房地产法作业.docx

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房地产法作业

2010年2月，陈某和徐某签订了一份房租租赁合同，租期为5年，合同约定:

徐某将A房屋出租给陈某用于饭店经营，B房屋租给陈某做饭店打工人员宿舍,陈某每年共计支付租金48000元。

2011年7月份，徐某在未通知陈某的情况下，将A房卖给其亲弟弟且办理了过户登记。

由于该饭店位置好、特色经营给陈某带来了巨大收益，其弟便有了自己开饭店的想法，于是找到陈某要求解除租赁合同，收回房屋。

陈某在得知徐某卖房后，以徐某和其弟共同侵犯其优先购买权为，由于2011年8月25日诉至法院，要求宣告徐某与其弟弟签订的房屋买卖协议无效，并请求以相同价格购买该房屋。

请问：

（1）陈某和徐某签订的房屋租赁合同能否解除？

为什么？

（2）陈某是否享有优先权？

为什么？

（本题20分）

2010年10月某小区业主委员会与某物业公司签订委托合同，合同约定某小区业主委员会将某小区委托于某物业公司进行物业管理，受益人为本物业的全体业主和物业使用人，委托管理期限为五年……。

由于业主王某、刘某都欠缴当年物业费。

物业公司分别向法院起诉，要求王某、刘某交纳当年欠缴的物业费并承担相应的违约责任。

庭审时王某辩称：

欠缴物业费是错，但物业公司到法院起诉则是小题大做，故以物业公司未经书面催交，拒交物业费……刘某则以房屋已经出租给他人且租赁合同约定由承租人缴纳物业费为由进行抗辩。

问：

（1）王某的抗辩理由有依据吗？

为什么？

（2）刘某的抗辩理由有依据吗？

为什么？

（本题20分）

2001年村里搞土地发包，年近70的村民秦某与老伴和村里其他人一样与村里签订土地承包合同，老两口承包耕地12亩，林地40亩，承包期限均为20年。

承包合同签订后秦某老两口因年事已高，承包的耕地和林地一直雇人打理。

2010年5月秦某在与村民闲谈时，才了解到其他村民承包期都比自己的长，耕地都为30年，林地都为40年。

秦某找村长理论，村长解释说，之所以给他家20年的承包期，是考虑到二老的年事已高、且身体不好、子女都不在身边的实际情况。

秦某不接受村长的解释，要求修改合同，得到与其他村民一样的土地承包期限。

秦某还说主张，就是将来和老伴都不在了，承包地也可以由在城里的儿子继承。

问：

（1）秦某要求修改承包合同期限合法吗？

为什么？

（2）秦某主张将来承包经营权由儿子继承是否有法律依据？

为什么？

在最近的一次村民会议上，村长强烈谴责拖欠村里土地承包金行为，并决定对拖欠承包金的行为要予以整治。

会上村长特别谈到外地赵某拖欠本村承包金二年共计196万的事，村里准备与赵某做最后一次沟通，实在不行，就要依照当初承包合同的约定，收回承包地，并将收回的承包地另行发包，意向承包人现在可以先报个名。

同时对本个别村民欠缴承包金的行为进行批评，并限期三个月交齐，否则也要采取法律途径解决。

村民王某也在受批评之列。

王某向村长解释，今年由于受骗买了伪劣种子，承包收益骤减。

同时孩子上大学、父母有病，一再请求村里别收承包地，也别采取法律途径，他会想其他办法尽快交齐承包金，请求村里宽限到年底。

问：

（1）村里可以收回赵某的承包地吗？

为什么？

（2）村里可以收回王某的承包地吗？

为什么？

（本题20分）

老刘的子女都在国外，几个月前老伴也被子女接去治病，老刘一直在办理的移民手续最近办妥了。

老刘开始处理国内的财产。

老刘的子女曾打算让父母在城里养老，所以在同学王磊的帮助下，在城里买到了与王磊同层的房子一套，并租给王磊做职工宿舍使用。

这些年老两口在农村一直住着六间瓦房，有承包果林10亩（已经出卖了）。

王磊做生意有了一些积蓄，准备购买老人的城里房子将来接自己的父母来住；对老人农村的房屋，王磊也有购买的愿望，准备将来开发农家乐旅游。

请问：

（1）老刘与王磊签订房屋买卖合同（城里的）能有效吗？

为什么？

（2）老刘将农村的房子卖给王磊合法吗？

为什么？

（本题20分）

2012年5月6日，刘某与蒋某签订房屋买卖合同，合同约定：

（1）刘某将自己购置、且已拿到钥匙的房屋出卖给蒋某。

（2）签约当天，蒋某需交20万元房款、十日内再付70万房款。

刘某在足额收到前款后即向蒋某交钥匙，尾款24万在办理完过户手续当日付清。

（3）关于过户，由于开发商承诺在交付使用后3个月办理产权证，双方商定过户手续与2012年10月前完成。

（4）合同还约定，任何一方违约，要按照房价款15%向对方承担违约责任……合同签订后蒋某如约付款、刘某如约交了钥匙。

后因开发商迟迟没有办理产权登记，双方过户手续一直没有完成。

2013年春节，该房屋价格下跌了20多万。

蒋某找到刘某商量：

要么免除尾款，要么解除买卖合同，双方返还财产。

在多次协商无果后，蒋某向法院以签订合同时刘某没有产权证、买卖合同无效为由，请求解除合同。

问：

（1）该买卖合同是否有效？

为什么？

（2）如果蒋某不主张合同无效，而是主张追究对方违约责任，是否有法律依据？

为什么？