项目施工单位各部门职责.docx

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项目施工单位各部门职责

工作职责

1、总工办工作职责

规划设计质量管理：

建立健全集团公司工程项目设计质量管理制度、措施；负责项目前期规划、设计、运作，拟定集团工程项目开发建设方案；单体项目开发前，对单体平面布局提出平面方案，并拟定工程单体施工流程。

甄选规划、建筑、景观设计合作单位，落实公司对设计单位要求的规划设计，并对规划方案进行初步审核，提出修改意见；组织项目规划方案的会审，做好规划方案的报审。

施工技术管理：

拟定工程单体设计标准、装修标准；负责委托工程单体设计单位起草设计合同，组织施工图设计；组织工程单体图纸设计审查（包括消防审查、人防审查、防雷审查、施工图审查等）、工程配套图纸设计审查、图纸会审；做好各项目开发过程中技术交底，及时处理施工管理中的设计问题，确保施工质量。

为各项目部提供技术咨询、指导等支持和保障。

指导管理：

配合施工单位、项目部对施工完成单体工程进行验收，完善资料，协助办理相关手续；参与工程建设、施工单位招标；为项目营销提供技术资料、人员培训支持；指导新技术、新材料、新产品的应用研究。

报建和验收、备案工作：

负责集团新开发项目前期报批手续的办理，组织收集、整理项目开发报建所需的资料，编制各类报建文书；负责办理项目建设用地规划许可证、土地使用权证等相关手续；办理取得建设工程规划许可证的相关审批手续（包括规划方案审批、规费核缴等）；办理取得施工许可证的相关审批手续；办理防雷设计审核、消防设计审核、人防许可证等。

负责办理项目后期防雷验收、节能验收、人防验收、消防验收、规划验收及竣工备案。

负责办理商品房预售许可证。

项目规划设计、立项：

负责做好项目的总体规划设计、景观绿化设计、建筑单体设计；负责做好项目的立项工作。

制定项目开发计划：

根据公司战略规划制定远景项目开发计划，包括市场定位、投资、开发进度等，并根据市场变化和公司实际及时作出调整。

针对适时开发的项目制定合理的开发计划，包括开发进度、投资、销售等。

项目可行性分析：

（1）确定项目各项成本：

土地成本、前期工程费、建安工程费用、开发间接成本、配套建设费用、不可预见费用、经营税金及附加；

（2）收益分析:

通过市场调研确定项目预期价格;根据规划方案确定项目盈利单元（标准层住宅面积、商业、车库、储藏等）；（3）投资分析：

建安成本、土地成本、配套费用；（4）利润分析：

通过对投资、收益分析，确定项目利润。

项目完成后，进行事后评价工作，并撰写项目总结报告。

2、项目部（N）工作职责

集团公司项目管理实行项目部负责制，具体职责如下：

项目计划管理：

建立完善项目部管理制度、工作标准、业务流程，并监督落实；根据集团工程项目开发建设方案、计划和运营目标，编制业务规划、工程项目的年度建设计划，并组织实施；制定项目关键节点计划，对实施情况进行跟踪、督导、协调和评估，并进行分析总结。

工程项目管理：

制定工程进度详细计划，定期检查工程进度计划的执行情况；与总工办、设计单位、施工单位、监理单位密切配合，严把质量与工期关；根据工程进度和实际情况，提出调整工程进度计划，报经领导批准后执行；定期召开现场工程调度会议，对参与项目施工的各承包商实行统一协调、调度；负责提报甲方供材范围内项目材料使用计划、施工及合同签订计划；会同合同管理部对进入现场的材料（设备）进行验收，对进入施工现场的人员、材料、设备进行统一调配；负责按照施工进度审核工程形象进度和工程质量情况，编制提报工程进度报表。

及时组织工程签证、竣工验收，达到交房条件及时同客服部、物业公司做好交房；协助总工办、城乡测绘院进行现场测量；落实集团公司成本控制计划。

项目质量管理：

建立项目施工质量管理标准，搞好质量监督、检查、考核评价工作，并进行分析总结；掌握项目工程信息，作出处理分析，并向公司提供建议，防范进度、质量、成本、安全风险；审核项目重要工程业务；做好对各项目出现的设计、图纸、项目管理的综合评价、反馈及处理；合理配置项目工程管理人员，并为项目储备、培养工程管理人员。

组织协调：

配合总工办搞好项目前期规划、设计、运作；负责项目开工前的准备（包括场地平整）及审查；负责对承包商、监理、设计单位的管理；协调承包商、监理、设计及相关单位之间的关系；配合组织工程竣工验收；负责工程移交工作；参与工程项目和监理单位招标；参与项目开发过程中的大型设备招标及合同签订。

