《房地产项目投资开发运作管理与控制概述》225329480.docx
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《房地产项目投资开发运作管理与控制概述》225329480
房地产项目投资开发运作管理与控制概述
一、房地产公司注册申请
一）、公司成立注册申请办理程序和条件
根据《公司法》、《行政许可法》、《建筑法》、《房地产企业资质管理规定》、《房地产开发经营管理条例》等法律法规要求，由发起人向工商管理部门、质量监督部门、税务（国、地）部门、统计部门申请办理《营业执照》、《组织机构代码》、《税务登记证》、《统计证》。
最后向建设行政管理部门申请办理《房地产开发资质证》
1、办理机构及流程
1）工商所流程：
（1）、查名
（2）、验资（3）、签字（4）、办理《营业执照》
2）质监局流程：
办理《组织机构代码》
3）税务（国、地）局流程：
办理《税务登记证》
4）建设行政管理部门流程：
办理《房地产开发资质证》获取《房地产开发项目手册》
5）公司成立后基本资料：
（1）企业法人营业执照；
（2）组织机构代码证；（3）税务登记证（4）银行开户许可证；（5）公司章程；验资报告；（6）公司公章、全体股东私章、银行
帐号章；（7）资质证书。
二）、房地产公司类型及等级
1）按注册资本：
（1）有限公司；
（2）有限责任公司
2）按企业规模：
（1）大型；
（2）中型（3）小型
3）按投资开发管理经营模式：
（1）投资开发管理公司；
（2）置业公司；（3）产业集团公司
4）按资质等级：
一、二、三、四、暂定级（除一级由国家建设部门审批，其他由省级审批）
5）按所有权性质：
（1） 全民所有制企业 ；
（2）集体所有制企业 ；（3） 私营企业；（4）中外合营企业 ；（5）外商独资企业
三）、房地产公司管理模式组织架构
房地产开发公司发展一般要经历初期（生存期）、发展期（成长期）、高端期（扩展期），其管理模式要不断发展摸索，更趋完善合理。
1、组织构建分类：
1）按企业发展阶段
（1）项目制项目：
公司属独立法人，是独立核算、自负盈亏的利润中心，多从事单一项目的运作通常采用此项目制的主要是小型房地产公司，及项目子公司。
（2）矩阵制：
又称规划目标结构，是把按职能划分的部门和按项目（或产品、服务等）划分的子公司或部门结合起来组成一个矩阵，是同一名员工既同原职能部门保持组织与业务上的联系，又参加所在子公司或部门的工作。
为了保证完成一定的管理目标，每个子公司或部门都设负责人，在组织的最高主管直接领导下进行工作。
（3）事业部制：
按照企业所经营的事业，包括按产品、按顾客（市场）等来划分部门，设立若干事业部。
事业部是在企业统一领导下，拥有自己的产品和独立的市场，拥有一定的经营自主权，实行独立经营、独立核算的部门，既是受公司控制的利润中心，具有利润生产和管理的职能，又是产品责任单位或市场责任单位，对产品设计、生产制造及销售活动负有统一领导的职能
（4）区域中心制：
集团总部不直接管理各城市的子公司，而是在总部与城市子公司之间设立区域公司级别，根据区域的特点进行更有针对性的管理。
区域中心公司作为利润中心，享有自主经营权力，同时接受总部对口部门的指导。
2）按企业管理职能形式
（1）直线制；
（2）职能制；（3）混合制
3）按企业区域分类形式
（1）一级（集团）；
（2）二级（分公司）；（3）三级（项目部）
2、房地产开发公司各职能部门划分、职位划分及岗位职责要求
房地产开发公司由于企业规模、等级、地域、项目多少、难易程度等不同划分
1）、职能部门划分：
总裁办、产品研发部、内审部、复审部、规划设计部、工程部、采购部、水电路网部、外联部、运营管理部、行政部、人力资源部、营销招商部、企业策划部、市政绿化工程部、安全质量进度管理部、财务部、IT部、合同预算管理部
2）职岗位划分：
（1）管理职位：
总（副）裁、总（副）经理、工程（副）总监、工程（副）经理、主管、专员、一般员工、见习、助理
（2）专业岗位：
