房地产开发项目的成本费用控制_精品文档.doc

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中文摘要

房地产是我国的新兴产业。

与户均可支配收入相比，我国的商品房价格偏高。

为改善广大居民的住房条件，促进房地产业的持续、健康、稳定发展，抑制过高

的商品房价格尤为重要。

要调整和降低商品房价格，关键是要降低商品房的成本

费用。

本文在对我国商品房价格过高及其原因进行分析的基础上，指出要降低商

品房的成本费用，需要政府及企业的共同努力。

本文详细分析了房地产开发项目的成本费用构成，当前租、税、费现状及存

在的问题，并提出了成本费用的控制与考核办法，以及成本费用控制的具体操作

流程；分析了影响土地成本费用的主要因素，提出了控制的主要措施、地价的测

算模型和土地费用估算方法。

勘察设计和工程施工对房地产开发项目的成本费用影响较大。

本文详细分析

了设计阶段影响成本费用的主要因素，提出了具体控制措施、工程设计经济评价

模型，并进行了算例分析；提出了工程施工阶段控制成本费用的主要措施、费用

测量及费用纠偏措施，分析了工程监理在控制工程造价中的作用。

关键词：

房地产开发项目;成本费用控制;地价模型;费用测量

ABSTRACT

Realestateisanewindustryinourcountry.Butcomparewiththeaverageincome

forperfamily,thepriceoftheresidentialbuildingsishigh.Toimprovepeople’s

livingconditions,promotethesustainable,healthandstabledevelopmentofreal

estateindustry.It’simportanttorestraintheresidentialbuildings’highprice.

Toreadjustandcutdowntheresidentialbuildings’price,itisakeytoreduce

theresidentialbuildings’cost.Baseontheanalysisofreasonsfortheresidential

buildings’highprice,thisthesisprovides,inodertoreducethecostofrealestate

project,needsgovernmentandenterprisemakegreatefforttogether.

Theformsofcostforrealestateprojectaredetailedanalyzed,analysisthe

presentsituationofrent，costandtax,exposestheproblems,providesthemethods

ofcostcontrolandcheck,also,providesthespecificoperatingprocess.

Analysisthemainfactorsaboutlandcostinfluence,andprovidesthemain

controlmeasures.Putforwardsthepricemodelaboutlandcalculation,andestimates

thelandcost.

Designstageandconstructionstagedeeplyinfluencethecostofrealestate

project.ThethesisDeeplyanalysisthemainfactorsaboutcostinfluenceindesign

stage,providesthespecificcontrolmeasures,also,putforwardsthequantitative

modelaboutprojectdesigneconomical,andprovidesmathematicalanalysis.

Providesmainmeasuresaboutcostcontrolinproject,introducesthecost

measureandcostrectifymeasured.Also,analysistheimportantfunctionabout

projectsupervisorinprojectpricecontrol.

KEYWORDS：

RealEstateProject;CostControl;