负责将竣工验收合格的商品房移交客服部。

施工安全：

加强施工安全防护管理，确保不发生安全生产事故；负责处理建筑工地与周边单位在工程施工过程中发生的纠纷问题并上报集团领导，创造良好的施工环境。

项目保修：

负责项目的保修认定；配合客服部处理工程类客户投诉。

负责各开发小区水电暖、有线电视、网络等配套设施的接入工作。

3、成本控制中心工作职责：

合同管理部：

采购计划管理：

根据集团年度计划和现场工程进度，组织编制年度、季度、月度采购计划，并根据工程进度的临时调整和材料供应的动态变化及时调整采购计划，保证工程项目的材料（设备）供应；按照项目部的技术要求、规格型号和预算部提供的材料用量明细，制定采购物资、设备验收标准和办法；拟定采购计划，报集团领导和财务部。

采购信息管理：

组织市场调查，建立材料、设备供应商信息数据库和材料采购信息平台，为物资采购提供渠道资源；建立价格比对系统，对主要供应商进行资信调查，实行定期资信评估；及时考察、了解材料市场价格动态，每月形成市场考察报告提交集团合同领导小组以供参考。

采购过程管理：

掌握供应商的第一手资料，材料设备采购须征求总工办、客服部、项目部等相关部室的意见，并及时进行市场询价和比价，在保证质量的前提下努力降低成本；参与工程材料和需要市场考察定价的分包工程项目招标，负责甲方供材的具体采购工作，负责总包方自购材料的价格确认工作，并向项目部提供相关材料数据。

采购质量控制：

严格控制原材料、成品、半成品的型号、规格、质量及材料进场批量计划，材料进场后按规范要求见证取样，送检测部门检验合格后方可使用，对于检验达不到设计及规范要求的按退货处理，确保无材料质量事故发生。

采购备案：

负责各种材料的质量记录和资料的整理及样品保存；确保各种材料的质量保证书、合格证、试验报告等资料齐全，做到资料的完整性和可追溯性。

物资运输仓储：

负责合同供应物资、设备的运输、验收、保存及出入库管理，建立健全材料台账。

合同及招标：

在集团合同领导小组的统一领导下，组织工程项目招标工作，负责甲供材料、工程施工合同签订；负责签订工程总包施工合同、分包施工合同、监理合同及补充协议书，起草零星工程合同，报经集团合同领导小组批准后签订实施。

负责对已签合同、招标文件的整理、归档，建立合同台账。

预算部：

工程项目预算和成本控制：

在规定时间内，根据工程设计图纸编制工程项目详细预算，出具综合单价拟定单，制定工程成本控制计划并据此指导施工；及时对设计变更以及工程施工过程中采用的新工艺、新技术做好预算调整，及时进行预算和实际发生成本的差异分析；定期对项目进行成本分析，并及时向集团领导及财务部提报有关数据。

工程产值核定：

根据工程现场进度，对每月上报的施工工程形象进度表进行审核，并依据施工合同办理产值核定。

工程项目结算：

根据项目部实际签证资料及合同约定，及时完成零星工程的结算工作，并出具结算书；按时完成年度分包工程结算及由咨询公司参与的相应工程结算工作；参与工程现场有关经济变更方面的签证收方，掌握工程结算第一手资料，为工程结算做好准备；按照集团公司的档案资料归档要求，按时完成结算资料的归档。

工程项目决算：

工程竣工时，编制工程决算方案；按合同约定为工程承包商进行最终决算；进行最终的决算与预算的成本差异分析，并向集团公司提出工程成本报告。

组织协调：

参与公司项目的可行性研究、投资论证，提供各项经济技术基础数据；为财务部或其他相关部室提供有关数据；配合财务部向集团公司提出企业经营效益分析报告和改进方案。

财务部：

账务管理：

根据集团公司年度经营计划，制定集团公司资金计划，定期分析集团的经济运行情况、提出合理化建议；制定完善财务管理制度，确保制度的有效执行；负责资金流监控，编制资金使用计划和资金分配计划；按时进行收入、成本、费用、利润的核算；定期提供财务分析报告、财务分析资料；负责处理与银行、税务部门的关系，利用好各种税收优惠政策，搞好税务筹划和纳税申报。

记账及会计核算：

建立及保管会计凭证、会计账簿和其它财务档案资料，按时移交档案室；制定完善会计核算制度；严格现金及票据管理，及时办理银行结算及往来结算业务；定期提供准确、全面的月度及年度财务报表，为集团公司重大决策提供财务信息支持。

融资管理：

根据集团公司的资金需求制定融资计划，配合相关部门完成银行贷款、还款等融资任务，确保集团公司的融资信用；参与集团公司重大投资决策及资本运营决策的经济预测分析，并对重大投资活动进行合同会签和审查。

资产管理：

负责组织集团公司清产核资工作，定期组织清查空置商品房，编制固定资产目录，建立固定资产总账、明细账、及时登记入账，提取折旧。

成本控制：

建立成本控制系统，做好成本控制工作，根据各部室提供的数据，做到事前计划、事中控制、事后分析。

财务审计：

负责集团公司及控股公司的财务审计，定期组织实施季度、年度及日常审计，做好财务分析，为领导决策服务；及时提出制止、纠正和处理违反财经法纪、法规的指导性意见，提出改进集团公司内部管理和提高经济效益的建议。

