南昌市商品房买卖合同预售示范文本征求意见稿.docx
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南昌市商品房买卖合同预售示范文本征求意见稿
合同编号：
______＿_＿_ 项目地址：
________＿_____＿_＿__＿__
南昌市商品房买卖合同（预售）
示 范文 本
（征求意见稿）
出卖人:
买受人:
南昌市住房保障和房产管理局
南昌市市场和质量监督管理局
二〇一七年 月制定
目ﻩ录
说明
专业术语解释
第一章ﻩ合同当事人
第二章商品房基本状况
第三章ﻩ商品房价款
第四章商品房交付条件与交付手续
第五章面积差异处理方式
第六章规划设计变更
第七章商品房质量及保修责任
第八章ﻩ合同备案与不动产登记
第九章前期物业管理
第十章ﻩ其他事项
说ﻩ明
1.本合同文本为示范文本，由南昌市住房保障和房产管理局、南昌市市场和质量监督管理局依据《住房城乡建设部、工商总局关于印发<商品房买卖合同示范文本＞的通知》（建房〔2０14〕53号）,结合我市实际共同制定。
2.签订本合同前，出卖人应当向买受人出示《商品房预售许可证》及其他有关证书和证明文件。
3．出卖人应当就合同重大事项对买受人尽到提示义务。
买受人应当审慎签订合同，在签订本合同前，要仔细阅读合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、修改性的内容,注意防范潜在的市场风险和交易风险。
４.本合同文本【】中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。
【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时,应当在空格部位打×,以示删除。
５.出卖人与买受人可以针对本合同文本中没有约定或者约定不明确的内容，根据所售项目的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定,也可以另行签订补充协议。
6.双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，出卖人和买受人都应当至少持有一份合同原件。
专业术语解释
１.商品房预售：
是指房地产开发企业将正在建设中的取得《商品房预售许可证》的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。
2.法定代理人:
是指依照法律规定直接取得代理权的人。
3.套内建筑面积：
是指成套房屋的套内建筑面积，由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。
４.房屋的建筑面积:
是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固,层高２.2０M以上（含2．20M）的永久性建筑。
5.不可抗力:
是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
６.民用建筑节能:
是指在保证民用建筑使用功能和室内热环境质量的前提下，降低其使用过程中能源消耗的活动。
民用建筑是指居住建筑、国家机关办公建筑和商业、服务业、教育、卫生等其他公共建筑。
7.不动产登记：
是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。
8.所有权转移登记:
是指商品房所有权从出卖人转移至买受人所办理的登记类型。
9．房屋登记机构：
是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。
10．分割拆零销售：
是指房地产开发企业将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的销售方式。
1１.返本销售:
是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。
12.售后包租：
是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
南昌市商品房买卖合同
（预售）
出卖人向买受人出售其开发建设的房屋，双方当事人应当在自愿、平等、公平及诚实信用的基础上,根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的规定，就商品房买卖相关内容协商达成一致意见，签订本商品房买卖合同。
第一章合同当事人
出卖人:
ﻩ
通讯地址:
邮政编码:
【营业执照注册号】【统一社会信用代码】:
企业资质证书号：
ﻩ
法定代表人:
联系电话：
委托代理人：
联系电话：
委托销售经纪机构：
通讯地址：
邮政编码:
【营业执照注册号】【统一社会信用代码】:
经纪机构备案证明号：
法定代表人：
联系电话：
ﻩ
买受人:
ﻩ
【法定代表人】【负责人】：
ﻩ
【国籍】【户籍所在地】：
ﻩﻩ
证件类型：
【居民身份证】【护照】【营业执照】【 】，证号：
。
出生日期:
ﻩ年ﻩ月ﻩ日,性别:
ﻩ
通讯地址：
ﻩﻩﻩ
邮政编码:
ﻩ联系电话:
【委托代理人】【法定代理人】：
【国籍】【户籍所在地】:
ﻩ
证件类型:
【居民身份证】【护照】【营业执照】【 】,证号:
。
出生日期:
年ﻩ月ﻩ日，性别:
通讯地址：
ﻩﻩﻩ
邮政编码:
ﻩ联系电话:
ﻩﻩ
（买受人为多人时，可相应增加）
（买受人购买的商品房按份额共有的,应约定各自所购买商品房份额）
ﻩ 。
第二章商品房基本状况
第一条项目建设依据
１.出卖人以【出让】【划拨】【 】方式取得坐落于 地块的建设用地使用权。
该地块【不动产权证书号】【国有土地使用证号】【 】为 ，土地使用权面积为 平方米。
买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地用途为 ,土地使用年限自______年__＿__月___＿_日至＿_____年___＿_月_＿_＿__日。
2．出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为 ,建设工程规划许可证号为,建筑工程施工许可证号为 。
第二条预售依据
该商品房已由【 】批准预售，预售许可证号为 。
第三条ﻩ商品房基本情况
1.该商品房的规划用途为【住宅】【办公】【商业】【 】。
2．该商品房所在建筑物的主体结构为，建筑总层数为层,其中地上ﻩ层，地下层。
3.该商品房为第一条规定项目中的 【号楼】【幢】【座】【 】
单元ﻩ层ﻩ号。
房屋竣工后,如房号发生改变,不影响该商品房的特定位置。
该商品房的平面图见附件一。
４．该商品房的房产测绘机构为ﻩﻩ,其预测建筑面积共ﻩ平方米，其中套内建筑面积ﻩ平方米，分摊共有建筑面积ﻩ平方米。
该商品房共用部位见附件二。
该商品房层高为米,有ﻩ个阳台,其中ﻩ个阳台为封闭式,ﻩ个阳台为非封闭式。
阳台是否封闭以规划设计文件为准。
第四条ﻩ抵押情况
与该商品房有关的抵押情况为【抵押】【未抵押】。
抵押类型:
，抵押人：
，
抵押权人:
ﻩ,抵押登记机构:
，
抵押登记日期:
，债务履行期限:
。
抵押类型:
，抵押人:
,
抵押权人：
抵押登记机构：
,
抵押登记日期:
,债务履行期限：
。
抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定见附件三。
第五条ﻩ房屋权利状况承诺
１.出卖人对该商品房享有合法权利;
2.该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；
3．该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况;
