广州市白云区建南村规划说明书.docx
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广州市白云区建南村规划说明书
1基本情况
1.1现状概况
1.1.1历史沿革
建南村现隶属广州市白云区人和镇（原属蚌湖镇），是广州市北郊著名的侨乡和文化之乡，历史上多为番禺所辖，1958年1月划归广州市郊区。
1987年后广州市郊区分设白云﹑芳村﹑天河﹑黄埔4区，属白云区管辖。
1987年成立原蚌湖镇，建南村为其辖属7个行政村之一。
1.1.2地理位置
建南村地处广州市白云区北片，原蚌湖镇域西南部。
北接黄榜岭，东与人和镇隔河相望，西界江高镇，南邻镇湖村。
江人公路穿境而过，东北至人和镇，西南达江高镇。
村中心居民点位于原蚌湖西湖村东南部，江人公路南段的东侧，距市中心约20公里。
1.1.3自然条件
①气候
本村地处北回归线南缘，属亚热带季风气候，夏季炎热，冬季短暂；日照较长，雨量充沛。
年平均气温21.7℃，年平均降雨量为1754﹒7毫米，年平均积温7635℃，日较差3～5℃，适宜于农作物的生长。
常年以东南风向为主，最大风速为28～32米/秒。
②地形地貌
建南村地处珠江三角洲北部，地势自西北向东南略倾斜，海拔一般在7米左右（广州高程）。
流溪河沿村东缘自北向南穿过，沟渠较多。
本地土质为珠江三角洲积沙风岩土，地下水位较高。
1.1.4社会经济
①人口
至1999年底，全村总户数为911户，总人口2488人，其中常住农业人口1915人，村农转非人口573人。
②土地利用
建南村现状土地利用为村镇建设用地和农田﹑菜地﹑渔塘，城市征用地也较多，主要为工业和仓储用地，其中以蚌湖实业公司占地最多，约为12公顷。
全村现状总面积305.28公顷，其中耕地面积86.94公顷（其中含基本农田保护区面积72.45公顷）,鱼塘面积为104.28公顷。
表1蚌湖镇建南村现状征地一览表
建南村村域现状用地平衡表（现状人口：
2595）
序号
类别
用地名称
用地面积（ha）
比例（%）
人均（M2/人）
1
R
6.32
2.07
0
R1
一类居住用地
6.32
2.07
0
R2
二类居住用地
0
0
0
R3
三类居住用地
0
0
0
R4
四类居住用地
0
0
0
2
C
公共设施用地
1.54
0.50
0
C1
行政办公用地
1.54
0.50
0
C2
商业金融业用地
0
0
0
C3
文化娱乐用地
0
0
0
C4
体育用地
0
0
0
C5
医疗卫生用地
0
0
0
C6
教育科研设计用地
0
0
0
C7
文物古迹用地
0
0
0
C8
其它公共设施用地
0
0
0
3
M
工业用地
22.18
7.27
0
M1
一类工业用地
19.35
6.34
0
M2
二类工业用地
0
0
0
M3
三类工业用地
2.83
0.93
0
4
W
仓储用地
12.1
3.96
0
W1
普通仓库用地
12.1
3.96
0
W2
危险品仓库用地
0
0
0
W3
堆场用地
0
0
0
5
T
对外交通用地
0
0
0
T1
铁路用地
0
0
0
T2
公路用地
0
0
0
T3
管道运输用地
0
0
0
T4
港口用地
0
0
0
T5
机场用地
0
0
0
6
S
道路广场用地
0.72
0.24
0
S1
道路用地
0.72
0.24
0
S2
广场用地
0
0
0
S3
社会停车场用地
0
0
0
7
U
市政公用设施用地
3.69
1.21
0
U1
供应设施用地
1.4
0.46
0
U2
交通设施用地
0
0
0
U3
邮电设施用地
2.29
0.75
0
U4
环境卫生设施用地
0
0
0
U5
施工与维修设施用地
0
0
0
U6
殡葬设施用地
0
0
0
U7
其它市政公用设施用地
0
0
0
8
G
绿地
21.4
7.01
0
G1
公共绿地
21.4
7.01
0
G2
生产防护绿地
0
0
0
9
D
特殊用地
0
0
D1
军事用地
0
0
0
D2
外事用地
0
0
0
D3
保安用地
0
0
0
10
E
水域和其他用地
237.33
77.74
914.6
E1
水域
104.28
34.16
401.8
