写字楼物业费.docx
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写字楼物业费
写字楼物业费
写字楼物业能源费测算方案
测算依据：
A、全年365天，其中：
工作日251天、休息日104天、节假日10天B、平均电价0.63元/Kwh，其中：
峰0.983元/Kwh（8：
00~11：
00/18：
00~23：
00）平0.623元/Kwh（7：
00~8：
00/11：
00~18：
00）谷0.285元/Kwh（23：
00~7：
00）C、天燃气按2.2元/M3计...
测算依据：
A、全年365天，其中：
工作日251天、休息日104天、节假日10天
B、平均电价0.63元/Kwh，其中：
峰0.983元/Kwh（8：
00~11：
00/18：
00~23：
00）
平0.623元/Kwh（7：
00~8：
00/11：
00~18：
00）
谷0.285元/Kwh（23：
00~7：
00）
C、天燃气按2.2元/M3计
D、水价按4.2元/M3计
E、排污费按1.2元/M3计
一、电费：
1、公共区域照明用电
1.1楼内公共照明
测算依据：
⑴办公层和地下停车场周一—周五运行时间为7：
30至19：
00
⑵底商（B1-F2）运行时间为全年7:
30至21：
30
⑶其余时间为E电照明（数量按正常照明的1/3计）
⑷地下停车场为36W单管日光灯约500套，其余为18W双管节能灯约3000套
｛18W×2×（3000-3×130）+36W×500｝÷1000×｛（4h×0.983元/Kwh+7.5h×0.623元/Kwh）×251天+（4h×0.983元/Kwh+0.5h×0.623元/Kwh+8h×0.285元/Kwh）×251天×1/3+（8h×0.983元/Kwh+8h×0.623元/Kwh+8h×0.285元/Kwh）×（104+10）天×1/3｝+（18W×2×3×130）÷1000×｛（6.5h×0.983元/Kwh+7.5h×0.623元/Kwh）×365天+（1.5h×0.983元/Kwh+0.5h×0.623元/Kwh+8h×0.285元/Kwh）×365天×1/3｝=430906.71元
1.2室外公共照明
测算依据：
⑴运行时间为全年19:
00至23：
00
⑵外围照明约为250KW
250Kw×4h×0.983元/Kwh×365天=358795元
2、公共设备设施运行用电
2.1垂直运输设备
测算依据：
⑴周一—周五运行时间为7：
30至19：
00
⑵其余时间只保留客梯、货梯各一部，其它电梯按全停计
⑶电梯15部，其中：
客梯8部、货梯1部、观光梯2部、扶梯4部
（18Kw×6+12Kw×2+23Kw×1+12Kw×2+7.5Kw×4）×｛（4h×0.983元/Kwh+7.5h×0.623元/Kwh）×251天×0.3｝+（18Kw×1+23Kw×1）×｛（4h×0.983元/Kwh+0.5h×0.623元/Kwh+8h×0.285元/Kwh）×251天×0.1+（8h×0.983元/Kwh+8h×0.623元/Kwh+8h×0.285元/Kwh）×（104+10）天×0.1｝=149203.75元
2.2通风设备
测算依据：
⑴周一—周五运行时间为7：
30至19：
00
⑵其余时间按全停计
⑶通风设备总计约586.7KW，其中：
新风机57台、空调机11台、排风机71台（不含消防排烟风机）、送风机30台
586.7Kw×｛（4h×0.983元/Kwh+7.5h×0.623元/Kwh）×251天×0.8｝=1013690.64元
2.3给排水设备
测算依据：
⑴运行时间按全年运行计
⑵给排水设备总计约95.08KW,其中：
给水设备46.68KW、排水设备48.4KW
95.08Kw×（8h×0.983元/Kwh+8h×0.623元/Kwh+8h×0.285元/Kwh）×365天×0.3=157501.54元
电费合计：
2110097.64元
二、水费：
测算依据：
大厦最高日用水量为1005M3/日，其中：
生活给水585M3/日、空调补水420M3/日1005M3/天（4.2+1.2）元/M3365天0.3=594256.5元三、采暖费：
测算依据：
⑴设备运行时间为7：
30-21：
30，按5个月150天计⑵采...
