苏州市平江新城控制性详细规划文本.docx
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苏州市平江新城控制性详细规划文本
苏州市平江新城区控制性详细规划文本
第一章 总 则
第1条 为指导苏州市平江新城区的建设发展，统筹安排区内各项保护与建设，加强该区的规划管理和建设管理，为该区开发建设提供技术立法依据，受苏州市规划局的委托，特制定本规划。
第2条 本规划的编制遵循《中华人民共和国城市规划法》的规定，按照建设部颁布的《城市规划编制办法》的要求制定，符合有关标准技术规范的要求。
第二章 规划依据、原则、目标
第3条 规划依据
1、《中华人民共和国城市规划法》（1989）
2、《国务院关于加强城乡规划监督管理的通知》（国发［2002］13号）
3、《国务院办公厅关于加强和改进城乡规划工作的通知》（国办发［2002］25号）
4、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）
5、《城市规划编制办法》（1991.9）
6、《城市规划编制办法实施细则》（1995.9）
7、《轨道交通线网规划》（2002）
8、《苏州市综合交通规划》（2000）
9、《火车站地区概念规划》（2003）
10、《火车站核心区详细规划》（2004）
第4条 规划原则
1、根据苏州市委市政府的要求，规划区将建设成平江新城区、苏州市城市副中心，依据这一要求，对该区进行科学合理的演化和细化，合理调整和确定用地布局和基础设施容量。
2、从长远和宏观的角度来考虑地区的发展潜能，发挥区域应有的功能，满足城市对本区域的要求，以便最有效地发挥土地的价值和作用。
3、做到经济效益、社会效益、环境效益三者的统一协调，合理确定土地使用性质和土地的开发强度。
第5条 规划理念
1、人文理念
保护城市景观视线走廊，延用古城路网、水系格局于新城中，延续城市文脉。
2、经济理念
将环境好、区位好、地势高，相对方整的土地优先用于居住、公共设施、而将沿河、沿铁路的零星用地用于绿化、市政设施，提高土地利用效率。
3、生态理念
结合道路、水系、高压走廊建设生态网络，有机渗透到各地块，创建层次分明，富有活力，人、自然、历史和谐共生的人居环境。
4、交通引导开发理念
公交及轨道交通站点与公共服务设施、居住区开发相结合，充分发挥公交与轨道交通的效益。
第6条 规划重点
1、合理组织城市综合交通体系。
2、注重城市景观设计，创造能够代表苏州新形象的城市副中心区。
3、灵活组织各类功能用地，使地块更具适应性和可操作性。
4、明确规划强制性规定内容。
第7条 规划目标
1、促进结构优化调整，推动服务业发展，强化和提升中心城市辐射带动功能。
2、新城区规划建设既要展示中心城市历史文化名城个性，又要展示国际化，现代化城市个性，体现古典与现代的完美结合。
3、新城区建设，以古城文化为灵魂，旅游为主线，做到保护好古城并增强其活力。
4、通过新城区规划建设，切实做强中心城区实力，促进财税收入增长。
第三章 片区范围、功能定位、人口容量
第8条 片区范围
东起东环路，西至苏虞张连接线，北起沪宁高速公路，南至北环路，规划总用地面积9.97平方公里，规划建设用地8.65平方公里。
第9条 功能定位
1、交通门户：
以苏州火车站地区交通枢纽建设为契机，形成较为完善的交通体系。
2、城市副中心：
以苏州古城文化为灵魂，大力发展现代服务业，切实增强新城乃至苏州中心城市凝聚力和辐射带动力。
第10条 人口容量
规划区现状居住人口6.5万人（其中2万为暂住人口），规划居住人口14万人（其中2万为暂住人口）。
第11条 就业岗位
规划提供就业岗位约7－10万个。
第四章 土地利用规划
第12条 总体布局
