物业管理的类型.docx

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物业管理的类型

物业经管的类型与内容

（一）物业经管的类型物业经管可按不同的分类规范进行分类。

一般可以按物业的类别、物业的性质等规范分类。

按物业的类别分类。

物业的类别按其使用特征可以分为：

住宅、工厂、写字楼、综合商贸楼、别墅等形式。

相应的物业经管可以据此划分为：

住宅（区）物业经管、、工厂（区）物业经管、写字楼物业经管、商贸楼（城）物业经管等形式。

同时针对不同的物业经管，物业经管的内容和重点亦有所不同，如工厂（区）的经管侧重于确保水、电供应和区内道路的畅通，写字楼宇的经管侧重于电梯经管、消防安全和安全保卫等等。

按物业的性质划分。

根据物业的经济性质，物业可以分为收益性物业和非收益性物业，因而物业经管亦可划分为收益性物业经管和非收益性物业经管。

收益性物业主要是指经营性房屋，它通过房屋的经营实现其经济价值。

如酒店、写字楼、商贸楼、出租住宅公寓等。

非收益性物业则主要指向业主和使用者提供效用、作为经营辅助设施或消费品而使用的房屋。

如企业经营所必须的办公楼宇设施、工厂厂房设施、仓库设施以及住宅等等。

对于非收益性物业，物业经管的内容主要是经管和服务，目的在于保证物业的正常使用，为业主和使用者创造安全、舒适、清洁的使用和居住环境。

对于收益性物业，物业经管的内容除了经管与服务外，更为重要的是代理业主对房屋进行经营，寓经管、服务、经营为分体，其目的是保证业主能够取得最好的经营效益，并使物业能够保值、增值。

应当注意的是收益性物业经管与非收益性物业经管的划分并不是绝对的。

有时非收益性物业，作为企业经营战略计划中的一部分，亦会出现购置、租赁、转让等经营内容。

这里的划分，是根据对物业的整体观察及其大的使用方向而确定的。

（二）物业经管的内容物业经管是一种综合性、全方位的经管和服务，其具体业务内容跨度大，而且比较琐碎繁杂。

同时，不同类型、不同档次的物业经管的具体内容又会有所差异，因此若想非常全面地归纳总结物业经管的内容并非易事。

这里，我们根据国内外现行物业经管的内容，对其简单地进行归纳。

1．经管方面的内容：

（1）物业开发建设的协调与经管；

（2）公共设施及设备的运行经管。

”

（3）物业产权、产籍及业主、使用者经管；

（4）绿化环卫经管；

（5）车辆、道路、停车等方面的经管；

（6）房屋租赁经管；

（7）物业装修经管。

2．服务方面的内容：

（l）房屋及附属设备的维修养护；

（2）治安保卫及消防；

（3）清扫保洁；

（4）委托性服务。

3．经营方面的内容：

（1）物业租赁、销售及购置；

（2）场区停车场、空地广告及招牌的经营；

（3）场区康乐及其相关设施的经营；

（4）其它经营活动。

上述三方面的内容，在实践中是相宜融合三位一体的。

一般还可根据物业工程规模及特点，在内容上做适当的增减。

住宅小区物业经管公共性服务收费的费用构成

  住宅小区公共性服务费用由九个部分构成：

（1）经管服务人员的工资和按规定提取的福利费；

（2）房屋共用部位、共用设备、设施日常运行维修（小修）及保养费；

  （3）绿化经管费；

  （4）清洁卫生费。

  （5）保安费；

  （6）办公费：

  （7）物业经管单位固定资产折旧费；

  （8）法定税费；

  （9）合理利润

 关于物业经管服务工程的收费规范，主要根据具体服务工程的不同而有所差异。

一般而言，上述服务工程的收费规范大都由政府定价，当然不一定是逐项定价，大都是由物业经管企业根据其所提供的具体服务内容、规范、深度向政府物价部门提出物业经管费收取规范申请，经审查批准后确定出某一物业经管区域综合收费规范，物业经管企业一般就是按此规范向业主收取经管费。