测算依据：
大厦最高日用水量为1005M3/日，其中：
生活给水585M3/日、空调补水420M3/日
1005M3/天×（4.2+1.2）元/M3×365天×0.3=594256.5元
三、采暖费：
测算依据：
⑴设备运行时间为7：
30-21：
30，按5个月150天计
⑵采暖设备总计166.9Kw，其中：
2T采暖锅炉4台（耗气量150M3/h）、一次热水泵3台、二次热水泵2台、锅炉补水泵2台
1、电费166.9Kw×（6.5h×0.983元/Kwh+7.5h×0.623元/Kwh）×150天×0.6=166162.30元
2、燃气费150M3/h×4×2.2元/M3×14h/天×150天×0.6=1663200元
采暖费合计：
1829362.3元
四、制冷费：
测算依据：
⑴设备运行时间为7：
30-21：
30，按5个月110天计（不含周六、周日）
⑵冷冻设备总计2126Kw，其中：
冷水机组3台、一次冷冻水泵3台、二次冷冻水泵3台、冷却水泵3台、冷却塔3台
2126Kw×（6.5h×0.983元/Kwh+7.5h×0.623元/Kwh）×110天×0.5=1293479.66元
全年能源费合计=电费+水费+采暖费+制冷费=2110097.64+594256.5+1829362.3+1293479.66=5827196.10元
（三）公共设施维修养护费测算表
序号
项目
测算依据
计算式
月支出（万元）
备注
1
公配系统
1、变压器维护
2、供电开关回路维护
3、发电机保养
综合测算
0．20
1
智能化系统
包括闭路电视监控系统，保安巡更系统，楼宇可视对讲系统及停车场智能系统等
0．12
参考公元经验
2
给排水系统
1）污水井、雨水井维护清理费
2）生活、消防水泵轴承、盘根等维修保养费
3）排污泵维修保养费
4）管道、阀门维修更换
5）普通水龙头每年更换
6）排水管、下水道每年更新
7）二次供水水池清洗、每半年一次。
综合测算
0．20
3
供电系统
1）变压器年检费、保养费
2）低压配电柜维修保养
0．10
4
公共照明系统
路灯、庭园灯、办公室、灯具损耗、外墙灯
综合测算
0．15
5
消防系统
消防设备设施维保
0．15
6
马路、道路及场地养护
综合测算
0．20
7
写字楼中央空调系统
3、写字楼中央空调管道加药费（缓蚀剂、阻垢剂、除菌剂）、维保费。
①夏季5个月：
1094KW×8时×30天×5月×0.835元/度=1096188元
②冬季3个月：
700KW×8时×30天×3月×0.835元/度=420840元
（①+②）×30%÷12月=37925.7元
3.80
8
写字楼电梯调系
2、写字楼电梯运行电费、年检费、维保费
①电费：
6台×18.5KW×12时×30天×0.835元/度=33366.6元/月
②年检费:
1600元/台×6台÷12月=800元/月
③维保费:
600元/台×6台=3600元/月
3.78
说明
机电设备设施维护费合计
（1）+…+（7）
8．70
（四）公共部分水电费
说明：
《长春市物价局关于对长春市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》中第六项规定：
由于业主共用部位、共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。
序号
项目
测算依据
计算式
月支出（万元）
备注
1
公共电费
1、 供配电及备用发电系统
综合测算
0.15
2、管理处、食堂、物业公司用电、智能中央控制室、地下停车场用电
综合测算
0．20
2
公共水费
1、保洁、绿化用水
2、办公室、食堂
3、管理处、物业公司用水
综合测算
0．15
合计
（1）+
（2）
0．50
（五）绿化管理费测算表
序号
项目
测算依据
计算式
月支出（万元）
备注
1
绿化养护费
专业绿化公司承包
根据现有绿化面积计算
0．45
不含节日摆花
（六）清洁卫生费测算表
序号
项目
测算依据
计算式
月支出（万元）
备注
1
垃圾清运费
外包给专业公司，并参考公元经验
综合测算
0．12
2
消杀费
外包给专业公司，并参考公元经验
综合测算
0．15
3
化粪池清理
0．10
4
保洁工具和用品、消耗
参考公元经验
综合测算
0．13
清洁卫生费合计
（1）+…+（4）
0．50
（七）物业管理责任险费用测算表
序号
项目
测算依据
计算式
月支出（万元）
备注
1
物业管理责任险
按保险公司条款，根据实际需要，购买一定金额的保险。
参考同行业综合测算
0．05
物业管理责任险费合计
0．05
（八）理想大厦物业管理费用支出测算汇总表
序号
项目
月支出（万元）
备注
1
工资及福利费
6.67
详见表
（一）
2
办公费
0.78
详见表
（二）
3
机电设备设施维护费
8.70
详见表（三）
4
公共部分水电费
0.50
详见表（四）
5
绿化管理费
0.45
详见表（五）
6
清洁卫生费
0.50
详见表（六）
7
物业管理责任险费用
0.05
详见表（七）
8
（1）至（6）项之和
17.65
9
不可预见费用
0.88
（八）项的5%
10
企业利润（佣金）
17．65×10%=1.80
按成本的10%
11
税金
1.80×5.72%=0.10
按（十）项的5.72%，参照税务局有关规定执行。
12
支出合计
20.43
经上述测算,理想大厦物业管理成本支出总额为20.43万元/月。
管理服务费=总支出/总建筑面积=204300元/月÷92061.0M2=2.22元/月·M2
大厦的综合管理服务收费为2.22元/月·M2
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