浅析房屋买卖的阴阳合同效力.docx

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浅析房屋买卖的阴阳合同效力

浅析房屋买卖的阴阳合同效力

[摘要]房屋阴阳买卖合同在现实中大概占到二手房买卖的90%左右，是普遍存在的。

在房价发生升降变化时，阴阳合同造成增降的幅度大于合同的违约成本，以致买房人或者卖房者在利益驱动之下选择违约，导致纠纷。

因此，本文从介绍泉州市房屋买卖阴阳合同案件为背景，简要概述了阴阳合同的涵义与法律实质，接着分析了房屋买卖阴阳合同的效力风险，然后对房屋买卖阴阳合同效力的相关理论观点进行了深入的分析探讨，最后归纳总结了全文，希望能够给有关房屋买卖阴阳合同纠纷案件带来借鉴作用。

[关键词]房屋买卖阴阳合同法律效力风险分析

HousesalecontracteffectofyinandYang

[ABSTRACT]HousingcontractforsaleofyinandYang,inrealityprobablyaccountedforabout90%ofthesaleofsecond-hand,iswidespread.Whentheliftchangesinhouseprices,contractswerecausingincreaseddroprateofyinandYangisgreaterthanthecostofbreachofcontract,asbuyersorsellersinselectdefaultsundertheprofit-driven,leadingtodisputes.Therefore,thisarticledescribesrealestatecontractsasthebackgroundofthecaseofyinandYanginQuanzhou,brieflyoutlinedtheessencemeaningofcontractandthelawofyinandYang,andthenanalysestheriskofHousedealingcontracteffectofyinandYang,andthenontheeffectivenessofrealestatecontractofyinandYangconductedanin-depthanalysisofrelevanttheoreticalperspectives,lastconclusionfulltext,hopingtobringaboutHousedealingcontractdisputecaseofyinandYangisreference.

[Keywords]Saleandpurchase;inandYangofthecontract;Theforceoflaw;Riskanalysis

目录

第1章引言1

1.1研究背景1

1.2内容结构1

第2章房屋买卖阴阳合同理论概述1

2.1阴阳合同的涵义2

2.2“阴阳合同”的法律实质2

2.3合同效力的界定2

2.3.1合同效力的概念3

2.3.2可撤销合同界定3

2.3.3无效合同与可撤销合同的法律后果3

第3章房屋买卖阴阳合同的效力风险分析3

3.1阴阳合同对卖方效力风险分析4

3.2阴阳合同对买方效力风险分析4

3.3阴阳合同对双方的法律风险4

第4章房屋买卖阴阳合同效力观点分析5

4.1以合法形式掩盖非法目的的“阳合同”是无效合同5

4.2“阴阳合同”并非导致整个合同无效5

4.2.1真实意思表示的“阴合同”是有效合同6

4.2.2阳合同在特殊情况有效，仅价格条款无效6

4.3法院关于房屋买卖阴阳合同态度分析6

结论7

致谢语8

参考文献9

第1章引言

1.1研究背景

2011年1-9月，泉州市存量住房交易6190套，同比下降12.2%。

市区存量住房交易2898套，同比下降21.8%，其中第三季度单季交易786套，环比下降23.2%，较今年前两个季度下降明显。

自2010年至2011年6月，泉州市共受理房屋买卖合同纠纷案件264件，较上一年同期受理案件数量增长近三成。

2011年1月至5月，共受理二手房房屋阴阳合同纠纷案件29件，较去年同期受理案件数量增长51.7%。

通过对之前房产的市场价的变化之下的房屋买卖阴阳合同纠纷案件特点，我们总结出“阴阳合同”纠纷案件两个特点。

第一种：

出卖方的毁约情况。

国家货币放宽时，房价上涨时，卖方希望通过阴阳合同来要求买方适当加价或以此为由要求解除合同。

第二种：

买方的毁约情况。

国家货币收紧时，买方受经济政策的影响，买方希望阳合同为依据拒负与阴合同差额的部分。

因上述两种情况，最终导致阴阳合同纠纷。

同时，由于国内对于房屋买卖的阴阳合同是否有效的问题上还存在很多异议，还没有统一的法律法规确定其的合法性与非法性。

因此，在这样的背景下，本文对在二手房交易中普遍存在的阴阳合同效力进行深入的探讨。

1.2内容结构

本文总共分为五个部分，第一部分介绍研究的背景与内容结构；第二部分介绍了阴阳合同的涵义、法律实质与合同效力的界定；第三部分分析了房屋买卖阴阳合同的效力风险，主要从卖方、买方效力风险分析及双方的法律风险分析；第四部分深入分析了房屋买卖阴阳合同效力观点，最后，对全文进行了简要的归纳总结。