总（设计）工程师、主管（设计）工程师、（设计）工程师、（设计）助理工程师、技术员、预算师
（3）技术及执业：
建筑师、结构师、设备机电工程师、规划设计师、电气工程师、给排水工程师、监理工程师、造价师、建造师、招标师、物业管理师、安全工程师、消防工程师、经济师、估价师、咨询师、项目管理师、室内设计师
3、企业文化宗旨标准化管理的建立，各项管理制度、考核标准，企业LOGO注册商标
四）、房地产公司投资开发费用构成
1、投资开发成本构成
科目
一、二级成本费项
说明
一
开发成本
1.1
土地费用
取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
1.2
前期工程费
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
1.3
建筑安装工程费
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
1.4
公共配套设施费
包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
1.5
基础设施费
包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
1.6
开发间接费用
指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
二
房地产开发费用
是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
2.1
管理费用
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按本条
（一）、
（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条
（一）、
（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。
2.2
销售费用
2.3
财务费用
三
税金
是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。
因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
3.1
营业税
3.2
土地增值税
3.3
其他税金
3.4
企业所得税
2、《建筑安装工程费用项目组成》建标[2013]44号
1）、按造价形成划分：
由分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费、税金组成，分部分项工程费、措施项目费、其他项目费包含人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费和利润
2）、按费用构成要素划分：
由人工费、材料（包含工程设备，下同）费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金组成。
其中人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费和利润包含在分部分项工程费、措施项目费、其他项目费中
二、房地产公司投资项目开发前期准备管理
一）、土地使用权获取和储备
1、土地使用权获取方式：
挂牌、竟拍，招标，行政划拨，土地使用权作价占股，协议出让，租赁。
2、土地使用权使用年限：
居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。
3、房地产公司土地使用权出让主要税费：
土地出让金、契税、印花税、土地使用税。
二）、项目投资开发效益前景可行性研究分析
在取得土地使用权后，要对开发项目进行项目市场分析、确定产品开发类别及定位、投资方案比较评审、财务分析等。
1、开发项目类别市场调查与定位
