连云港市住宅物业管理办法.docx

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连云港市住宅物业管理办法

市住宅物业管理办法（草案）

第一章　总　则

第一条 为了规住宅物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民国物权法》、国务院《物业管理条例》、《省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域住宅物业的使用、维护、服务及其监督管理活动。

本办法所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区的业主通过选聘物业服务企业、街道物业服务中心或业主自行对物业管理区域的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 市、县区人民政府（管委会）应当加强对物业管理工作的组织领导，将物业管理工作纳入城市治理工作体系和经济社会发展的综合考核围，制定和落实现代物业服务扶持政策；鼓励采用信息化等新技术、新方法，促进物业服务行业转型升级，提高物业管理和服务水平。

第四条 市住房保障和房产管理部门是全市物业管理工作的行政主管部门（以下简称市物业管理行政主管部门），负责本市物业管理活动的监督管理工作。

县区物业管理行政主管部门负责辖区物业管理活动的监督管理工作。

第五条 城乡建设、规划、城管、公安、价格、质量技术监督、环保、民防、民政、卫生等行政主管部门按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督管理工作。

街道办事处（乡镇人民政府）具体负责辖区物业管理工作的组织、指导、协助和监督。

社区居（村）民委员会应当协助和配合街道办事处（乡镇人民政府）开展物业管理工作。

第六条 县区人民政府物业管理行政主管部门及相关职能部门应当在物业管理区域显著位置公布投诉、举报受理方式，按照职能分工履行职责，及时受理业主和相关单位的投诉、举报，依法调查处理违规行为。

对实名投诉、举报实行限时回复，并对实名投诉、举报人信息予以。

第七条　市、县区物业管理行政主管部门应当加强对街道办事处（乡镇人民政府）物业管理工作人员和业主委员会成员的培训，所需经费列入同级人民政府财政预算。

对在物业管理服务工作中取得显著成绩或获得市级以上物业管理荣誉称号的物业服务企业及其从业人员，物业管理行政主管部门应当予以表彰、奖励。

第八条　本市建立物业服务第三方评估制度，物业服务第三方评估机构经市物业管理行政主管部门审核备案后开展业务。

业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当真实、客观、全面。

第九条 市物业管理行业协会应当加强行业自律，规从业行为，促进诚信经营，加强行业培训，协助行业主管部门强化对物业服务企业及从业人员的监管，对违规企业和从业人员进行通报或建议行业主管部门进行处罚；积极开展行业调研，为行业主管部门制定政策提供信息；维护物业服务企业和从业人员的合法权益。

第二章　物业管理区域

第十条　一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，根据物业建设用地规划许可证确定的红线图围，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、社区建设等因素确定。

住宅小区整体规划设计围无独立分隔的非住宅物业应当与住宅物业划分为一个物业管理区域。

第十一条　新建物业项目的物业管理区域划分是物业管理方案的重要组成部分,建设单位在办理商品房预（销）售许可证前，应当将划定的物业管理区域向物业所在地县区物业管理行政主管部门备案，并提交以下材料：

（一）物业管理区域档案登记表；

（二）立项批文；

（三）建设用地规划许可证；

（四）土地使用权证书或使用土地的批准文件；

（五）规划条件书和规划总平面图；

（六）其他相关材料。

县区物业管理行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求的，应当在三个工作日予以备案并出具物业管理区域划分备案证明。

建设单位应将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

第十二条　新建物业出售前，经规划行政主管部门批准调整原规划设计方案，原物业管理区域划分不符合本办法第十一条规定的，应当重新划分物业管理区域。

重新划分物业管理区域后，建设单位应当向物业所在地县区物业管理行政主管部门重新备案。

第三章　业主、业主大会、业主委员会与物业管理委员会

第一节　业主

第十三条　房屋的所有权人为业主。

业主应当依据法律、法规、临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则等，实名参加业主自治活动，行使权力，自觉履行法定和约定的义务。

临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则，应当对业主参加自治活动的方式、违反共同约定的责任、自治活动争议处理办法作出约定。

第十四条　业主在物业管理活动中享有下列权利：

（一）按照物业服务合同（含前期物业服务合同）的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）按程序提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议和意见；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权，在选举业主委员会成员时，享有被选举权；

（五）监督业主委员会的工作；

（六）监督物业服务企业履行物业服务合同（含前期物业服务合同）；

（七）对物业共用部分、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（八）法律、法规规定的其他权利。

第十五条　业主在物业管理活动中履行下列义务：

（一）遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则，不得损害公共利益和他人的合法权益；

（二）遵守物业管理区域物业共用部分和共用设施设备的使用及公共秩序、公共安全、环境卫生维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照有关规定交纳专项维修资金；

（五）遵守物业服务合同（含前期物业服务合同）的相关约定，按时足额交纳物业服务费、公共水电费（含电梯运行电费）等费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第二节　业主大会

