终稿XX市东方巴黎商住小区新建工程项目申请及可行性研究报告.docx
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终稿XX市东方巴黎商住小区新建工程项目申请及可行性研究报告
XX市东方巴黎商住小区新建工程项目申请及可行性研究报告
第一章项目概况…………..……………………….1
第二章发展规划、政策分析……………………….2
第三章项目建设用地分析....................18
第四章项目建设方案........................21
第五章节能方案分析........................25
第六章环境影响分析........................28
第七章经济效益分析…………………..........30
第八章社会效益分析........................33
第一章项目概况
1.1项目概况
项目名称：
**市**·东方巴黎商住小区
建设单位：
******房地产开发有限公司
法定代表人：
杨松寿
建设性质：
新建
建设地点：
**市玉州区名山街道旺瑶村东侧（**市人民东路以南、广场东路南段以东）
建设规模：
规划用地面积62115平方米，总建筑面积99741平方米。
其中建设商住楼14幢，建筑面积75750平方米；羽毛球馆1幢，建筑面积3600平方米；地下停车库19391平方米；架空绿化层1000平方米。
配套建设小区道路、给排水、路灯绿化等公共设施。
估算投资：
17599万元，资金来源由建设单位自筹解决。
1.2建设单位简况
******房地产开发有限公司成立于2007年8月，企业性质属有限责任公司。
公司主要从事房地产开发，房地产开发资质暂定为三级，企业注册资金人民币1200万元。
公司管理机构设置完善，拥有各类高、中级专业技术人员20余人，专业技术队伍力量雄厚。
公司成立后坚持以“诚信、保质、守法、重义”为服务宗旨，为开发建设项目提供良好的信誉保证。
第二章发展规划、政策分析
2.1**市概况
**古称鬱林，州郡史两千多年，是一座正在崛起的泛北部湾中小企业名城。
现辖玉州区、福绵管理区、北流市、容县、陆川县、博白县和兴业县，总面积12838平方公里，总人口约610万人。
**市为“**文明城市”，是全国最大的内燃机生产基地、全国最大的日用陶瓷生产出口基地之一，国家级的建材生产出口基地、皮革服装基地和食品加工基地，福绵管理区被誉为“世界裤都”，博白县获国家级“中国编织工艺品之都”称号。
全市有华侨及港澳台同胞100多万人，是**最大、全国著名的侨乡。
**市区位优势明显，交通便利快捷。
地处**东南部，毗邻广东，背靠大西南，作为**沿海城市群与区内经济腹地相互对接、协调发展的重要节点城市，处于多个经济合作区的相互重叠区和交叉点，是承载东部产业转移的加工基地和东部通向“东盟”的重要陆路通道和跳板。
国道324线与黎湛复线铁路纵横相交，建设中的南宁经**至广州高速公路、洛湛铁路（**段）正编织以**城区为中心的现代交通网络，市内形成了以**城区为中心的“半小时经济圈”。
**市物产景观丰富，商贸发达繁荣。
非金属矿产资源丰富，其中高岭土储量居**第一。
**属于典型的亚热带季风气候，是粮食、水果、禽畜重要生产基地。
商品交易市场健全发达，现代物流服务经营体系完备，拥有全国有名的中药材市场、工业品服装市场等，商贸流通辐射各省（市）区，是区域性商贸物流中心。
**市投资环境优越，发展商机无限。
各类生产要素市场不断发育健全，**经济开发区等十大工业园区（集中区）成为投资发展的“洼地”。
机械产业、水泥陶瓷、健康产业、服装皮革、电子信息产业集群迅速成长，彰显了**良好投资环境和经济活力。
中小企业商机博览（中国·**）、海峡两岸（****）农业合作试验区架构开放合作平台，特别是在积极推进中国－东盟“一轴两翼”区域经济合作新格局的实施中，**市被纳入北部湾（**）经济区“4+2”经济合作，在更高层次、更宽领域参与泛北部湾经济区建设，扩大对内对外开放，拓展对外交流合作。
