房地产开发项目建议书.docx
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房地产开发项目建议书
东
宏
时
代
广
场
项
目
建
议
书
第一章、项目概述
第二章、项目名称和选址
第三章、项目规划建设方案
第四章、项目建设条件
第五章、物料消耗与供应
第六章、项目建设周期与日程安排
第七章、投资估算及资金筹措
第八章、资源开发及综合利用分析
第九章、生态环境影响分析
第十章、经济影响分析
第十一章、结论
第一章、项目概述
一、项目背景
为了响应政府号召,推动城市发展新进程,促进城市生态环境改善、促进城市生活生产环境改善和经济社会可持续发展,打造区域新中心。
铜梁区东宏时代广场,新建商业集中区。
随着铜梁新城核心区工程的建设,东宏时代广场的开发建设将成为新的投资热点和经济增长点.东宏时代广场位于新城核心区中心商圈,地理位置优越,商机无限。
二、项目历史条件
1、宗地简介
宗地位于铜梁新城核心区,规划用地性为商住建设用地,可用来开发中高层居住性建筑和商业,宗地面积为100亩,位于金龙大道与中心路交汇处,四周为建设中城市商圈及大型住宅区,地理位置优越、交通便捷。
2、项目概况
项目名称:
时代广场
建设地点:
铜梁区中兴东路788号
建设规模:
万㎡
占地面积:
100亩
容积率:
绿地率:
50%
建筑密度:
60%
2、项目提出的理由和过程:
东宏时代广场位于铜梁区中兴东路788号,处于铜梁新城核心区商圈,随着城市发展需要,传统的社区型商业已不能满足城市发展的进程,且人们出行、消费等生活习惯的改变,急需新型的购物中心商业替代传统的社区商业模式,为了给市民创造一个良好的生活环境、改善市民生活条件,市政府决定在该项目拟建一个以五星级酒店和大型购物中心为一体,高级公寓楼与写字楼配套的商业综合体,项目选址交通方便,建设条件基本具备,待项目批准后、建设手续完善后即可开工建设。
3、建筑设计指导思想和原则
项目规划的指导思想是从整体结构上把“以人为本,创建和谐社会”作为核心理念,把打造商业新中心放在首位,进一步完善城市生活配套设施,创造出高质量的生态景观环境,形成独特的商业格局,另一方面还遵循节约土地资源的原则,充分利用拟建项目的现有地形特征,合理布置用地和交通网络,形成具有区域特色的空间结构,规划五星级酒店与大型购物中心相结合,考虑城市新形象及市民购物的需要,树立“城市商业新中心”的形象。
三、项目建设单位
1、项目公司名称:
重庆东宏地产(集团)有限公司。
2、公司经营范围:
在规划范围内从事“该项目”的开发与建设、商品房销售、物业管理等。
3、项目建设规模和建设内容:
“时代广场”开发建设总建筑面积约万平方米。
建设内容为五星级酒店、商业购物中心、高档公寓楼及写字楼。
“该项目由重庆东宏地产(集团)有限公司投入全部建设资金。
第二章、项目名称和选址
一、项目名称:
时代广场。
二、地理位置:
铜梁区中兴东路788号。
三、项目占地面积:
占地面积约100亩。
四、项目用地现状:
项目用地范围内为商住建设用地。
第三章、项目规划建设方案
一、项目建设内容:
“时代广场”建设内容为高层居住性建筑及商业设施等。
二、项目初步规划设计方案
1、规划建设用地面积:
100亩。
2、总建筑面积:
万平方米。
3、住宅建筑面积:
万平方米
4、写字楼建筑面积:
万平方米
5、五星级酒店建筑面积:
7万平方米
6、商业建筑面积:
万平方米
7、地下室建筑面积:
万平方米
8、居住总人口:
约1280人。
9、居住总户数:
约640户
10、建筑层数:
地上23层。
11、绿化率:
5%。
三、项目规划设计特色。
在规划设计上拟聘请重庆市设计院通过招、投标形式参与“时代广场”建筑、景观、人文等规划设计工作。
“时代广场”力求吸收当今先进的建筑艺术,体现商业新风貌和时代特色。
