完整版物业邀标文件.docx

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完整版物业邀标文件

》》》住宅小区项目

招标文件

2013年10月

附件：

物业招标评分表

评分汇总表

物业管理邀标书

物业管理有限公司，我公司开发的》》》住宅小区项目，按照政府有关文件，物业管理公司将提前介入，现特邀请贵公司准备相关的物业管理资料、方案前来投标。

1、邀标项目的简要说明：

住宅小区用地总面积31738.89㎡，其中有效用地面积25896.2㎡、规划路幅4421.58㎡、绿化用地1421.1㎡，住宅小区由8栋住宅组成，层数均为13层，住宅总户数374户。

总建筑面积约79688.97㎡，其中地上63042.69㎡，地下16646.28㎡。

2、项目开工日期：

2012年10月29日。

3、邀标地点：

长沙市天心区新姚南路198号华天苑9栋901室

4、邀标截止时间：

2013年11月18日，逾期不到的或不符合规定的投标文件不接受。

5、开标时间：

2013年11月22日上午10:

00时。

6、开标地点：

长沙市房产协会

7、凡对本次邀标提出询问，请在2013年11月21日前与润江置业有限公司联系。

8、招标人名称：

湖南》》》置业有限公司

9、招标人地址：

长沙市天心区新姚南路198号华天苑9栋

902室联系人：

张明联系电话：

》》》》》》

湖南》》》》置业有限公司

2013年11月1日

物业邀标会组织活动方案

为了组织安排好》》》》住宅小区物业邀标大会活动，公司成立了邀标会组委会，并制定本方案。

一、邀标会组委会

组长：

尹剑平

副组长：

姚再兴

成员：

秦利嘉、张明、朱雅

二、活动安排

1、2013年11月1日前发布邀标书；

2、2013年11月22日

上午10:

00时公开开标，主持人：

朱雅；

3、2013年11月25日公布中标人。

三、活动要求

1、准备充分，确保各项工作有序进行；

2、开标当天工作人员要求全部到位，着装整洁，仪表端庄大方。

湖南》》》》置业有限公司

2013年11月1日

物业邀标大会议程

一、宣布物业邀标大会开始（开发商）；

二、介绍到会的领导及专家（5人）；

专家组成员：

三、验证专家组成员的合法性；

四、检查投标文件的完整性；

五、由投标单位进行情况介绍；（每家单位限8分钟）

六、评委当场打分、亮分，计分；

七、公布评分结果，宣布大会结束；

八、开发商对前三名进行复查，进入洽谈阶段；

九、2013年11月25日前按“递补原则”，择其一中标单位，予以公布。

湖南》》》》置业有限公司

2013年11月1日

物业管理邀标相关说明

一、物业概况

1、名称：

》》》》住宅小区

2、地理位置：

东临》》》，南临》》》》，西临》》》，北临》》》，距省政府约1公里，距省厅约1.4公里。

3、建筑设计：

住宅总户数374户（建筑面积约60755m2），地上建筑面积包括住宅建筑面积、屋顶机房、社区用房、物业管理用房、商铺和架空层；地下建筑面积包括车位、厨房、配电间、消防泵房、空调热水设备用房。