全市加速推进工业化、城镇化、农业产业化，促进区域、经济社会、人与自然和谐发展，蕴藏无限发展商机。
2006年,**市全年生产总值412.99亿元，按可比价格计算,比上年增长13.5%。
其中，第一产业增加值112亿元，增长7.4%；第二产业增加值148.29亿元，增长19.0%；第三产业增加值152.69亿元，增长13.2%。
第一、第二和第三产业增加值占生产总值的比重分别为27.1%、35.9%和37.0%。
全市财政收入33.68亿元,比上年增长17.6%。
2006年全市农林牧渔业总产值178.97亿元，比上年增长7.42%。
全年完成工业总产值414.06亿元,比上年增长21.7%,实现增加值129.55亿元,增长20.0%,其中,规模以上工业实现产值214.97亿元,增长20.3%,实现增加值68.58亿元，增长21.3%。
建筑业完成增加值18.74亿元，比上年增长13.1%。
全年房屋建筑施工面积737.57万平方米，增长14.98%；房屋竣工面积361.83万平方米，增长13.87%。
全年全社会固定资产投资176.11亿元，增长34.1%。
其中城镇固定资产投资144.14亿元，增长44.08%；农村固定资产投资31.43亿元，增长1.58%。
在城镇固定资产投资中，基本建设投资78.1亿元，增长51.94%，更新改造投资25.4亿元，增长21.67%，房地产开发投资25.33亿元，增长61.75%。
窗体顶端窗体底端商品房销售额17.09亿元，增长144.6%。
玉州区概况
玉州区位于**市的中心，为**市人民政府所在地，是**市政治、经济、文化中心，辖5个街道、4个镇、107个村（社区），土地面积464平方公里，人口60余万人，其中城区人口约50万人，流动人口约14万，人口密度每平方公里约1000多人。
玉州区毗邻广东。
处于中国东盟自由贸易区、泛珠三角经济圈、西部大开发区域和环北部湾经济圈的黄金地段，是大西南出海最便捷的通道。
区内交通发达，黎湛铁路复线横穿全境，洛湛铁路在玉州交汇；正在修建的南广高速与东起福州，西到昆明324国道也在此交汇。
高等级公路成网，**城区到广州、桂林4个小时可达，至南宁、柳州、梧州、肇庆、湛江、茂名、北海的机场或港口2小时可达。
玉州是千年古州，有悠久的商业文化传统，素有“岭南都会”之称。
目前，**城区形成了工业品服装、中药材、建材、摩托车、电脑、粮油、果菜花卉等大中型专业批发市场，年成交额达80亿元。
现有大小物流企业80多家，从业人员5万多人，流通服务网络遍及全国各地。
此外，在建总投资1.6亿元的岭南都会商品交易中心、投资25亿元的**中药港、投资5.6亿元的**市现代药品交易中心、投资1亿元的**现代物流中心正在抓紧建设。
加快了玉州成为雷州半岛和大西南以及东盟的区域性商品物流中心步伐。
玉州是中小企业名城。
目前，玉州已初步形成机械、健康、建材、皮革服装等四大产业集群，同时印刷、工艺品、塑料制品、新材料技术和农产品加工等优势产业不断发展壮大。
“玉柴机器”、“**制药”、“**富英皮革”、“**金龙PS版印刷材料”等已逐步成为著名品牌。
玉州又是有名的“动力城”，全国最大的车用柴油机生产基地**柴油机股份有限公司座落在玉州区，年销售额100亿元以上，是中国500强企业，玉柴配套企业年产值高达30亿元以上。
工业发展前景广阔，岭塘、坡塘、城西印刷，茂林、仁东仁厚工业集中区，将为企业的发展壮大提供有利条件。
玉州区属典型南亚热带季风气候，物产资源丰富。
玉州区年平均气温21℃，盛产亚热带水果、农产品和特色产品远销区内外。
玉州区素有“岭南美玉，胜景如林”的美称，是旅游、休闲的好去处，为明代大地理学家徐霞客所推崇。
近年来，玉州区按照“工贸强区”发展思路，坚持“品牌引领、两业齐兴、打造中小企业名城”发展战略，经济社会发展全面迈上快车道，2004、2005年荣获为**经济发展“十佳”县（市）区。