E2
耕地
86.94
28.48
335.0
E3
园地
0
0
0
E4
林地
7.86
2.57
30.3
E5
牧草地
0
0
0
E6
现状村建设用地
38.25
12.53
147.4
E61
生活用地
32.31
10.58
124.5
其中
历史用地
32.11
10.52
123.7
90年以后征用地
0
0
0
E62
经济发展用地
1.68
1.95
6.5
其中
历史用地
0
0
0
90年以后征用地
1.68
0.55
6.5
E违
90年以后未征已建用地
4.26
1.39
16.4
E613
未征已建生活用地
3.64
1.19
14.0
E623
未征已建经济发展用地
0.62
0.20
2.4
合计
村域总用地
305.28
100.00
1097.3
③经济
以蔬菜﹑水稻种植﹑水产养殖等为主的三高农业是村集体经济的主导产业。
八十年代以来，伴随着对外开放的深入进行，以“三来一补”（即来料加工、来样加工、来件装配、补偿贸易）为主要形式的外向型企业有了长足的发展。
主要工业企业有：
建南手袋厂、金桥电脑织衣有限公司、广州市红风制锁厂，蚌湖实业公司等。
1.1.5公建设施
全村公共服务设施不够完善，现状公建主要有：
村委会、小学、敬老院、卫生所、幼儿园、信用社、公厕等。
（详见表3）。
表3建南村现状公建设施一览表
项目名称
数量
用地面积（m2）
建筑面积（m2）
备注
小学
1
7800
幼儿园
1
500
村委会
1
250
600
敬老院
1
200
卫生所
1
120
信用社
1
300
公厕
3
村内无农贸市场，村民日常购物主要去镇商贸市场。
另村内有少量的商业点，村内设有几处肉档，为村民日常生活提供便利。
1.1.6道路交通
1对外交通
建南村对外交通尚不发达。
主要对外公路为江人公路，宽16m，路面宽9m，路面质量良好，为水泥路面。
2道路
村内主要地段部分有水泥路通达，道路狭窄、弯曲（宽度为4～6m），多是在原沙土路的基础上铺设。
余下皆为3m左右的沙土路,路面质量较差。
1.1.7市政设施
1供水
村内主要由原蚌湖镇自建水厂供水，水厂占地23.2亩，规模为6万吨/日（现有规模2.5万吨/日），供水干管管径为600、500mm，支管为300、150mm，但尚未全面运营。
部分抽取地下水。
2排水
村内主要路段设有下水管渠，管径300～600mm不等，总长度2公里左右，但雨污水合流（粪便经化粪池简易处理），就近排入村内池塘水体，经渠道入流溪河，对流溪河有一定的污染。
③供电
电力主要依靠江村供电所供电，村现状用电负荷为780KVA，电力尚能满足需要，但未来发展将产生用电紧张状况。
④邮电
电讯系统已并入广州市程控网，邮政利用镇邮电局。
1.2城市规划情况
1.2.1总体布局
根据城市总体规划和分区规划要求，建南村所处区域是以疏散广州市城区人口为主的﹑公共服务设施配套完善的低密度居住区。
也是广州市北部重要的菜篮子基地暨饮用水源一、二级保护区，规划在北二环高速公路北侧布置了大片生态保护﹑生产农业保护用地，沿流溪河规划设置为市级公园。
本地区为广州市城市发展密度四区。
1.2.2道路交通规划
根据广州市规划调整后的规划路网，在村域西部有新广花高速公路通过，中部有白云五线贯通东西。
其中新广花高速公路，红线宽60米，两侧各控制20米绿化带；白云五线，红线宽60米，两侧各控制10米绿化带。
2规划依据
2.1《中华人民共和国城市规划法》
——1990年4月1日起施行
2.2《广东省实施〈城市规划法〉办法》
——1992年7月18日广东省七届人大第二十七次会议通过
2.3《村镇规划标准》GB—50188—93
——1994年6月1日起施行
2.4《城市规划编制办法》
——1991年10月1日起施行
2.5《村庄和集镇规划建设管理条例》
——1993年11月1日起执行
2.6《广州市城市总体规划》
——1991年9月5日广东省政府常务会议通过
2.7《广州市B09、B15分区规划》
——广州市规划局
2.8《广东省农村管理区规划编制技术要点（试行）》
——1992年5月13日印发
2.9《广州市编制分区规划和控制性详细规划技术规定》
