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株洲楼市1分析报告

2010年1-8月

株洲市房地产市场统计分析报告

株洲市房地产研究中心

2010年9月

目录

第一章房地产行业发展宏观状况1

一、房地产投资1

二、房地产开发2

第二章房地产市场交易情况3

一、房产一级市场（商品房）3

（一）商品房供销情况分析3

1.商品房供应量分析3

2.商品房销售量分析4

3.商品房供销对比分析6

（二）商品住房销售价格分析7

1.商品住房成交均价整体分析7

2.商品住房成交均价分区分析8

（三）商品住房供求结构分析9

1.商品住房套型结构分析9

2.商品住房价位结构分析9

二、房产二级市场（二手房）10

（一）本月二手房交易情况分析10

（二）二手住房交易均价分析11

（三）房产一、二级市场对比分析12

三、抵押情况统计分析13

第三章本期房地产市场基本特征15

第四章统计分析拓展16

第一章房地产行业发展宏观状况

一、房地产投资

2010年1-8月，全市房地产总投资823576万元，同比增长30.49%；其中，土地开发投资9033万元，同比增长-46.1%；土地购置投资56809万元，同比增长-28.82%。

1-8月，商品住房投资598520万元，同比增长30.06%，其中90平米以下房屋及经济适用房投资61469万元、17368万元，分别增长106.09%、91.26%。

商业营业用房投资116980万元，同比增长105.65%。

表12010年1-8月全市房地产投资情况

金额（万元）

同比增长（%）

房地产总投资

823576

30.49

土地开发投资

9033

-46.1

土地购置投资

56809

-28.82

建筑工程投资

600569

56.18

商品住房

598520

30.06

其中：

90平方米以下

61469

106.09

其中：

140平方米以上

92936

24.5

其中：

经济适用房

17368

91.26

其中：

别墅、高档公寓

4720

76.19

办公楼

20847

631.73

商业营业用房

116980

105.65

其他

87229

-21.56

本年资金来源合计1080628万元，同比增长49.59%；其中上年末结余资金138598万元，同比增长67.56%，本年资金来源小计942030万元，同比增长47.26%。

本年资金来源小计942030万元，其中国内贷款94851万元，利用外资13987万元，自筹资金418313万元，其他来源414879万元。

我市房地产投资利用银行贷款比重不高，仅占到本年资金来源的9.17%，且与去年同期相比有所下降。

表22010年1-8月全市房地产投资资金来源情况

金额（万元）

同比增长（%）

占比（%）

本年资金来源小计

942030

47.26

100

（1）国内贷款

94851

3.6

10.07

银行贷款

86429

-2.42

9.17

非银行金融机构贷款

8422

182.24

0.89

（2）利用外资

13987

233.02

1.48

其中：

外商直接投资

4330

44.33

0.46

（3）自筹资金

418313

30.75

44.41

其中：

自有资金

214376

28.72

22.76

（4）其他资金来源

414879

85.21

44.04

其中：

定金及预收款

269018

100.57

28.56

其中：

个人按揭贷款

124433

104.55

13.21

二、房地产开发

2010年1-8月，全市房屋施工面积、新开工面积、房屋竣工面积分别为1559.49万㎡、301.65万㎡、139.43万㎡，同比增长86.4%、21.6%、85.9%。

商品住房新开工235.37万㎡，同比增长20.1%，占新开工总面积的78.03%；商品住房竣工100.35万㎡，同比增加61.4%，占总竣工面积的71.97%。

表32010年1-8月全市房地产开发情况（单位：

万㎡）

本年

累计

同比

增长（%）

商品住房

办

公

楼

商业营业用房

其他

90㎡

以下

经济

适用房

别墅、高档公寓

施工面积

1559.49

86.4

1231.85

142.25

43.1

25.75

22.1

213.3

92.24

其：

新开工面积

301.65

21.6

235.37

20.12

9.1

8.99

3.34

40.82

22.13

竣工面积

139.43

85.9

100.35

14.93

2.69

2.3

2.78

29.49

6.81

注：

本章数据来源于株洲市房产局开发办，且均涵盖株洲市以及所辖四县一市。

第二章房地产市场交易情况

一、房产一级市场（商品房）

（一）商品房供销情况分析

1.商品房供应量分析

2010年1-8月，市本级商品房累计批准预售158.15万㎡，较去年同期增长11.94%；其中，商品住房136.03万㎡，较去年同期增长11.68%，占商品房的批准预售总量86.01%。