新城区主要规划为公共服务设施用地及生活居住用地。
生活用地分为东南居住区、东北居住区、西南居住区、西北居住区，结合火车站规划火车站核心片区，车站以北规划新城区核心区，沿高速公路控制为生态绿地，沿人民路、平门塘形成城区发展轴线及景观轴线。
第一节 居住用地规划
第13条 用地指标
规划居住用地325.86公顷，占规划建设用地的37.68%，人均用地27.16方米。
第14条 中小学及幼儿园设置标准
高中按10万人设置1所，用地不小于4公顷，班级不少于30班。
初中按3万人设置1所，用地不少于3公顷，班级不少于30班。
小学按2～3万人设置1所，用地不少于2公顷，班级不少于24班。
幼儿园按1万人设置1所，9－12班。
第15条 用地规划
1、东北居住区
上高路以西、沪宁高速公路以南、苏虞路以东、312国道以北，规划两个居住小区，规划居住用地44.48公顷，居住人口1.5万人。
注重沿主要交通道路和水系的景观组织，规划以多层及小高层为主。
本区规划初中1所，小学1所，幼儿园2所，分别位于312国道与梅巷东北侧、312国道与梅巷路西北侧（包括一所小学，一所幼儿园）、元和塘与新莲路西南侧，面积分别为5.25公顷、3.13公顷、1.3公顷。
2、东南居住区
沪宁铁路以北、苏虞路以东、312国道以南，上高路以西，规划五个居住小区，规划居住用地122.76公顷，居住人口4.5万人。
规划新建住宅应以多层及小高层为主，局部高层。
本区规划幼儿园3所，小学1所，初中1所。
分别位于苏站路与莲安路东北侧，新生路以南梅巷新村、苏站路与梅巷路西南侧、天筑路与莲安路西南侧、齐门外大街与苏站路东北侧，规划面积分别为0.85公顷、0.97公顷、1.04公顷、4.16公顷、3.76公顷。
3、西北居住区
苏虞张联接线以东、沪宁高速公路以南、金光路以西、312国道以北，规划三个居住小区，规划居住用地54.53公顷，居住人口2万人。
住宅以多层为主，局部小高层及低层。
本区规划幼儿园2所，小学1所，初中1所。
分别位于清金路南侧（包括两所幼儿园）、清金路与清塘新路东南侧、清金路与清塘路西南侧，面积分别为0.74公顷、0.76公顷、2.35公顷、4.23公顷。
4、西南居住区
西塘河（十字洋河）以东，沪宁铁路以北，苏锦路以西，312国道以南，规划四个居住小区，规划居住用地75.24公顷，居住人口3万人。
注重沿主要交通道路和水系的景观组织，规划以多层、小高层为主，局部规划高层及低层低密度住宅。
本区规划高中1所、小学1所、幼儿园3所。
分别位于苏站路与创新路西北侧、天筑路与莲塘路西南侧、天筑路与清塘路西北侧、天筑路与莲塘路西南侧、天筑路与创新路西北侧，面积分别为4.62公顷、2.99公顷、0.68公顷、0.37公顷、0.36公顷。
5、其它居住用地
规划保留及增加部分位于核心区及铁路以北地区的居住用地，共规划居住用地28.85公顷，居住人口1万人，其中保留位于天筑路以北的苏锦小学，并增加幼儿园1所，保留挹秀幼儿园，分别位于苏锦小学两侧、北环路以南挹秀新村，用地面积分别为2.39公顷（包括1所小学，1所幼儿园）、0.19公顷。
第二节 公共设施用地规划
第16条 用地指标
规划公共设施用地122.97公顷，占规划建设用地的14.22%，人均8.78平方米。
第17条 用地规划
1、行政办公用地
行政办公中心位于核心区东南片，即312国道以南、人民路以东区域，商务办公用地集中分布在核心区北侧，部分政府部门分支机构可结合公共建筑布置，街道办事处可在社区中心统一规划建设。
2、商业金融用地
新城商业中心位于火车站以北，沿312国道及人民路交叉口布置。
居住区级商业服务设施结合各社区中心布置。
按每1万人或服务半径0.5公里配置居住小区的超市，按每3000人或服务半径0.3公里配置居住组团的便利店。
3、文化娱乐用地