4． ；
5. 。
如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或不动产转移登记的,买受人有权解除合同。
买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。
出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起,按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。
给买受人造成损失的，由出卖人支付【已付房价款一倍】【买受人全部损失】的赔偿金。
第三章 商品房价款
第六条计价方式与价款
出卖人与买受人约定按照建筑面积计算该商品房价款：
该商品房单价为（人民币）每平方米 元,总价款为（人民币） 元（大写 元整）。
第七条ﻩ付款方式及期限
（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金（人民币） 元（大写）,该定金于【本合同签订】【交付首付款】【 】时【抵作】【 】商品房价款。
（二）买受人采取下列第ﻩ种方式付款:
1.一次性付款。
买受人应当在 年 月 日前支付该商品房全部价款。
2.分期付款。
买受人应当在 年 月 日前分 期支付该商品房全部价款，首期房价款（人民币）ﻩ元（大写:
ﻩ 元整）,应当于年 月 日前支付。
。
3.贷款方式付款:
【公积金贷款】【商业贷款】【 】。
买受人应当于年月日前支付首期房价款（人民币） 元（大写 元整）,占全部房价款的 %。
余款（人民币） 元（大写 元整）
向【住房公积金管理机构委托的商业银行】【_____＿＿_＿__】申请贷款支付。
4.其他方式：
。
（三）该商品房【属于】【不属于】预售资金监管项目。
属于预售资金监管项目的,出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户,用于本工程建设。
该商品房的预售资金监管银行为ﻩ,预售资金监管账户名称为 ,账号为 。
该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。
第八条逾期付款责任
除不可抗力外,买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第ﻩ种方式处理:
1.按照逾期时间，分别处理（
（1）和（２）不作累加）。
（1）逾期在日之内,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之 的违约金。
（２）逾期超过日（该期限应当与本条第
（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。
出卖人解除合同的,应当书面通知买受人。
买受人应当自解除合同通知送达之日起ﻩ 日内按照累计应付款的 ％向出卖人支付违约金，同时,出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。
出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之ﻩ（该比率不低于第
（1）项中的比率）的违约金。
本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
２．。
第四章ﻩ商品房交付条件与交付手续
第九条 ﻩ商品房交付条件
该商品房交付时应当符合下列第1、2、 、 项所列条件：
１.该商品房已取得《建设工程竣工验收备案表》;
2．该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的房屋实测技术报告；
3.＿_____＿___＿___＿_______＿_______＿__＿_＿__________＿＿_＿__＿;
４.＿___＿＿＿_＿___＿＿_＿__＿___＿__＿___＿_________＿＿＿__＿_____＿__。
该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。
第十条商品房相关设施设备交付条件
（一）基础设施设备
1.供水、排水：
交付时供水、排水配套设施齐全,并与城市公共供水、排水管网连接。
使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准， ；
2.供电:
交付时纳入城市供电网络并正式供电， ;
3.燃气：
交付时燃气管道已敷设到户，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应， ;
４.电话通信：
交付时线路敷设到户;
5.有线电视:
交付时线路敷设到户；
6.宽带网络:
交付时线路敷设到户。
以上第1、2项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用;第3、４、5、6项需要买受人自行办理开通手续。
如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件,双方同意按照下列第
ﻩ种方式处理:
（１）以上设施中第1、２、3项在约定交付日未达到交付条件的,出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。
第4项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付元的违约金;第５项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付ﻩ 元的违约金；第6项未按时达到交付使用条件的,出卖人按日向买受人支付元的违约金。
出卖人采取措施保证相关设施于约定交付日后ﻩ日之内达到交付使用条件。
（2）。
（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）
1.小区内绿地率:
年 月 日达到 ;
2.小区内非市政道路:
年 月 日达到 ;
３.规划的车位、车库：
年 月 日达到 ；
４.物业服务用房:
年 月 日达到 ;
5.医疗卫生机构:
年 月 日达到 ；
６.幼儿园:
年 月 日达到 ；
７.学校：
年 月 日达到 ；
8． ;
9. 。
以上设施未达到上述条件的，双方同意按照以下方式处理：
１．小区内绿地率未达到上述约定条件的， ；
2.小区内非市政道路未达到上述约定条件的, ；
3.规划的车位、车库未达到上述约定条件的， ；
4.物业服务用房未达到上述约定条件的， ;
５.其他设施未达到上述约定条件的, 。
关于本项目内相关设施设备的具体约定见附件五。
第十一条ﻩ交付时间和手续
（一）出卖人应当在 年ﻩ月ﻩ 日前向买受人交付该商品房。
（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后,出卖人应当在交付日期届满前日（不少于1０日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。
买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间,以该商品房所在地为办理交付手续的地点。
ﻩ。
交付该商品房时,出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。
出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的,买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。
（三）查验房屋