8月当月，全市商品房批准预售20.59万㎡，同比增长-40.33%，环比增长33.35%；其中商品住房18.86万㎡，同比增长-34.97%，环比增长50.16%，占当月商品房的批准预售总量的91.60%。

图1商品房、商品住房批准预售面积柱状走势图

从商品房供应分区情况来看，1-8月荷塘区商品房批准预售55.57万㎡，其中商品住房48.23万㎡；芦淞区33.49万㎡，其中商品住房26.36万㎡；石峰区12.95万㎡，其中商品住房12.11万㎡;天元区46.43万㎡，其中商品住房41.18万㎡；云龙示范区9.70万平米，其中商品住房8.15万平米。

图22010年1-8月商品房、商品住房各区批准预售面积柱状图

2.商品房销售量分析

2010年1-8月，全市累计销售商品房140.06万㎡、12940套，同比增长-22.55%、-15.50%。

其中，商品住房销售127.68万㎡、11327套，同比增长-26.42%、-22.84%，分别占销售总量的91.16%、87.53%，。

8月当月，全市商品房销售16.21万㎡，同比增长-56.63%，环比增长16.37%；其中商品住房销售14.33万㎡，同比增长-58.42%，环比增长22.27%，占商品房的销售比重为88.40%。

图3商品房、商品住房销售面积柱状走势图

8月份，全市商品房销售1493套，同比增长-51.42%，环比增长16.37%；其中商品住房销售1289套，同比增长-54.93%，环比增长28.13%，占商品房的销售比重为86.34%。

图4商品房、商品住房销售套数柱状走势图

从商品房销售分区情况来看，1-8月荷塘区商品房销售32.56万㎡，其中商品住房30.61万㎡；芦淞区商品房销售37.97万㎡，其中商品住房32.32万㎡；石峰区16.96万㎡，其中商品住房16.39万㎡；天元区45.44万㎡，其中商品住房41.90万㎡，云龙示范区7.12万㎡，其中商品住房6.47万㎡。

图52010年1-8月商品房、商品住房各区销售面积柱状图

1-8月，荷塘区商品房销售2891套，其中商品住房2733套；芦淞区商品房销售4283套，其中商品住房3263套；石峰区1501套，其中商品住房1430套；天元区3603套，其中商品住房3331套；云龙示范区662套，其中商品住房570套。