4、面积：

①小区总用地面积：

31738.89m2，其中有效用地面积：

25896.2m2；规划路幅：

4421.58m2；绿化用地：

1421.1m2②总建筑面积79983.46m2，其中，地上建筑面积：

63108.77m2（其中：

物业管理用房360m2），地下建筑面积：

16874.69m2

其中设备用房面积约1095m2，人防面积6991.6m2。

5、车位：

住宅小区地上停车位12个，地下382个。

6、设备及其他配套设置：

①智能化工程：

*高速信息通讯系统：

该系统包含语音、数据网、有线电视网等系统设备。

*安保系统：

该系统包含视频监控、红线报警、实时监控、电子巡更系统、可视楼宇对讲机等子系统。

*消防系统：

该系统由消防泵房设备、喷淋系统、消火栓系统、消防通讯系统、防排烟及加压送风系统、消防联动等组成，消防控制室设在一层。

*远程传抄系统：

采用表计户外计量，将每一住户的煤气、电量使用读数传输到户外计量端口，通过网络技术采集上述数据，免却上门抄表的不便。

*车库管理系统：

属机电一体化计算机集散控制系统。

由出入口票据验读器、电动栏杆、自动计价收银机、泊位调度控制器、车牌识别器以及管理终端组成，对出入车辆从买票（读卡）、放行、引导、停车及收费（读卡）、放行实行自动化管理。

②电梯：

承载力≥1000Kg客运电梯15台（兼作消防客梯）。

③垃圾站：

设有地埋式垃圾站一个。

④出入口：

车行出入口两个,人行出入口一个。

⑤水电系统：

小区供电接入公变系统，由长沙市电业局统一管理；IC卡水表入户，一户一表由物业公司统一管理。

⑦绿化：

绿地率40.1%，绿化面积10384.38m2。

二、承包方式

全权委托，独立经营、自负盈亏。

三、物业管理总体要求

具有物业管理资质企业，且达到三级物业管理及以上服务标准。

四、物业服务与管理目标

1、采用先进管理模式，体现“以人为本”的物业服务与管理理念，在物业内营造出高雅、和谐、亲近、美好的办、居环境，享受高品味的人文环境。

2、标的物业服务和管理标准，应标企业按《湖南省住宅物业管理服务标准》竞标并承诺。

五、物业服务与管理内容及要求

1、对管理区域提供针对物业及其公共部位、共用设备、设施以及保洁、安全护卫、绿化、报修为一体的全方位服务和管理。

2、对管理区域提供车辆、环境、档案、社区文化的管理。

3、政策法规及合同规定的其他事项。

4、物业管理前期介入。

六、前期物业管理内容和要求

前期物业管理的内容包括参与设计图纸相关物业管理部分的会审、质量管理、选择关键设备、督促公建配套设施合理布局和如期实施。

其它还有：

*加强对隐蔽工程的验收，促使物业建造质量和验收效率的提高。

*收集技术档案，熟悉管理区域环境及其他社区有关职能部门。

*帮助开发商制定“业主公约”，了解业主情况。

*参加管理区域前期验收。

在接收物业前应提交住宅小区物业管理前期介入综合报告”。

1、基本管理：

（1）房屋建筑机器附属设备、设施、相关场地的维护和管理，使之完好率达到100%。

（2）物业资料的档案管理。

2、专项管理：

（1）前期装潢施工管理;

（2）配合行业主管部门，协助成立本物业业主委员会;

（3）配合属施工单位合同维护期内的绿化、绿地管理;

（4）治安管理;