第十六条　业主大会根据划定的物业管理区域设立，一个物业管理区域成立一个业主大会，并选举产生一个业主委员会。

业主大会由物业管理区域的全体业主组成，维护全体业主在物业管理活动中的合法权利，依法履行职责。

第十七条　业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会议事规则规定的职责。

业主可以列席业主代表大会会议。

业主代表大会由业主按照比例推选的代表组成，每幢楼至少有一名业主代表，业主代表的人数及人员构成、选举方法、代表大会的召开及工作制度，由业主大会议事规则确定。

业主代表大会的代表在投票表决事项时，应当就拟表决事项事先征求所代表业主过半数的书面同意，并将所代表业主签名的意见书提交业主代表大会会议。

业主代表大会就拟讨论事项作出决定前，应当在物业管理区域显著位置公示不少于十五日，征求广大业主意见。

业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会）通过的决定对全体业主具有约束力。

第十八条 筹备召开首次业主大会会议所需经费由建设单位承担，综合考虑物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素，由建设单位和街道办事处（乡镇人民政府）协商确定经费标准。

建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前，将筹备经费交至街道办事处（乡镇人民政府）设立的专用账户，独立核算，由街道办事处（乡镇人民政府）负责管理使用。

首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域显著位置向全体业主公布，接受全体业主监督。

经费有结余的，由街道办事处（乡镇人民政府）统筹使用。

第十九条　业主大会筹备组人数应当为五至十一人的单数。

筹备组由业主、建设单位、街道办事处（乡镇人民政府）、公安派出所、社区居（村）民委员会等派员组成。

筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任，业主成员由街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生，其他成员由其所在单位出具书面委托书。

业主成员不少于筹备组成员的百分之六十。

建设单位已不存在，或经街道办事处（乡镇人民政府）书面通知后仍未在通知期限委派代表参加筹备组的，建设单位可不作为筹备组成员。

筹备组正式开展筹备工作前，县区物业管理行政主管部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府）对筹备组成员进行物业管理相关知识培训。

第二十条　筹备组应当自成立之日起九十日完成下列筹备工作，并组织召开首次业主大会会议。

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、容和形式；

（二）拟订管理规约、业主大会议事规则和业主委员会工作规则草案，其中议事规则草案中可以约定是否设立业主代表、业主监事会，拟订业主小组划分方案草案；

（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）拟定首届业主委员会委员候选人条件、和选举办法；

（五）确定首次业主大会会议的召开方案、表决规则及表决议案；

（六）召开首次业主大会会议的其他筹备工作。

对前款规定的容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域显著位置公告，公告时间不少于七日。

业主对公告容有异议的，应当在公告期间以书面形式向筹备组提出意见，筹备组应当自收到书面意见之日起七日集体讨论决定是否采纳并书面答复。

筹备组成员就筹备工作事项意见不统一的，由筹备组组长在街道办事处（乡镇人民政府）的指导下作出决定。

业主大会成立后筹备组自动解散。

筹备组未在九十日完成前款所述筹备工作的，由街道办事处（乡镇人民政府）在物业管理区域显著位置公告筹备组解散。

筹备阶段发生诉讼、复议，或者对筹备组成员有异议的，诉讼、复议和异议处理时间不包含在筹备期限。

第二十一条 业主大会决定以下事项，并履行相关职责：

（一）制定或修改业主大会议事规则、管理规约和业主委员会工作规则；

（二）选举或更换业主委员会委员，监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，变更或撤销业主委员会不适当的决定；

（三）制定物业服务容、标准以及物业服务收费方案；

（四）选聘、续聘或解聘物业服务企业，审议和批准业主委员会拟签订的物业服务合同；

（五）业主委员会工作经费筹集并监督使用；

（六）改建建筑物、附属设施或改变共用部分用途；

（七）制定、修改共用部分和共用设施设备收益分配及使用方案；

（八）法律、法规或管理规约确定应当由业主共同决定的事项。

第二十二条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，每年不少于一次。

物业管理区域有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议议题、时间、地点、方式、表决事项等通知全体业主，同时函告社区居（村）民委员会。

社区居（村）民委员会应当派员对业主大会、业主委员会进行指导、监督。

业主大会、业主委员会作出的决定应当及时书面告知社区居（村）民委员会。

业主委员会未能按照议事规则或相关法律法规要求，及时组织召开业主大会会议或临时会议的，街道办事处（乡镇人民政府）应责令限期召开。

逾期仍未召开的，由街道办事处（乡镇人民政府）或委托社区居（村）民委员会组织召开业主大会或临时会议，做好业主大会会议记录并妥善保存。

第二十三条业主大会会议可采取集体讨论或书面征求意见的形式召开，但应当有物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主，无法送达的，应当在物业管理区域公告。

