漳州市龙江明珠项目概况6200.docx

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漳州市龙江明珠项目概况6200

漳州市龙江明珠项目概况

一、基地区位分析与现状概述

（一）区位条件

漳州龙江明珠位于漳州市芗城区东南角、芗城区与龙文区的连接地带，东侧是通往广东方向的城市主要交通干道九龙大道，南侧是规划中的下洲路和规划中的诗浦中学及诗浦小学，南可远眺望九龙江西溪。

西侧是规划中的城市次干道丹霞路，北侧是建设中的住宅小区及已建成的闽南综合大市场，基地南面距九龙江约500米，与新城汽车站相距约200米，交通便利，是居家置业的风水宝地。

1、项目所处区域是漳州市中心城区近期开发建设的重点，已成为漳州市开发居住环境较好的片区之一。

2、基地位于芗城区及龙文区的连接部，总体规划中的各项公共配套设施都有较为完善，可发展空间较大。

3、东面为滨江公园，南面是九龙江城市景观带，周边自然景观将为本小区提供良好的景观资源。

（二）现状条件

基地地块呈“L”形，基地现状基本平坦，属城乡结合部。

周边原有农田，局部有少量的低层住宅及部分工业厂房；基地的周边环境杂乱，高处可南望九龙江西溪宽阔的江面、漳州大桥，直至桥南侧的龙海市百花村；东面是较低矮的新城综合大市场，视野较开阔；西北方向可远眺漳州城区全貌，视线甚少遮挡。

基地的地下水资源较丰富，基地的北侧有较丰富的水系，基地东侧的商业及生活设施已经形成。

城市规划道路将小区自然分为Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ区三个组团，便于项目的滚动实施及分期开发。

（三）规划条件：

两条规划中的道路从基地的中部穿过，将本基地一分为三。

该地块用地面积为134.36亩（89578.05M2），用地使用性质为商业居住综合用地，规划要求容积率≤3.0，建筑密度≤33%，地上总建筑面积≤268000M2，绿地率≥38%，日照间距系数1：

1.0。

本次报批的Ⅱ、Ⅲ区（一期）单体方案充分吸取业主及相关部门的建设性的调整意见，充分理解原总平规划方案的精髓，在原总平单体形态基础上对住宅单体方案作多方案的比选。

在业主确认的单体方案基础上再作深层次的调整和优化，以达到高品位、高质量的要求。

本报批内容为Ⅱ、Ⅲ区（一期）的3#-5#楼及11#-14#、21#、22#楼的单体方案及配套公建-会所、八班幼儿园。

二、规划指导思想

根据对基地周边区位的分析及小区本身规划的构思，规划可概括为：

区域性、生活性、景观性、可持续性。

充分了解自身及周围环境特点，发挥园林景观优势，强化环境，提高小区的品质，目标将小区规划为健康休闲的园林住宅小区。

（一）本小区规划布局，综合考虑周边环境，路网结构、水系、公建、绿地系统。

遵循因地制宜、合理布置、生态化的设计原则，以人为本，注重社区的人性化设计，突出绿化水景与人文康体景观相结合的自然生态健康环境，体现绿色健康社区的特点。

空间组织灵活多样，利用建筑体型的变化造就富于变化的空间形态。

营造舒适宜人的物理环境与人文环境，促进人与自然及人与人之间的亲和关系，强调居住均好性和家园的人情味与亲切感。

利用现状北侧水系，做好绿化水景环境设计，创造高品位的人居环境，使小区成为独具魅力的园林景观花园。

（二）规划与住宅设计相结合,创造一个布局合理、设施完善、生活方便、利于管理、环境优美,具有时代精神的住宅小区。

注重项目运作可行性，充分挖掘本顶目三面临街的商业价值，从规划布局到单体类型的选型与排布注重漳州地区气候、居住习惯与市场适应性。

全面提升本项目的社会效益和经济效益。

（三）具超前意识,依靠科技进步,加大科技含量,提高居住的舒适度，充分体现健康住宅的居住品味。

强化温馨生活定位，为小区居民提供完善的服务配套设施以及优美舒适的休闲场所。

（四）可持续开发原则,强化分期发展，使小区的开发形成连动的规模效应。

近期开发和远期发展相结合,从整个街区综合考虑,包括路网、市政设施等,结合各组团的中心绿地采用围合式与行列布局相结合的复合式建筑布局,以利于滚动开发,分期建设。

注重项目运作可行性。

三、规划总平面布局

漳州龙江明珠规划以贯通用地Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ区三个组团的弓形的干道、水系景观走廊为结构主轴，均匀串联起各主要公共空间和各个居住组团，体现较好的整体性、连续性和均好性。