统计工作：

定期编制统计报告（包括在建工程开、竣工面积、施工面积、房地产开发投资额、商品房销售面积及销售回款等），建立详细的商品房销售台帐。

4、销售服务中心工作职责：

客服部工作职责

客服管理：

建立、完善集团公司客户服务制度、措施，制定客服标准、目标并监督实施。

售后维修：

负责商品房售后维修接待、受理工作，对客户的报修、维修进行及时核实、分类，及时落实到各维修责任单位，并定期做好回访。

商品房交接：

参与集团公司内部商品房初验和分户验收，为客户办理商品房交接事宜，建立健全客户交房信息档案。

投诉接待受理：

负责客户投诉接待、受理，详细了解客户投诉的问题，及时会同相关责任部门、单位落实处理；对投诉事件的处理意见、处理结果进行跟进，避免事态进一步发展。

售后维修结算：

按照《委托维修协议》定期做好售后维修工程验收、签证工作，并将工程签证单、资料报预算部、财务部进行结算；负责公共维修基金的缴存以及有关资料整理和存档。

组织协调：

负责办理商品房按揭贷款和预抵押、房屋面积测绘、房产大证工作；负责分户产权证、分户土地证办理；负责与物业公司签订物管协议。

销售部工作职责

市场调研：

负责市场需求调研、目标消费群调研、市场价格信息调研，做好竞争对手综合实力、楼盘、促销策略、价格策略调研；负责对广告效果、促销效果监测、评估。

收集房地产开发政策信息及业内动态。

项目营销策划：

（1）项目用地周边环境分析；

（2）项目SWOT分析；（3）项目市场定位（包括形象推广、目标客户、功能、规划形态等）；（4）项目投入产出分析（项目成本估算报告编写）；（5）项目定价策略；（6）根据回款计划，制定项目整体营销策划方案。

全程追踪：

项目开发过程中，负责对项目开发进度、广告、销售回款及代理公司工作情况等进行全程追踪，及时提出改进方案或意见，并组织相关责任人进行论证。

签订购房合同：

审核并签订购房合同、提交合同；负责开具交房通知单、土地证明。

负责销售管理软件的运行及统计数据整理（每月统计销售面积及销售回款）。

5、办公室工作职责

行政管理：

负责协调、调度集团公司各部门、各单位的工作；负责外来文件的传阅、承办；组织召集、筹备集团公司及管理层会议；做好集团公司信息（传真、信函）管理及局域网的日常更新、维护；负责集团公司报刊、杂志的征订与收发，各类函电的收发；搞好日常接待工作，控制行政费用。

负责办公用品的采购、发放、登记、管理；负责资产的维护、维修和固定资产日常管理；负责电话业务办理及各部室办公费用统计；负责车辆管理、安全保卫工作；负责办理各类工商变更手续，营业执照、组织机构代码证、资质等年检。

制度建设：

负责制定集团公司的各项规章制度，报总经理审批后组织实施，及时提出相关制度的修订方案。

文秘宣传：

协调相关部室，制定集团公司工作重点；做好日常公文的拟定、收发及归档；负责企业宣传和宣传栏的内容更新，及时撰写新闻稿件。

档案管理：

负责文书、人事、财务、工程、营销、预算、材料、客服、资产等档案资料的收集、归档和管理使用；负责制定档案查借阅制度、保密制度并严格执行。

法律事务：

负责集团公司各类纠纷的起诉、应诉，负责起草法律文书，报送各类法律文件。

人力资源管理：

负责编制招聘计划，组织人员招聘，办理新员工入职手续和员工离职手续；负责劳动合同签订、社保办理；负责专业技术人员的职称申报、评审、聘任及各类考试报名工作；负责退休及内退人员的管理；负责休假、请假记录及考勤机的管理，按月份汇总考勤记录及考核结果，并计算出当月工资明细表，及时提交财务部；负责制定集团公司薪酬管理制度，及时办理相关的工资调整手续；负责员工培训。

考核监督：

负责制定并落实集团公司绩效考核方案及其它考核奖惩制度，及时提出绩效考核方案的修订方案；负责考核事件处理，受理绩效考核中的员工投诉；负责集团各项经营计划、会议决议以及领导批办事项的跟催督办、落实反馈；负责集团任务的分派、督办。

印鉴管理：

负责集团公司和控股公司公章、合同专用章等印鉴的使用、登记与保管。

精神文明建设：

配合工会主席制定并落实集团公司党务、工会、群团工作制度，密切联系市直机关工委、市总工会，按上级主管部门的要求开展集团党务、工会工作。

积极参与上级有关部门组织的争先创优活动；组织集团公司开展健康向上的文体娱乐活动；组织开展集团公司社会公益事业活动。

计划生育及户籍管理：

配合工会主席做好集团公司计划生育管理、户籍管理工作及集团公司开发项目小区业主落户、子女入学等问题的协调落实。