规划设计方案既能满足现代化商业、酒店、住宅的各项使用要求,同时也必须适合铜梁区总体规划要求,既能突出自己,又能与周围环境相协调。
项目规划的指导思想是从整体结构上把“以人为本,创建和谐社会”作为核心理念,把城市风貌及环境设计放在首位,进一步完善公共服务设施,创造出高质量的景观环境,形成独特的风格。
第四章、项目建设条件
一、地理条件:
“时代广场”位于铜梁新城核心区中兴东路788号。
位于核心区商圈,地理位置条件非常优越。
二、市政条件
“时代广场”位于中心路与金龙大道两条城市主干道交汇处,周围同时开建多个大型商业中心及已经建成多个住宅小区,占据城市主干道,所需的水、电、气、热、通讯、道路交通等设施非常优越。
第五章、物料消耗与供应
一、建筑材料
“时代广场”建筑内容为高层与多层居住性建筑及商业设施,建筑结构为框架结构。
其所消耗的建筑材料主要为钢材、水泥、粘土空心砖等,根据设计规范和本项目的总体规划设计,“时代广场”所需的主要建筑材料估算为:
钢材:
7000吨
水泥:
6000吨
粘土空心砖:
50000立方米
二、主要设备
“时代广场”的建设内容为高层居住性建筑及商业设施,在设备、设施上将力求采用先进实用的设备、设施,其所需的主要设备有:
消防灭火设备、停车车库、排风、送风系统、通讯电话系统、照明系统、供暖设备、卫星电视接收系统、通讯电话系统、计算机集成管理系统等。
三、水、电、气、热供应
根据初步计算,“时代广场”水、电、气、热等用量为:
1、用电量:
100瓦/平方米,则预测项目用电量为29000千瓦。
2、用水量:
按2升/平方米·日,用水量为582升/日。
3、热力量:
按150大卡/小时·平方米计算,则预测用热量为44百万大卡/小时。
第六章、项目建设周期与日程安排
一、建设方式
“时代广场”建设按照铜梁区有关建设工程招标、投标的有关规定,采取招标或议标的方式择优选择建筑施工企业组织施工。
为保证施工质量,工程建设采用施工监理的方式进行,聘请有经验的建设、监理单位进行监理,确保施工质量为优良。
二、建设进度安排
“时代广场”总建筑面积约为万平方米,预计建设周期为3年,即从2013年到2016年为建设期,项目建设实施进度为:
1、2013年12月之前完成前期准备工作。
主要包括:
协议签订、搬迁、规划设计、施工图设计、三通一平、工程招投标等。
2、2014年1月至2016年4月为施工工期,竣工验收。
第七章、投资估算及资金筹措
一、成本构成
宗地占地约100亩,为商住建设用地,成本由以下几块构成:
1、土地费用2000万元
2、规划设计成本1000万元
3、建安成本29110万元
4、基础设施投入14500万元
5、其他投入35000万元
二、成本测算:
1、土地费用总计100亩土地为2000万元。
2、规划设计费用按照35元/m2计,合计为1000万元。
3、建安费用按建安平米造价1000元/m2计算,共计需投入29110万元。
4、基础设施(含机电、外装、景观等)投入按500元/m2计,共计需投入14500万元。
5、其他投入(含配套、税费、装饰工程等)约为35000万元。
6、以上成本共计约81610万元。
三、资金筹措
资金是每一个建设项目的重要问题,工程项目中的主要资金包括固定资产和流动资金。
随着项目的不断推进,资金不断增值,用货币形式反映出耗费的生产材料价值和劳动者所创造的收益价值。
因此如何筹措和管理资金,是一个重要的问题。
本项目总投资为81610万元,一次性开发建设,资金来源为自筹。
第八章、资源开发及综合利用分析
一、资源开发方案
为贯彻落实《国务院关于加强节能工作的决定》和国家发改委《关于加强固定资产项目节能评估和审查工作的通知》,做好固定资产投资项目的节能和审查工作,建筑节能是建筑业贯彻可持续发展战略,执行国家节约能源,保护环境基本国策的重要工作,也是建筑技术发展的大趋势。
《中华人民共和国节约能源法》中许多条款与建筑节能密切相关。
节能法规定“固定资产投资项目的可行性研究报告,应当包括合理用能的专题论证。