结构主轴作为小区内景观主线，对内在中间与作为整个居住小区的文化、休闲活动中心相通，在各个方位则与作为各组团的机动车交通干线的环路相连，使各组团结为紧密整体，其强烈的轴线性、连续性突出了漳州龙江明珠小区整体规划的特性。

结构主轴作为小区内景观轴线，以枝状模式和步行流线连接各居住组团，强化了小区的休闲性、景观性和私密性。

方案一

（一）组团结构：

根据小区的总体布局形态，在遵循原有规划划分的条件下，自然形成三个相对完整组团连接成为一个有机的整体。

做到小区结构明显有机结合，充分显示小区的高尚品质。

（二）平行布局、点状提升：

小区的板式住宅以平行布局为主，以点式住宅作为点缀，南北向的板式平行布局可为住户提供良好的生活品质框架，折角住宅平面的组合、住宅层数的高低错落，使住户拥有更多采光面和景观视野，也丰富了小区的天际线及沿街景观，中心点式高层作为点缀，小区空间灵活，富有动态。

（三）园林风格：

地段显著的景观特点首先是滨水及滨江的城市景观带，并且地下有丰富的水资源，其二是临近东侧的江滨公园。

总体的意象是在三个组团内，通过水的纯净、宁静、清秀、畅旷美学特征，植物的生机勃勃，绿间盎然，综合景观小品与建筑，组合成为“绿化厅廊”的园林风格。

（四）绿化贯穿：

利用步行道、车行道的路边绿化及入口绿化广场及底层架空绿化将绿地连在一起，使组团的中心绿地相互渗透贯通，形成点、线、面相结合的小区绿化网络体系，同时辅以水系加以组织，形成收放有序生动活泼的水系，融于绿化网络中，最终形成绿草、水、景观小品、建筑艺术形态相融合的精品小区格局。

分期建设：

为适应开发的有序进行，有效引导小区的形成，I、II、III区相对独立组团结构，辅以相对开放的公共配套设施，可使每一个阶段的开发相互促动，同时保证每个组团建成后的形象完整性。

四、道路交通系统

（一）交通组织

本居住小区位于城市的东南部，交通车流主要方向是西侧的城市次干道丹霞路与东侧的主干道九龙大道，中部是规划的城市支路（悦港路及诗浦路），规划的城市支路诗浦路作为小区主入口的理想位置，小区通过弓形的小区级主干道，把三个组团联成一体，辅以视野开阔的曲线景观步行系统，形成合理的人车分流交通组织方式。

（二）小区出入口及管理方式

小区三个组团中II、III区在不同方向分设两个出入口，I区设一个出入口，并且出入口通过绿化广场及小区配套公建相互联系，既创造了小区的入口形象，也方便了各组团的联系及小区配套公建资源的共享，同时小区各组团设置能满足独立的封闭管理的要求。

（三）中心广场及步行系统

中心广场分两部分设置，一是小区入口广场，与入口的公共设施（会所、幼儿园等）结合考虑，另一个是位于小区中心的带状休闲娱乐广场，结合沿主干道的水景、绿化、小品，围合成为小区的中心。

南北两地块以视野开阔的弧形绿化结合自由式的步行道，形成步行系统，为居民提供广阔的游憩空间，强化了I、II、III区的整体感，绿化步行道结合水景、小品设置。

（四）静态交通设施

1、机动车停车场

停车采用地面与地下结合方式，地面停车利用景观视线阴面，作路边露天机动车停车场，环路旁建筑退缩地带及住宅的山墙位置可设部分分散的室外临时停车空间，充分利用消极空间。

地下停车结合人防、高层建筑的地下室作地下停车库。

2、摩托车、非机动车停放

停放方式有两种：

一是利用住宅底层的局部架空部分；二是地下室空间边角部分。

3、机动车数量按0.3车位/户，摩托车按2辆/户，因一期规划地下室部分以设备用房为主，以部分地面停车为主，不足部分拟在二期三处大地下室综合考虑设置。

道路断面：

小区主入口道路的断面宽为9米；各组团的环状车道或宅前路（兼作消防车道）的断面宽度为4米；彩色健康跑道平均宽度1.5米，除满足必要的交通功能外，为居民提供康体、赏景和游憩的需要。