依法应当投票表决的事项，表决意见应当由业主本人签名并记下房号和联系以备核查。

具体表决方式应当在管理规约或业主大会议事规则中确定。

一个独立产权单位登记有二个或者二个以上所有权人的，应当自行确定一名投票人。

业主是法人或者其他组织的，可以授权自然人参加业主委员会委员的选举。

同一物业管理区域，一名自然人只能代表一个法人或其他组织参加业主委员会委员的选举。

鼓励运用互联网技术开展业主自治活动，业主大会会议、业主小组议事可以采用手机短信、微信、电子、APP平台等方式进行实名投票表决。

第二十四条　同一物业管理区域有二幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。

业主小组由该幢、单元的全体业主组成。

成立业主小组的，应当在业主大会议事规则中明确业主小组的职责围、工作规等事项。

业主小组推选业主代表，应当经本小组专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主代表应当为本业主小组的业主，其资格条件、任期等按照业主委员会委员设置条件，在业主大会议事规则中确定。

业主代表出席业主大会会议不得委托他人。

第二十五条　业主代表履行下列职责：

（一）在业主大会会议召开前就会议议题征集本小组业主意见，出席业主大会会议；

（二）组织开展本小组围共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造等事项的讨论，并将讨论决定书面告知业主委员会；

（三）告知业主委员会本小组业主的有关意见和建议；

（四）建立本小组工作档案；

（五）业主大会议事规则规定的其他职责。

第三节 业主委员会

第二十六条　业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

业主人数较少，经全体业主一致同意决定不选举产生业主委员会的，由全体业主共同履行业主委员会的职责。

业主委员会应当自选举产生之日起三十日依法向物业所在地县区物业行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案；不选举产生业主委员会的，由业主大会向街道办事处（乡镇人民政府）备案。

备案材料齐全并符合相关规定的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在五个工作日出具书面备案证明，并在备案后七个工作日将备案材料抄送县区物业管理行政主管部门及辖区派出所、社区居（村）民委员会、物业服务企业；备案材料不齐全或不符合相关规定的，街道办事处（乡镇人民政府）不予备案，并书面告知须补齐的材料或整改事项。

业主委员会违反法律、法规或以虚假资料取得备案的，县区物业管理行政主管部门或街道办事处（乡镇人民政府）应当撤销备案，并在物业管理区域显著位置公告。

第二十七条　业主委员会委员由业主大会选举产生，并在物业管理区域显著位置公告，接受业主监督。

业主委员会委员是业主自治的公益性岗位，鼓励业主委员会委员提供志愿服务。

业主、业主委员会委员、业主代表有下列情形之一的，不得担任或继续担任业主委员会委员、业主代表，已担任的应当按照业主大会确定的规则予以罢免并公示：

（一）因物业转让等不再具备业主资格或丧失民事行为能力的；

（二）以书面方式提出辞职请求的；

（三）不履行或违规履行委员、代表职责的；

（四）利用委员、代表资格谋取私利或本人、配偶及其直系亲属与同一物业管理区域提供物业服务的企业有利害关系的；

（五）不遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则或不履行业主义务的；

（六）侵害他人合法权益的；

（七）有不良信用记录或行为的；

（八）其他原因不宜担任业主委员会委员或业主代表的。

第二十八条　业主委员会由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任，具体人数、委员年龄、任期由业主大会议事规则确定。

业主委员会设主任一名，在业主委员会委员中推选产生。

未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在街道办事处（乡镇人民政府）的指导、帮助下，根据业主大会议事规则召开业主大会会议，选举产生业主委员会或者增补业主委员会委员。

业主委员会委员变动的，业主委员会应当在物业管理区域显著位置公告。

第二十九条　业主委员会应当主动接受街道办事处（乡镇人民政府）的指导监督，并履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，书面向业主大会报告业主委员会工作情况并在物业管理区域显著位置向全体业主公布，接受业主质询;

（三）草拟业主大会议事规则、管理规约和业主委员会工作规则及修改方案，提交业主大会表决；

（四）根据业主大会决定代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

（五）听取业主、物业使用人对物业管理的意见和建议，监督并协助物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业管理活动中的相关问题和纠纷;

（六）督促业主或物业使用人遵守管理规约，按时足额交纳物业服务费、公共水电费及其他相关费用；

（七）草拟专项维修资金使用、续筹方案及改建、重建建筑物、附属设施方案，提交业主大会表决;

（八）根据管理规约和业主大会议事规则，决定共用部分、共用设施设备的经营方式，并公布经营所得收益情况；

（九）配合街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、公安机关等做好物业管理区域的社区建设、社会治安等工作;