1）、开发项目类别：
基础设施、商业写（字楼金融保险酒店）、住宅、工业产业（园）、旅游、仓储、科教文卫体和行政办公、老年服务等。
2）、项目类别市场调查分析：
通过对房地产市场需求调查，确定要开发项目类别及今后短中长期开发目标。
3）通过对房地产市场需求调查分析并对开发产品定位后，办理好土地出让手续后委托有资质的规划勘察设计院对定位待建项目进行应附有详细的总规划设计图参数和效果图及方案说明、《建设项目选址意见书》并提供国土局认可给予地形测绘图1：
500电子版和《土地出让使用权合同》到规划设计部门，规划设计部门根据城市规划要求审查批准核发《建设用地规划许可证》，此后及时到国土资源局办理《国有土地使用权证》。
4）可行性研究及立项：
可行性研究报告一般委托咨询策划公司、勘察设计院或专门机构、也可由公司专业工程技术经济、财务人员共同编制。
可行性研究的主要内容有：
（1）项目概况；
（2）开发项目用地的现场调查及动迁安置；（3）市场分析和建设规模的确定;（4）规划设计影响和环境保护;（5）资源供给；（6）环境影响和环境保护；（7）项目开发组织机构、管理费用的研究；（8）开发建设计划；（9）项目经济及社会效益分析;（10）结论及建议；（11）项目营销计划策划书
5）项目开发方式：
（1）独立开发；
（2）联合开发；（3）投资代理开发；（4）整体开发；（5）分段开发
三）、房屋拆迁与安置补偿
1、房屋拆迁：
（1）委托代理拆迁机构；
（2）自行拆迁；（3）政府拆迁
2、安置补偿：
（1）回迁安置；
（2）异地安置；（3）房屋估价货币补偿
3、房屋拆迁与安置补偿：
过渡费、房屋装修估价、其它拆迁补偿费
4、拆迁与安置补偿协议书和合同
5、拆迁房屋：
人工费；拆除费包干；以料抵工
四）项目融资的主要方式及选择方法
1、融资主要方式：
（1）上市融资；
（2）海外基金；（3）联合开发；（4）并购；（5）房地产投资信托（REITS）；（6）房地产债券融资；（7）夹层融资；（8）房地产信托融资；（9）项目融资；（10）开发商贴息委托贷款；（11）短期融资券；（12）融资租赁；（13）房地产证券化
2、借贷主要方式：
（1）土地使用权抵押银行贷款；
（2）民间私人借贷；（3）房屋产权或其它有价证券股票抵押银行贷款。
3、自有筹措资本不少于总投资额25-30％
五）项目立项设计报审阶段管理
一般在取得《建设用地规划许可证》后，项目开发类别以确定，规划部门对地块按城市规划指标要求基本确定。
现将委托设计单位进行总规划设计，方案概念设计及说明，单体设计，各专业施工图设计，建筑效果图设计等。
其中总规划设计，方案概念设计及说明，单体设计报规划部门审批办理《建筑工程规划许可证》
1、《建筑工程规划许可证》办理（报规）
1）、总规划设计图：
总体方案，容积率，绿化率、总建筑面积，商业面积，住宅面积，车库及人防建筑面积车位，配套设施物业建筑面积，道路绿化面积，平面布置组合及其它指标，消防通道拓扑图、各种管网设计，电气设备布置管线，道路，日照分析结论等。
设计深度满足规范及规划部门要求。
工业规划按规定有工艺布置，厂房总平面布置等。
2）、单体建筑：
建筑风格，建筑形式外观，体型颜色，各建筑平、立、剖面，户型组合面积比，总建筑面积，建筑面积，单体组合套型户数等指标。
3）、建筑效果图：
作为颜色，风格，与周围建筑匹配方案确定的选择。
4）、以上设计图经审批后《建筑工程规划许可证》，建筑规划指标已确定，一般不得违规，修改指标另行报批。
2、施工图设计深度及要求
1）、一般《建筑工程规划许可证》取得同时可以进行各专业施工图设计，设计图首先必须符合强制性设计规范、标准和施工图设计深度要求。
2）、施工图专业分类：
（1）总图（２）建筑（３）结构（４）给排水（５）暖通空调（６）电力电气（７）设备、消防（８）园林（９）智能化。
３、勘察设计设计委托与管理
１）、房地产开发公司项目设计委托形式：
（1）直接委托；（２）招投标，（３）邀标
２）、房地产开发公司项目设计委托方式：