总的来说，考查物业经管费主要应从物业经管部门所提供服务的范围、内容、服务规范和深度等方面来考虑。

还有，一般情况下，物业经管费中不包含电梯费。

 另外，需要说明的是，上述物业经管的内容及工程都是指房屋的共用部位和共用设施设备及公共环境范围内的经管服务，而业主自用部位和自用设施设备的经管服务则不包含在内。

当然，业主若需要个别的专项服务，可与物业经管部门联系，协商解决，业主应承担相应的经管服务费。

交通车辆、停车场经管规定

　　一、车辆的经管

　　1、在摩托车、自行车停车场存放车辆的业主，必须遵守本规定，服从车管员的经管。

　　2、需停放在小区内的自行车、摩托车，应存放在指定的地点，不得在小区内随便乱放。

　　3、凡在收费停车场停放的自行车（指本小区业主的车辆），必须办理手续和按规定交纳停放

费。

　　4、凡在收费停车场保管的摩托车必须购买车辆综合保险。

　　5、当车辆进入保管范围时，车主应向车管员领取存车牌号；当车辆离开时，必须将存车牌交

还车管员，没有交还或存牌号与车上号码不符时，该车不得离开保管范围，违者车管员有权扣留该

车或扭送派出所处理。

　　6、无执照的自行车丢失时，经管处不负责赔偿。

　　7、车管员要认真履行职责，发现车辆停放不整齐要及时整理。

　　二、地面停车场经管规定

　　1、地面停车场由经管处负责维护经管，接受公安交通经管部门的检查，指导。

　　2、固定使用车位的车主可到经管处办理停车场停车证，并将停车证放在挡风玻璃左侧醒目

处，以便识别。

按政府主管部门规定的规范交纳费用。

　　3、车辆进入停车场应领取停车出入卡，出场时交回出入卡。

车管员对进出停车场的车牌号

码、进出时间，所发出入卡号等进行登记。

认真执行规定，对可疑情况及时报告。

　　4、车主的停车出入卡请随身携带，认真保管，作为出场凭证，若有遗失，要立即向经管处申

明、补办。

否则，后果自负。

　　5、停放在停车场的所有车辆，车主必须锁好车门、车窗，贵重物品请勿留在车里。

　　6、停车场若有交通违章，经管处将报请公安交通经管部门处理。

　　7、若车主在停车场停车与经管处发生纠纷，应由双方协商解决，协商不成，可请仲裁机构予

以仲裁或向小区所属人民法院提起诉讼。

物品搬出／入经管规定

　　为加强小区治安和公共秩序的经管，保障业主财产安全，制定本规定：

　　一、业主填写《业主搬出／入登记表》。

　　二、业主若将物品搬出小区，需提前到经管处办理手续，填写《业主搬出／入登记表》，由管

理处签署放行条。

　　三、业主若搬出小区居住，应提前三天到经管处结清有关的费用，填写《业主搬出／入登记

表》，由经管处签署放行条。

　　四、业主搬运物品时，请勿将物品堆放于过道上，以免影响他人。

　　五、搬运物品的车辆严禁停于消防通道上。

　　六、搬运过程中，必须小心爱护公共财产设施，防止磕碰损坏，否则，照价赔偿。

　　七、搬运过程中，应注意保持环境卫生，不大声喧哗，以免影响小区的整洁和其它业主的正常

生活。

　　八、为配合辖区民警和居委会的工作，对人口进行有效控制，居住区业主搬出／入的登记内容

可供辖区警、居委会在必要时参考。

二次装修经管规定

为了加强房屋二次装修的经管，保障小区所有业主的安全及利益，维护小区的公共秩序，制定如下

装修经管规定：

　　一、承重结构

　　大楼承重结构（如：

承重墙、柱、梁、板等）的位置、尺寸、强度都是经过严格设计计算得出

的，任何情况下都不得随意凿打，更不能开洞或开门。

　　二、液化气管道

　　大楼室内的燃气管道是按国家有关规定进行敷设，并通过有关部门验收合格的。

严禁随意改动

或进行掩盖。

如确属需要进行变更的业主须向市供气企业提出申请，经市供气企业更改并验收后开

通点火。

业主应向经管处提供相关证明。

　　三、电气线路

　　电线的敷设和电器的安装，业主应聘请持有操作证的工人施工，电器的容量不应大于原设计的

负荷。

　　四、给排水

　　给排水管道的改造和施工必须保证其他业主的正常使用。

业主装修时应对卫生洁具、地漏、下

水管道等采取有效的防护措施，如因施工原因造成堵塞由业主负责清理疏通并承担一切费用。

在修

改排水管道时，严禁将生活污水排入雨水管道。

　　五、防水

　　业主装修时对厨房、洗手间等部位应做好防水经管。

如因施工原因造成房屋渗漏水，由业主负

责修复并承担一切费用。

　　六、装修材料

　　1、装修一律采用防火材料。

　　2、外墙门窗、防盗网、空调架等选用材料应以经过一段时间后不污染外墙为原则。

　　七、外部装修

　　1、安装防盗网．底层允许安装防盗网，但业主必须按经管处规定的统一式样、材料、安装方

法安装。

　　2、进户门可以加装防盗金属门，但业主不得改变原有门洞的设计，不得妨碍楼道通行及违反

消防经管规定。

　　3、外墙门窗不得随意改动。

　　八、施工场地

　　业主装修期间，不得占用公用地方加工或堆放材料。

　　九、垃圾装运及清理

　　业主的装修垃圾须用袋装运，出户的垃圾不准在公共场所过夜堆放，须及时运走，防止阻塞公

共通道和影响小区美观。

　　十、装修时间

　　1、业主在进行房屋装修时不得影响周围业主的休息，施工时应尽量降低噪音（如关好门窗

等）。

　　2、小区内装修时间为早上8:

00～12:

00，下午2:

00～6:

00。

　　3、如业主装修工期紧，征得经管处同意后，装修时间可延长至晚上9:

00但在晚上6:

00～9:

