最新版众创空间建设项目可行性研究报告.docx
《最新版众创空间建设项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《最新版众创空间建设项目可行性研究报告.docx（109页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
最新版众创空间建设项目可行性研究报告
最新版众创空间建设项目可行性研究报告
第一章总论1
1.1项目概要1
1.2可行性研究编制的依据和内容1
1.3可行性研究结果概要2
1.4结论简述4
第二章项目概况及建设必要性6
2.1**市概况6
2.2**市高新技术开发区概况6
2.3交通运输现状9
2.4项目建设单位概况9
2.5项目提出的背景10
2.6项目建设的必要性20
第三章发展分析、市场预测及经营模式27
3.1发展分析27
3.2市场预测38
3.3经营模式40
第四章建设地址及条件分析42
4.1建设地址42
4.2建设条件分析43
第五章技术及设备方案46
5.1经营定位及服务范围46
5.2设备配置方案51
第六章总图方案及建设内容53
6.1总图53
6.2交通组织54
6.3绿化54
6.4总图主要数据54
6.5建设内容54
第七章建设方案及配套工程56
7.1建设方案56
7.2公用配套工程62
第八章节能70
8.1设计原则及规范70
8.2能耗种类及消耗量分析71
8.3节能措施72
第九章环境影响评价74
9.1环境保护法规及标准74
9.2项目建设期的环境影响及保护措施75
9.3项目运营期的环境影响及保护措施76
9.4生态影响及减缓措施78
9.5环境影响评价78
第十章劳动安全、卫生与消防80
10.1劳动安全保护80
10.2消防81
第十一章项目组织管理85
11.1实行项目法人负责制85
11.2加强资金管理85
11.3招标、签约阶段管理85
11.4施工准备阶段管理86
11.5施工阶段管理86
11.6验收、交工与结算阶段管理86
11.7用户服务阶段管理86
第十二章项目实施进度及招标87
12.1项目实施进度87
12.2招标方案87
第十三章社会稳定风险分析90
13.1调查的范围和内容90
13.2调查的方式和方法92
13.3风险因素分析95
13.4项目主要风险因素识别95
13.5风险程度分析95
13.6主要风险确定100
13.7对本项目的风险对策措施建议101
13.8结论107
第十四章项目投资估算108
14.1建设投资估算108
14.2建设期利息估算110
14.3流动资金估算110
14.4总投资估算110
14.5资金筹措110
14.6用款计划111
14.7开发费用分配111
第十五章财务效益评价113
15.1财务效益评价的依据113
15.2营业收入、税金测算113
15.3总成本费用测算123
15.4利润测算125
15.5还款能力分析126
15.6财务效益评价127
第十六章项目不确定性及风险分析128
16.1项目不确定性分析128
16.2项目风险分析及控制措施130
第十七章社会效益分析135
17.1有利于资源聚集，实现集群化发展135
17.2有利于节约资源，降低创业商务成本136
17.3有利于促进大众创业创新136
17.4有利于促进中小企业的发展壮大137
17.5有利于推动区域经济的发展、促进就业138
第十八章结论与建议139
18.1结论139
18.2建议140
附表：
1.建设投资估算表
1-1.建筑工程投资明细表
2.建设期利息估算表
3.流动资金估算表
4.投资使用计划与资金筹措表
5.营业收入、营业税金及附加估算表
5-1.物业销售收入、成本和费用明细表
5-2.租赁收入估算表
6.总成本费用估算表）
6-1.固定资产折旧费估算表
6-2.无形资产和其他资产摊销估算表
7.利润与利润分配表
8.还本付息计划表
9.项目投资现金流量表
10.资本金现金流量表
11.项目财务计划现金流量表
12.资产负债表
附件：
1.企业法人营业执照
2.组织机构代码证
3.税务登记证
第一章总论
1.1项目概要
1.1.1项目名称：
**市高新区科技企业孵化器改扩建项目
1.1.2项目申报单位：
**市***有限责任公司
1.1.3报告编制单位：
***工程咨询公司
报告编制单位资格等级：
甲级
1.1.4项目性质：
改扩建
1.1.5项目建设期：
2年
1.2可行性研究编制的依据和内容
1.2.1编制的依据