五、绿化景观系统

（一）绿化景观主要有两方面：

一是小区周围景观的借景；二是小区内部绿化景观。

考虑小区的南面（九龙江）与东面（城市公园）的环境特色，小区住宅布局南低北高，东低西高，南面与东面尽可能布置多层与小高层，并通过总平住宅单体的布局的穿插交错，避免视线的遮挡，创造最大视野的优美景观视线。

（二）小区中心绿地园林风格，形成“绿色小区起居室”，中心绿地通过小型浅水系、步行景观带、小品、园灯等园艺设施，赋以形的意义（“厅”与“廊”）围合的建筑充分享受雅致园林景观。

（三）闹静区分、富于对比，同是“带形”空间，外围商业空间规整开阔，渲染活跃的商业氛围；各组团内的水系绿化走廊则曲径蜿延，流露休闲的居住气息。

空间丰富、节奏感强；沿各步行水系景观主轴的空间开合有序、富于变化，节节有对景，四望有惊喜，以丰富的景观序列构成令人赏心悦目的景观长廊。

景观与健康主题功能并重的复合绿地空间：

区内主要开阔绿地空间及架空绿化既是入户通行或康体活动的功能空间，又是舒适宜人的景观点，在用地有限条件下发挥复合效能和经济性。

小区主入口结合会所、幼儿园的平面功能需求，设有标志性构筑物,中心广场设一组社区运动主题雕塑作为社区主入口的对景，甚至雕塑上注入闽南体育文化独有的艺术生命，让本小区拥有现代的实质生活却孕涵着与历史文化背景无法割舍的情怀，这是我们不忘本且饮水思源的体现！

同时也增强了小区的领域感和归宿感。

构成小区的特色的景观。

本方案的绿地系统基本分为小区公共绿地和庭院绿地两级，水系沿中心绿地作带状布置，与人行方向相符，便于安排多样化的使用功能，满足不同年龄层次居民的需要，也使邻里交往更加自然。

公共绿地中安排儿童游戏场及各种体育活动场地。

庭院绿化主要满足居民就近活动的需要，可以结合环状车行道的停车场的设计丰富地坪变化，使庭院空间更具特色。

六、配套公建布局：

服务整个小区住户的便民文化、商业设施集中设于围绕III区主入口的会所，分别设置有健身房、棋牌室、体闲茶座、老人、儿童活动室、乒乓球室、物业管理等配套设施。

为居民的生活提供便利，满足小区的服务半径要求和人的生活行为习惯。

各个组团结合底层架空的活动中心考虑不同的休闲健康主题，体现各个组团的特色。

各个组团均考虑小型泛会所分设组团内适中位置，为组团居民提供休闲康体活动场地。

公厕、垃圾中转站、煤气调压站、开闭所、等各类公建设施。

均于各组团内给予充分考虑。

于5#、22#楼地下室各设一配电室。

8班幼儿园设于II区主入口东侧，幼儿园占地面积为2402平方米，总建筑面积为2205.7平方米，以外向型布局既服务本小区又向周边的社区开放。

平面设计注重功能分区，照顾各班基本活动、休息单元的南北朝向，建筑与内外庭园相结合，为幼儿提供充裕的室外活动空间。

七、竖向设计:

依据小区周边的现状地势及标高来确定小区内的标高，依市政规划标高根据四周定点坐标和标高来确定与外围市政道路的衔接,利用适当变坡与各组团相联系。

结合地下室开挖及水系开挖的土方来堆山造景，丰富了城市景观及社区内部环境，中心绿地的地势更显曲折和起伏变化。

八、住宅单体设计

（一）住宅总平布局：

总平布局采用行列式的组合沿路错落排开，总平面布局组团结构清晰、序列严谨有机，富有规律性和机理性，母题突出、特色鲜明。

朝II、III区主入口干道折线的自由排布与总体规划的休闲风格和规则的用地相配合，尽显和谐统一。

由于基地与南北朝形成一定的角度，住宅单元沿道路折线型布置，既保证基本南北向，同时丰富而灵活的形体变化打破兵营式的单调刻板，显得活泼多姿、富有变化。

三组团均在组团的中心及主干道两侧设景观绿地，部分18层塔式高层住宅，前小后大的平面设计，确保四户均能朝向景观面，同时后排的大户型确保南北的对流及通风。

II、III区两组团围绕中心绿地设13幢18层高层住宅，I区组团南侧临街朝南户型相对景观资源较匮乏场所相对局促，考虑设计为6-7层多层住宅户型，以形成内向的空间围合，同时能缩短开发周期。