图62010年1-8月商品房、商品住房各区销售套数柱状图

3.商品房供销对比分析

图7商品房供销对比柱状图

自2008年7月至2010年8月，市本级商品房、商品住房供销面积比分别为1.02、0.93。

2010年1-8月份，全市商品房、商品住房的供销面积比分别为1.13、1.07。

8月份，全市商品房、商品住房的供销面积比分别为1.11、1.07。

图8商品房、商品住房供销比例走势图

从分区的商品房供销对比情况来看，1-8月荷塘区商品房供应量明显大于销售量，而天元区、云龙示范区商品房供销基本平衡，芦淞区、石峰区供小于销。

图92010年1-8月商品房、商品住房各区供销面积比柱状图

（二）商品住房销售价格分析

1.商品住房成交均价整体分析

1-8月，全市商品住房销售均价为3158元/㎡。

8月当月，全市商品住房销售均价为3140元/㎡，同比增长26.51%，环比增长1.26%。

图10商品住房销售均价走势图

2.商品住房成交均价分区分析

1-8月，荷塘区、芦淞区、石峰区、天元区和云龙示范区的商品住房均价分别为3026元/㎡、3747元/㎡、2627元/㎡、3087元/㎡、2737元/㎡。

图112010年1-8月商品住房各区销售均价柱状图

8月当月，荷塘区、芦淞区、石峰区、天元区和云龙示范区的商品住房均价分别为2996元/㎡、3806元/㎡、2723元/㎡、3045元/㎡和3109元/㎡。

图122010年8月商品住房各区销售均价柱状图

（三）商品住房供求结构分析

1.商品住房套型结构分析

1-8月份，我市商品住房供销主力户型均为120~144平米的中等户型，该户型供应4985套、销售4388套，分别占供销总套数的43.75%、38.74%。

图132010年1-8月商品住房不同户型供销套数对比图

2.商品住房价位结构分析

1-8月，市本级商品住房销售套数主力价位段为3000-4000元/㎡，占商品住房销售总套数的39%；2500-3000元/㎡价位段次之，占商品住房销售总套数的27%；5000元/㎡以上的商品住房销售了669套，占商品住房销售总套数的6%。

图142010年1-8月商品住房不同价格销售套数结构图

二、房产二级市场（二手房）

（一）本月二手房交易情况分析

2010年1-8月，市本级二手房交易68.73万㎡，6568套，同比增长15.15%、14.83%；其中二手住房交易48.81万㎡，5784套，同比增长35%.06、34.26%，分别占二手房交易的比重为71.01%、88.06%。

8月当月，二手房交易7.67万㎡、656套，同比增长-13.43%、-29.91%，环比增长20.79%、-5.20%。

其中二手住房交易面积为5.42万㎡、610套，同比增长-23.45%、-27.81%，，环比增长2.46%、-2.24%。

图15二手房、二手住房成交面积走势图

分区来看，1-8月荷塘区二手房交易19.13万㎡，其中住房13.17万㎡；芦淞区17.76万㎡，住房11.43万㎡；石峰区19.10万㎡，住房14.10万㎡；天元区12.74万㎡，住房10.11万㎡。

图162010年1-8月二手房、二手住房各区成交面积柱状图

（二）二手住房交易均价分析

1-8月，市本级二手住房成交均价1399元/㎡。

8月当月，二手住房成交均价为1587元/㎡，同比增长36.81%，环比增长-3.23%。

.

图17二手住房成交均价走势图

分区来看，1-8月荷塘区、芦淞区、石峰区和天元区的二手住房成交均价分别为1388元/㎡、1500元/㎡、994元/㎡和元1846/㎡；剔除房改房后，分别为1714元/㎡、1966元/㎡、1417元/㎡和1960元/㎡。

图182010年1-8月二手住房各区成交均价柱状图

（三）房产一、二级市场对比分析

1-8月，市本级房产一、二级市场交易面积之比为2.04:

1，交易套数之比为1.97:

1。

8月当月，房产一、二级市场交易面积之比为2.11:

1，交易套数之比为2.28:

1。

图19一、二级市场交易量之比走势图

统计数据显示，1-8月除石峰区二手房交易套数超过了新建商品房交易套数外，其他各区新建商品房交易量均占主导地位。

图202010年1-8月房产一、二级市场交易套数分区比较图

三、抵押情况统计分析

2010年1-8月，市本级共成交商品房12940套，140.06万㎡，成交金额50.77亿元，其中利用按揭贷款购房的9391套、106.64万㎡，贷款金额22.44亿元，分别占成交总量的72.57%、76.14%、44.20%。

表42010年1-8月商品房成交及按揭情况单位：

万m²、亿元

1-8月总成交

其中：

贷款

其中：

商业

贷款

占总成交比例

其中：

公积金

贷款

占总成交比例

套数

12940

9391

6268

48.44%

3123

24.13%

面积

140.06

106.64

69.36

49.52%

37.28

26.62%

成交（贷款）金额

50.77

22.44

15.55

30.63%

6.89

13.57%

1-8月累计办理房屋抵押8381起，抵押房屋14775套、255.61万㎡，贷款金额101.64亿元。

其中，在建工程抵押43起，抵押房屋2476套、39.39万㎡，贷款金额12.44亿元；一般抵押6580起，抵押房屋7815套、111.34万㎡，贷款金额32.4亿元；最高额抵押1758起，抵押房屋4484套、104.88万㎡，贷款金额56.8亿元。