第2章房屋买卖阴阳合同理论概述

2.1阴阳合同的涵义

在房屋交易中，阴阳合同是指房屋的买卖双方就房屋的买卖事项订立两份以上的内容不相同的房屋买卖合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收与相关费用为目的；对内的一份则是双方真实意思表示，可以是书面或口头。

在实践中，“阴阳合同”大量出现。

如在二手房交易中，“阴合同”则卖方与买方签定房屋买卖并实际履行的合同，该合同是买卖双方真实的成交价格。

而“阳合同”则卖方为自身的利益，故意降低房屋买卖合同标的，向房产交易登记中心申请办理缴纳税费及过户手续所用的合同，该合同交易登记的价格明显低于真实价格与市场价格。

“阴阳合同”不仅使国家税收蒙受损失，而且动摇社会对诚信经营、履约和纳税的信心，扰乱市场经济秩序。

实践中，鉴于买卖双方签订“阴阳合同”的行为严重违反了我国税法规定，有关权力机关查实属实后，属于偷税漏税的行为，有关权力机关有权给予罚款、拘留等处罚；逃避税收数额较大、性质严重，则构成刑事犯罪。

2.2“阴阳合同”的法律实质

首先，根据《民法通则》第55条第2款的规定，民事法律行为应当“意思表示真实”。

在房屋买卖“阴阳合同”中，“阳合同”上约定的房价是为逃避税费及相关费用而故意降低房产标的，该合同只是符合《合同法》规定的“要约”和“承诺”的形式要求而得以成立，仅用于交易登记，并不是买卖双方的内心真实意思表示。

“阴合同”上约定的房价是房屋买卖双方协商一致并愿意履行的合同，是买卖双方的真实意思表示。

其次，根据《合同法》第52条第2项和第5项的规定，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”和“违反法律、行政法规的强制性规定。

”房屋买卖“阳合同”以逃避税收显然是恶意串通损害国家利益；也违反了《税收征收管理法》第25条纳税义务人应当如实办理纳税申报的强制性规定，属于无效合同。

在司法实践中，人民法院在审理房产买卖“阴阳合同”纠纷时，通常也是认定“阳合同”为无效合同，除非特殊情况。

2.3合同效力的界定

2.3.1合同效力的概念

所谓“合同效力”是指依法成立受法律保护的合同，对合同当事人产生的必须履行其合同的义务，不得擅自变更或解除合同的法律拘束力。

即法律效力。

这个“法律效力”不是说合同本身是法律，而是说由于合同当事人的意志符合国家意志和社会利益，国家赋予当事人的意志以拘束力，要求合同当事人严格履行合同，否则即依靠国家强制力，强制当事人履行合同义务并承担违约责任。

合同的效力可分为四大类，即有效合同，无效合同，效力待定合同，可变更、可撤销合同。

2.3.2可撤销合同界定

可撤销合同，是指当事人在订立合同的过程中，由于意思表示不真实，或者是出于重大误解从而作出错误的意思表示，依照法律的规定可予以撤销的合同。

一般认为，可撤销合同的主要特点有：

1、缔约当事人意思表示不真实。

这其中包括重大误解、显失公平、欺诈、胁迫或乘人之危等情形。

《合同法》第54条对此作出了比较详细的规定。

2、合同是否撤销必须由享有撤销权的一方当事人提出主张时，人民法院或仲裁机构才能予以撤销，人民法院或仲裁机构一般是不能依职权主动来予以撤销的。

2.3.3无效合同与可撤销合同的法律后果

无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，那么合同被确认无效或者被撤销后，怎么进行处理以及负有责任的当事人应承担什么性质的法律责任呢？

我国《民事通则》有关规定：

“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。

有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。

”《合同法》第58第规定：

“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

”第59条规定：

“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。

”由此可见这两部法律对无效的合同和被撤销的合同的规定是基本相同。

第3章房屋买卖阴阳合同的效力风险分析

阴阳合同在现实中大概占到二手房买卖的90%左右，是普遍存在的。

在房价上涨情况下部分卖方往往以此为由要求确认合同无效或解除合同，也有部分卖房人在签订房屋买卖合同后认为自己卖亏了，要求买方适当加价，否则便以诉讼解除合同或向税务机关举报买方的偷税行为为要挟的。

