开发强度控制.docx

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开发强度控制

开发强度控制

本规划对镜湖的建设用地开发控制上提出在开发总量严格控制下适当增强地块开发的弹性原则。

为避免地块划分、开发容量等方面规定过细会给规划管理带来诸多不便，故规划根据规划区域的特点，分别对各类建设用地采取总量控制原则。

8.1.1容量控制

（1）高强度开发区：

商务金融区，商务酒店，容积率控制在4左右。

（2）中高强度开发区：

商务办公区，文化娱乐区，高层住宅，容积率控制在2～3。

（3）中低强度开发区：

普通住宅区，容积率控制在1.2～1.8。

（4）低强度开发区：

公园休闲区，容积率控制在0.5以下。

其中：

医疗卫生：

容积率1.0，建筑密度不大于40%，绿地率不小于38%；

中小学：

容积率0.7-0.8，建筑密度不大于30%，绿地率不小于35%

8.1.2密度控制

（1）       高密度区：

金融商务区、大型商业区，建筑密度低于50%

（2）       中高密度区：

文化娱乐区，建筑密度低于45%

（3）       中等密度区：

商务办公区，建筑密度低于35%

（4）       中低密度区：

普通住宅区，建筑密度低于30%

（5）       低密度区：

公园休闲区，建筑密度低于15%

8.1.3高度控制

（1）       高层区：

商务金融区、商务酒店，高度控制在150米

（2）       中高层区：

商务办公区，高层住宅，高度控制在100米

（3）       多层区：

文化娱乐区，普通住宅，高度控制在30米

（4）       低层区：

公园休闲区，高度控制在10米

8.2土地使用相容性

规划所确定的各街坊用地性质为主导性性质，为适应建设的多样性需要，提高规划的灵活性、适用性，在实际开发建设中，如因发展需要土地性质需改变，必须经规划部门批准。

8.3建筑后退及间距控制规定

8.3.1各类建筑后退用地界线和道路红线距离应按《芜湖市城市规划管理技术规定》的有关规定执行。

其中：

芜屯路：

各类建筑退芜屯路道路红线20米。

弋江中路、黄山东路、神山东路、三环路：

高层建筑退道路红线15米，多层建筑退道路红线10米。

次干道：

高层建筑退道路红线10米，多层建筑道路红线5米。

城市支路：

高层建筑退道路红线5米，多层建筑退道路红线3米。

轨道交通：

轨道路线两边各退50米。

高压走廊：

高压线两边各退15米。

8.3.2起保护和隔离作用的防护绿地，局部地段可作为公共非机动车停车场、公共厕所、公共电话亭以及广告栏等公益性服务用地。

除此以外，任何单位与个人不得侵占。

8.3.3沿城市道路修建的围墙必须通透、美观，且内侧应种植树木、花卉。

第九章交通与土地利用开发协同

第53条结合交通设施的特性进行土地功能布局，最大程度地发挥土地利用效能。

科学制定交通设施的建设和土地开发利用最佳的建设时序。

采取综合、立体、集约化的开发模式。

第54条轨道交通沿线土地利用

（1）结合轨道站点划分土地利用性质，提高沿线未建设土地的开发强度和标准；

（2）制定轨道沿线土地供应量规模和开发时序；

（3）优先预留轨道设施和附属交通设施用地；

（4）对于建成区，提高轨道沿线开发强度的形式主要有两种：

一是使轨道沿线原有劳动密集型工业用地向商业、居住以及高新技术产业用地转换。

二是使轨道沿线的老住宅区特别是一些低于现行规划标准的住宅区再度开发；

（5）对于未建成区域，轨道沿线土地建议规划为商业、行政办公、居住等用地，并结合轨道交通车站进行高强度开发。

第55条轨道用地控制

（1）地铁地下区间线路的中线位置按与道路中线重合考虑；布设有轨道交通地下线路的道路，以道路中线两侧各15米作为地下线路规划建设控制用地；地下车站规划建设用地的控制宽度为40米。