表5近年成交量与他项权利登记情况

2004年

2005年

2006年

2007年

2008年

2009年

2010年1-8月

商品房交易

6288

13520

9727

13237

13064

23180

12940

二手房交易

4460

6297

6194

6227

5471

9724

6568

合计交易量

10748

19817

15921

19464

18535

32904

19508

他项权利登记

2958

5335

5506

5841

5427

15167

14775

他项比

0.28

0.27

0.35

0.30

0.29

0.46

0.76

2010年1-8月，房屋他项比值为0.76，房屋抵押贷款日益成为各行业融资的重要手段。

图21近年“他项比”走势图

第三章本期房地产市场基本特征

（一）在去年下半年及今年一季度投资惯性拉动下，今年二季度及7、8月全市房地产投资继续拉高，总投资达到82.36亿元，同比增长30.49%。

然而土地开发投资、土地购置投资较去年同期均有大幅减少。

土地购置投资增长率前8个月全部呈现负增长，土地开发投资增长率从4月开始亦持续为负增长，且下降幅度有进一步扩大的趋势。

（二）金融机构信贷由适度宽松转变为从紧，房地产企业资金到位情况呈现逐步下降态势。

截止8月底，全市房地产开发企业本年到位资金94.2亿元，比去年同期增长47.26%。

前4个月到位资金61.89亿元，占总额的65.7%，5月份到位11.5亿元，6月8.64亿元，7月4.9亿元，8月7.53亿元，后两个月均不足去年月均水平。

（三）商品房供应量和销售量仍处于低位徘徊中。

8月成交较上月有所回升，首套房政策明朗，且新政实施后的4个月中株洲房价基本保持平稳，打破了市场大幅降价的预期，部分持刚性需求的市民放弃观望，择机购房。

（四）市场多项指标显示，株洲房地产市场正呈现下滑态势。

建议政府保持相关政策的延续性和稳定性，稳定市场预期，避免市场的大起大落；建议房地产开发企业坚定信心，用长远的眼光看待株洲房地产市场，科学分析，合理开发。

第四章统计分析拓展

（一）全国房地产市场运行情况

Ø一、房地产开发完成情况

2010年 1-8月，全国房地产开发投资28355亿元，同比增长36.7%，其中，商品住宅投资19876亿元，同比增长33.9%，占房地产开发投资的比重为70.1%。

8月当月，房地产开发投资4490亿元，同比增长34.1%。

    1-8月，全国房地产开发企业房屋施工面积33.92亿平方米，同比增长29.1%；房屋新开工面积10.48亿平方米，同比增长66.1%；房屋竣工面积3.23亿平方米，同比增长10.7%，其中，住宅竣工面积2.62亿平方米，增长8.8%。

    1-8月，全国房地产开发企业完成土地购置面积25691万平方米，同比增37.9%，土地购置费6017亿元，同比增长84.3%。

    8月当月，房屋新开工面积1.27亿平方米，同比增长55.8%；房屋竣工面积3744万平方米，同比下降2.1%，其中，住宅竣工面积3086万平方米，下降2.1%。

房地产开发企业完成土地购置面积3944万平方米，同比增长69.8%，土地购置费963亿元，增长66.2%。

Ø二、商品房销售情况

 1-8月，全国商品房销售面积5.27亿平方米，同比增长6.7%，增幅比1-8月回落3.0个百分点。

其中，商品住宅销售面积增长4.1%，办公楼增长30.3%，商业营业用房增长33.3%。

1-8月，商品房销售额2.64万亿元，同比增长12.6%，增幅比1-8月回落4.2个百分点。

其中，商品住宅销售额增长7.5%，办公楼和商业营业用房分别增长56.5%和47.7%。

    8月当月，全国商品房销售面积6886万平方米，同比下降10.1%；全国商品房销售额3533亿元，同比下降8.6%。

Ø三、房地产开发企业资金来源情况

　 1-8月，房地产开发企业本年资金来源44363亿元，同比增长35.0%。

其中，国内贷款8460亿元，增长27.8%；利用外资369亿元，增长23.9%；企业自筹资金16628亿元，增长50.7%；其他资金18906亿元，增长26.8%。