00

间，禁止使用电动机械，禁止在楼内喷油漆，烤漆。

　　4、装修工期一般不超过30天。

　　十一、防火

　　业主在装修期间，应确保装修施工人员遵守防火的有关规定，如不得将电源线直接插入插座

中，严禁在室内吸烟、用电炉做饭等。

进行电焊时，应采取有效的防护措施防止火灾。

　　十二、其它

　　1、业主应在申请获经管处正式批准后，方可派施工人员进入现场施工。

　　2、业主在装修过程中临时增加装修工程，须报经管处审核批准。

　　十三、处罚

　　1、业主若不按第一、第二项要求进行施工，经经管处检查发现，限其修复，情节严重的经管

处有权向有关机构提出诉讼。

　　2、业主若不按第三至十二项要求施工，经管处有权采取没收工具等强制性措施暂停业主的装

修。

　　3、业主装修完毕须由经管处进行验收，验收合格后方可入住。

　　十四、施工队伍

　　1、业主应确保所有进入小区内装修的施工人员到经管处办理登记手续、签订《装修责任书》

并领取临时出入证和施工许可证，如经管处检查中发现无证施工人员，将强制其离开楼宇。

　　2、业主应确保进入楼宇装修的施工队伍服从经管处经管，遵守小区内一切经管规定。

如施工

人员不服从经管或经教育仍然不改者，经管处有权拒绝该施工队伍进入小区。

出租屋经管规定

　　一、出租屋业主要到经管处登记出租情况实行备案，承租人入住后一星期内要办理户籍资料，

留下工作单位、联系电话、身份证复印件等。

　　二、只准将房屋出租给有正当职业或办理了暂住证的外地人居住。

　　三、出租屋只限于居住生活，不得改变出租屋的用途。

　　四、出租屋内不得进行违法行为，承租人不得有妨碍邻里正常生活的行为。

　　五、出租屋的水、电、气经管费等费用业主和承租人协商，任何一方支付均可，但若有拖欠或

承租人下落不明，最终要由业主支付。

　　六、业主应经常了解承租人的生活情况，发现有不轨行为或可疑现象及时通知经管处或派出

所。

　　七、承租人搬出物品时，必须遵守搬出／人经管规定，提前通知经管处，经管处可视情况联系

业主进行复核。

　暂住人员经管规定

　　为了加强对暂住人员的经管，保证小区居住环境的安定，确保业主权益，特制定本规定：

　　一、遵守国家法律、法规，接受公安机关等职能经管部门的检查指导，不得利用出租屋从事非

法活动。

　　二、暂住人员必须持有效合法证件，并到派出所户籍经管办公室申报暂住临时户口。

　　三、在本市工作的暂住人员，须持有本辖区所签发的暂住证。

　　四、在本市工作的港、澳、台和外国人，须持有居住证。

　　五、投靠亲友的外来人员，按时间要求到派出所申报临时户口。

　　六、凡暂住人员须持有合法证件并自觉到经管处进行登记。

　　七、暂住人员必须遵守小区的有关经管规定。

　　八、暂住人员不得在小内从事非法活动。

社区文化娱乐场所经管规定

　　一、使用娱乐设施必须遵守经管规章制度和经管人员的安排。

　　二、爱护文化娱乐场所内部的各种设施，切实遵守设施的使用、操作规程，不得损坏。

人为原

因造成损坏的应照价赔偿。

　　三、在文化娱乐场所内，互相尊重、理解、和睦共处，不得抢场、占场，更不得高声喧哗、打

架斗殴、违反规定，情节严重者交由公安部门处理。