1.2.1.1〈〈中华人民共和国中小企业促进法》
1.2.1.2〈〈国家科技企业孵化器“十二五”发展规划》
1.2.1.3〈〈国家战略性新兴产业发展“十二五”规划》
1.2.1.4〈〈国家中长期人才发展规划纲要（2010-2020年）》
1.2.1.5〈〈十二五中小企业成长规划》
1.2.1.6«***科技创新体系建设规划（2015-2017）»
1.2.1.7«***“十二五”科学技术发展规划》
1.2.1.8«**市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
1.2.1.9«**市城市总体规划（2010-2030）»
1.2.1.10国家发展改革委办公厅关于印发双创孵化专项债券发行指引的通知（发改办财金〔2015〕2894号）
1.2.1.11国务院办公厅关于发展众创空间推进大众创新创业的指
导意见（国办发〔2015〕9号）
1.2.1.12国务院关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见（国发〔2015〕32号）
1.2.1.13〈〈建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
1.2.1.14建设单位提供的规划方案、图纸等有关资料
1.2.1.15国家现行有关政策和法规、技术标准、规范及规程
1.2.1.16建设单位提供的其他基础资料
1.2.2编制的主要内容
报告的主要内容包括：
项目背景及建设的必要性，需求分析及市场预测，建设地址及条件分析，技术及设备方案，总图布局，建设方案及配套条件，节能、环境保护及消防，组织管理与人员配置，项目实施进度及招标，项目投资估算，融资方案，财务效益评价，项目不确定性及风险分析，社会稳定风险分析，社会效益分析等。
1.3可行性研究结果概要
1.3.1项目建设目标
本项目依托**地区的科技资源优势，充分利用**高新区现有产业基础，通过**市科技企业孵化器项目建设，打造**高新区集成果测试、中试、成果转化为一体的高新企业孵化平台，以建设“大众创业、万众创新”为主题的孵化器为目标，全面推进**市科技企业孵化器的专业化、标准化、网络化、国际化的进程，为**市进一步调整产业结构、实现产业优化升级和创新型城市建设创造条件。
1.3.3建设地址
项目建设地位于湖北**市咸安区旗鼓大道与十六潭路交汇处，靠近**高新开发区管委会
1.3.4建设规模及内容
1.3.4.1建设规模
项目建成后，孵化器将形成容纳孵化企业千余家，年毕业数十家中小型科技企业的能力。
1.3.4.2主要建设内容
⑴项目用地150亩（约合100000）实施建设科技企业孵化器，地上总建筑面积260800讹，含综合办公楼1栋15000nf、科技研发楼1栋30000叭生物研究所1栋30000叭孵化办公楼1栋100000m\标准化厂房12栋30000讹、生物制药中试基地1栋3000nf、微生物工程基础创新平台1栋1800、展示接待中心2栋20000m\专家楼1栋4000叭人才公寓5栋24000讹及食堂2栋3000m2o配建地下停车场及地下设备用房等，建筑面积30800m2o
⑵拟购置各种设备共1398台套，其中：
辅助研发设备110台套，辅助中试设备82台套，配套辅助设备452台套，信息网络设备154套,办公管理设备600套。
⑶配套建设供配电、给排水、消防、弱电设施等及道路、绿化。
1.3.5项目建设期限
本项目建设期限为2年，即2016年〜2018年。
1.3.6总投资及资金来源
1.3.6.1项目总投资
本项目总投资为73031.15万元，其中：
建设投资66131.41万元,建设期利息6000.00万元，流动资金899.74万元。
1.3.6.2资金来源
本项目总投资为73031.15万元，拟申请企业债券50000.00万元,剩余23031.15万元由项目单位白筹资金解决。
1.3.7财务经济分析
经测算，本项目计算期内营业收入合计为104317.17万元，成本费用合计为49861.84万元，营业税金及附加合计为18472.63万元，利润总额合计为35982.70万元。
项目总投资收益率8.26%,所得税后投资回收期为9.11年，所得税后财务内部收益率为8.20%,所得税后累计财务净现值为655.53万元，盈亏平衡点为56.40%,项目具有一定的经济效益和抗风险能力，社会效益显著，在经济运行上是可行的。
1.4结论简述
1.4.1科技企业孵化器是科技成果转化的重要基地，是创新资源的