（2）地铁高架线路一般应架设在道路中央，当道路一侧为规划绿地时，也可架设在有绿地一侧的道路旁。

高架区间线路的规划建设用地按10米宽度控制预留，高架车站规划建设用地的控制宽度为30米。

（3）地铁线路弯道段在通过街角建设用地时，其规划建设用地控制宽度为30米，地铁弯道位置按轨道上、下行中线以300米半径的圆曲线与相交道路中线相切考虑。

（4）轨道交通高架线路和地面线路沿线地区，其（街道）两侧建筑距轨道交通的环保隔离控制距离应不小于30米。

地下线路对地上建筑主要产生振动影响，当地上道路红线不小于50米时，环保隔离控制距离不作控制，当道路红线小于50米时，建议道路两侧的建筑间距按50米控制。

第56条交通引导建设区设置和控制原则

（1）紧邻公共交通枢纽沿线的区域可称作交通引导建设区。

规划大兴新城建设五个交通引导建设区。

开发区以道路交叉口为中心，半径分为1000米和500米两类。

（2）高强度开发土地，建议容积率不小于2.0；开发区内配建地下停车场；开发区中心的轨道、地面公交和私人交通工具实现“零换乘”。

第十章分区发展指引

第一节   城市建设分区发展指引

第57条划分建设分区的目的是根据新城不同区域的发展现状、自然资源条件、功能特征、未来交通市政支撑条件等，制定分区域发展策略。

并为下一层次街区划分、控规编制和规划管理提供依据。

第58条建设分区采用两级分区体系。

一级分区将大兴新城与功能分区相对应，重点确定各个分区和组团的功能定位和发展策略。

发展策略分为发展建设、改造提升、集约发展、改造完善、预留控制五类。

发展建设策略指以适当超前的标准打造新的城市发展极，营造新的城市景观；改造提升策略指大力整合、置换现有用地，提升其职能作用，在考虑文脉的基础上发展新的城市景观；集约发展策略指继续现有发展方向，以科学发展观为指导适当调整，强调集约化和提升质量；改造完善策略指重点进行局部调整，完善内部的服务保障体系。

第59条大兴新城划为10个分区。

（1）核心区：

范围为埝坛水库、高尔夫球场以东至铁路线。

职能定位为区级行政办公中心与公共服务中心，中高端居住片区。

发展策略为重点发展建设。

（2）东片区：

范围为五环路以南、铁路以东、京开高速以西，及清源路以南、京开高速东侧地块。

职能定位为商业中心及公共服务中心，核心居住片区。

发展策略为改造提升。

（3）东南片区：

范围为新城南部，京开高速以东、铁路线以西。

职能定位为重要的物流基地。

发展策略为改造提升。

（4）东北片区：

范围为清源路以北、京开高速西侧地块。

职能定位为新型产业基地，商贸职能中心。

发展策略为集约发展。

（5）西南片区：

范围为六环路以南、京开高速以西。

职能定位为重要生物医药产业基地。

发展策略为集约发展。

（6）西片区：

范围为五环以南、芦东路以西。

职能定位为教育科研中心、文体中心、重要居住片区。

发展策略为发展建设。

（7）狼垡组团：

职能定位为设施完备的居住组团。

发展策略为改造完善。

（8）西红门组团：

职能定位为设施完备的居住组团。

发展策略为改造完善。

（9）孙村组团：

职能定位为设施完备的居住组团。

发展策略为改造完善。

（10）预留片：

职能定位为远景商务中心，中高端居住片区。

发展策略为预留控制。

第60条在一级建设分区的基础上，根据现状条件、规划用地功能、城市景观组织、开发强度控制、市政交通支撑条件、建设时序等，进一步划分为27个二级建设分区——街区，为下一层次控规编制和规划管理提供依据。

第二节   城市密度分区发展指引

第61条城市密度分区是根据对城市不同区域生态环境承载能力、交通支持条件、市政基础设施供给、城市景观、城市改造的需要等多种因素的综合分析，在新城不同区域进行开发建设强度的引导性分配，指导控制性详细规划的编制。