（1）总设计；（２）分包（建筑、结构分开）；（３）专业发包
３）房地产开发公司项目委托设计单位管理工作：
《设计任务书》编制；实行方案比较评审；实行工程项目限额设计指标控制；设计图设计（修改）出图进度计划控制要求；设计合同管理。
４、房地产开发公司项目招标
一般设计院施工图设计出图基本或分阶段完成后房地产开发公司可以进入项目招标流程。
１）、招标范围对象：
（1）勘察设计单位；（２）建筑施工单位；（３）监理单位；（1４）材料设备采购单位；（５）项目工程管理咨询单位；（６）营销策划代理单位。
２）、招标方式：
（1）公开招标；（２）邀请招标
３）、招标形式：
（1）自主招标：
项目公司自行成立招评标组织（按规定组建）编制招标文件、标底，向招投标管理部门申请备案。
（２）委托有资质招投标代理机构组织招标。
４）、招标流程：
（1.）招投标代理合同（如果请代理）；（２）确定发包初步方案（公开招标、邀请招标、竞争性发包、直接发包等等）；（３）制定招标公告；（４）招标办审核（项目登记、录入发包方案、审核公告并发布等）；（５）投标人报名；（６）投标人递交资格预审材料；（7）资格预审（合格就入围、抽签入围、评分入围等）；（8.）招标文件（代理编制、招标人审核、招标办审批、投标人购买）；（9）现场踏勘、提疑、答疑；（10）公布限价；（11）开标、评标、定标；（12）中标公示；
（1）发布中标通知书；（14）签订合同；（15）招标备案、合同备案。
５、施工设计图文件审查：
（１）施工设计图审查机构报审：
（1）建筑、结构、水电、暖通全套施工图设计计算书，地勘报告边坡处理；（３）初步审查意见书；（４）施工图政策性审查意见；（５）审图委托书；
６、公安消防设计图文件审查：
（1）审图委托书；（２）水电、暖通全套施工图设计计算书
７、人防办设计图文件审查：
（1）审图委托书（２）；建筑、结构全套施工图设计计算书
８、气象局防雷办：
电气全套施工图设计计算书
９、市政园林局及地名办：
１０、建设项目环保部门审查：
《建设项目竣工环境评估报告》
１１、《建设施工许可证》办理：
（1）建设施工许可证申请表1式2份；（２）建设用地规划许可证及其附件；（３）建设工程规划许可证及其附件；（４）施工图纸设计文件审查通知书；（５）经备案的施工合同；（６）施工企业中标通知书；（７）监理单位中标通知书；（８）项目建设资金落实证明；（９）年度施工计划；（1０）人防工程备案通知书；（11）园林局代伐移动树木批准文件；（1２）拆迁进度说明
１２、委托建设质量与安全监督机构办理《质量与安全监督》书
三、房地产公司投资项目开发施工阶段管理
１、施工前管理工作：
（１）现场准备：
三（五、七）通一平（场地平整、道路、给水、排水、电、气、通讯）；（２）交场：
（地下管网、建筑总体城市坐标、高程）地勘报告。
（３）环保部门办理环境污染污水排放、夜间加班手续（４）市政部门办理渣土外运手续（５）供水电部门办理临时施工用水、电手续（６）园林部门办理树木移植手续
２、施工前技术管理工作：
（１）设计院技术交底；图纸会审；（２）质量安全监督机构监督交底完成；（３）项目总进度计划已编制审批。
３、项目开发施工过程管理与控制
１）、进度管理：
进度管理实际包含整个项目前期投资决策、立项运作、施工期间及竣工验收备案、交付物业管理总进度计划安排控制。
主要控制（１）场地水文地质成果资料（地勘报告）出具时间表，边坡深基坑支护论证处理及地基基础处理完成时间；
（2）设计图及变更出图须满足施工进度要求及提供时间表；（3）施工安装总分包单位施工和工序及各专业工种插入衔接时间否满足周月季年总进度计划，分析计划与实际进度不符原因，采取措施改进达到计划要求；（4）甲供材料及机电水暖专用设备及非标特种材料采购、加工、生产到场时间是否满足计划进度。
２）、质量管理：
质量管理实际包含图纸设计、材料设备、施工工序质量，其优劣程度决定除工程项目造价外、也预示今后工程质量、品质好坏。
应力求达到满足设计功能、美观、经济、耐用、前瞻性。