——1994年7月1日起施行
2.10《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137—90
——1991年3月1日建设部制定
2.11《广东省标准居住小区技术规范》
——1994年5月1日起施行
2.12《广州市中心村规划编制和审批规定》（审查稿）
2.13《广州市城市规划条例》
——1997年4月1日起施行
2.14《广州市白云区建南村规划设计要点》
——广州市规划局（穗规城乡字[1998]第96号）
3规划目标
按城市化、现代化的要求，将建南村建成生活舒适，环境优美，设施完善，经济繁荣的新型农村社区。
4规划原则和指导思想
4.1贯彻有利生产、方便生活的原则。
适应农村经济发展和城市建设发展的双重要求，促进农村剩余劳动力向非农产业转移及农村地域向城市地域的转变；加速城市化的进程，实现城乡一体化。
4.2在可持续发展思想的指导下坚持因地制宜、合理布局、节约用地的方针，提高土地利用效益；注重对生态环境、基本农田保护区和菜蓝子基地等特殊区域的保护。
防止污染和公害，创造良好的生态环境。
实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。
4.3以高起点﹑高标准﹑现代化的原则进行规划设计，体现以人为本的思想，重点改善中心村的基础设施水平和环境状况。
协调好新旧关系，尽量避免和减少拆迁。
结合当地自然、历史条件与文化传统，创造一个协调优美、具有珠江三角洲特色的环境空间。
5规划期限
建南村规划的期限与广州市城市总体规划期限保持一致，即远期至2010年。
6村域规划
6.1村域人口规模预测
村总人口为村域范围内的常住人口（包括农业人口、居民人口、华侨人口等），人口预测按下式计算：
Q=Q1（1+K）n+Q2+P
式中Q——总人口预测数（人）；
Q1——现状常住农业人口数（人）；
Q2——现状农转非人口数（人）；
K——规划期内人口自然增长率（按有关规划取11‰）；
n——规划期限（年）；
P——规划期内人口机械增长（根据近年实际情况忽略不计）。
建南村现状常住农业人口为1915人，农转非人口573人，根据上式，到2010年全村总人口规模为：
Q=1915（1+11‰）12+573=2782（人）。
6.2土地利用规划
6.2.1规划结构
根据广州市城市总体规划、分区规划、人和镇总体规划，村委会意见及实际情况，建南村村域规划形成“两片三区”的空间布局结构。
“两片”是指村域由白云五线所分隔的南北两部分。
“三区”是指三个功能区，即江人公路西北及与之相对应的农业生产区（包括基本农田保护区）、白云五线西南部的城市及村工业小区；江人公路东部商业区和村民生活区。
6.2.2用地规模
村生活用地按照广州市土地征用、留用政策及国家《村镇规划标准》中第二级规划用地指标，即人均80～100平方米的标准。
故建南村规划生活用地规模为21.81～27ha。
而建南村现状村民生活用地为32.31ha，根据城市发展要求和建南村实际情况，确定到2010年建南村生活用地为30.13ha，人均约100平方米。
村经济发展用地规模根据《广州市中心村规划编制和审批暂行规定》和其它有关规定，取人均10～15平方米，故建南村规划经济发展用地规模为2.7～4.09ha，考虑到建南村实际情况，村规划经济发展用地规模为4.63ha，即取人均15.6平方米。
建南村村域规划用地平衡表（规划人口：
2782）
序号
类别
用地名称
用地面积（ha）
比例（%）
人均（M2/人）
1
R
11.98
3.92
0
R1
一类居住用地
11.98
3.92
0
R2
二类居住用地
0
0
0
R3
三类居住用地
0
0
0
R4
四类居住用地
0
0
0
2
C
公共设施用地
1.1
0.36
0
C1
行政办公用地
1.1
0.36
0
C2
商业金融业用地
0
0
0
C3
文化娱乐用地
0
0
0
C4
体育用地
0
0
0
C5
医疗卫生用地
0
0
0
C6
教育科研设计用地
0
0
0
C7
文物古迹用地
0
0
0
C8
其它公共设施用地
0
0
0
3
M
工业用地
18.15
5.95
0
M1