2007年上半年财政收入突破3亿元，,同比增收6798万元，增长28.87%。
全区社会稳定，人民安居乐业。
2.2**市域城镇体系规划（2006—2010）
2.2.1城市发展目标
1、经济发展目标：
规划至2010年**GDP约为630亿元，人均GDP达到10000元。
2、社会发展目标：
建立起与经济社会发展需要相适应的教育机制，较大地提高居民的文化素质，为现代经济体系的建立提供人才支持。
建立起完善的社会保障体系和社会服务体系，建立布局合理、设施完备的医疗卫生保健网络。
3、生态发展目标：
在规划期内，全市环境质量在总体上明显改善，三废污染得到全面控制，工业污染达标排放。
环境噪声控制在国家规定的标准之内。
建成和改善一批自然生态保护区和生态示范区，实现生态环境的良性循环。
4、城镇化目标：
2010年城镇化水平达到42%。
建立起比较完善的“以**中心城为核心，各县城为副中心，布局合理、分工明确、功能互补、规模等级有序的城镇体系”。
2.2.2城镇发展空间结构
规划为：
“一个核心区，两条发展主轴，两条发展副轴，三条发展支轴，五个主要节点”。
一个核心区：
玉州—北流—福绵一体化城市核心区
两条发展主轴：
“兴业－**－北流－容县”发展主轴、“**－博白－龙潭”发展主轴；
两条发展副轴：
“北市－**－陆川－文地”发展副轴、“北流－清湾—宝圩”发展副轴；
三条发展支轴：
“那林－博白—陆川—六靖—清湾”发展支轴、“罗江—容县—黎村”发展支轴、“高峰－兴业－城隍”发展支轴；
五节点：
北流市区、兴业县城、容县县城、博白县城、陆川县城。
2.2.3城镇规划职能结构
市域中心城市：
**中心城
县域中心城市：
北流城区、容县县城、陆川县城、博白县城、兴业县城
重点城镇：
大平山、城隍、山心、蒲塘、仁东、茂林、福绵、成均、西埌、新圩、隆盛、民乐、六靖、马坡、米场、乌石、清湖、文地、英桥、旺茂、沙河、龙潭、江宁、东平、杨梅、黎村、六王、自良。
一般城镇：
其余城镇
2.2.4**中心城区规划
1、规划区范围
近期建设规划规划区范围在中心城区近期建设范围的基础上，结合城市发展的实际情况，主要以城市对外交通形成的外环线为近期建设界线。
总规划用地面积为69.4平方公里。
2、规划期限和城市规模
近期《**市城市近期建设规划》的规划期限为2006—2010年。
根据社会经济发展的要求和城市发展的资源与空间约束条件，依照**壮族自治区的城市化方针，确定中心城城市的合理人口规模，规划期末为70万人，**中心城区建设用地规模为69.4平方公里。
3、城市主要建设标准和定额指标
规划期末，城市主要建设标准和定额指标为：
（1）城市建设用地规划设定标准为人均99平方米；
（2）工业用地占整个城市建成区用地比例为18.58%；
（3）居住用地占整个城市建成区用地比例为32.92%；
（4）绿化用地占整个城市建成区用地比例为10.8%，人均10.71平方米；
（5）城市人均综合用水指标为500L/日·人，污水排放量预测为28万m3/d；
（6）规划用电量为2100GWh,最大负荷为420MW。
4、城市空间主要发展方向
近年来，**城市发展依托主城，逐步由内向外，沿各方向主要道路呈组团状发展。
近期城市主要的发展方向是以向东、向南作为重点，同时有重点地选择西部和北部的重点地区发展。
⑴东扩：
即城市往东北方向（北流方向）发展，加快玉州—北流—福绵一体化进程，构建核心城市；减少对基本农田的占用，避免洪水影响，符合国家用地政策的要求。
近期结合城东区行政中心、体育中心以及道路等基础设施的建设，主要发展人民路延长线与教育路延长线之间及其沿线用地以及东部市经济开发区用地。
将城东区建设成为城市行政、文化、教育和体育等功能为一体的新区，逐步发展壮大经济开发区，提升整个**市的城市品位。
2、南拓：
主要开发江南区以及玉柴工业园。
随着江南大道、万良路等道路基础设施的不断完善和体育馆等公共设施的建成，江南区成为了城市建设的热点。