　　四、共同维护公共娱乐场所卫生，不准乱丢、乱吐、乱涂画、乱张贴，违者马上纠正。

　　五、允许外借之物必须经经管人员允许并登记，同时交一定押金后方能带走，不得私自带出。

　　六、节约用水、用电，严防火灾隐患，共同维护公共环境安全。

　　七、在文化娱乐场所中不得进行非法的活动。

　　八、使用有偿娱乐场所应按价交费。

商业网点经管规定

　　为提升公司的整体物业经管水平和档次，为小区业主提供一个舒适典雅的居住环境，保障商

户、业主的合法利益，特制定本规定。

　　一、凡在小区内从事经营活动的经营者，按《租赁合同》明确权利和义务，服从经管处的管

理。

　　二、任何商业网点不得占用公共场所，不得将物品摆放在门外扩大经营场地，未经经管处批准

不得在门外进行加工作业。

　　三、凡在住宅区内营业网点进行装修，应严格遵守装修经管规定，特别强调不得随意更改房屋

结构，加大用电负荷。

　　四、任何营业网点，不得产生影响居民生活的噪音，饮食摊点所产生的油烟应符合环保部门的

排放规范。

　　五、店主应保持店容店貌和门前环境的清洁，做好门前三包，如不能保持清洁，有蚊蝇孳生，

情节严重，报请有关部门责令停业整顿或中止租赁合同。

　　六、凡购买、租赁的房屋不属于经营性质的不得从事经营活动。

　　七、商业网点不得容留与经营无关的人员，商场夜间留宿人员数目须报经管处。

　　八、任何单位和个人不得进入小区摆卖、推销，但如属于公益性质的活动，由当事单位申请，

经管处审核同意后，在经管处指定的地点，按经管处规定的时间开展活动，事后清理好现场。

　　九、所有商业网点均应文明经商，合法经营，不得出售伪劣、变质有害健康的商品、食物，不

得强买强卖，欺行霸市，违者交由工商部门处理。

　　十、所有商业网点应自觉遵守消防规定，配备消防部门所要求的消防器材。

　　十一、经营者要搬出小区时，必须将垃圾清理干净，由经管处人员进行检查，铺位有受损的，

要进行修复或赔偿

有线电视管线使用经管规定

　　为保证小区有线电视设施完好，业主正常收看，制定本规定：

　　一、业主收看有线电视，应提出书面申请，并交纳政府主管部门所规定的费用。

　　二、业主进行装修时，不得损坏有线电视管线或其它设施。

若有损坏，经管处有权令其修复。

　　三、业主对有线电视管线不得擅自改动，若线路信号弱，影响收看应及时向经管处反映，由有

线电视台人员或经管处专业人员进行检修。

　　四、不提出使用申请，私自连接有线电视线路，或连接的线路与申请的不符，由有线电视经管

部门处理。

　　五、有线电视设施、管线不论设置于业主所属物业内还是在公共区域都属公共设施，业主应予

爱护。

　　六、技术人员对有线电视管线进行维修、保养时，业主应予配合，提供便利

临时用水、用电经管规定

　　为了加强小区的水、电经管，防止出现浪费水、电的现象。

确保小区水、电正常供应，特制定

此规定：

　　一、前来联系临时用水、用电者，必须是合格的水工、电工，向经管处提交书面用水、用电申

请，写明用水、用电量的多少，时间长短，预付用水、用电押金。

　　二、临时用水、用电，不得影响业主的正常用水、用电。