聚集高地，是发展民营高新技术企业的摇篮，是促进科技与经济结合的有效载体。
在整个国家创新体系建设中，孵化器具有十分重要的地位和作用。
本项目拟打造组织体系网络化、创业服务专业化、服务平台标准化、服务内容国际化的科技企业“双创孵化”孵化基地，为众多中小型科技企业的发展创造一个良好的软环境和发展平台。
项目建设属于国家〈〈产业结构调整指导目录》（2011年本2013年修订）所鼓励的范畴，符合国家产业政策。
项目亦与国家、省、市科学技术发展规划和科技企业孵化器发展规划相适应，有利于加速科技成果转化，推进白主创新，促进区域特色产业进步和经济的可持续发展。
因此，项目建设是必要的。
1.4.2市场预测认为，项目具有广泛的需求，能推动区域产业发展，市场前景良好。
1.4.3项目建设基础条件良好、建设规模适度，规划方案合理，建设采用的技术先进适用，设备选择合理，技术上是可行的。
1.4.4经测算，项目财务效益标较好，在经济运行上是可行的。
1.4.5本项目的实施有利于促进生物医药、电子金融等产业发展,提升孵化器创新发展水平，创造更多的创业与就业机会，社会效益显著。
综上所述，本项目建设是必要的、可行的。
第二章项目概况及建设必要性
2.1**市概况
**市位于***东南部，长江中游南岸。
隶属***,与湖南、江西接壤，素有“湖北南大门”之称，是武汉城市圈成员城市之一。
**市下辖一区四县一市，人口300万，国土面积9861平方公里，是一座宜居、宜业、宜游的城市。
十二五期间，**市围绕实现绿色崛
起、建设鄂南强市、打造“香城泉都”、构建“中三角”重要枢纽城市发展目标，大力实施工业崛起战略，工业经济快速发展，产业结构不断优化升级。
目前，**市形成了电力能源、森工造纸、冶金建材、机电制造、食品饮料、生物医药、新能源新材料、光电通讯等主导产业。
电子信息、新能源新材料、光电通讯、汽车零部件、高新技术产业已逐步形成聚集态势和规模，并初步具备一定的产业配套能力。
2.2**市高新技术开发区概况
**高新技术产业园区前称是**经济开发区（组建于2006年7月）。
2015年2月，***政府批准**经济开发区更名为**高新技术产业园区。
**高新区以建设区域经济强市，实现工业崛起为目标，努力打造**创
新驱动的先行区、新型工业化示范区、鄂南经济强市增长极，高新区保持快速发展态势。
截至2015年，**高新区有规上企业63家，计划规模以上工业总产值125亿元，工业固定资产投资100亿元，税收收入12.5亿元。
目前，**高新区已签约落户项目240个，其中建成投产项目155个，在建项目64个，实际到位资金121.7亿元。
初步形成五大主导产
业：
一是食品饮料业，现年产值规模近50亿元。
二是先进装备制造业。
以汽车零部件产业为主体，集聚三环方向机、北辰汽车转向器、合加环保、三胜机械、大地钎具、金力液压等，现年产值规模25亿元。
三
是电子信息业。
以电子信息产业园为主体，集聚光宝电子、能一郎电池、喜玛拉雅光电子、麦斯电子等，现年产值规模近10亿元。
四是新材料与节能环保业。
主要企业有立邦涂料、南玻玻璃、蒲瑞科复合材料、晶博无机材料等，现年产值规模23亿元。
五是生物医药业。
以生物医药产业园为主体，现年产值规模近10亿元。
十三五”期间，高新区抢抓千载难逢的机遇，将着力打造**“光
谷南”绿色新产业基地，全面提升高新区综合克争力，全面提升高新区工业化水平，统筹区域一体化，构筑鄂南产业发展带，建成**经济增长极，建成高效、廉洁、阳光、亲商国家级高新技术产业园区。
具体做法如下：
（一）坚定不移抓中小企业成长培育，扩张工业经济规模。
早部署、早安排、早行动，启动企业信息化电子档案及大数据建设工程，建立企业信息库。
坚持中小企业成长工程和高新技术企业培育工程两手抓两手硬，重点跟进奥瑞金饮料、奥瑞金包装、驰派达转向器、金士达医药、嘉寓门窗、诺贝佳白动化、联晟新型建材、鹏发工贸等年内新投产的企业进规一批，预计新增产值12.6亿元；跟进华夏金桥、汉米兰木业、幸乐食品、华锐机电、丰达粮油、能一郎科技、天和鑫鑫等中小企业进规一批，不断培育经济增长点，预计为2017年新增产
值5.8亿元；同时抓好国家高新技术企业培育工程，重点跟进吉斯生物、灵坦水处理、福人金身、五湖医疗、海金杨材料、丰达粮油、华源印铁、浩华生物、欣和生物、华夏金桥等一批重点企业及时申报入库，不断夯实园区科技创新实力。
（二）坚定不移抓重点项目推进，增强经济发展后劲。