（5）车辆管理。

3、特色服务：

发挥自身的特点和强项，实施特色服务并“以业养业”。

投标须知

一、投标文件的编制内容和要求

1、投标文件的组成

（1）投标书（加盖公章后密封）

（2）投标企业营业执照、资质证明、税务登记证复印件、法人委托书、法人身份证明、法人委托人证明、身份证复印件。

（3）企业概况、业绩等简介（4）投标承诺书（5）联合调度中心及住宅小区物业管理方案

2、投标书编制内容及要求

（1）公司简介、业绩，目前管理服务状况，财务状况（前一年度财务年报）。

（2）提供应标企业主要相关专业人员，技术人员资料。

（3）提出项目管理模式及经营理念，包括本标的项目经营的总体思想管理框架、管理理念等综合方案。

（4）符合有关物业管理法规政策的，对本标的项目物业管理的工作计划以及具体制度和控制，物资装备。

（5）拟配备于本标的项目物业管理处、出任各部门负责人的名单，个人简历，专业资格和物业管理人员培训，持证上岗情况。

（6）编制物业管理前期介入费用（“附加应标价①”）、开办费用（“附加应标价②”）和前期物业管理收费的详细目录、测算单价（“应标价”）以及收费依据、收支预算方案。

开办费用计算列项时，请注明固定资产折旧年限，并按规定折旧年限分摊计入年费。

（7）专项管理和特色管理。

（8）其它物业服务与管理的目标和承诺。

物业管理评标细则

一、评标成员组成

1、评委会：

由长沙市住建委、房屋协会抽3名专家、湖南》》置业有限公司2人，人数为5人组成。

2、专家组成员实行抽签甄选，采取邀标方式，凡资格审查入围的单位，其单位是专家组成员的实行回避制度，不参与此次评审活动。

3、专家组成员坚持的原则：

公正、公平、公开，禁止打印象分、人情分、照顾分。

严禁徇私舞弊、弄虚作假，一经发现即取消评标成员资格。

4、中标签约递补原则：

本次评标坚持递补原则，即专家评审组按照评比分数，按序号划分为签约单位。

第一名中标单位，若因个别条款与邀标方协商不成，即视为自动放弃；依次由第二名、第三名中标单位递补。

二、评标细则

（一）评标原则：

评委会对投标单位的标书、企业综合经营情况和答辩情况实行记分制，获得最高分的物业公司为中标。

记分为：

标书50分，答辩15分，投标报价15分，企业信誉20分。

（二）评标、决标程序方式：

1、时间：

于2013年11月22日举行开标、评标、决标会议，11月25日公布中标公司。

具体日程安排另行通知。

2、签定前期物业管理合同

（1）合同按长沙市房管局印发的《前期物业管理服务合同》文本为基准。

（2）中标公司应在中标10日内和邀标方签定前期物业管理服务合同。

（3）邀、投标文件中的目标、要求和应标企业答辩过程中的说明和承诺将成为合同的组成部分，与合同具有同等法律效力。

3、未尽事宜

本邀标书未尽事宜仍依照相关法律法规执行，法律法规未作规定的，由邀标方与应标企业另行商定。

三、前期物业管理评标细则

（一）评标原则：

1、评标时由评委对投标标书、答辩、投标报价三项进行综合评定。

2、企业信誉由邀标工作小组负责到投标单位受托物业现场进行调查后，会商计分。

3、若出现3家总得分相同而影响到评定结果时，则由评标委员会对得分相同的投标单位再行评定后确定。

4、经评标委员会评审，投标单位物业管理服务方案与服务费收取标准存在严重不合理的，评标委员会可以确定投标报价分项得分为零。

5、在投标过程中有违法违纪或采取任何不正当竞争手段的，一经查实，由评标委员会取消其本次投标资格。

（二）计分方法

标书、答辩、投标报价、信誉四大项分别以百分制评分，四大项权重系数为50∶15∶15∶20。

前三大项计分时，按各大项分值去掉一个最高分、一个最低分，取平均值，得出分值;分值之和为该大项总分;大项总分乘以对应的权数后加和，得出投标单位总分（精确到小数点后第二位）。

计算公式：

投标单位综合得分=标书平均分×50%+答辩平均分×15%+投标报价平均分×15%+信誉平均分×20%。

（三）评标项目

评标项目分为标书、现场答辩、投标报价、企业信誉四项，分别按百分制计分。

1、标书（总分100分，占综合得分50%）

（1）物业管理服务具体内容及标准。

（65分）

按照投标单位提供的物业管理服务内容及标准，对照《湖南省住宅物业管理服务标准》，按照科学合理、细致周密、先进可行的管理原则，逐项进行评分。

（2）管理服务整体方案。

（25分）

对投标单位根据有关法规、政策、标准及本物业的特点，为达到所承诺的物业管理服务标准提出的整体设想及管理方案，以及制定的相关管理规定，物业区域精神文明建设等进行计分。

