物业工程部管理体系.docx
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物业工程部管理体系
工
程
部
管
理
体
系
序号名称页码
1.工程部组织架构图……………………………………………………………1
2.新世界工程部管理人员考核细则……………………………………………2～3
3.新世界工程部技工考核细则…………………………………………………4～5
4.工程部职责范围………………………………………………………………6
5.工程部主管岗位职责…………………………………………………………7
6.工程部领班岗位职责…………………………………………………………8
7.高压进网电工岗位职责………………………………………………………9
8.电梯技工岗位职责……………………………………………………………10
9.维修技工岗位职责……………………………………………………………11
10.弱电技工岗位职责……………………………………………………………12
11.锁匙管理规定…………………………………………………………………13
12.交接班管理规定………………………………………………………………14
13.内务管理制度…………………………………………………………………15
14.工作检查制度…………………………………………………………………16～17
15.维修工作制度…………………………………………………………………18～19
16.维修服务规范…………………………………………………………………20
17.安全用电、用水管理规定……………………………………………………21～22
18.设备/设施管理制度……………………………………………………………23～24
19.噪音控制管理规定……………………………………………………………25
20.禁止违章占地及乱搭乱建管理规定…………………………………………26
21.游泳池设备管理规程…………………………………………………………27～28
22.电梯安全运行管理规定………………………………………………………29～31
23.水泵运行管理规程……………………………………………………………32～33
24.给排水设备（设施）运行管理规程…………………………………………34～35
25.二次供水管理规程……………………………………………………………36～38
26.供配电系统运行管理规程……………………………………………………39～41
27.柴油发电机运行管理规程……………………………………………………42～43
28.设备房防鼠管理办法…………………………………………………………44
29.中央空调运行管理标准作业规程……………………………………………45～47
30.工（器）具管理规定…………………………………………………………48
31.异产毗连房屋管理规定………………………………………………………49～50
32.机电设备完好的标准…………………………………………………………51～53
33.电梯安全操作规程……………………………………………………………54～55
34.水泵操作规程…………………………………………………………………56
35.游泳池操作规程………………………………………………………………57
36.公用照明设备操作规程………………………………………………………58
37.高压配电室操作规程…………………………………………………………59～60
38.低压配电室操作规程…………………………………………………………61～62
39.柴油发电机运行操作规程……………………………………………………63～64
40.给排水设备（设施）操作规程………………………………………………65
41.中央空调操作标准作业规程…………………………………………………66
42.泳池设备维护保养规程………………………………………………………67
43.电梯维修保养规程……………………………………………………………68
44.水泵维修保养规程……………………………………………………………69
45.给排水设备（设施）的维修保养规程…………………………………………70～71
46.供、配电系统维修保养规程…………………………………………………72～73
47.柴油发电机维修保养规程……………………………………………………74～75
48.中央空调维修保养标准作业规程………………………………………………76～80
49.上门服务维修流程……………………………………………………………81
50.空调安装流程………………………………………………………………82
51.公共设施维修流程……………………………………………………………83
52.紧急停电处理程序……………………………………………………………84～85
53.紧急停水处理程序……………………………………………………………86～87
54.设备管理控制程序……………………………………………………………88～91
55.工作单…………………………………………………………………………92
56.交接班记录表…………………………………………………………………93
57.低压配电运行日志……………………………………………………………94
58.柴油发电机组运行日志………………………………………………………95
59.变压器运行日志………………………………………………………………96
60.工程部报修维修记录表………………………………………………………97