第62条大兴新城划分四种密度分区类型：

（1）高密度开发区：

容积率可达到1.8以上，建筑密度达到40%以上。

包括轨道交通换乘站点周边的综合开发、高密度商业中心开发和高密度住宅社区开发等类型。

（2）较高密度开发区域：

容积率控制在1.5至1.8之间，建筑密度控制在35%至45%；包括一般轨道交通站点周边的综合开发、大型公共设施、金融商贸等类型。

（3）中密度开发区域：

容积率控制在1.2至1.5之间，建筑密度控制在30%至40%；包括重要交通基础设施周边的混合开发、产业研发基地、住宅及社区中心等类型。

（4）一般开发区域：

容积率控制在1.2以下，建筑密度控制在30%以下；包括生物制药基地、普通住宅和社区服务、低密度住宅等类型。

第63条大兴新城密度分区指引结构为“两纵一横多中心”，沿地铁M4线和M9支线形成两条纵向建设开发带，沿房山至亦庄的轻轨S6线路建设横向开发带；在芦求路与清源路交口、兴华大街与清源路交口地段打造两个高密度综合开发区，同时营造多个次一级的较高密度开发区域。

第三节   城市特色分区发展指引

第64条基于新城内的自然资源、历史资源、社会资源、预计的城市建设特点等因素，制定城市特色分区发展指引。

新城规划建成区共分为7个风貌区：

（1）旧区新貌区：

旧区新貌区为大兴新城东片全部范围。

按照新的标准建设，要体现出新城承担北京中心城区疏解职能的特点以及时代新特色。

（2）绿城风貌区：

绿城风貌区为大兴新城绿心片的全部范围。

着重体现大兴“京南绿色新城”的定位，通过行政区的建设以及义和庄的城市化建设，阐释绿色新城的建设特点。

（3）创意风貌区：

创意风貌区为大兴新城北片京开路以东的范围。

以创意、都市工业、物流等产业为依托，体现城市的发展创意和活力。

（4）宜居城市风貌区：

宜居城市风貌区包括大兴新城北片京开路以西地区、西片丽园西路以北地区、西红门组团全部。

通过新建生活区的环境建设以及高水平的市政基础设施、公共服务设施的配套供给，体现宜居城市的特色。

（5）校园风貌区：

校园风貌区为大兴新城西片丽园路以南部分。

以体现年轻人特别是青年学生、科研教育人员的青春活力特色为主。

（6）绿色产业风貌区：

绿色产业风貌区包含大兴新城东南片和西南片两部分。

以注重宜居条件的产业建设为特色，通过城市特色建设的引导，重点解决产业发展与资源的永续利用、环境保护之间的利益冲突。

（7）田园城市风貌区：

田园城市风貌区包含狼垡组团、孙村组团两部分。

以体现田园城市特点风貌为主导，展现大兴区在城乡结合部、城南生态发展廊道的城市组团建设特色。

第十一章地下空间开发利用

第65条战略规划研究与项目规划研究并重，实施增长控制，将地下空间规划研究与城市防空防灾系统相结合。

为分主次、分层次、分时序的开发利用服务，提出发展总目标和分期目标，实现地面、地上、地下三维空间的协调发展。

第66条开发模式

（1）分层开发：

浅层、次浅层区域开发为主；市政基础设施逐步地下化。

（2）复合开发 ：

考虑将地下管线综合管廊的建设与地铁、地下街、地下车库整合建设，推动地下管线综合管廊的发展；混合开拓地下空间的多种用途，提高单一地下空间的生机和成效。

（3）地上、地下空间协调开发：

商业、金融、办公核心区的地下空间开发合理容量较大；地铁、轻轨等重要交通节点地区的地下空间开发合理容量适中；居住区地下空间开发合理容量较小。

在人流较为集中的地区进行商业功能为主的地下步行系统开发；在建成住宅区和商业区的配建停车位相对缺乏地区，结合公园、广场等地下空间进行适量社会停车场建设。

第67条地下空间类型选择

（1）地下空间类型：

地下商业空间、地下文娱、地下交通、地下综合管廊、地下物流、地下仓储、地下市政设施。

（2）可选择的开发方式：

地下交通结合的地下综合体；与地上交通结合的大型地下综合体；地下综合商业；地下商场；地下步行商业街；地下市政设施；人防工程平战结合；地上地下结合的交通枢纽。

第68条地下空间布局

（1）布局模式以线性滚动式和多中心散点式为主。

注重地下地上的空间对应，突出重要节点建设。

（2）建议在新城范围内布局1个一级节点，3个二级节点，12个三级节点。

第三部分   专项规划

第十二章产业发展布局与引导

第69条产业发展与空间引导原则

（1）以本地区的资源与生态环境承载能力为基础，以资源节约利用和环境生态保护为前提，调整升级产业经济结构，积极推动经济增长方式的转变。

引入全社会性的闭环式循环经济模式，提高技术要素贡献率，改造现有生产方式，形成节地、节水、节能、节材的集约型生产生活模式。

（2）在充分发挥市场在产业发展中基础性配置作用的同时，增强政府的政策引导和机制激励作用，突出培育重点产业的发展，促进产业的集群式发展，杜绝乡村工业小、乱、散的局面，推进工业园区化进程。