（3）管理人员的配备、培训、管理。

（5分）

对拟派驻的管理处主任及其他人员管理水平、专业素质，管理人员培训计划、管理方案等进行综合评价。

（4）方案特点及亮点。

（5分）

由于标书评标项目的局限性，为突出评价标书的特点及亮点，设置该分项。

评委在评定该分项时，可根据投标单位在管理方案中能够对实际管理起到积极作用的、先进突出的管理特点及亮点进行评分。

2、现场答辩（总分100分，占综合得分15%）

各投标单位答辩人限于投标单位经理、拟定的项目管理处主任二人。

答辩时，先由投标单位答辩人介绍本公司的基本概况、管理业绩及投标书的主要内容（限5分钟），再由评委进行提问，提问内容限于标书及“》》》》住宅小区项目”的管理事项（约30分钟）。

根据答辩评分标准，以及答辩人的仪容仪表（10分）、时间掌握（10分）、语言简洁（10分）、逻辑性强（10分）、回答准确（20分）、情况熟悉（15分）、工作思路（15分）及综合印象（10分），评出答辩分。

3、投标竞价（100分，综合得分15%）

按物业管理服务费收取标准及开办费金额、前期物业管理补贴金额三大分项由评委评分。

（1）物业管理服务费收取标准（70分）：

（2）开办金额（15分）;

（3）物业管理补贴金额（15分）。

4、企业信誉（总分100分，占综合得分20%）

（1）企业信誉分别由招标领导小组组织调查，对投标单位现托管的一个以上受托项目采取调查、访问，随机调查10户业主（使用人），以10户回答问题的汇总平均作为投标单位该项总分。

（2）查、访问分项内容为：

安全保卫（15分）、环境绿化（15分）、卫生保洁（12分）、维修维护（15分）、便民服务（8分）、服务质量（15分）、社区文化（10分）、综合评价（10分）。

物业管理委托合同书

（草本）

第一章总则

第一条本合同当事人

委托方（下称甲方）：

》》》》置业有限公司

受托方（下称乙方）：

根据有关法律、法规，在双方自愿、平等、协商一致的的基础上，甲方将其投资开发的》》》住宅小区项目委托给乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条物业基本情况