大型文化娱乐设施结合区商业中心布置。
居住区级文化娱乐设施结合各社区中心合理布置。
4、体育用地
规划体育中心一个，另新增多片体育用地，结合公园、社区中心布置，以满足全民健身的需要。
5、医疗卫生用地
规划综合性医院一所，位于312国道以南、莲安路以西，规划用地面积3.44公顷，服务于整个片区的同时还可为周边地区提供服务；在312国道以南、苏锦路以西规划专科医院一所，规划用地面积1.15公顷，为本片区服务，同时设置社区医疗卫生服务站5个，结合社区中心建设。
卫生技术人员按每千人3人配置，病床按每千人4床配置，社区卫生服务站按1.5万人设置1个，服务步行距离15～30分钟。
6、教育科研用地
规划教育科研用地主要集中在苏虞路以西，312国道以南，部分教育科研机构可结合商务办公楼混合设置。
第三节 用地适建范围
第18条 用地适建范围规定
考虑到规划的弹性，在特定的条件下，用地性质可根据实际需要做适当调整，但应符合附《城市建设用地适建范围》的规定。
城市建设用地适建范围
序号
用地
类别
建设项目
居住用地
公共设施用地
对外交通用地
道路广场用地
市政公用设施用地
绿地
特殊用地
其它用地
R
C
T
S
U
G
D
E
R1
R2
C1
C2
C3
C4
C5
C6
C9
T1
T2
S1
S2
S3
U1
U2
U3
U4
U5
U9
G1
G2
D3
E1
1
低层居住建筑
△
△
2
多层居住建筑
○
△
○
○
○
3
高层居住建筑
○
△
○
○
○
4
单身宿舍
○
△
○
○
○
○
○
○
○
○
5
高级公寓
○
○
○
○
6
居
住
小
区
教育设施（中、小学、幼托）
○
△
7
商业服务设施
△
△
8
文化设施
○
△
9
体育设施
○
△
10
医疗卫生设施
○
△
11
市政公用设施
○
△
12
行政管理设施
△
△
13
行政办公设施
○
△
○
○
○
○
○
○
○
○
△
14
写字楼
○
△
○
△
△
○
○
○
○
15
商业设施
○
○
○
△
○
○
○
○
○
○
○
○
16
金融保险设施
○
○
○
△
○
○
○
○
○
17
服务设施
○
○
○
△
○
○
○
○
○
○
○
○
18
小商品市场
△
19
农贸市场
○
○
20
批准交易市场
△
21
文化娱乐设施
○
○
△
○
○
○
22
体育设施
○
○
○
△
○
○
23
医疗卫生设施
○
△
○
○
24
商办综合楼
○
△
△
○
25
商住综合楼
△
△
26
普通旅馆
○
△
○
○
○
27
高级宾馆
△
○
○
○
○
28
成人教育、职业技校
○
○
○
○
△
29
科研设计机构
○
○
○
○
○
△
30
社会停车场（库）
○
△
△
△
△
△
○
△
△
△
△
△
△
△
△
○
31
社会加油站
○
△
△
△
△
△
○
32
公交停车场
○
○
○
△
△
33
公交修理厂
○
△
△
34
长途客运站
△
△
△
35
货运公司站场
△
△
○
36
室外广告牌
△
△
△
○
△
△
○
○
○
○
○
○
○
○
37
施工维修设施及废品场
○
○
△
38
其它市政公用设施
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
△
○
○
○
○
注：
△为适宜设置的项目；○为需要根据具体情况提出有关限制条件和有效补充措施后可以设置的建设项目；空格为不适宜设置的建设项目。
第五章 建筑建造控制
第19条 容积率
1、开发者对地块的开发强度当地块内规定容积率上、下限时，不得超过地块的最高容积率，同时也不得低于最低容积率，其余地块不得超过该地块的容积率指标要求。
2、容积率转让：