（3）根据不同分区的发展策略，确定各个分区的产业发展方向，统筹分区之间和城乡间的产业协调发展，积极推动产业要素向优势发展走廊（东西两翼）的集聚，尤其是向新城的集中，充分发挥产业的规模经济和集聚经济效益。

（4）以北京总体规划确定的功能定位和产业发展方向为指导，逐步退出低附加、高消耗的劳动、资源密集型行业，发挥依托中心城的区域优势，积极引入、发展知识和技术密集型产业，重点发展以生物工程和医药制造为主导的现代制造业和以商贸物流、文化、教育为主导的现代服务业。

第70条第一产业发展与引导

（1）继续优化调整农业结构，逐步退出传统农业，发展节水型农业，构建优质、安全、高效的都市农业生产体系、农产品精深加工体系、科技研发与服务产业体系、现代农业物流体系和人与自然和谐的田园文化产业体系。

（2）实施规模化、产业化经营，促使农业向二产、三产方向延伸，因地制宜发展设施农业、精品农业、加工农业、籽种农业、观光农业、出口农业，逐步提高农业的综合生产能力和经济效益。

（3）重点发展设施农业、观光农业、农产品加工等高附加值农业，注重发挥农用地的生态功能。

（4）永定河沿岸地区依托永定河绿色观光带，中部地区依托绿色开敞空间，如三海子麋鹿苑、团河行宫等等，在现有观光、休闲、娱乐产业的基础上，发展绿色生态休闲产业和都市型娱乐服务业。

第71条第二产业发展与引导

（1）积极利用政策优势，支持生物工程和医药制造业、汽车配套产业、新材料产业、精细化工产业等高新技术产业和现代制造业的发展；发展食品加工制造业、印刷包装业和纺织服装三大都市型产业；积极培育优质产品品牌。

（2）集中力量发展北京四大现代制造业基地之一、并享受中关村科技园优惠政策的“北京生物工程与医药产业基地”，立足北京人才、技术、政策等优势，促进区内产业资源整合，完善产业发展环境，吸引大型医药企业，形成集聚优势。

（3）围绕亦庄开发区培育周边地区上下游产业，补充、完善东部地区的产业空间体系，应以奔驰汽车项目落户亦庄为契机，建设汽车配套产业基地，积极推进瀛海、长子营等地区汽车配套相关产业的发展。

加强采育高科技园区与亦庄新城产业间的互动关系，发展新型建材、精密材料以及生物化工原料等，为京津塘高新技术产业带的发展奠定基础。

以北京化学工业集团搬迁为契机，加快北京精细化工基地建设，重点发展电子化学品、感光材料、生物化学品等精细化工产品，形成产业集群。

（4）依托西红门“北京轻纺服装产业基地”建设，重点发展附加值和技术含量较高的服装纺织产业。

依托大兴新城“北京国际印刷包装基地”建设，充分发挥印刷文化资源优势，建立印刷包装产业上下游间的紧密联系，打造大兴印刷产业品牌。

第72条第三产业发展与引导

（1）商业

加快西红门物美大世界、新城西区商务中心区、北部轻纺商业城等大型商业项目建设；完善全区的商业服务网点，拓展社区、村镇商业服务领域。

（2）现代物流业

以大兴公路货运一级枢纽（京南物流商港）为依托，加快物流资源整合，加强货站、转运站及仓储设施建设，提高物流综合服务能力。

将大兴建成京南流通门户，成为辐射华北、西北、东北的重要物流集散地。

（3）文化创意产业

出版业、广播电视业、演出业、印刷业、动漫、新媒体业等是大兴区主导发展的文化创意产业。

以魏善庄为重点发展区域，抓住国家新媒体基地建设的契机，以产业配套和技术创新能力建设为核心，形成国际知名的文化创意产业聚集区。

（4）房地产业

以建设绿色宜居新城为目标，在新城和有条件的镇适当发展房地产业，突出新城作为综合居住中心的职能，注重社会公平，积极完善低收入居民的住宅保障，推动大兴房地产业的健康有序发展。