61.工程部日检表…………………………………………………………………98
62.设备保养计划表………………………………………………………………99
63.设备保养记录表………………………………………………………………100
64.维修台帐………………………………………………………………………101
65.空调系统运行记录……………………………………………………………102
66.机电设备台帐…………………………………………………………………103
67.设备维修记录表………………………………………………………………104
68.零部件更换及大修记录………………………………………………………105
69.水泵巡查表……………………………………………………………………106
70.发电机（油库）巡查表………………………………………………………107
71.直饮水泵房巡查表……………………………………………………………108
72.高压配电房巡查表……………………………………………………………109
73.电梯巡查表……………………………………………………………………110
74.操作票…………………………………………………………………………111
75.工作票…………………………………………………………………………112
76.停（送）电申请表……………………………………………………………113
77.设备外委维修记录表…………………………………………………………114
78.电梯安全装置试验报告表……………………………………………………115
79.电梯维修保养考核表…………………………………………………………116
80.电梯维保（召修）记录单……………………………………………………117
81.干式变压器保养记录…………………………………………………………118
82.设备外委维修申请单…………………………………………………………119
83.风机季度保养记录……………………………………………………………120
84.外来人员进入设备房登记表…………………………………………………121
85.水池、水箱及热水器清洗消毒工作记录表…………………………………122
86.水泵类保养维修工作单………………………………………………………123
87.中央空调主机、冷冻、冷却循环泵保养维修工作单………………………124
88.中央空调冷却塔、风机盘管、风柜保养维修工作单………………………125
89.发电机组保养维修工作单……………………………………………………126
90.变压器保养维修工作单………………………………………………………127
91.高、低压配电柜保养维修工作单……………………………………………128
92.排烟、新风机保养维修工作单………………………………………………129
93.设备卡…………………………………………………………………………130
94.小区每日用水量记录表………………………………………………………131
95.小区每日用电量记录表………………………………………………………132
96.设备保养外判单位工作评估表………………………………………………133
97.钥匙移交一览表………………………………………………………………134
98.物业移交清单…………………………………………………………………135
99.房屋接管验收表………………………………………………………………136
100.房屋接管验收遗留问题统计表…………………………………………………137
101.公共配套设施接管验收表………………………………………………………138
102.公共配套设施接管验收遗留问题统计表………………………………………139
103.楼宇接管资料移交清单…………………………………………………………140
104.工程数量/质量交接单…………………………………………………………141
105.工程移交设施、设备清单………………………………………………………142
106.工程移交图纸、资料清单………………………………………………………143
107.工程质量问题反馈表……………………………………………………………144
108.项目工程部维修跟进情况表……………………………………………………145
工程部组织架构图
新世界工程部管理人员考核细则
序号
考核内容
考核标准
评分标准
1
工作效率
时效性
无充足理由，不按时完成工作任务，工作效率低
每次扣2分
主动性
工作不主动，要在领导催促下才能完成工作任务
每次扣2分
计划性
每项计划周密完善，提升绩效，若草率欠缺，仅能应付现存事实与困难
每次扣2分
2
服务质量
按公司《服务规定》的规定进行考核
每违反一项
每次扣2分
3
培训质量
按时参加学习、培训
无学习和培训热情，无故不参加公司安排的培训、学习
每次扣2分
学习能力
1.不学习自己岗位所需的专业知识及技能，无法开展工作
每次扣2分
2.不熟悉本岗位所需的园区情况，无法开展工作
每次扣2分
考核成绩
1.考核成绩不及格
每次扣3分
2.无正当理由，不参加学习、培训考核
每次扣3分
4
其它
遵守公司《员工手册》等适用于全体员工的规章制度
1.有受警告处分的行为
第一次扣1分，第二次扣2分，第三次扣3分
2.有记小过处分的行为
每次扣5分
3.有记大过处的行为
每次扣8分
工作态度
1.无故不服从及拒绝领导的工作安排或领导安排的工作无回音
每次扣3分
2.不清楚自己的岗位职责，对自己岗位内的事推三阻四，借故不完成
每次扣3分