Pricemodelofland;Costmeasure

绪论………………………………………………………………1

1.1房地产业理论研究背景………………………………………………1

1.2问题的提出……………………………………………………………2

1.3主要内容和结构安排…………………………………………………5

1.4研究方法和创新之处…………………………………………………6

第二章成本费用控制总论.……………………………………………………7

2.1成本费用的构成………………………………………………………7

2.2房地产租、税、费.…………………………………………………14

2.3成本费用的控制.……………………………………………………21

2.4成本费用控制流程.…………………………………………………23

第三章土地成本费用控制……………………………………………………26

3.1影响土地成本费用的主要因素.……………………………………26

3.2土地成本费用控制的主要措施.……………………………………27

3.3地价的测算模型.……………………………………………………28

3.4土地费用估算方法.…………………………………………………31

第四章勘察设计阶段的成本费用控制………………………………………35

4.1工程勘察的重要现实意义.…………………………………………35

4.2设计阶段影响成本费用的主要因素.………………………………36

4.3设计阶段的成本费用控制.…………………………………………37

4.4工程设计经济评价.…………………………………………………42

第五章工程施工阶段的成本费用控制………………………………………48

5.1成本费用控制的主要内容.…………………………………………48

5.2费用测量.……………………………………………………………55

5.3费用纠偏调节.………………………………………………………59

5.4工程监理在控制工程造价中的作用.………………………………60

第六章营销成本费用控制……………………………………………………63

6.1集团内部的营销合作模式.…………………………………………63

6.2行业内部的营销合作模式.…………………………………………64

6.3房地产营销新模式.…………………………………………………66

结束语……………………………………………………………………70

参考文献……………………………………………………………71

致谢………………………………………………………………………………74

第一章绪论

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，早在唐代，大诗人杜甫就在《茅

屋为秋风所破歌》里对人类的住房问题抒发了这样美好的憧憬和向往。

如今，房

地产早已发展成为人类生产、生活须臾不可离的独立支柱产业。

与目前我国城镇

居民的收入水平相比，商品房价格偏高，已成共识。

住宅开发成本决定着住宅价

格的高低，影响着我国居民的购房能力，制约着我国房地产市场的发展，同时也

极大地影响了开发企业的竞争能力和经济效益。

因此，研究房地产开发项目的成

本费用控制问题，对于改善居住条件、改观城市面貌、促进国民经济发展等具有

重大的现实意义。

1.1房地产业理论研究背景

房地产业在我国是新兴产业，但在国外许多国家已是成熟产业。

国外对房地

业的理论研究已经有三百多年的历史。

早在1662年，英国古典政治经济学的创

始人威廉·配弟在其著作《赋税论》中指出，劳动是财富之父，土地是财富之母。

他第一次提出了极差地租的概念，并对级差地租、土地价格等作了初步阐述，开

创了房地产业理论研究的先河。

不同的学科从不同的角度，对房地产业进行了较为深入的研究。

经济学侧重

研究房地产业的土地供需、房地产市场、房地产金融市场、住房问题、房地产政

策调控等；城市经济学侧重从城市内部的住宅及其他建筑物、土地市场等方面研

究房地产业发展；地理学尤其是经济地理学、城市地理学，侧重于研究空间演化、

空间结构和空间政策；社会学侧重研究人类居住区的发展，研究住宅合作社问题、

福利住房、老年人住房问题、居住环境以及贫困、种族住房等问题。

经过众多专家从不同学科不同角度对房地产业所做的研究，国外逐步形成了

现今较为完善的房地产理论体系，可概括为五大理论即地租理论、地价理论、供

求理论、区位理论和城市化理论。

我国的房地产业研究起步较晚，始于20世纪30年代。

1930年，章植的著

作《土地经济学》出版，这是我国第一本土地经济著作，也是我国房地产业研究

的开始。

后来相继有关地价、房地产的一系列著作出版。

新中国成立后，消灭了土地和房屋的商品属性，房地产业不复存在，房地产业的研

究也受到冷落。

自十一界三中全会以来，房地产业在我国逐渐恢复和发育，在房

地产业的理论研究方面也开始了探索性研究。

随着我国房地产业的发展，尤其是

1992年房地产热的兴起，由于实践的需要，我国房地产业的理论研究逐渐活跃

起来。

许多学者对房地产业发展的现状和存在的问题进行了探讨，如房地产业发

展过热与宏观调控力度问题，房地产业的管理体制问题，房屋出售与住房制度改

革问题，房地产投机的利与弊问题等。

但从总体看，我国对于房地产业的研究仍

处于探索和学习国外经验的阶段，还没有形成完整的有关房地产业发展的理论体

系。

改革开放以来，我国房地产业从复苏到快速发展，取得很大的成就，表现在

居民居住条件有了显著改善，城市面貌有节极大改观，开发区成绩斐然。

房地产

业的发展极大地带动了我国经济的发展。

但是由于房地产业在我国仍处于发展的

初期阶段，有关房地产业发展的理论还不完备，房地产业的发展大多处于“摸着

石头过河”的状态，所以在房地产业的发展过程中，也出现了许多迫切需要解决

的问题，如部分地区投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快，出现了不同

程度的“过热”、“虚热”和结构性问题等等。

1.2问题的提出

联合国人居中心与世界银行认为，一套住房的合理价格应该是居民家庭年收

的2－3倍，不超过6倍。

目前我国许多城市房价与居民家庭年收之比已经达到

10：

1以上，住房价格过高。

据《新财富》报告，2002年全国35个大中城市大部分套房销售价格（按每

套房屋100平方米计算）与户均年可支配收入（按户均3.4人计算）比率都超过

6，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了10。

2002

年全国平均为7.8,见表1-1。

据悉，国际上发达国家的房屋销售中，套房销售价格与消费者户均年可支配

收合理比率为6-10倍。

由于中国的房屋消费处在初期阶段，根据目前的经济状

况和居民消费水平，目前业界比较公认的房价收入比为5-6们较为比较合适。

住宅的价格主要