　　三、临地用水、用电必须安装由主管部门检验合格的水表、电表。

若私自启动改变水表、电表

封印或运行回程，影响准确计量的，参照供水、供电部门的有关规定给予处理。

　　四、临时用水管道，不应给小区的车辆或行人带来不便。

临时用电最长使用期七天，需要继续

使用的，必须提前一天，续办延长使用手续，报经管处审核、批准，但延长时间最长不得超过一个

月，否则必须拆除。

　　五、临时用电线路如发生危险，并证实是由装置不良引起，由承装部门负责。

　　六、未经申请批准的临时用水、用电管道或线路，经管处有权令其停止使用，限期拆除。

逾期

不拆的，经管处强制拆除。

　　七、装置临时用电线路的技术要求：

　　1、装置临时用电线，需用绝缘线，采用悬空架设或沿墙敷设，架线时户内离地面不低于2.5

M，户外不低于3.5M，架设时需设专用电杆和专用瓷瓶固定，禁止在树上或脚手架上挂线。

　　2、全部临时线装置必须有一总开关控制，每一分路需装熔断器。

　　3、所有电气设备，金属外壳必须良好接地或接零。

　　4、分路线不得在灯头内并头，须用丁字接法并用胶布包好。

　　5、临时线必须放在地面上的部分，应加以可靠的保护。

如用胶皮线橡套电缆，则应在过路处

设硬质的套管保护。

管口要装护圈，以防割破电缆。

　　6、安装完毕的临时线，使用单位不得擅自改动。

　　7、临地线与设备、水管、热水管、门窗架距离应在0.3M以外，与道路交叉处不低于6M。

　　八、移动照明、潮湿环境、地下通道线路必须使用安全电压，不听劝阻者停止供电。

　　九、电焊作业必须由合格焊工进行，作业前检查周围是否有可燃物，配备灭火器材。

作业完成

后，仔细检查是否遗留火种，确定无热源后方可离开现场。

安全用气经管规定

　　为保证业主安全使用燃气，制定本规定：

　　一、燃气管道设施不得私自改动，确需改动，必须提出申请由供气企业的专业队伍或主管部门

批准的具有施工资格的施工队进行。

　　二、橡胶管与灶前旋塞、橡胶管与燃器具进气口连接处，应使用喉码夹紧，确保严密无漏。

燃

气用胶管长度不应超过2M，不得穿墙越室，并定期检查，发现老化或损坏需及时更换。

　　三、每次使用燃器具时必须确认其开关在关闭位置才可通气点火，使用后开关置于关闭位置。

　　四、外出和晚间入睡前，牢记关闭气源总阀（瓶装气关闭钢瓶角阀，管道气关闭用户球阀）。

　　五、日常检漏，常用方法是涂抹肥皂水，切不可用明火检查。

　　六、管道煤气的用户不准将阀门、流量表、减压阀密闭安装，不准在管道上悬挂杂物。

　　七、如遇突然停气，请将燃器具开关及用户球阀同时关闭，直至接到正常供气通知，方可继续

使用。

安全用水、用电经管规定

　　为保证业主正常用水，安全用电，遵照本规定：

　　一、接到市政供水、供电部门的停水、停电通知后或小区计划内停水、停电，经管处应及时以

书面形式通知业主，通知中注明停水、停电的时间、范围、原因。

　　二、对于突发性停水、停电，经管处人员应立即赶到现场，查明原因，若为市政停电，要及时

与供电部门联系，若为事故性停电，应迅速组织人员排除故障，恢复供电，并向业主及时做好解释

工作。

　　三、威胁设备和人身安全的紧急停水、停电，应立即断开有关闸阀或开关，修复后恢复水、电