3.以高度热情完成部门目标，若消极应付，勉强应付
每次扣2分
4.受其它部门或业主有效投诉
每次扣2分
工作纪律
1.私自调换班次
每次扣2分
2.私自动用公司车辆
每次扣5分
3.不保守内部机密
每次扣2分
4、不按时交接班
每次扣2分
团结精神
1.由于个人情况而影响工作
每次扣2分
2.与他人合作困难，同事间关系紧张，打骂
每次扣3分
5
工作质量
服从安排，团结合作，事事有回音
1.不服从工作调配
每次扣5分
2.故意不配合其他专业工作
每次扣3分
3.本专业人员不够配合，影响工作
每次扣2分
组织本专业人员进行日常维修
1.组织不合理，造成误工或浪费材料
每次扣2分
2.工序安排不当，使合格率达100%
每次扣2分
3.未督促，使零修及时率未达100%
每次扣2分
上报检修、养护计划、工作报表
1.在设备、设施出现故障后未及时上报检修计划
每次扣1分
2.未及时上报工作报表
每次扣3分
组织、监督检修工作
1.组织不当，造成设备带故障运行
每次扣1分
2.监督、检查不细致，影响设备使用寿命
每次扣2分
监督专业人员做好检修运行记录
1.漏记或记录情况与实际情况不符
每次扣2分
2.已做记录，但不够详细
每次扣1分
巡视园区公共设施、设备及时进行修复、改造
1.生活污水、雨水排放不畅，超过2小时未处理或处理后未上报
每次扣2分
2.出现道路不畅，路面不平情况，1天内未上报修整改计划
每次扣1分
3.出现停水、停电及重要设备故障5分钟内未上报情况
每次扣2分
装修审批
1.审批不符合《装修管理规定》
每次扣1分
2.审批不符合楼宇结构及使用功能
每次扣5分
参与并组织抢修
1.接通知5分钟未到现场或不与负责人取得联系
每次扣2分
2.现场组织不当造成误工或事故，不参与抢修
每次扣5分
新世界工程部技工考核细则
序号
考核内容
考核标准
评分标准
1
工作效率
时效性
无充足理由，不按时完成工作任务，工作效率低
每次扣2分
主动性
工作不主动，要在领导催促下才能完成工作任务
每次扣2分
计划性
每项计划周密完善，提升绩效，若草率欠缺，仅能应付现存事实与困难
每次扣2分
2
服务质量
按公司《服务规定》的规定进行考核
每违反一项
每次扣2分
3
培训质量
按时参加学习、培训
无学习和培训热情，无故不参加公司安排的培训、学习
每次扣2分
学习能力
1.不学习自己岗位所需的专业知识及技能，无法开展工作
每次扣2分
2.不熟悉本岗位所需的园区情况，无法开展工作
每次扣2分
考核成绩
1.考核成绩不及格
每次扣3分
2.无正当理由，不参加学习、培训考核
每次扣3分
4
其它
遵守公司《员工手册》等适用于全体员工的规章制度
1.有受警告处分的行为
第一次扣1分，第二次扣2分，第三次扣3分
2.有记小过处分的行为
每次扣5分
3.有记大过处分的行为
每次扣8分
工作态度
1.无故不服从及拒绝领导的工作安排或领导安排的工作无回音
每次扣3分
2.不清楚自己的岗位职责，对自己岗位内的事推三阻四，借故不完成
每次扣3分
3.以高度热情完成部门目标，若消极应付，勉强应付
每次扣2分
4.受其它部门或业主有效投诉
每次扣2分
工作纪律
1.私自调换班次
每次扣2分
2.私自动用公司车辆
每次扣5分
3.不保守内部机密
每次扣2分
4、不按时交接班
每次扣2分
团结精神
1.由于个人情况而影响工作
每次扣2分
2.与他人合作困难，同事间关系紧张，打骂
每次扣3分
5
工作质量
服从安排，在规定时间内保质、保量完成日常维修工作
1.零修未按制度规定时间进行
每次扣2分
2.零修不合格
每次扣2分
3.住户对服务态度不满意
每次扣3分
4.未按制度填写工程维修单
每次扣1分
依照各项管理规定对各设备、设施进行规范操作。
1.不按时间进行操作
每次扣1分
2.不按操作规程进行操作
每次扣2分
3.不按规定填写运行记录
每次扣1分
进行设备、设施的检修、养护
1.检修不当，使设备无法正常运行
每次扣2分
2.工作质量不高，使设备、设施带故障运行
每次扣2分
3.保养工作不彻底，造成设备突发故障
每次扣2分
认真完成特约服务工作。
1.工作合格率未达100%
每次扣1分
2.工作及时率未达100%
每次扣1分
3.住户投诉情况属实
每次扣3分
特约服务按公司规定报价并核实收费情况
1.报价不合收费标准
每次扣1分
2.检验不细致，给公司造成损失
每次扣1分
保管维修，服务需用的住户门匙、物品。
有丢失现象，自补除外
每次扣2分
保管领用的物品、工具
1.物品、工具丢失现象，除赔偿外
每次扣1分
2.物品、工具使用不当，造成损坏
每次扣1分
参与抢修工作
1.未经批准不抢修
每次扣2分
2.接通知后5分钟内未赶到工程部，且未与值班员取得联系
每次扣2分
3.抢修中不听指挥，造成事故或误工
每次扣3分
工程部职责范围
1.负责小区高低压配电、发电机、电梯、消防、空调和给排水系统的运行管理，设备维护、保养和故障检修。
2.负责小区通迅系统、供气系统、对讲系统、防盗监控系统，消防监控系统的设备维护、保养和检修。
3.负责小区装修设施，装饰灯具的维护保养工作。
4.负责小区清洁机械的检修保养工作（适用于自建清洁公司）。
5.负责小区停车场运作系统和设施的维护保养及检修。
6.负责为小区内业主、住户提供有偿服务工作。
7.负责动力系统的完善改造，设备更新和项目增改工程施工。
8.对小区内各项遗留保修工作负责联系处理。
9.负责小区外判工程和二次装饰工程的审批、监督、验收等工作。
10.负责小区在建工程的前期跟进工作和工程接管验收工作。
11.配合市场部的促销工作和完成领导交办的其它工作。
工程部主管岗位职责