江南区近期用地主要控制在二环路以内，金港大道延长线以西及东侧的国际中药港，逐步发展为城市的商业、旅游、休闲和居住副中心。
玉柴工业园主要选择玉柴周边、玉公公路两侧以及靠近货运站场的用地，作为城市主要的产业发展区。
5、城市用地布局和功能分区
依托旧城区，近期城市主要向南跨过二环路发展工业新区，形成**新的工业区；向东跨过二环路建设新城区，形成**新的城市中心。
向北发展城北市场群，跨过南流江向南发展江南区。
城市的工业用地主要在原来的基础上向西南方向发展。
规划依托旧城沿主要交通干线（人民路、民主路和玉公公路）扩展城市空间，结合**自然生态环境，形成“两轴、三带、六片”的规划结构：
“两轴”是指沿人民路东西拓展的城市功能拓展轴和以玉公公路、黎湛铁路和二环路（西南段）为骨架的城市产业发展轴。
“三带”是指贯穿整个城区的清湾江滨水生态绿带和南流江滨水生态绿带以及黎湛铁路两侧规划的防护绿带。
“六片”：
旧城区、城南工业区、城东新区、城北商住区、江南商贸区、铁西生活区。
2.3**市城东新区规划
2.3.1城东新区发展定位
城市综合副中心、区域管理中心、职业教育基地、宜居城市新区
2.3.2城东新区规划区范围
本分区规划的区域位于**市二环路以东，距中心城区一环路约5公里。
规划范围西至**市二环路、东至龟头岭公园、南至玉容路、北至挂榜山森林公园，规划面积11.3平方公里。
加上位于玉梧路以北的**师范学院，规划用地总面积为12平方公里。
2.3.3城东新区功能用地布局
行政办公区：
在政府东路以西形成市级行政机关的主要聚集区。
绿色人居区：
在体育西路以西，形成绿色人居产业为主的发展区域，促进人口聚集，包括了公务员小区、南部居住区，具有完备的学校、医院、青少年宫、剧院等文化教育医疗设施，建设成为**二十一世纪的居住典范。
商业办公区：
在广场东路与体育西路交叉口周边形成商业办公区，商业服务、酒店餐饮文化娱乐多功能城市商业副中心。
北部商业副中心区：
围绕体育东路与广场东路交叉口规划大型商业区，结合大面积的街道绿化和公园绿地，形成规划区北部的商业副中心区。
体育教育文化区：
包括体育中心和体育东路两侧的教育用地，规划为**主要体育、教育科研服务区。
2.3.4土地利用规划
1、居住用地439.3公顷，占总用地的38.9%，居住人口容量约12万人。
2、商业金融用地约114公顷，占总用地的10.1%；
3、行政办公用地26.2公顷，占总用地的2.3%；
4、教育科研用地67.5公顷，占总用地的6%；
5、道路交通广场用地占277.2公顷，占总用地的24.5%；
6、绿地125.6公顷，占总用地的11.1%（不含各功能用地内配套的绿地）；
7、其他公共设施（医疗卫生、文化娱乐、体育）用地43.6公顷，占总用地的3.8%;
8、市政公用设施用地17.1公顷，占总用地的1.5%；
9、特殊用地19.9公顷，占总用地的1.8%。
2.3.5公共服务设施规划
⒈教育设施布局
建设区域级职业教育基地，配合**工业基地定位；支持发展**师范学院南校区、技工学校；规划小学5所，初中1所。
⒉医疗设施规划布局
规划沿城东大道西侧建设市级综合医院1所，强调社区医院建设，作为城市医疗保健体系的主体。
2.3.6道路交通规划
⒈规划原则
公共交通优先发展原则，绿色交通系统建设原则，适应经济社会发展，合理组织静态交通原则
⒉道路网系统
本次规划在主干道骨架的基础上，对内部道路进行调整，形成以弧形近方格网路网为特色的路网结构。
本次规划保持作为城市主干道的广场东路、体育东路、北二环路、玉容路和玉梧路，主要调整了体育西路和政府南路的形态。
本次城市支路的调整充分结合现有高压走廊，体现规划的可实施性；改变正交方格网的布局，增加了弧形的设计，使中心区内部的空间更加灵活、生动。
⒊静态交通管理
本次规划中充分重视今后城市机动车大量增长的趋势，在中心区保留机动车停车场用地。
