万科房地产开发模板及详细的投资估算取费.docx

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万科房地产开发模板及详细的投资估算取费

万科深圳建筑研究院资料

第一部分　项目总论

1.项目概况

1.1项目名称

1.2项目建设单位

1.3项目位置（四周范围）

1.4项目周边目前现状

1.5项目性质及主要特点

1.6项目地块面积及边界长

1.7研究工作依据

1.8研究工作概况

2.可行性研究结论

2.1市场分析预测

2.2项目地块分析

2.3项目规划方案

2.4项目工程进度

2.5投资估算及资金筹措

2.6项目财务与经济评价

2.7项目综合评价结论

3.主要技术经济指标表

4.项目存在问题与建议

第二部分　项目背景

1.项目提出背景

1.1项目所在区域商业发展情况

1.2所在区域政策、经济及产业环境

1.3项目发起人及发起缘由

2.项目发展概况

2.1已进行的调查研究项目及成果

2.2项目地块初勘及初测工作情况

2.3项目建议书编制、提出及审批过程

3.项目投资的必要性

第三部分　市场研究

1.市场供给

1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查

1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查

1.3其他替代性产品供给量情况调查研究

2.市场需求

2.1所在区域内商业用房的租用情况调查

2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查

2.3其他替代性产品租售情况调查

3.市场价格

3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查

3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查

4.市场预测

4.1未来该区域内商业用房需求预测

4.2销售及租赁价格预测

5.市场推销

5.1推销方式及措施

5.2产品推销费用预测

第四部分　项目研究

1.地块特征分析

1.1项目区位分析

1.2项目交通分析

1.3项目人流分析

1.4项目周边规划

2.项目SWOT分析

2.1项目优势分析

2.2项目劣势分析

2.3项目机会分析

2.4项目威胁分析

3.项目定位方案

3.1项目产品方案

3.2主要功能建筑规模

3.3主要技术经济指标

第五部分　投资估算

房地产项目一般采用分项估算法，然后进行汇总，其主要内容包括：

1.土地费用

2.前期工程费用

3.建筑安装工程费用

4.基础设施建设费用

5.公共配套设施建设费用

6.管理费用

7.销售费用

8.财务费用

9.各种税金支出

10.其他成本支出估算

第六部分　开发进度

第七部分　资源供给

1.资金筹集与使用计划

2.建筑材料的需要量、供应计划和采购方式

3.施工力量组织计划

4.项目施工期间的动力、水电等供应

5.项目竣工投入使用后水、电、气、通讯等的供应

第八部分　财务评价

1.获利性评价

1.1成本利润率

1.2销售利润率

2.效率评价

2.1经营比率

2.2资金利用率

3.信誉评价

3.1流动比率

3.2杠杆比率

4.静态获利分析

4.1投资收益率（R）

4.2投资回收期（Pt）

5.动态获利分析

5.1财务净现值（FNPV）

5.2财务净现值率（FNPVR）

第九部分　风险评价

1.盈亏平衡分析

2.敏感性分析

2.1变动因素一

2.2变动因素二

第十部分　综合评价

1.经济评价（定性）

2.社会评价（定性）

3.环境评价

4.存在问题与建议

5.总体结论及建议　　　　

通用估算情况，请大家辨别使用！

估算

一土地费用

1土地使用权出让金土地评估拍卖价格的30%或以上

2土地出让契税出让金×3%

二建安费用810元/M2-1260元/M2含建设及基本安装

三前期费用中高档楼盘约80元/M2-100元/M2别墅约180元/M2

1规划设计费建安费×3%

2设计招投标管理费总投资×0.02%

3勘查费设计概算×0.5%

4设计监理规划设计费×2%

5施工监理建安费×1.4%

6施工证费

7规划证费建安费×0.6%

四配套费用　190元/M2-230元/M2

1住宅配套费用用地红线外

2大市政配套费含红线外道路、上水、燃气、电话等

五其它费用　

1管理费用（建安+前期+配套）×3%

2销售推广费用按销售收入约1.5~3%计

3不可预见费用（建安+前期+配套）×3%或以上

六营业税费销售收入×6.1%

1营业税销售收入×5%

2城市维护建设税营业税×7%

3教育附加税营业税×4%

4印花税销售收入×0.05%

5交易管理费销售收入×0.5%

杭州市即将实行所得税预征：

销售收入的15%×33%=4.95%

七融资成本

清单

序号费用名称取费标准

1土地使用权取得费附加

1.1国土契税土地评估价格×3%

1.2城市配套费凡公开招标、挂牌出让的土地，免城市基础设施配套费。

1.3拆迁管理费

1.4国土勘测费

1.5拆迁代办费

1.6现状实测费

2前期工程费中高档楼盘约80元/M2-100元/M2别墅约180元/M2

2.1方案设计费多层1.8元/M2，高层2.2元/M2

2.2水文地质勘察设计费多层3.1元/M2，高层3.6元/M2

2.3施工图设计费多层18-22元/M2，高层35元/M2，别墅100元/M2

2.4施工图图审费多层1.8元/M2，高层2.2元/M2

2.5基础设施设计费

　2.5.1　市政工程设计费多层1.8元/M2，高层2.5元/M2

2.5.2电信设计费1元/M2

2.5.3有线电视宽带设计费0.4元/M2

2.5.4管煤/给水/给电工程设计费3.4元/M2

2.6施工用电供配电贴费1.2-2.7元/M2

2.7测绘定点费+灰线验费0.85元/M2

2.8晒图费0.5元/M2

2.9编标费及委托编制标底费用3.2元/M2

2.10工程招标管理费0.42元/M2

2.11环保费/日照分析费0.5元/M2

2.12建筑地方高等教育费12元/M2

2.13人防费多层15元/M2（旧城10元/M2）

2.14商品房测绘费0.8元/M2（住宅）1.2元/M2（商业用房）

2.15白蚁防治费1.6元/M2

2.16散装水泥专项基金墙改10元/M2

3建筑安装工程费810元/M2-1260元/M2

3.1建安成本多层800元/M2，高层1250元/M2

3.2监理工程招标费管理费多层0.1元/M2，高层0.14元/M2

3.3土建工程监理费多层8.4元/M2，高层10元/M2

3.4土建工程质检费多层1.5元/M2，高层2.1元/M2房地产项目投资可行性研究分析报告模板（包括基本估算数据）

4基础设施建设费190元/M2-230元/M2

4.1市政工程建设费多层70元/M2，高层100元/M2

4.2市政工程质检费多层1元/M2，高层1.5元/M2

4.3小区供电工程费22元/M2

4.4小区给水工程费供水基金15元/M2接水15元/M2

4.5小区供气工程费14元/M2

4.6有线电视宽带工程费6元/M2

4.7小区路灯工程费双路64万/公里单路39万/公里

4.8小区绿化费25-30元/M2

4.9小区通讯通邮费16元/M2