在其他资金中，定金及预收款10637亿元，增长22.1%；个人按揭贷款5745亿元，增长27.5%。

Ø 四、70个大中城市房屋销售价格指数

    房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。

2010年8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，涨幅比8月份缩小1.0个百分点；环比与上月持平。

    8月份，新建住宅销售价格同比上涨11.7%，涨幅比7月份缩小1.2个百分点；环比与上月持平。

其中，商品住宅销售价格上涨13.1%，其中普通住宅销售价格上涨12.5%，高档住宅销售价格上涨15.1%；经济适用房销售价格同比上涨1.1%。

与上月相比，商品住宅销售价格、普通住宅销售价格和高档住宅销售价格均与上月持平，经济适用房销售价格上涨0.1%。

    8月份，二手住宅销售价格同比上涨6.2%，涨幅比7月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.1%，7月份则是下降0.1%。

Ø五、全国房地产开发景气指数

    8月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为104.11，比7月份回落0.60点，比去年同期提高4.03点。

    从分类指数看：

房地产开发投资分类指数为104.89，比7月份回落0.34点，比去年同期提高7.14点；本年资金来源分类指数为109.74，比7月份回落1.48点，比去年同期提高3.92点；土地开发面积分类指数为94.42，比7月份回落0.45点，比去年同期提高1.17点；商品房待售面积分类指数为104.23，比7月份回落0.54点，比去年同期提高14.93点；房屋施工面积分类指数为109.00，比7月份回落0.44点，比去年同期提高14.05点。

（二）邻市房地产市场运行情况

Ø长沙

1-8月全市新建商品房累计批准预售1247.11万平米，同比增长66.04%，其中住宅批准预售1111.03万平米，同比增长62.41%。

分区划来看，内五区新建商品房累计批准预售884.42万平米，同比增长84.99%，其中住宅批准预售814.65万平米，同比增长83.61%。

1-8月全市新建商品房累计销售备案1405.32万平米，同比增长30.28%，其中住宅销售备案1306.30万平米，同比增长28.00%。

分区划来看，内五区新建商品房累计批准预售934.04万平米，同比增长23.94%，其中住宅批准预售860.91万平米，同比增长21.86%。

Ø湘潭

8月份，全市房地产市场有所降温，市场供应较上月有明显下滑，交易市场呈现“量跌价涨”，商品房和商品住房供需比分别为0.72：

1、0.71:

1，供小于求。

8月份，全市商品房批销售面积9.61万㎡，同比上升156.3%，环比下降66.5%，其中商品住宅批准销售面积8.62万㎡，同比上升165.2%，环比下降66.9%，市场供应节奏放缓。

、本月商品房销售面积13.28万㎡，销售套数为1152套，同比分别下降18.1%、29%，环比分别下降31.4%、25%；其中商品住房销售面积12.17万㎡，销售套数为1043套，同比分别下降12.8%、28.4%，环比分别下降27.3%、27.5%。

本月交易市场降温较为明显，市场成交量同比和环比均有较大跌幅。

8月份，全市商品房销售均价为3162.92元/㎡，同比下降0.4%、环比上升8.7%；其中商品住房销售均价2879.87元/㎡，同比上升9.2%、环比上升2.9%。

分区域来看，岳塘区商品住房销售均价为2963.16元/㎡，雨湖区商品住房销售均价为2591.09元/㎡，两区房价比为1.14：

1。

说明：

✧本报告除特别标示外均指株洲市城区。

✧部分数据直接来自株洲市房地产综合管理信息系统。

✧该报告为内部研究资料，供内部参考学习使用。

完成时间2010年9月14日上午。