施工质量主要控制：
（1）施工单位质量控制体系建立、完善；施工管理人员管理素质和队伍技术水平；
（2）工序质量、分部分项工程、基础工程、主体工程、装修工程、墙体门窗节能保温工程、电梯工程、水电消防工程、智能化工程等施工质量（4）建立控制网、技术复核建筑定位位置、层平立面尺寸、高程传递；（5）质量管理采取事前预防、事中控制、事后处理手段及采取相应检查检测检验手段；（6）严格按施工工艺、施工质量验收标准、设计文件要求、相关技术标准验收。
３）、投资管理：
投资管理包含前期项目经济技术分析，可行性研究，立项决策，土地征用，房屋拆迁安置补偿，项目设计报建，招投标；施工阶段的建筑安装工程造价，机电设备材料采购等及项目管理各种成本费用。
４）、合同管理：
合同管理主要有：
勘察设计单位，施工单位（岩土、土建、园林、消防、人防）监理单位，材料设备供应商，房开单独发包专业性较强设计施工单位（幕墙、酒店精装修等），委托的工程质量检测单位等中标签订的合同。
格式按国家工商部门发布范本要求
５）、各参建方、总分包单位协调管理
协调管理包含勘察设计单位，施工单位（土建、园林、消防、人防），监理单位，材料设备供应商，房开单独发包专业性较强设计施工单位（幕墙、酒店精装修等）各参建总分包方内部工作协调，也包含建设行政管理部门和其它报建职能部门检查、验收等外部工作协调。
６）、工程管理与技术、综合验收备案资料管理
工程验收资料一般包含：
（1）建设投资方前期工程报建审批相关手续资料、设计文件、各验收质量证明文件、主管部门验收出具合格证；
（2）各施工单位施工质量管理与工程技术资料；（30监理单位监理资料；（4）地勘单位持力层认定报告；（5）质量产品检测单位出具的桩基础检测、实体结构检测报告；（6）防雷办防雷检测出具报告和其它质量处理报告；（7）质量监督机构出具的质量监督报告。
７）、各分部工程验收与综合验收备案
工程验收分：
检验批；分项工程；分部工程（基础、主体、装修、墙体门窗节能保温、电梯、水电消防、智能化工程、人防、规划）；单位工程综合验收。
验收单位为勘察、设计单位，施工单位（土建、园林、消防、人防），监理单位。
（1）《建筑规划许可证》合格证（正本）获取
在完成结构（含二次结构）内外墙粉刷及环境园林工程后可向规划部门申请办理《建筑规划许可证》合格证（正本）原已核发《建设工程规划许可证（副本）》的建设项目，申请竣工规划核实合格的，同时换发《建设工程规划许可证》
（2）建设工程申请竣工规划核实必须具备的条件：
（Ⅰ）建设工程已按规划许可文件规定内容完成所有建（构）筑物及配套公共服务设施
设的；
（Ⅱ）建设工程已按规划许可文件规定内容完成项目内所有道路硬化和环境绿化的；
（Ⅲ）建设工程已完成用地红线范围内旧房及临时用房拆除的;
（Ⅳ）2007年3月1日以后新审批的建设工程，已按相关规定进行了建设工程规划批后管理的；
（Ⅴ）建设工程已进行了竣工规划实测的;
（Ⅶ）建设工程竣工规划核实申请资料齐全的;
（Ⅷ）其他相关规定。
４、项目的营销策划管理
房地产住宅项目的营销策划包含：
项目投资（代理）可行性研究；项目规划设计策划；项目质量工期策划；项目形象策划；项目推广策划；项目销售管理与执行；项目客服策划。
１）、营销策划与手段
２）、营销策划方案与计划
市场产品定位，踩盘、销售策划方案，楼书广告宣传，户型图，楼盘价格制定，销控表，沙盘模型售楼部及样板房涉及装修，开盘准备
３）、《房屋预售许可证》办理
商品房预售许可证申请条件：
（1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2、持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程总投资的25％以上（不
含土地使用权出让金），形象进度为：
多层为地面一层以上，高层为地面四层以上。
并已确定施工进度和竣工交付日期
（4、“投入开发建设的资金达到工程总投资的25％”的申请条件即为形象进度：