按照园区“一港两城五园”产业发展规划，积极推进项目大会战和“招商引资月”活动，积极创新招商引资方式，突出定向招商，精准招商，活动招商，在招大引强上力求突破。
紧紧围绕高新区生命健康（食品饮料和生物医药）、先进制造、电子信息、新能源新材料五大新兴产业。
同时强化项目督办和清理两手抓，坚持“五个一批”项目落实机制，明确“一个项目一个县级领导负责，一个专班服务，一月一次现场办公”，采取约谈、土地清理、二次招商等方式倒逼项目尽早开工建设。
（四）坚定不移抓投资环境优化升级，提升园区经济发展质效。
高新区抢抓机制体制创新机遇，坚持把支持企业降低成本，提升竞争力作为优化投资环境的重要抓手，加快实施园区供给侧改革措施。
结
合“两学一做”活动和“万名干部入万企、创优服务稳增长”活动，实施县级领导干部“五联一促”工作机制（联园区、联产业、联企业、联项目、联群众、促发展），将企业和项目协调解决问题落实到边到人到岗，确保企业反映问题火速办结不过午、不逾夜。
巧借全省军民结合产业示范基地的平台，加快组建军民结合产业基金，加大与中央军工企业的对接与合作力度，扶持园区重点企业在挂牌融资、人才引进、用工保障、市场拓展、技术进步等方面大胆创新，争取国家和省级专项基金和项目资金力促企业转型升级。
正式开通行政服务中心窗口一站式办公服务，实现园区路网刷黑、绿化、亮化，公交站点和白行车站点全覆盖，加快启动污水处理厂项目建设，推进公租房配套建设并已正式投入使用，不断创优园区环境。
2.3交通运输现状
**高新区居**市经济、政治、文化、信息中心。
高速铁路、高速公路、国道省道、黄金水道交错，面湖拥江，**打造***新的交通航运中心，**高新区得天独厚。
铁路一一开发区紧邻武广高铁**北站、京广铁路**站、武咸城际铁路**东站。
园区铁路专线正在规划之中。
公路一一开发区紧邻京珠高速**北站，106、107国道交汇园区，京珠、沪蓉、大广和杭瑞高速连接线穿园而过。
正在新建的武咸快速通道，更使**经济开发区成为武汉“卫星园区”。
水运一一水路运输依托长江干流黄金水道，至潘家湾长江深水码头和武汉新港30公里，武汉港80公里，武汉阳逻港90公里。
航运一一开发区至武汉天河机场70公里，全程高速车程1个小时。
**高新区在市域中交通区位优势明显，应充分利用区内的交通干线，尽快形成对内、对外的快速交通体系：
对外，建设武咸城际铁路、武咸快速路和咸黄高速公路实现与武汉都市圈快速交通网络的对接；对内，建设区域一体化的快速交通网络，实现区域内信息、经济、资源、物流等快速通道的畅通。
2.4项目建设单位概况
**市***有限公司成立于2006年9月，注册资本10000万元，是**市荣盛投资发展有限公司的全资子公司。
公司主要业务范围包括：
城镇化建设；资产管理与投资；房地产开发经营；物业管理；纺织品、生活日用品、五金交电、化工产品（不含危险品）、建筑材料销售；计算机维修及系统服务；科技推广服务；科技中介服务。
主营业务为筹融资和土地开发利用“两大板块”，同时，负责**[Wj新区范围内的基
础设施建设。
法定代表人、总经理：
***，男，汉族，1960年10月出生，湖北嘉鱼人，大学学历，中共党员。
1999年1月至2014年8月历任嘉鱼县人武部政委、**市交通局工会主任、**市交通运输局副局长；2014年8月至今任***法人代表兼总经理。
财务负责人，张小英，女，汉族，1987年2月出生，******县人，研究生学历。
2012年3月至2013年1月任北京立信会计师事务所实习任审计助理；2013年6月至今，任***财务部负责人。
2.5项目提出的背景
2.5.1孵化器发展现状
孵化器（也称高新技术创业服务中心），是孵化与创业相碰撞的产物，指为创新创业企业提供空间支持和培养服务的一种平台。
许多创业企业在成立之初，由于能力有限、缺乏场地、经验和资金等情况，其成长和发展受到很多方面的掣肘。
而孵化器恰恰是在创业企业艰难挣扎的阶段，提供创业活动所必须的空间和基础设施，包括免费的场地、办公设备、水电、通讯网络等；提供发展咨询和金融扶持服务，包括政策咨询、知识技能培训、市场推广、引入资金等。
企业孵化器旨在通过这一系列的行为，达到加强沟通，资源共享的目的，借此加强和推动创业企业与外界的合作及交流，促进企业将科研科技成果尽快形成产品成果投入市场。
从而降低创业企业的资本投入，控制好经营风险，帮助创业企业稳步成长为能够独立良好发展的企业，同时，还为社会输送一批经验丰富，经营有道的成功企业家。
一个成功的孵化器，必须具备共享空间、共享服务、孵化企业、孵化器管理人员、扶植企业的优惠政策五项要素。