住宅小区建筑面积约79983.46m2，位于长沙市天心区，本委托合同适用法规是《物业管理条例》，委托期限为

年。

第三条乙方提供服务的受益人为本物业全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应责任。

第二章委托管理事项

第四条房屋建筑共用部位维修、养护和管理，包括：

屋顶、外墙面、楼梯间、电梯间厅、走廊通道、门厅、地下室、物业管理用房等。

第五条共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括：

共用的排水管道、共用照明、有线天线、高压泵房、发电机房、电梯、楼内（室外）消防设施、设备、变配电设施设备、水箱。

第六条市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：

区内道路、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、垃圾间。

第七条公用场地、绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。

第八条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。

第九条楼宇（整体或局部）保质期内发生的维护及其相关费用，由甲方或甲方协调有关建设安装单位负责。

第十条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

第十一条交通与车辆停放秩序的管理。

第十二条维修公共秩序，包括安全监控、门岗执勤、组织防火、防风、防盗等。

第十三条管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

第十四条组织开展社区文化娱乐活动。

第十五条负责向业主和物业使用人收取下列费用：

1、物业管理服务费；

2、停车费；

3、其他按规定应收取的费用。

第十六条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。

第十七条其它委托事项

1、有偿代理甲方空置房屋租售（双方另行签订代理合同）；

2、代收代缴水电费及其他需要代收代缴的费用；

3、代理业主房屋出租、置换、转让。

第三章委托管理期限

第十九条委托管理期限为自2013年月日至2013年月日，为期年。

年内，乙方须与小区业主签订新的委托管理合同，乙方与业主签订委托管理合同后，本合同自行终止。

委托管理期限内，如乙方不能被小区业主接纳，而被业主大会解聘，乙方承担全部责任。

第四章双方权利义务

第二十条甲方权利义务

1、督促乙方拟定物业管理制度；

2、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；

3、审定乙方提出的年度物业管理方案服务计划；

4、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家标准要求；

6、负责收集、整理物业管理所需全部竣工图纸、档案、资料等，并于签订物业管理委托合同之日起30日内，向乙方移交；

7、签订物业管理委托合同30日内，将业主或使用人的姓名、地址、联系电话等书面通知乙方现场管理负责人；

8、协助乙方做好物业管理工作和宣传、教育、文化活动；

9、协助完成乙方与业主签订业主公约；

第二十一条乙方权利义务

1、根据有关法律法规及本合同的约定提供物业管理服务，负责制订物业管理服务规范和物业管理制度；

2、在甲方协助下，按法律规定和业主签订业主公约，对业主和物业使用人违反法律、法规的行为，提请有关部门处理；

3、按本合同的约定，对业主和物业使用违反业主公约的行为进行处理；

4、可选聘物业公司下属的专业分支机构承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任权利转给第三方；

5、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划并组织实施；

6、与业主和物业使用人办理房屋交接手续，向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，与业主和物业使用人签订装修协议；

7、负责编制物业管理年度计划、维修基金使用计划及决算报告；

8、每6个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目；

9、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需要在本物业小区内改、扩建或完善配套项目，须经甲方同意后报有关部门批准方可实施；

10、接收甲方推荐职工人，并负责培训上岗，经培训后合格者录用，不合格者予以辞退；

11、法规规定由乙方承担的其他责任。

第五章物业管理服务质量

第二十二条乙方应制订物业管理服务质量标准，提供专业化物业管理服务，实行目标管理。

第二十三条乙方设置物业管理派出机构，负责联合调度中心办公楼和住宅区域的物业管理工作，并制订各项管理制，确保履行合同，提供符合要求的服务。

第六章物业管理服务费用

第二十四条自乙方正式入驻实施物业管理之日起，住宅房屋管理费用由乙方按建筑面积每月每平方米元，维修养护费元，向业主或物业使用人收取，空置房屋按相应标准半价收费。

物业管理费收费标准的任何调整，应按有关政策法规规定办理。

第二十五条车位使用费由乙方按政府有关规定和标准收取。

第二十六条乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约特务，由当事人按实际发生的费用计付。

收费标准须经当事人同意。

第二十七条乙方向业主和物业使用人提供的其它服务项目收费，按政府有关规定执行，没有规定的，由乙方和受益人协商执行。

第二十八条房屋共用部位、共用设施、设备、公共场地的大中修、设施设备的更新改造，由乙方制定方案、费用构成报请业主委员会或业主代表审批，乙方组织实施，所需费用从物业公共维修基金中列支，不足部分由物业所有人（使用人）合理分摊。

第七章违约责任

第二十九条甲方违反本合同的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方有一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第三十条乙方违反本合同的约定，未能达到服务规范的管理目标。

甲方有权要求乙方限期整改；限期内仍未达管理目标，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第三十一条乙方违反本合同的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第三十二条甲、乙任何一方，无正当理由提前终止合同的，应向对方支付人民币万元的违约金，并赔偿由此造成的经济损失。

第三十三条保质期内因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成质量事故的，由甲方承担责任并作善后处理；乙方管理责任造成事故；由乙方承担责任并作善后处理；业主使用不当造成质量事故，由责任人承担责任并作善后处理；若对产生质量事故直接原因发生争议，以政府主管部门的鉴定为准。

第八章附则

第三十四条甲方应提前10天内，通知乙方入驻，自入驻之日起30日内，根据甲方委托管理事项，办理交接验收手续。

第三十五条双方对合同未尽事宜，经协商以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

本合同及其补充协议中未规定的事项，均遵照国家和湖南政府有关法律、法规和规章执行。

第三十七条本合同在履行中如发生争议，双方协商解决或报请物业管理政府主管部门进行调解。

第三十八条本合同自签字之日起生效。

本合同一式5份，甲乙双方各执2份，送湖南省长沙市房管局1份，具同等法律效力。

甲方（签章）：

乙方（签章）：

代表人：

代表人：

年月日年月日