“多层为地面一层以上，高层为地面四层以上”。
办理商品房预售许可须提交下列资料：
（1、商品房预售许可申请表；
（2、开发企业的《营业执照》和资质证书复印件（验证原件）；
（3、土地使用权预登记证、建设工程规划许可证、施工许可证复印件（验证原件）；
（4、投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；
（5、工程施工合同及关于施工进度的说明；
（6、商品房预售方案（应明确说明项目座落、竣工交付日期、预售总面积、交付使用
后的物业管理、拆迁安置落实情况等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层
平面图和楼层表）；
7、商品房预售款使用监督管理协议；
8、属联建的还须提供：
（1）联建合同；
（2）施工平面图应用红线注明双方分别分割面积、号、轴线说明及分层分户统计表中分成界定，双方盖章认可。
５、房地产公司项目管理模式对各参建方控制管理要求
1）房地产项目管理常用模式：
（1）、GC模式：
即施工总承包模式。
指工程总承包企业按照合同约定，承担整个工程项目的施工任务；
（2）、PM模式：
即房地产项目管理模式。
指工程房地产项目管理咨询公司受业主委托（或项目部获得相应授权），根据合同约定，代表业主对工程项目的组织实施全过程或若干阶段的管理和服务。
（3）、PMT模式：
即一体化房地产项目管理模式。
指业主或项目法人与房地产项目管理公司在组织结构上、项目程序上，以及项目设计、采购、施工等管理的各个环节上都实行一体化运作，以实现业主和房地产项目管理公司的资源优化配置。
（4）、Partnering模式：
即伙伴模式。
是在充分考虑建设各方利益的基础上确定建设工程共同目标的一种交易模式。
它一般不能独立应用。
（5）、项目管理PM模式或PMT模式具备项目管理统筹的全面性；资源调配的综合性、专业性、及时性、合理性；对项目管理总体目标的实现起到最优的效果。
6、各参建方控制管理要求
投资开发方实际是项目实施总组织管理者，其通过按照法律法规、合同内容对各参建单位进行组织管理、经济管理、技术管理，并进行考评。
1）对勘察设计单位：
现场地勘施工进度，地勘技术报告出具时间；设计图文件设计进度、质量，服务协作态度。
2）对施工单位（岩土、土建、园林、消防、人防）：
管理人员配备素质，施工技术力量与施工设备先进，各种管理制度体系完善程度，施工质量、进度、安全标准化达到要求；施工资料同步齐全；协作态度。
2）对监理单位：
监理规划与实施细则可操作性，人员素质配备，现场巡视（安全质量进度）、平行检查、旁站、见证，验收执行标准工作力度，各种监理通知单、会议纪要、验收组织、监理月报、监理评估报告，进度款审核、合理化建议、协作处理问题满足合同和达到管理要求。
3）对材料设备供应商：
材料设备生产供应到达到材料验收标准和满足工程质量进度要，求，协作态度
4）房开单独发包专业性较强设计施工单位（幕墙、酒店精装修等）
６、工程项目后评估：
可行性研究和项目前评价是在项目建设前进行的，其判断、预测是否正确，项目的实际效益如何，需要在项目竣工投产后根据现实数据资料进行再评估来检验，这种再评估就是项目后评价。
项目后评价可以全面总结项目投资管理中的经验教训，井为以后改进项目管理和制订科学的投资计划提供现实依据。
１）、项目概况及评估综述
２）、项目投资管理评估
３）、工项目规划设计工作评估
4）、项目营销工作评估
5）、项目进度、工程管理评估
6）、项目成本管理评估
土地及大配套费
土地款
城市配套费
土地出让金
土地契税（3%）
土地交易费（0.2%）
拆迁费
拍卖佣金（1.5%）
前期费用
临电工程费
红线外
拆除高压线
临水工程费
红线外
红线内
临路工程费
填土及平整场地费
临时设施
环境评估费
避雷监测费
电力检测费
成品房环保检测费
土地证
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