转让只能在相邻地块间进行（相邻地块指同一片地块中的地块）；转让只能在同种性质的地块或性质相容的地块之间进行，转让的数额不得大于两地块中容积率较小地块的40%。
3、容积率变更：
在地块用地性质按城市建设用地适建范围允许范围发生改变时，地块的容积率允许作适当的变更，但必须保证变更用地性质的土地的绿化率指标符合有关规定。
4、对于总面积大于3公顷的大地块，在开发过程中如进一步划分小地块时，细分后小地块的建筑面积总和不得超过原大地块规定的限度。
对于沿城市道路、城市广场等开阔地段的小地块，其容积率可适当提高，由规划主管部门核定执行。
第20条 建筑密度
建筑密度只能小于或等于分图图则中各地块中关于建筑密度的规定值。
第21条 建筑高度
建筑高度应满足分图图则中各地块关于建筑限高的规定值。
建筑限高：
系指对建筑高度的控制。
沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度（H）不得超过规划道路红线宽度（W）加建筑后退距离（S）之和的1.5倍，即H≤1.5（W+S）
第22条 建筑间距
1、居住建筑日照间距不低于1：
1.3。
2、居住建筑日照间距按下列公式计算：
L＝I·H
式中：
L＝建筑间距
I＝日照间距系数
H＝南侧建筑的计算高度
3、居住建筑日照间距不同方位间距折减系数。
不同方位间距折减系数
方位
0～15°
＞15°～≤30°
＞30°～≤45°
＞45°～≤60°
＞60°
折减系数
1.0L
0.9L
0.8L
0.9L
0.95L
注：
1.表中方位为正南向（0°）偏东、偏西的方位角。
2.L为当地住宅正南向布置时的日照间距。
4、多层（含中高层）居住建筑间距：
多层居住建筑非平行布置时（夹角≤60°），其最窄处建筑间距按平行布置的居住建筑日照间距控制。
在南北向居住建筑南侧、东西向居住建筑东西侧垂直（夹角＞60°）布置的多层居住建筑，其建筑间距标准乘以0.7系数控制，当垂直居住建筑山墙宽度大于16米时，按平行布置居住建筑控制。
在满足日照间距条件下，平行布置的条式多层居住建筑南北之间的间距不得小于10米，山墙间距不得小于6米，山墙均有居室窗户、阳台或开门的，不得小于8米。
地面层设置层高不大于2.2米的自行车库等附属用房时，可扣除其高度计算与南侧建筑的间距。
低层居住建筑与其相邻低、多层居住建筑的南北向间距，按多层居住建筑间距有关规定控制，但最小间距不得小于6米。
山墙之间有公共道路的，山墙间距不得小于6米；无公共道路的，应视具体情况，满足消防、施工、通行要求。
5、高层居住建筑间距：
高层居住建筑之间的建筑间距，条式建筑按居住建筑日照间距计算确定；点式建筑，南北向的，不得小于南侧建筑高度的1倍，且不得小于南侧建筑面宽的1.2倍，其最小间距为30米；东西向的，不得小于较高建筑高度的0.4倍，其最小间距为18米。
高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的山墙间距，按消防和施工安全的规定控制。
山墙均有居室门或窗户的，其间距不得小于13米。
5、非居住建筑与居住建筑的间距
非居住建筑位于居住建筑南侧或东西的，其建筑间距按居住建筑间距规定控制。
在符合日照、环保、施工、安全、消防和交通等要求的前提下，低层非居住建筑与相邻居住建筑山墙垂直布置时，如山墙无门、窗、阳台，其间距可酌情缩小，平行于城市道路的沿路非居住建筑可与相邻居住建筑山墙毗邻建造。
非居住建筑位于居住建筑北侧的，其建筑间距应符合环保、安全、消防等有关专业规范规定，其最小间距（非居住建筑）低层为6米，多层为10米，高层（含中高层）为13米。
6、非居住建筑的间距
建筑类别
控制类别
建筑类别
高层非居住建筑
裙房
其它非居住建筑
（一、二级耐火等级）
高层非居住建筑
13
9
9
裙房
9
6