1.忠于管理处，自觉维护管理处的利益，形象、声誉。
2.切实执行管理处主任指令，认真落实岗位责任制，督导部门员工严格遵守管理处各项规章制度。
认真执行物业管理法规。
3.及时传达管理处各种会议精神及领导指示，并组织部门员工学习、贯彻、落实。
4.针对部门员工技术状况和思想动态，编制培训计划，对员工进行职业道德物业服务意识教育和专业知识培训。
5.负责组织制订园区公共设施、楼宇、设备的管理规定并贯彻执行，确保以上设施/设备处于安全完好状态。
6.负责指导编制设备/设施保养维修计划，并落实执行，确保按计划保养率100%，设备完好率95%以上。
7.负责管理处新接管物业项目的供、配电、空调给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和资料核实工作，并及时按要求将有关资料、图纸归档、建档。
8.负责对园区内的工程改造、设备更新、重要维修工程的方案及预算进行技术审核并上报管理处主任批准后，现场督导工程施工控制工程质量、进度。
9.按照ISO9002质量保证体系健全本部门各项规章制度、操作规程，以及各种记录表格，并每月检查、审核。
10.协调施工单位按国家规定标准为业主提供保修服务，保障业主利益。
11.督导部门员工按服务规范为业主/住户提供及时、优质、高效的上门服务工作，要做到业主/住户满意率100%，到位及时率98%。
12.对部门员工工作质量、工作效率进行考核，发现问题及时纠正。
13.负责紧急情况的处理工作。
14.积极协助支持其它部室工作，把管理处整体利益放到第一位。
15.完成领导交办的其它工作。
工程部领班岗位职责
1.忠于管理处，自觉维护管理处利益、形象和声誉。
2.协助部门主管完成各项日常管理工作，部门主管不在时，负责部门工作。
3.带领部门技工按有关设备/设施管理规定，保养、检修计划，完成对园区各设备/设施维护、保养工作，确保设备/设施处于安全完好状态。
4.巡查各项设备/设施运行状态，检查各种记录表格，准确、完整、规范与否，发现问题及时改正并向部门主管汇报。
5.协调跟进施工单位保修工作时间、进度、质量。
6.以身作则，指导技工按服务规范为业主提供及时、优质、高效的上门服务工作。
7.负责在建工程质量跟进，发现问题及时汇报并发《工作联系单》与有关单位协调整改。
8.每月按时上报《月度资金使用计划表》，保证维修工作需要，报表要求准确、真实，做到控制库存，降低成本、厉行节约。
9.每月按时上报设备保养计划并组织实施。
10.完成领导交办的其它工作。
高压进网电工岗位职责
1.服从领导，听从指挥，按时完成领导交办的各项工作并及时汇报。
2.熟练掌握园区各种设备/设施位置、用途、性能、操作规程，发现问题及时处理。
3.按照定人、定区域、定时间原则进行量化管理。
4.按计划定期对设备/设施进行检查、保养和维护，使设备／设施完好率到达95％，工作中发现问题及时处理上报，并做好记录。
5.按计划及相关规程对责任区设备/设施进行保养，保养要求做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、“四不漏”（不漏油、不漏气、不漏水、不漏电）、“五良好”（使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好）。
6.对区内在建、待移交工程进行工程质量跟进，发现问题及时上报反馈，并跟进完成情况。
7.努力钻研业务知识、服务技巧，提高工作技能、服务水平，积极参加管理处部门组织的各种培训。
8.积极主动配合其它部门工作。
9.完成领导交办的其它工作。
电梯技工岗位职责
1.服从领导，听从指挥，按时完成领导交办的各项工作并及时汇报。
2.熟练掌握园区各种电梯设备/设施位置、用途、性能、操作规程，发现问题时及时处理。
3.按照定人、定区域、定时间原则进行量化管理。
4.按计划定期对区内电梯设备/设施进行检查，发现问题及时处理上报，并做好记录。
5.按计划及相关规程对电梯设备/设施进行保养，保养要求做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、“四不漏”（不漏油、不漏气、不漏电、不漏水）、“五良好”（使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好）。
6.对在建、待移交电梯工程进行工程质量跟进，发现问题及时上报反馈，并跟进完成情况。
7.努力钻研业务知识、服务技巧，提高工作技能、服务水平，积极参加管理处部门组织的各种培训。
8.积极主动配合其它部门工作。
9.完成领导交办的其它工作。
维修技工岗位职责
1.服从领导，听从指挥，按时完成领导交办的各项工作并及时汇报。
2.熟练掌握园区各种设备/设施位置、用途、性能、操作规程，发现问题时及时处理。
3.按照定人、定区域、定时间原则进行量化管理。
4.及时处理和解决业主／住户和会所报修，使业主／住户报修的满意率达到100％，报修及时率达到98％。
5.按要求认真、准确、真实填写《报修维修记录》、《工作单》。
6.业主/住户提供文明、周到、高效、优质的上门维修工作。
7.努力钻研业务知识、服务技巧，提高工作技能、服务水平，积极参加管理处部门组织的各种培训。
8.积极主动配合其它部门工作。
9.完成领导交办的其它工作。
弱电技工岗位职责
1.服从领导，听从指挥，按时完成领导交办的各项工作并及时汇报。
2.熟练掌握园区各种弱电设备/设施位置、用途、性
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