当房价下降，买房人也出现经济问题时，则会出现，买房人只愿阳合同的支付房款，造成不必要的纠纷。

因此，对于买房人与卖房人来来讲是始终存在不同的法律风险的。

因此笔者通过归纳总结房屋买卖阴阳合同给买方、卖方带来的风险。

3.1阴阳合同对卖方效力风险分析

从卖方角度看。

例如：

王小姐将位于市区某住宅卖给熊先生，双方约定该房产成交价格人民币100万元。

当日，熊先生向王小姐支付定金15万元并签订房屋买卖合同。

但是，2011下半年由于国家存款准备金收紧,加上买方熊先生的生意亏损,则无力给予卖方王小姐实际成交金额,只愿房地产登记机关申报交易登记的60万元给予卖方王小姐，双方为此形成纠纷。

在实践中，可能存在卖方将房屋所有权转让给买方后，买方拒负真实的房款。

而司法实践中，人民法院因某些原因无法认定该房屋买卖合同效力的情况下，采用在房地产交易登记档案部门的过户登记备案的阳合同而判决卖方败诉的案例时有出现。

房屋所有权交易登记是较低价格的合同，在法律形式上比双方私下约定的价高合同更具有法律效力。

因此，可能存在将房屋所有权转让给买方后，买方以房地产档案的该房屋买卖合同的存案作为交易凭据，拒绝按事前商议的房价支付房款，给造成卖方的风险。

3.2阴阳合同对买方效力风险分析

从买方的角度讲。

例如，柯先生向郑先生购买丰泽区某处店面人民币50万元，以30万元申请交易登记之后，卖方郑先生听说国家某知名开发商将要在该房产附近拆迁，建设高档城市综合体，卖方郑先生感觉该店面马上升值3倍以上。

卖方运用《合同法》第52条第2项和第5项的规定，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”和“违反法律、行政法规的强制性规定。

”的条款。

向人民法院申请判决买方柯先生败诉。

即房产交易登记无效。

所以，从这个角度分析，采用阴阳合同对买方造成的风险也是非常高的。

3.3阴阳合同对双方的法律风险

房屋买卖“阴阳合同”对买卖双方产生一定有利或者不利的结果。

因此，在房屋买卖交易中，会发现签订“阴阳合同”表面上看好像可以少缴纳国家税收及相关费用，实际上对买卖双方并无好处，麻烦多，风险大。

因为住宅与城乡建设局（房管局）是基于买卖双方签订其指定的那份合同，才办理了过户手续，由于阴阳合同的行为被认定指定的那份合同无效，买卖行为很可能会因此而失效，最终导致房产交易登记被撤销或从重申请房屋交易登记，并承担下列法律法规强制规定。

《税收征收管理法》的规定，对纳税人避税的税费，由税务机关追缴，并对不缴或少缴税款处50%以上、5倍以下的罚款。

另外，根据我国《刑法》规定，避税的数额占应纳总税额的10%以上并且避税数额在1万元以上的就构成偷税罪。

概括说，买卖双方签订阴阳合同逃避国家税收，被有关权力机关查实，有关行政机关有权给予房屋买卖双方当事人进行罚款、拘留等处罚，并追回税收，如果偷税数额较大、性质严重，则构成刑事犯罪。

第4章房屋买卖阴阳合同效力观点分析

4.1以合法形式掩盖非法目的的“阳合同”是无效合同

《城市房地产管理法》第60条规定：

国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

由此可以看出法律是保护有国家交易登记房屋买卖合同。

但是，根据合同相对性的原则，合同条款只约束合同双方当事人，但当合同内容损害第三方利益时，合同就不只是合同当事人的私事。

根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条的规定，恶意串通，损害国家、集体或第三人利益和以合法形式掩盖非法目的的合同是无效合同。