6
注：
表中裙房高度不超过12米，如超过12米则应按多层间距控制。
多层非居住建筑平行布置时，最小间距不得小于10米。
低层非居住建筑与多、低层非居住建筑平行布置时的间距按消防间距的规定控制，但最小间距不得小于6米。
老年公寓、幼儿园和托儿所教室、活动室及卧室的间距居住建筑日照间距增加0.3系数计算；中、小学，教学楼的间距按居住建筑日照间距标准增加0.15系数计算，学生宿舍按居住建筑间距控制。
第23条 建筑物退让
1、建筑物后退建设用地边界距离
各类建筑的最小离界距离
建筑类别
控制类别
建筑类别
居住建筑
非居住建筑
建筑物高度的倍数
最小距离（米）
建筑物高度的倍数
最小距离（米）
主要朝向
低层
0.5iH
3
/
3
多层
0.5iH
5
/
5
高层
0.25iH
13
0.15H
9
次要朝向
低层
0.25iH
3
/
按消防间距
多层
0.25iH
3
/
按消防间距
高层
0.125H
6.5
/
6.5
注：
1、表中，i=应执行的日照间距系数，H=建筑物高度。
2、建筑物后退用地边界距离以建筑物最凸出的外墙（含柱）边线计算。
挑檐、雨蓬、踏步等凸出部分不得影响交通、消防等方面的要求。
3、按表中离界距离执行时总间距小于消防间距时，应按符合合消防间距的要求确定离界距离。
4、建筑离界距离在满足本表要求的前提下，还必须考虑其基础施工对周边建筑物的影响。
5、临道路建筑符合城市规划、建筑防火和施工需要的前提下，相邻基地边界两边的建筑可毗邻建造。
2、建筑物后退城市道路红线距离
沿城市道路的建筑物，应按道路功能、路幅宽度以及建筑物类别、高度，确定其后退道路规划红线的距离。
沿312国道后退距离不少于15米，退主干道10米、次干道5米、支路5米。
有大量人流、车流集散的多、低层建筑如大型商场、娱乐中心、车站等，其后退道路红线距离按详细规划、城市设计所确定的后退距离控制，并不得小于10米。
沿城市河道两侧新建建筑物，其后退驳岸顶沿河一侧边线的距离按详细规划确定，应综合考虑河道景观整体协调、河岸与建筑物的安全等因素，退河道不得少于10米。
第六章 综合交通体系规划
第一节 对外交通规划
第24条 用地指标
规划对外交通用地17.12公顷，占规划建设用地的1.98%，人均用地1.22平方米。
第25条 轨道交通
1、城际铁路
城际铁路，线路走向紧贴现有的沪宁铁路北侧，规划城际列车客运站位于铁路线以北。
2、一般铁路
沪宁铁路规划为客货两用线路，沪宁铁路客运站与城际列车客运站统一布置，分别位于铁路南北两侧。
3、客运轨道交通
规划区沿人民路规划一条南北向区域客运轨道交通线――市域S2轻轨线，区内长度为2.5公里，于苏州火车站北广场与M2地铁线相交并设有站点――火车站站。
片区还规划了另两条城市客运轨道交通线M2地铁线。
M2地铁线沿清塘新路通过，区内长度为3.3公里，共设有3个地铁站，分别为：
火车站站、新家站、清金路站。
站点建设方式采用地下和地面相结合站点形式。
平江新城轨道交通线路规划一览表
类别
线路名称
客运站或站点
货运站
规划范围内线路宽度（公里）
建议形式
建设方式
一般铁路
沪宁铁路
客运站（苏州站）
货运站（苏州西站）
/
/
地上
区域客运轨道交通线
市域S2轻轨线
站点（火车站站）
/
2.5
轻轨
地下为主
城市客运轨道交通
M2地铁线
站点（火车站站、新家站、清金路站）
/
3.3
地铁
地下为主
线路的基本几何特征
平面最小曲线半径（m）
最大坡度（%）
市域线S
300～350
3.5
市区地铁线M
300～350
3.5
第26条 公路
1、高速公路
沪宁高速公路城区入口将改建至西北象限，沪宁高速公
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