供应，事后要向业主做好解释工作。

　　四、住宅区内业主或商铺，施工队需接用水、电时，应向经管处申请，经查核获准后由技工监

督实施。

　　五、住宅区内任何单位或个人未经经管处同意，私自接驳水、电者，以偷水、偷电行为处理。

　　六、室内装修时，电线的敷设应由专业人员施工，符合安全要求，不得将电线直接埋入墙内、

地下。

线路的改动要在装修申请表中注明，批准后方可施工。

　　七、电线、开关要选用正规厂家生产的合格产品，电线的截面满足用电负荷的要求，室内用电

负荷不得超过楼房设计时分配给每户的负荷。

提倡业主在室内配备漏电保护开关，因业主违反安全

用水、用电的规定而造成事故，业主应承担责任。

　　八、室内电线不得乱拉乱接，开关跳闸、保险丝熔断时应查明原因，不得强行合闸或加大熔丝

容量。

　　九、使用电热器具，如电熨斗、电烙铁等时，要特别小心，防止短路，同时使其远离易燃物，

人要离开时，注意断开电源。

　　十、业主长时间外出时要关闭房间内电闸和水阀，或知会经管处。

　　十一、业主应爱护公共用水、用电设施。

不得有意损坏水表或电表。

　　十二、对公共管道、线路和业主房屋内管道、线路进行维修时，业主有义务提供方便，对因装

修或业主使用不当而导致的管道阻塞或线路损坏，经管处有权要求责任者疏通或修复。

环境保护经管规定

　　为保持居住区内良好的生态环境，加强环保建设，制定本规定：

　　一、严格遵守国家和北京市有关环境保护的各项政策、法规、法令以及本小区制定的有关规章

制度，树立环保意识。

　　二、爱护园林绿化，不采摘花朵，不践踏草坪，不损坏树木。

　　三、爱护公共设施，不乱拆、乱搭、乱建，使住宅区整洁有序。

　　四、小区内各商业市场、商业网点，饮食门店不得乱扔弃物，乱倒污水及排放其它污染物。

　　五、小区内严禁滥捕滥杀鸟类。

　　六、小区内任何单位和个人不得制造影响居民正常休息之噪音。

　　七、车辆停放在停车场内，整齐有序。

小区内车辆不得鸣笛。

　　八、凭证饲养宠物，带宠物在小区散步时，不污染环境。

　　九、不在房屋中使用燃煤式采暖、取暖设备。

　　十、共同努力营造一个环境优美，秩序良好，安全舒适，健康文明的居住环境。

防止垃圾对环

境造成污染，请按下列方法处理垃圾：

　　1、可回收垃圾箱－－请投入废纸、塑料制品、玻璃制品、橡胶、皮革、金属、纺织物。

　　2、生活垃圾箱－－请投入厨余、果皮、竹木、陶瓷、渣土等。

　　3、有害垃圾－－请投入各种废电池、废光管、药剂罐、气体罐及各种药剂、药品。

　　4、大件垃圾－－如沙发、床垫、废家私、废电器等，请通知经管处协助处理。

消防安全经管规定

　　为加强小区的防火经管，保障业主生命财产安全，根据国家的有关消防法规，制订本规定：

　　一、小区的防火工作依据“预防为主，防消结合”的方针，本着自救的原则，依靠业主实行综

合治理，并接受上级领导监督。

　　二、小区的防火经管实行分工负责制，物业经管处具体负责。

　　三、经管处加强宣传消防法律、法规和防火安全知识工作，所有物业经管人员必须培训上岗，

并对业主进行经常性的防火安全宣传教育。

　　四、经管处制订防火经管制度，定