（十）法律、法规规定及业主大会赋予的其他职责。

第三十条　业主委员会不得有下列行为：

（一）阻挠、抗拒业主大会行使职权；

（二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料；

（三）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章；

（四）未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，与物业服务企业签订或提前解除物业服务合同；

（五）擅自动用住宅专项维修资金，侵占业主共有财产；

（六）违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权，侵害业主合法权益的其他行为。

街道办事处（乡镇人民政府）应当加强对业主委员会的检查、指导和监督，每半年至少组织一次综合考核，对存在上述问题或未能正常履行职责的业主委员会，应当及时组织召开业主大会临时会议对业主委员会委员进行调整。

第三十一条　业主委员会会议应当按照业主大会议事规则确定的业主委员会工作规则或业主大会的决定召开。

经三分之一以上业主委员会委员提议，应当在七日召开业主委员会会议。

业主委员会会议由主任召集和主持，主任不能履行职责的，可委托副主任召集或由半数以上委员共同推选一名委员召集和主持。

业主委员会会议不得以书面形式召开，会议应当有过半数委员出席，每名委员拥有一票表决权，业主委员会委员不得委托代理人参加会议。

业主委员会作出决定必须经全体委员过半数同意并书面签字确认，自作出决定之日起三日在物业管理区域显著位置公告，公告时间不少于七日。

业主委员会会议议题涉及应当由全体业主共同决定事项的，业主委员会应当在召开会议前先行召开业主意见征求会，公开听取业主的意见，并邀请街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会派员参加会议，会后将事项办理情况报街道办事处（乡镇人民政府）备案。

第三十二条　业主委员会会议应当制作书面记录，由参加会议的委员签字并加盖业主委员会印章后存档。

以业主委员会名义发布信息或通知，应当经业主委员会会议作出决定，并加盖业主委员会印章。

第三十三条　业主委员会向公安机关申请刻制业主大会、业主委员会印章时，应当提供街道办事处（乡镇人民政府）的备案证明。

公安机关准予刻制的，应当在业主委员会印章上标明业主委员会的届数和任期。

业主委员会应当在印章刻制完成后三个工作日将印章到街道办事处（乡镇人民政府）留存印模。

业主大会印章由社区居（村）民委员会代为保管并在社区居（村）民委员会监督下使用。

未经街道办事处（乡镇人民政府）留存印模的业主委员会印章无效。

业主委员会应当建立业主委员会印章管理规定并指定专人保管。

业主委员会印章应当在其职责围根据业主委员会会议的决定使用。

第三十四条　业主委员会任期届满三个月前，应当书面告知街道办事处（乡镇人民政府）。

街道办事处（乡镇人民政府）应当参照首次业主大会及业主委员会成立程序组建换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项，组织召开业主大会会议，但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即使用专项维修资金进行维修、更新、改造的除外。

业主委员会逾期未能换届改选的，由街道办事处（乡镇人民政府）指导物业所在地的社区居（村）民委员会组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

换届费用从业主自治活动经费中支出，自治活动经费不足部分由街道办事处（乡镇人民政府）承担。

第三十五条　业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交街道办事处（乡镇人民政府）代管。

业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，街道办事处（乡镇人民政府）应当及时提供。

街道办事处（乡镇人民政府）在新一届业主委员会选举产生并办理换届备案手续后十日，将其代管的前款所述物品移交新一届业主委员会。

业主委员会不按时移交的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令其限期移交；拒不移交的，辖区公安机关应当给予协助。

第三十六条　业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以从物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支，也可以由全体业主分摊。

经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主大会议事规则具体规定。

业主大会议事规则没有具体规定的，不得筹集、使用、发放业主大会和业主委员会日常工作经费及业主委员会委员的工作补贴。

业主大会可以根据工作需要设立业主监事会，聘请业主委员会秘书。

具体产生办法、工作职责、所需经费由管理规约、业主大会议事规则确定。

业主委员会应当将业主大会、业主委员会日常工作经费预算及使用情况，每半年在物业管理区域显著位置公告一次，接受业主监督。

第四节　物业管理委员会

第三十七条　住宅小区有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会代行业主大会或业主委员会职责：

（一）不具备成立业主大会条件的；

（二）具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地的县区物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的；

（三）业主委员会不依法履行职责或未能正常开展工作，经物业所在地的县区物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导或责令整改后仍未改正的。

第三十八条　物业管理委员会由街道办事处（乡镇人民政府）组织成立，由业主代表以及街道办事处（乡镇人民政府）、公安机关、社区居（村）民委员会、建设单位等派员组成。

物业管理委员会主任、副主任由街道办事处（乡镇人民政府）指定人员担任。

物业管理委员会人数应当为七到十一人的单数，其中业主成员由街道办事处（乡镇人民政府）在业主中推荐产生。

物业管理委员会中的业主成员资格应当符合本办法第二十七条第二款的规定。

物业管理委员会应当将成员、工作