一类工业用地
18.15
5.95
0
M2
二类工业用地
0
0
0
M3
三类工业用地
0
0
0
4
W
仓储用地
8.46
2.77
0
W1
普通仓库用地
8.46
2.77
0
W2
危险品仓库用地
0
0
0
W3
堆场用地
0
0
0
5
T
对外交通用地
0
0
T1
铁路用地
0
0
0
T2
公路用地
0
0
0
T3
管道运输用地
0
0
0
T4
港口用地
0
0
0
T5
机场用地
0
0
0
6
S
道路广场用地
89.61
29.35
0
S1
道路用地
88.26
28.91
0
S2
广场用地
0.35
0.11
0
S3
社会停车场用地
1
0.33
0
7
U
市政公用设施用地
8.38
2.75
0
U1
供应设施用地
4.4
1.44
0
U2
交通设施用地
1.44
0.47
0
U3
邮电设施用地
2.24
0.73
0
U4
环境卫生设施用地
0.3
0.10
0
U5
施工与维修设施用地0
0
0
U6
殡葬设施用地
0
0
0
U7
其它市政公用设施用地
0
0
0
8
G
绿地
24.32
7.97
0
G1
公共绿地
11.08
3.63
0
G2
生产防护绿地
13.24
4.34
0
9
D
特殊用地
0
0
0
D1
军事用地
0
0
0
D2
外事用地
0
0
0
D3
保安用地
0
0
0
10
E
水域和其他用地
154.12
50.48
554.0
E1
水域
75.61
24.77
271.8
E2
耕地
45.81
15.01
164.7
E3
园地
0
0
0
E4
林地
4.67
1.53
16.8
E5
牧草地
0
0
0
E6
规划村建设用地
0
0
0
E61
生活用地
28
9.17
100.6
E611保留历史用地
27
8.84
97.1
E612保留90年后已征用地0
0
0
E613使用未征已建用地0
0
0
E614新增用地
1.00
0.33
3.6
E62
经济发展用地
4.63
1.52
16
E621保留历史用地
0
0
0
E622保留90年后已征用地
1.1
0.36
4.0
E623使用未征已建用地0
0
0
E624新增用地
3.53
1.16
12.7
合计
村域总用地
305.28
100.00
1097.3
6.3道路系统规划
村域道路系统规划主要依据广州市规划局的确定的路网，做好规划路网与周围地区市规划路网的衔接，在基本不破坏自然现状及基本农田保护区的条件下，合理开辟新的路网。
60米宽规划道路通过该村，两侧建筑退缩各10米作为防护绿带；15-60（不含15米）米宽规划道路通过该村，两侧建筑退缩各5米作为防护绿带；15米以下（含15米）规划道路通过该村，两侧建筑退缩各3米作为防护绿带。
6.4绿化系统规划
建南村位处广州市饮用水源一、二级保护区范围，按照广州市城市总体规划和分区规划，村域流溪河沿岸为城市生态敏感区，规划了大面积的绿化用地。
建南村绿地主要由沿流溪河沿岸的防护绿地以及村西南部的市级公园绿地组成。
其中公共绿地面积11.08ha，防护绿地面积13.24ha。
6.5防洪排涝规划
根据分区规划和广州市城市排涝规划的要求，流溪河按百年一遇洪水设防，洪水位标高为8.24米，河堤高度为百年一遇洪水位加高2米；农田、林地按20年一遇洪水标准设防；道路控制点标高必须满足百年一遇洪水标准。
建南村区域主要属龙洞坑分区、两湖新坑分区和建南排渠分区。
其中龙洞坑分区主排渠由北向南在蚌湖桥上游约700米处汇入流溪河。
坑口建有双孔排水涵一座，设手动螺杆启闭闸门。
坑口设计流量38.0m3/s，设计洪水位6.26m，规划采用自流式排涝，抬高地面并在现状基础上进行河涌整治，起点附近规划地面标高7.70m，汇入口附近规划地面标高6.76m；两湖新坑分区主排渠由北向南在蚌湖桥上游约190米华侨中学旁汇入流溪河。
坑口不设置防洪水闸。
河口设计流量43.5m3/s，设计洪水位6.11m，起点附近规划地面标高8.80m，坑口附近规划地面标高6.61m。
规划采用自流式排涝，抬高地面并在现状基础上进行河涌整治；建南排渠分区主排渠为流溪河灌区右干渠，由北向南穿江人公路涵于白象岭汇入流溪河。