（5）旅游度假、休闲

以团河行宫和南苑国家森林公园为中心，形成京南皇家园林文化旅游新亮点；以榆垡野生动物园为中心，形成都市大型休闲娱乐产业聚集区；以永定河沿岸绿化带为依托，形成集文化、休闲、娱乐为一体的生态旅游区；以安定古桑国家森林公园为中心，开发古桑采摘、文化教育、休闲度假等项目，提供休闲娱乐、特色餐饮、生态休憩等服务，实现生态、环保与产业协同发展。

第十三章社会事业发展及公共服务设施

第73条适应政府职能转变要求，全面履行政府社会管理、公共服务职能，统筹经济社会发展，统筹大兴新城及大兴区区域的公共服务设施资源，更加重视科技、教育、文化、卫生、体育等社会事业发展，全面满足人民群众物质、文化、精神和生命健康的需要。

（1）更好地为北京市服务

大兴新城的社会发展要体现新城作为城市多中心之一的性质，为吸引和疏散中心城的人口和功能提供可持续的支撑。

（2）与经济发展水平相适应

大兴新城的社会发展要与经济发展的水平相协调，各项社会事业要在改革和调整中得到完善与提高，为经济发展提供精神动力和智力支持。

（3）面向基层、服务群众

社会事业的发展要面向广大群众，体现公平与效率原则，满足“人人享有基本公共服务”的要求。

第74条布局原则

（1）根据“一心六片三组团”的城市空间结构，积极鼓励和引导中心城区的优势资源分解迁入新城或者设立分支机构，发挥公共投资导向性作用，促进新城空间结构的调整。

（2）统筹城乡发展，建成覆盖城乡、功能完善的综合公共服务体系。

（3）集中与分散相结合，方便群众工作、学习和生活。

充分利用存量资源，严格限制现有设施用途变更和用地流转，改造现状设施，提升服务水平。

新建设施应适度超前、留有余地。

第75条行政办公

改变大兴新城现有行政办公小范围内过度集中，交通问题严重的现状。

通过行政中心向西搬迁的巨大的辐射拉动作用，拉动大兴新城西区的建设与发展，塑造大兴新城的城市新形象，提高城市品质，增强城市魅力。

第76条科技

充分利用新城高教园区和产业园区的科研资源优势，加大研发投入，促进研发机构市场化，提高科技对产业发展的贡献率，使科技发展成为大兴产业发展升级的重要推动力，在服务大兴经济的同时，服务北京、辐射京津塘地区。

加强新城、镇两级的科普设施建设，努力提高科普设施的服务水平。

第77条教育

（1）坚持教育事业优先发展的战略，实现教育现代化，发挥教育事业的先导性、全局性、基础性作用，重视教育对大兴经济社会发展的重要支撑作用，满足大兴及北京市经济社会可持续发展对各类人才的需求，满足人民群众对优质教育和终身教育的需求。

推动建设学习型新城。

（2）积极鼓励和引导中心城区的优势教育资源分解迁入新城或者设立分支机构，合理配置区域内各级各类教育资源，坚持城乡统筹原则，加快农村教育发展，扩大优质教育资源覆盖和辐射范围。

与大兴新城空间布局调整相结合，加快教育设施布局结构调整，形成与新城空间结构、产业发展和人口分布相协调的教育设施布局。

（3）完善依托社区的学前教育网络，调整优化九年义务教育学校布局，提高优质教育资源的供给能力，进行布局调整和资源整合。

大力发展职业教育及成人教育，推进高等教育资源向新城战略转移，支持民办教育的发展，为区域发展和行业经济发展提供服务。

进一步加强教育的对外交流与合作，为发展国际教育提供空间。

第78条文化

（1）促进公益性文化事业繁荣兴旺，推动经营性文化产业蓬勃发展，全面提高全社会的文化生活质量，更好地发挥大兴新城的辐射作用。

（2）构筑以全市性文化设施为龙头、现代化的标志性文化设施为主导、分布合理、水准较高的文化设施为主体、面向大众的一般文化设施为基础，定位准确、层次分明、满足不同群体需求的文化设施结构体系。