固定资产投资项目的设计和建设,应当遵守合理用能标准和节能设计规范,应当依照有关法律、行政法规和规定采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品,提高保温隔热性能,减少采暖、制冷、照明的能耗”。
随着城市化发展速度加快,加大城市基础设施建设,大批工程项目相继投入运营,既提高了城市品味,完善了城市基础建设,同时也占用了大量的土地资源。
合理有效的运用土地资源是工程项目建设的必要前提条件。
房地产项目主要开发资源为土地,在满足该项目整体和局部功能合理化的情况下,兼顾相邻建筑物及后续开发项目的延续和发展,该工程项目消耗的主要材料是砖、瓦、灰、砂、石、水泥、钢材等,周围建筑资源丰富、运输方便、物流快捷,完全能够满足项目建设所需的全部材料供给,工程项目建设用材本着就地取材的原则,提倡开发新型环保节能材料,综合利用工业废料,增值降能。
二、资源利用方案
拟建项目主要开发资源为土地,主要耗用能源为煤、水、电等能源,拟建项目因采用集中供热,更利于建筑节能,供水管网合理布置,与市政主管道有效对接,采用箱式变压器,既美观,占地面积又小,节地作用十分明显。
三、资源节约措施
建筑节能是能源节约的重点领域,该项目在规划设计中注重以下问题:
1、在施工过程中,应严格执行住宅建筑和公共建筑节能65%的要求。
2、在结构设计中采用空心砖、现浇结构。
3、采用双玻窗,增大供热保暖系统。
4、建筑单体外轮廓线尽量采用板式型式。
第九章、生态环境影响分析
该项目建成后,污染物主要来自居民生活废水、固体垃圾,项目在建设过程中主要的污染物为机械噪声、扬尘、固体废弃物,具体治理措施为:
一、污水:
生活污水经化类池,含油污水经隔油池处理后,达到规定的排放标准,污水排放将严格执行国家和重庆市的有关规定和标准。
二、生活垃圾:
将生活垃圾分类收集,由专门的管理部门专设清洁人员,利用密闭垃圾筒运出,由环卫部门统一清运至垃圾处理厂和垃圾消化场处理。
三、噪声:
噪声污染源主要是排风机,停车库的排风、送风系统、发电机等,拟优先选择低噪声的设备。
四、汽车废气:
因车辆进出、停放造成的汽车废气污染问题,通过在设计时停车库保证车库有一定的容积,采取合理有效的措施,汽车废气排放完全可以达到国家和重庆市规定的废气排放标准。
汽车废气还可通过建筑物周围绿化,减少污染影响。
五、施工中产生的机械噪声、扬尘、固体废弃物的清理。
在设备和装置上采用减振和隔音措施,使噪声达到国家标准,产生的扬尘予以洒水降尘,并控制施工时间,同时建临时围墙,从而避免了尘土飞扬,施工中产生的固体废弃物由施工单位联系环卫部门统一清理。
第十章、经济影响分析
一、经济费用效益
该项目为房地产开发项目,项目建设不具有垄断特征,不涉及国家安全,项目建设资金全部由投资企业自筹解决,项目占用的土地按照国家和地方相关政策竞拍取得,项目建设符合产业政策,与当地政府有关政策不相冲突,项目建设主要产品为住宅和商业,不属于非市场属性的公共产品。
该项目建设将促进当地房地产业发展及商业活动有序开展,对推进区域内城市化进程、促进区域经济协调发展有着积极作用,项目建成后将改善城市形象,进一步带动相关产业的发展,促进南充市的经济和社会的发展,刺激社区商业、服务业的发展,为当地的产业发展带来商机,吸引更多的投资商,对铜梁区的招商引资及拉动经济增长具有深远影响。
二、社会效益分析
该项目完工投入运营后将能满足1300人居住,部分居民的住房及生活条件有了较大的改善,重点是改变了整个铜梁新城核心区的城市风貌,紧跟新型城市化发展步伐,提高了城市的品味。
第十一章、结论
综上所述,东宏时代广场项目建设条件具备,投资构成合理,符合国家相关产业政策和行业规划以及土地利用总体规划,符合国家宏观调控政策,符合并合理有效的开发和利用资源,经济和社会效益显著,适应社会发展趋势。
重庆东宏地产(集团)有限公司
2013-3-28