河口设有两孔排水涵一座，有手动葫芦启闭闸门。
河口设计流量58.9m3/s，设计洪水位5.35m，规划采用自流式排涝，抬高地面并在现状基础上进行河涌整治。
6.6市政及公共服务设施规划
建南村规划的市政及公共服务设施原则上按照设计要点的要求并参照规划进行落实，但作适当调整。
7村建设用地规划
7.1土地利用规划
建南村建设用地的规划范围为村域规划确定的村建设用地范围，面积为32.63ha。
村建设用地分为村生活用地和村经济发展用地两大类。
其中村生活用地面积为28ha，村经济发展用地面积为4.63ha。
村生活用地包括居住建筑用地、公共建筑用地、绿化用地、道路广场用地等。
7.1.1居住建筑用地
居住用地的选择以结合旧村及现有基础设施，充分利用空地、水塘，在原有基础上形成完整的生活区。
新建村民住宅应采用联片、联排、多层等形式建设，不提倡传统的独院独户式。
规划居住建筑用地总面积为27ha。
7.1.2生产建筑用地
建南村原有的经济发展用地不多，约有1.1ha。
规划在保留原有经济发展用地的基础上在江人公路西南部新增两块经发用地，总面积为3.53ha。
7.1.3公共绿地
规划在村东北部建一街头公园，用地面积4040平方米，以改善和美化居住环境，由于该村东南部流溪河沿岸有大片防护绿地和面积较大的市级公园，故该村不再规划其它公共绿地。
表4建南村建设用地现状用地平衡表
表5建南村建设用地规划用地平衡表
7.1.4公共服务设施规划
建南村公共服务设施的设置除考虑村常住人口外，兼顾流动人口和通勤人口的需求。
其项目和规模按《广州市城市规划管理办法及实施细则》和《广州市中心村规划编制技术规定》的有关指标控制，其中独立地块的规定配套公建用地包括小学、幼儿园、卫生站、托老院、文化活动中心、肉菜市场、村委会等,该村公共服务设施用地共5公顷。
建南村公共服务设施配套详见公建配套一览表。
表6建南村公共服务设施设施一览表
7.3道路系统规划
规划以广州市总体规划和分区道路系统为基础，与现状村庄、河流、地形及规划布局结构相协调。
结合村实际需要作进一步的深化，确定7米宽的村级道路系统。
根据广州市分区规划所确定的停车场，结合建南村现状汽车保有情况及规划预测，确定建南村内不需另外加设停车场。
7.4规划控制指标
表7建南村地块开发强度控制指标一览表
地块编码
用地性质
用地面积（M2）
建筑净密度（%）
建筑净容积率
地块绿地率（%）
备注
D001
R1
64800
35
1.5
30
含公厕
D002
C2
7800
44
1.8
35
小学
D003
C3
566
35
1.2
35
文化活动中心
D004
C2
989
30
1.0
35
幼儿园
D005
C1
272
30
1.0
25
村委会
D006
C4
248
25
1.0
30
卫生站
D007
C4
1559
25
1.0
35
敬老院
D008
R1
14146
30
1.0
30
D009
R1
19867
30
1.0
30
D010
C5
200
30
1.0
30
储蓄所
D011
C6
1667
35
0.8
25
肉菜市场
D012
C5
909
30
1.0
25
农贸市场
D013
R1
12722
30
1.0
30
含公厕
D014
R1
26292
5
1.2
30
含公厕
D015
G1
4040
30
0.1
85
公园
D016
R1
29097
30
1.0
30
D017
R1
41756
30
1.0
30
含公厕
D018
R1
12033
30
1.0
30
D019
U1
742
30
1.0
40
液化气站
D020
R1
49470
30
1.5
30
含公厕
D021
U2
380
10
0.2
40
垃圾站
D022
M1
38446
30
1.5
30
D023
M1
22973
35
1.5
30
D024
M
4927
35
1.0
30
表8用地改变配置表
村生活用地所在地块
村经济发展用地所在地块
优先使用未征已建用地
新增规划用地
D018、D0
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