（3）加强新城、中心镇青少年活动中心、文化馆和图书馆的建设，保证街道（乡镇）及社区文化设施的配套建设。

第79条医疗卫生与保健

（1）建立国内一流水平的医疗服务、预防保健和卫生监督三大体系，建立健全农村合作医疗制度，为市民提供公平、优质、便捷和负担合理的医疗、卫生、保健服务，提高居民健康水平。

（2）建设以区域性综合医疗中心和社区卫生服务中心（站）为主的医疗服务体系。

逐步开放医疗服务市场，建立社会投融资机制，积极鼓励和引导中心城区的优势医疗卫生资源分解迁入新城或者设立分支机构，提高新城的医疗水平。

在完善大中型综合医院和专科医院的同时，积极推进基层和农村医疗设施的建设，提高社区医疗服务水平，建立级配合理的医疗卫生网络。

（3）建立大兴卫生安全长效机制，完善公共卫生信息体系和医疗急救网络，形成卫生安全设施布局合理、反应快捷、监督有力的疾病预防控制体系，提高突发性公共卫生事件的应对能力。

（4）2020年，大兴新城国民健康的主要指标要达到国内先进水平，接近国际先进水平。

第80条体育

（1）以建设区域体育中心为目标，逐步完善以行政区域、街道（乡镇）及社区为基础的公共体育设施、竞技体育设施、社区体育设施配套体系建设，满足日益增长的全民健身、体育竞技、体育产业等方面的要求，形成多元化的体育健身资源保障体系，引导和促进体育的产业化经营。

（2）逐步建设具有国内一流的训练、教育、科研、医疗一体化的竞技体育教学基地。

（3）加强大兴新城公共体育设施的建设，建设功能完备、风格多样、布局合理的群众健身设施，形成群众体育组织健全、活动普及、设施完备的新格局。

（4）努力完善各级各类学校的体育设施，坚持各级体育设施向社会开放。

第81条社会福利和社会救助

（1）逐步建立与社会主义市场经济体制相适应的社会福利事业管理体制和运行机制，坚持建设与挖潜相结合、政府投资与广泛动员社会力量投入相结合、建设示范性福利设施与发展社区福利设施相结合的原则，加快养老服务设施、儿童福利服务设施、社会救助设施、残疾人服务设施等社会福利和救助设施建设。

（2）适应城市人口老龄化的趋势和需求，加快养老服务设施的建设，逐步建立起新城、镇、中心村三级，布局合理、服务规范、机制灵活、满足不同层次需要的多种形式的养老服务体系。

（3）进一步健全大兴新城儿童福利院、救助管理机构的建设。

（4）努力搞好各项为残疾人服务的事业，建设残疾人康复服务指导中心，进一步完善无障碍环境建设，努力提高残疾人的生活质量。

第82条邮政

（1）加快邮件处理中心、邮政物流中心、邮件转运站、基层邮政局所等邮政基础设施建设，提高通信服务能力；不断调整业务结构和功能布局，更好地满足市场需要；进一步提高邮政生产科技含量和技术水平，适应现代化生产和服务要求。

（2）加强居住区邮政局所的配套建设，尽快制定并实施公建区邮政局所配套标准。

2020年，实现大兴全区每一邮政局所平均服务人口1万人、平均服务半径1.8公里的目标，达到世界中等发达国家邮政服务水平。

第83条社区建设

（1）社区是组织居民生活的基本单位，随着居民委员会规模的调整，逐步把街道办事处、社区居委会和居住区、小区的规模统一起来，更好地发挥社区组织居民生活，完善服务的作用。

（2）构建居民生活的三级单元：

基础社区（社区居委会，10000～15000人）、功能社区（4～6个社区居委会）和街道社区（街道办事处，10万人以上），把基层政府组织和自治组织建设、生活服务、物业管理、治安等各项内容统一到社区建设中来。

（3）坚持居住区各类配套设施的建设，完善社区功能，满足市民日益增长的物质、文化、生活需求。