在行政办公区、体育中心、商务中心区设集中社会机动车停车场，满足国家有关技术规范的有关规定。
2.4**市房地产发展状况
据有关部门统计，**市2006年房地产发展总体势头较猛，有各类房地产开发企业134家，其中三级资质18家，四级资质42家。
注册资金合计20亿元，从业人员2500多人，专业技术人员1600人。
2005年全市房地产开发投资总额15.66亿元，新开工面积96万平方米。
全年商品房销售面积39.17万平方米，城镇居民人均居住面积15平方米。
近年开发的项目主要有：
江南新区的华商国际、弘景·金色蓝湾，东城区的德兴花园、聚龙花园、金都花园、香格里花园；城市中心地带的金茂·白马商城、金湾名城、金诺国际商业大厦、东门商业广场、美家园商业广场、岭南都会、大府园燕赵商城等。
其中由玉柴集团和浙江投资集团共同开发的华商国际项目，总投资约25亿元，占地面积800亩，规划建筑面积100万平方米，由子项目欧景嘉园、美国城、欧洲城、上海城、香港城、悉尼城、欧景城七大城组成，2009年将全面建设完成；由温州籍企业家投资兴建的弘景·金色蓝湾项目，占地面积76亩，计划投资2.5亿元，预计2008年底全部竣工。
2006年全市商品房施工项目106项，其中**城区62项（新开工30项）；全市报建施工面积248万平方米（**城区186万平方米），其中全市新开工面积70万平方米，**城区60万平方米；全市房地产开发完成投资约20.26亿元，其中**城区14.08亿元；全市竣工建筑面积33.68万平方米，其中**城区17.29万平方米。
2006年全市商品房销（预）售面积57.55万平方米，**城区销售面积40.79万平方米；包括商业用房销售在内，全市销售均价1992元/平方米；**城区销售均价2238元/平方米，扣除商业用房销售不计，全市商品住宅售价为1547元/平方米；**城区售价为1677元/平方米。
2007年住宅产品价格呈逐步上涨趋势，目前均价达1990元/平方米，今年下半年超过2000元/平方米。
目前城区各区域小高层均价均有所上涨，涨幅在5～9%之间，估计今年全年**住宅均价也应在2000元/平方米以上。
今年下半年**举办区运会、撤地设市十周年、玉博会等多项大型活动，在此影响下，楼市氛围更加活跃。
据不完全统计，除了住宅外，下半年预计有15万平方米的商业物业进入市场，给**市场带来新的销售热潮。
2.5**城区住宅现状
**市城区的住宅建设与众不同，有其特殊的原因，主要是私宅较多。
这是因为**市过去国家投资的大，中型企业不多，城市化水平较低，没有形成外来人口急剧增加而导至的大规模宿舍区建设的需求，城市常住人口发展不快，所以人们大多住在祖辈留下的私宅内。
住房需求增量多在私宅的搭盖，翻建中消化，这不但影响城市建设的发展，而且形成了一种住房观念，即住宅要“连天带地”，这就是**市城区私房建设还较为普遍的原因。
这种私房建设有很多弊端，一是浪费土地资源；二是基础设施难以配套；三是城市规划无法控制，各家自建，参差不齐，形式多样，城市景观差；四是对建筑市场造成冲击，难以形成商品房市场，致使国家税源流失；五是居住环境差，有大量的物质投入，没有形成良好的城市景观，给民政、治安等社会管理带来困难。
鉴于自建私房的种种弊端，**市正在采取有效措施，从根本上扼制私房建设的泛滥，严格土地使用权的批复及规范住宅建设的规划报建手续，使住宅建设在城市规划的有效控制下进行，同时把住宅小区建设作为改造城市景观的工作重点之一，把建设住宅示范小区列入民心工程之中。
项目建设将居住小区建成设施配套完善、环境优美、居住舒适的社区，是当今居住区建设的发展趋向，符合建设部《小康型城乡住宅科技产业工程城市示范小区规划设计原则》的要求，本项目正是在这种指导思想下开发建设的。
该项目的建设目标是配合政府，在城市规划的指导、控制要求下建设**市的住宅示范小区，为促进地方经济发展，美化城市景观起积极的带动作用。
2.6发展规划与政策分析