“阳合同”出于逃税的目的，并以合法形式掩盖非法目的。

显然合同是无效。

“阳合同”中买卖双方存在的逃避国家税款的行为。

随着我国征税法律制度的完善，一旦税务部门追查确认之后，买卖双方会面临补缴税款、巨额罚款等行政处罚。

在数额达到法定标准时，将被追究刑事责任。

4.2“阴阳合同”并非导致整个合同无效

4.2.1真实意思表示的“阴合同”是有效合同

“阴合同”有下列两条法律条文说明其有效。

其一：

《合同法》第44条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。

其二：

《合同法》第8条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。

由此可看出依法成立的合同，受国家有关法律法规保护的。

受害方有权向人民法院申请判处被告方配合控告方以真实成交金额重新签订正式的房屋交易登记合同。

由此可以看出国家有关法律是保护真实意思表示的民间房屋买卖合同。

即意思表示真实的“阴合同”有效力。

4.2.2阳合同在特殊情况有效，仅价格条款无效

卖方李先生与买方郑先生是很好的部队战友，双方碍于情面，口头约定丰泽区某处店面市场价50万人民币成交。

以25万申请交易登记后。

卖方李先生听说国家某知名开发商将要在该房产附近拆迁，建设高档城市综合体，卖方李先生感觉该店面马上升值3倍以上。

卖方李先生以房屋交易登记的显明低于市场价的理由向申请人民法院判决交易登记的合同无效，并愿意郑某退还人民币25万元给买方郑先生。

假设人民法院判决交易登记合同无效，合同自始没有法律效力，会直接买方郑先生造成重大损失。

则违背《民法通则》的公平原则、诚实守信原则、公序良俗原则。

人民法院应当保护郑先生的合法权益，判决买卖双方的房屋交易登记合同有效，只是价格条款无效。

4.3法院关于房屋买卖阴阳合同态度分析

在房屋买卖阴阳合同的现实中，阴阳合同在相当长的时间内都是一种客观现象，短期内也不可能完全消除，因而，老百姓、政府机关、法院都是知道的，人民法院审理案件中，往往根据案件具体的情况选择适用对违约方不利的规定。

具体可分为以下几种情形：

第一，以真实意思表示签定民间房屋买卖合同，一般认定合同有效。

第二，以合法形式掩盖非法目的的阳合同无效。

人民法院根据买卖双方签订真实意思表示的民间合同，判处双方以真实价格重新签订交易登记合同并补缴纳国家税收。

第三，对于卖方不想卖，主张以买方避税方法，将房屋以更高价格卖给第三方，一般认定合同有效但过户价格条款无效。

第四，对于买方不想买，主张以卖方避税方法，只愿以登记合同的低价买，一般认定合同有效但过户价格条款无效。

由此可以看出人民法院保护房屋买卖双方真实意思表示。

结论

在我国二手房交易登记存在公民没有正确缴纳税费思想与交易登记机关、税务机关的腐败工作人员参与的情形，房屋阴阳买卖合同就大量存在。

司法实践对待又没有统一的标准，造成认定房屋阴阳合同的法律效力的困难。

实践中，鉴于买卖双方签订“阴阳合同”的行为严重违反了我国税法规定，有关权力机关查实属实后，属于偷税漏税的行为，有关权力机关有权给予罚款、拘留等处罚；逃避税收数额较大、性质严重，则构成刑事犯罪。

对于一笔交易，法律从两方面来调整，一方面从保护社会公序良俗的角度来加以限制，另一方面在不违反社会公序良俗的情况下鼓励交易各方按自己的真实意思交易。

最终以真实合同为依据，在阴阳合同效力上形成了两条对立的规范：

第一，为保护国家、社会公共利益，恶意串通损害国家利益的合同无效，即全部无效。

第二，为促成交易，即使现售合同上的价格条款无效，但其他条款与真实合同不抵触的仍有效，即部分无效。

人民法院对阴阳合同效力的认定都是结合案情从这两条中拷量，最终确定一条，要么认定合同全部无效，要么仅避税价格条款无效其他条款仍有效。

因此，关于房屋买卖的阴阳合同效力，要根据具体的合同订立情况来最终界定的。

致谢语

本论文是在我的指导老师的亲切关怀和精心指导下完成的，在这里衷心地感谢老师在论文期间给我的指导和帮助！

老师严谨的治学态度、敏锐的洞察力、勤恳的工作作风和无私奉献的高尚品质是我学习的榜样！

值此论文完成之际，对老师给我的学术上的指导和帮助致以最诚挚的谢意！

在写本论文的过程中，参阅并引用了国内外的诸多学习资料，在此对参考文献的作者、译者以及出版单位表示感谢！

同时，要感谢我的父母和家人，他们的默默牵挂与支持给予我无尽的勇气来面对学习与生活的挑战！

最后，向在学习和生活中给予过我关心、支持与鼓励的所有老师、同学表示最诚挚的谢意！

学无止境！

我将奋力前行！

参考文献

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