，如多层楼道清扫的频率、多层楼道清扫所需时间，应该是基本一致的。

同时，各类型服务的频率和所需的时间与各项目的服务标准存在着关联性，如服务标准为“楼梯面光亮无灰尘”，则服务的频率和措施势必要求要高，所需工时自然较多；反之，服务标准为“楼梯面基本无纸屑、灰尘”，则服务的频率和措施要求就少，所需工时自然也少。

　　因此，在设置物业项目的保洁工作的频率和工时控制时，要充分考虑甲方（开发商/业委会）对保洁服务标准的基本要求。

　　以笔者服务的武汉南湖中央花园小区为例，物业合同中约定的公共环境基本要求为：

公共场地无纸屑、杂物、烟头等。

　　要达到合同中约定的保洁服务要求，须从项目保洁各类型工作的频率、措施、工时控制等三个方面考虑。

通过实践，笔者制定的中央花园小区保洁服务工作频率和工时控制标准为（见表1—1）：

　　表1—1

　五、收集物业保洁工作内容

　　物业保洁服务内容，是指项目中有多少个需要清扫保洁的楼道，有多大面积需要清扫保洁的道路或绿化带等。

　　以武汉南湖中央花园小区为例，保洁服务包括125个多层楼道、9个小高层楼道、2个高层楼道，及72,000㎡绿化带、9,600㎡的市政道路，需定期进行消杀的区域约为11.2万平方米。

　　具体保洁服务内容如表1—2所示。

　　表1—2

　　六、物业保洁员的配置计算

　　物业保洁每个月的工作，除少数应急性事务，如业主室内水管爆裂等应急抢险保洁等无法确定且难以控制外，其他的保洁服务（包括保洁的频率），是存在着相同的地方且是可以控制的，笔者在计算武汉南湖中央花园小区物业保洁人员的配置时，正是以此为基础进行。

　　具体计算方式如下：

　　A）单项工作所需工时=数量×（月）频率×工作效率

　　B）相同类型工作所需工时=单项工作所需工时①+单项工作所需工时②+单项工作所需工时③+……单项工作所需工时n

　　C）每月总工时=类型Ⅰ工作所需工时+类型Ⅱ工作所需工时+类型Ⅲ工作所需工时+……类型N工作所需工时

　　D）每月所需人工=每月总工时÷（26天×8小时）

　　（根据公司规定，保洁员每月工作时间为26天，每天工作时间为8小时）

　　以保洁服务的清扫工作为例，中央花园清扫工作主要有：

多层楼梯面的清扫每月26次、小高层/高层电梯厅清扫每月26次、多层楼道立面扬尘清扫每月1次、小高层/高层楼道立面扬尘清扫每月1次、平台/天台清扫每月1次、公共道路清扫每月30次、绿化带清扫每月30次、广场/游乐场清扫每月30次（见表1—1）。

　　其中：

（1）多层楼梯面清扫每月所需工时=125×26×15

（2）小高层楼梯面清扫每月所需工时=9×26×20

　　高层楼梯面清扫每月所需工时=2×26×30

　　（3）多层楼道立面扬尘清扫每月所需工时=125×1×20

　　（4）小高层楼道立面扬尘清扫每月所需工时=9×1×40

　　高层楼道立面扬尘清扫每月所需工时=2×1×60

　　（5）平台/天台清扫每月所需工时=166×1×20

　　（6）公共道路清扫每月所需工时=9600×30×8/100

　　（7）绿化带清扫每月所需工时=42000×30×3/100

　　（8）广场/游乐场清扫每月所需工时=4400×30×5/100

　　即类型Ⅰ：

中央花园卫生清扫工作每月所需工时

=48750+5070+2500+480+3320+23040+37800+6600=127560分钟

　　中央花园小区每月各类型保洁服务用工工时情况如表1—3。

　　表1—3

　　中央花园保洁工作每月总工时=Ⅰ清扫工作所需工时+Ⅱ保洁工作所需工时+Ⅲ拖洗工作所需工时+Ⅳ擦拭工作所需工时+Ⅴ收集工作所需工时+Ⅵ消杀工作所需工时。

　　即，127560+47040+18910+27370+8100+2733=231713分钟（3861小时）

　　中央花园保洁每月所需人工=每月总工时÷（26天×8小时）

　　=3861小时÷（26天×8小时）

　　=18.6（人）

　　考虑到保洁班长除做好本职工作外，还需配合做好保洁工作的检查，保洁工作任务的调配及一些应急性保洁工作的处理等，因此，在给保洁班长安排实际保洁工作任务时要适当比其他保洁员要少。

即保洁班长按0.6人的标准安排其工作任务。

　　根据以上计算，并结合实际考虑，武汉南湖中央花园小区保洁工作需配置保洁员19人。

保洁人员的配置：

　　一、概括地说：

保洁人员综合劳动定额每8000-10000平方米，配置1人

1、保洁主管

（1）10万平方米以下，配置主管1人，不设班组长；

（2）20-50万平方米，配置主管1人，技术员1人，班（组）长2人；

　　（3）50万平方米以上，每增加20万平方米增设班组长1人。

、

　2、保洁员

（1）梯级清扫：

14层/（时.人）；

（2）地面清扫：

300平方米/（时.人）；

（3）拖楼梯：

13层/（时.人）；

（4）擦楼梯扶手、通花铁栏、地脚线：

12层/（时.人）；

（5）洗地毯：

360平方米/（时.人）；

（6）刮玻璃：

4平方米/（时.人）

（7）清洁电梯轿厢：

1个/10分钟；

（8）清洁8层以下楼房（无电梯）：

1梯10栋/（人.天），9层以上楼房（带电梯）：

1梯8栋/（人.天）。

绿化人员配置：

参考一：

绿化面积每4000平方米左右设1人；

参考二：

按建筑面积8万M2（或800户业主）配置1人，20万M2——30万M2设班长1人，30万M2以上设主管1人，容积率小于3.5以下可增加设1人。

唐山市路宏物业服务有限公司

2017年4月15日