**市**·东方巴黎商住小区建设规划符合**市城市发展规划，地处**城区东扩、南拓区域结合部，与**市城东区规划相协调，项目建设与国家相关产业政策要求一致，符合**市房地产项目行业准入规定。
第三章项目建设用地分析
3.1项目用地
3.1.1项目用地选址
**市**·东方巴黎商住小区建设地点位于**市玉州区名山街道旺瑶村东侧（**市人民东路以南、广场东路南段以东）。
3.1.2建设用地权属情况
******房地产开发有限公司通过公开竟拍取得此宗地土地使用权（玉国用（2007）第A891号），规划用地红线面积62114.95平方米，土地用途为居住用地，土地使用权年限为70年。
3.1.3建设用地规划情况
**市规划管理局公函复字（2007）465号文，同意位于位于**市玉州区名山街道旺瑶村东侧（**市人民东路以南、广场东路南段以东）的土地使用性质为居住用地，作为**市**·东方巴黎商住小区建设用地。
3.2场址地形、地质情况
项目建设用地位于**市玉州区名山街道旺瑶村东侧（**市人民东路以南、广场东路南段以东）。
用地现状北面与**市蚕种厂相邻，西面与**市玉州区名山街道旺瑶村相邻，南面、东面现为空地。
场址四周均与规划道路相邻，交通条件便利。
建设场址地势平坦。
经初步勘探，场址内无重大不良地质灾害，属区域相对稳定区，无下卧矿藏及文物，满足工程建设要求。
根据《中国地震动参数区划图》（GB18306—2001）划分，本项目所处区域地震基本烈度为VI度。
3.3场址水文条件
建设场址南面为**市南流江。
南流江**市城区河道整治工程是自治区重点建设的水利工程。
一、二期工程已完工并验收，三期工程正在建设中，项目建成后南流江防洪堤可达到防御50年一遇洪水标准。
项目建设防洪条件有保障。
地下水比较丰富，一是贮存于粘土的上层滞水，其水量少，主要受大气降水及地表水补给。
二是贮存于石灰岩中的岩溶隙水。
主要受区域性水体通过垂直渗透及侧向补给，地下水向南流，向深部及南部灰岩裸露区或河流切割处排泄。
南流江水文特征：
年平均水位70.14m
年平均流量6.69m3/s
最高洪水位74.813米（铁路桥上游）
最大流量1330立方米/秒（1971.6.1）
最小流量河流干枯断流（1980.10）
5年一遇洪峰流量621立方米/秒
十年一遇洪峰流量848立方米/秒
二十年一遇洪峰流量1066立方米/秒
3.4征地拆迁情况
本项目地块通过挂牌出让竞买所得，已办理有土地使用权证出让手续。
原地块内居民和单位搬迁安置问题已妥善解决，与周边群众无争议，拆除已有少量建筑物即可开工建设。
3.5土地利用合理性分析
建设用地符合**市城市总体规划和土地利用规划要求，集约有效使用土地，土地利用符合国家有关政策要求，建设规模选择适宜，土地利用合理性较好。
第四章项目建设方案
4.1建设目标
结合项目用地周边环境，拟将本项目设计为一个配套公建设施齐全、格调高尚、健康休闲的高档生态居住小区。
项目建设住宅楼14幢，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，达到开发建设总面积80％以上，共628户。
4.2构思理念
4.2.1依据“适用、经济、美观”的国家建设指导原则，以人为本。
规划布局充分利用原有地形，营造高低错落、空间有序变化、环境绿化主次分明，小区整体公共领域空间贯通，充满生机和活力的多元化居住场所。
4.2.2充分利用周边景观资源，丰富小区景观营造元素，突出小区个性化主体，结合水体环境和绿色植被，建立立体多样的景观环境，构筑亲切怡人的居住空间。
4.2.3本项目建筑风格以简洁大方、清新明快的建筑格调为主。
中央核心区住宅设计为以坡屋顶为主调的新古典建筑，以坡屋顶造型变化及建筑材料和色彩的多种选择，体现城市生活乐园新型住宅的特征。
4.2.4院落——轴线的规划模式
“院”是住宅中的一种重要的公共活动空间，是人们日常活动
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