其余为11—12小高层板式住宅。

（二）住宅平面设计：

1、根据市场销售的要求,设计多种不同的住宅户型，以板式平面为主，部分结合景观考虑点式平面，以满足住户的多样化的需求。

2、合理组织内部功能空间，平面紧凑,在有限的面积内,尽可能扩大起居,适当放宽厨卫、压缩卧室面积,以利有效组织空间。

3、各行为空间专用性明确,根据不同要求,做到动静分离或公私分离,符合家庭行为特征。

4、努力扩大贮藏面积。

5、突出厨卫设计水准,合理有序地安排厨卫各项设备及设施,注意组织厨卫通风,并对有条件的卫生间适当分隔。

充分考虑漳州本地居民的生活习惯，设计建造经济、功能适用的住宅体系，以点式、二单元拼接的短板式为主，获得良好的采光、通风、朝向。

型体以简约的风格为主，体现时代特征：

简约、和谐，温馨的形象，整个小区错落有致，富有韵律节奏，充满活力的住宅群落和极具特色的小区风貌。

九、“四新”技术的应用:

居住技术的科学性是为了有效的改善住宅性能,提高居住的舒适度,在本小区规划中推广应用新技术、新材料、新工艺、新设备,并不断配套完善。

（一）墙体的填充墙应用混凝土空心砌块,承重粘土多孔砖等自重轻节约土地、节约能源的建筑材料,提高外墙的隔热、隔声性能。

（二）屋面隔热采用水泥聚苯板,挤塑泡沫板等隔热保温材料,提高居住的舒适性。

屋面及厨卫防水材料采用AAP改性沥青卷材,或水泥聚合物等新型防水材料。

（三）通讯网络入户,除电话、有线电视等网络外,拟考虑进行家庭电脑信息网络的建设,为住户在信息高速公路的驰骋提供条件,实现足不出户而知天下事。

（四）小区智能化管理系统,无线电防盗报警服务装置,保安人员巡更检测系统,通过计算机联接一起形成网络,成为一套较为完整的管理系统。

十、立面造型设计

本项目位于漳州新区开阔地段，地理位置突出，周围视野开阔。

通过总平单体的折线型的错落布局、立面简洁的体量变化，及因观景角度的不同而考虑的公寓楼的高度层数的变化而形成起伏多变的群体天际轮廓线；小区单体建筑造型强调独特的可识别性，体现小区住宅明快、丰富的色彩变化。

在立面造型的设计中强调整个社区的整体风格协调的统一的同时，利用住宅平面凹凸变化来塑造形体的前后层次的变化，三个临街面的柱列充分体现了其商业的延续性。

本项目的立面造型设计注重细部的刻画和比例尺度的处理，在精致典雅的格调中，融合了欧式细腻的比例尺度，使之既新颖又具现代居住小区的韵味。

外墙裙房部分采用花岗石板材，上部采用陶瓷锦砖及高级外墙漆和透明白玻璃。

色彩柔和典雅。

整体上给人以稳重、含蓄、精致的气质来体现商业、居家的性格。

住宅利用凸窗及低窗台等来开阔住户的室内视野，彰显其风景这边独好的优越地位，利用出屋面的楼梯间、电梯间作一四坡顶，结合跃层露台，使其天际线更富有变化。

以简练的色彩搭配，体现其清新明快的风格。

虚与实，水平与垂直等的对比手法，体现新世纪居住小区的时代气息。

利用地方材料及头部部分大玻璃窗点缀，富有地方特色及时代感。

十一、主要技术经济指标

小区总技术经济指标

项目

数量

规划总用地面积

89578.0平方米

地上总建筑面积

268000平方米

其

中

住宅建筑面积

253000平方米

商业建筑面积

12000平方米

配套公建建筑面积

2000平方米

底层停车面积

1000平方米

地下室建筑面积

14996平方米

容积率

3.0

建筑密度

33%

绿地率

38.5%

住宅总数

1740户

Ⅱ、Ⅲ区（一期）技术经济指标：

总用地面积:

35176.93平方米

地上总建筑面积：

85913.7平方米

住宅：

74659.9平方米

商业：

6667.7平方米

公建：

2958.7平方米

架空车库：

1627.40平方米

地下室建筑面积：

1181.29平方米

建筑占地面积:

9058.2平方米

绿地率:

40.3%

建筑密度:

25.8%

容积率:

2.44

总户数：

563户