1．办理交付手续前,买受人有权对该商品房进行查验,出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。
2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的,由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起 日内负责修复,并承担修复费用,修复后再行交付。
（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等;
（2）管道堵塞;
（3）门窗翘裂、五金件损坏；
（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；
（5） ;（6） 。
３.查验该商品房后,双方应当签署商品房交接单。
由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的,双方同意按照以下方式处理：
（１） ;
（2） 。
第十二条逾期交付责任
除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的,双方同意按照下列第 种方式处理：
１.按照逾期时间,分别处理（
（1）和
（2）不作累加）。
（1）逾期在ﻩ日之内（该期限应当不多于第八条第1（１）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之 的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第１（１）项中的比率）。
（2）逾期超过ﻩﻩ日（该期限应当与本条第
（1）项中的期限相同）后,买受人有权解除合同。
买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。
出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）,并自买受人付款之日起,按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时,出卖人按照全部房价款的%向买受人支付违约金。
买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之ﻩ（该比率应当不低于本条第1（１）项中的比率）的违约金。
２. 。
第五章ﻩ面积差异处理方式
第十三条面积差异处理
该商品房交付时,出卖人应当向买受人出示有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书,并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。
实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第 种方式处理。
1．根据第六条按照建筑面积计价的约定,双方同意按照下列原则处理:
（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3％）的，根据实测建筑面积结算房价款；
（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时,买受人有权解除合同。
买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。
出卖人应当自解除合同通知送达之日起1５日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。
买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时,建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。
实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
建筑面积误差比=
实测建筑面积-预测建筑面积
×100%
预测建筑面积
（3）因设计变更造成面积差异,双方不解除合同的，应当签署补充协议。
2． 双方自行约定：
。
第六章ﻩ 规划设计变更
第十四条规划变更
（一）出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房,不得擅自变更。
双方签订合同后,涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。
出卖人未在规定期限内通知买受人的,买受人有权解除合同。
（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。
买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。
（三）买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。
出卖人应当自解除合同通知送达之日起１５日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 ﻩ%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息;同时，出卖人按照全部房价款的ﻩ％向买受人支付违约金。
买受人不解除合同的,有权要求出卖人赔偿由此造成的损失,双方约定如下：
。
第十五条设计变更
（一）双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的,出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。
出卖人未在规定期限内通知买受人的,买受人有权解除合同。
１．该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向;
2. ;
3. 。
（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。
买受人逾期未予以书面答复的,视同接受变更。
（三）买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。
出卖人应当自解除合同通知送达之日起１5日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）,并自买受人付款之日起，按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息;同时,出卖人按照全部房价款的 ％向买受人支付违约金。
买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：
。
第七章商品房质量及保修责任
第十六条 商品房质量
（一）地基基础和主体结构
出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格,并符合国家及行业标准。
经检测不合格的，买受人有权解除合同。
买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。
出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起,按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。
给买受人造成损失的，由出卖人支付【已付房价款一倍】【买受人全部损失】的赔偿金。
因此而发生的检测费用由出卖人承担。
买受人不解除合同的，
升级会员 