卜一五”期间，孵化器发展规模是前20年的总和，孵化器建设
得到国家科技、教育、人力资源社会保障、财政、税务等部口以及社会组织的广泛认可和积极参与，社会基础进一步扩大。
截至2010年末，全国纳入火炬计划统计体系的科技企业孵化器达到896家（其中国家
级346家），孵化面积超过3000万平方米，服务和管理人员队伍达1.5万余人，在孵企业56382家，其中留学生企业7677家，留学回国人员16184人。
我国孵化器的数量和规模均跃居世界前列，中国孵化器事业
发展进入历史最好时期，初步完成全国区域布局。
随着〈〈国家科技企业孵化器“十二五”发展规划》的实施，我国
孵化器产业进入到飞速发展的新时期。
到2014年，全省新增国家级科技企业孵化器6家，创历史最好成绩；全省各级各类孵化器超过200
家，孵化面积突破900万平方米，孵化器内新增科技创业企业近3000家；全省新认定高新技术企业973家，累计达到2694家。
2015年，全国孵化器数量达1500家，其中国家级孵化器达到500家，并实施国家级孵化器的动态管理和退出机制。
国家级孵化器30%
以上建立创业苗圃和企业加速器，50%U上具有天使投资和持股孵化功能，60%^上从业人员接受孵化器专业培训，80%t有公共技术服务平台，90噬成创业导师辅导体系。
目前，相对于活跃的科技创新创业活动，我国孵化器的服务水平亟待提高，主要表现为：
支持孵化器和创业企业的政策环境尚待健全；整体数量和质量尚难满足不断增长的科技创业需求；对创业企业整体服务能力和水平有待进一步提高；管理体制和运行机制有待进一步创新，链接与整合社会资源的能力不足等，这些问题都亟需在未来研究和重点解决。
2.5.2**经济开发区孵化园概况
**经济开发区孵化园（以下简称“**孵化园”）位于**市经济开发
区旗鼓大道，是以“促进科技成果转化、培养科技型创新创业企业和企业家”为宗旨的综合性科技企业孵化器。
**市开发区管委会为有效整合资源，加快开发区建设步伐，加快开发区企业培育、成长、壮大，批准由**市***有限责任公司申请，报**市科技局批准，于2011年1月1日组建**经济开发区孵化园，并与2011年8月10日建成投入运营。
**孵化园本着“政府扶持引导、公司化运作管理”的思路，为初创型科技企业提供各项优惠服务和配套服务，促进中小微型企业快速成长。
**经济开发区孵化园占地409亩，现有28栋标准化厂房、1栋孵化楼、7栋宿舍楼、1栋多功能服务楼。
孵化园白2011年8月正式运营以来，总孵化面积为7.25万nf,孵化园在孵企业使用场地面积为5.08万讹，占场地总面积的70.1%。
孵化园先后孵化和毕业企业达67家，其中在孵企业52家，有9家企业申请了专利，占在孵企业总数的17.3%;在孵企业总人数为1612人，其中大专以上学历人员563人，占总人数的34.9%。
毕业企业15家，年均毕业企业占在孵企业总数的11.5%，有4家企业被认定为国家高新技术企业。
在孵和毕业企业涵盖机械制造、新能源与环保节能、新材料、电子信息、生物医药、轻工食品、纺织服装等产业领域，在孵企业和毕业企业总销售收入达2亿
元以上。
孵化园原有在孵企业见下表：
表2-1**经济开发区孵化园在孵企业名单
）丁与
在孵企业名称
入驻时间
技术领域
1
2011.8
生物医药:
2
2011.8
电子信息
3
2011.8
生物医药
4
2011.8
生物医药
5
2011.8
电子信息
6
2011.8
新材料
7
2011.8
先进制造
8
2011.8
先进制造
9
2011.9
先进制造「
10
2011.9
先进制造
11
2011.9
新材料
12
2011.9
先进制造
13
2011.9
先进制造
14
2011.9
先进制造「
15
2011.10
先进制造
16
2011.10
生物医药
17
2011.10
新材料
18
2011.10
新材料
19
2011.10
生物医药「
20
2011.10
先进制造
21
2011.10
先进制造
22
2011.10
先进制造
23
2011.10
电子信息
24
2011.10
新材料
25
2011.10
生物医药
26
2011.8
生物医药
27
2011.8
电子信息
28
2011.8
先进制造
29
2011.11
先进制造「
30
2011.11
先进制造
31
2012.2
新能源土为能环保
32
2012.2
先进制造
33
2012.4
先进制造
34
2012.4
新材料
35
2012.7
先进制造
36
2012.8
升级会员 