佳诚花园广告宣传方案.docx

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佳诚花园广告宣传方案

佳诚花园项目销售排期以及广告营销推广建议书

目录

第一部分推广内容---------------------------------------------------------------------------------3

一、广告推广部分---------------------------------------------------------------------------------------4

二、营销活动部分---------------------------------------------------------------------------------------5

三、销售现场部分---------------------------------------------------------------------------------------7

第二部分广告营销推广部分---------------------------------------------------------------------11

一、各阶段广告宣传以及营销活动思路-------------------------------------------------------------------12

第一部分推广内容

一、广告推广部分

广告的最基本功能是商业促销，这是毫无疑义的，广告可以以一种以情动人的方式迎合消费者的心理，从而达到商业目的，而传播广告的媒介可以有很多，可以通过杂志报纸等平面媒体，也可以通过电视，广播，网络，当然设立户外广告牌同样可以达到预期的效果。

广告宣传途径：

网络：

（矿区吧）特点是传播速度快，广告驻留时间长，无费用，相关查询便捷

短信：

（整个矿区短信资源）特点是可以很好把控短信资源的人数和行业分类，以便于及时调整，费用较低

电视：

（电视滚动字幕以及广告）传播范围广、速度快，图文并茂、针对性强，但广告费用较高

道旗：

（城区主要街道）特点是有宣传力度强劲有效，动感直观，整体感强等效果。

户外广告牌:

（主要路口）特点是全时段、目标受众广泛、视觉冲击力强、费用较低

单页、折页、户型单页、围挡：

特点是前三种可以给客户直观的了解项目详细情况、后者可以使客户了解项目所在地。

二、营销活动部分

1、项目营销推广目标

Ø逐步塑造起鲜明的项目形象、引发市场足够的关注。

Ø最大化的传播项目信息，扩大影响面。

Ø充分积累客户资源，为开盘热销奠定基础。

2、项目营销推广策略

一、现场接待（坐盘销售）

现场接待是房地产销售工作中最为重要的方式，产品的最终成交多为通过与客户在现场接待中心的谈判完成。

这种方式的特点为客户购买特征比较明显，目的基本明确；同时，客户已通过对现场的观察产生了一定程度的兴趣，此时辅以销售人员的努力游说较容易达到促成成交的目的。

坐盘销售需要在广告宣传上予以较大的支持，以吸引客户注意，促使其拨打热线咨询电话或前来现场咨询，销售人员即可通过游说促成交易。

二、直销：

专员直销：

销售员针对意向客群，往往会起到事半功倍的效果。

电话直销：

根据项目定位和对矿区市场的了解，寻找资源找到客户电话，用电话或短信的方式通知意向客户，事半功倍。

三、扫街：

是比较有效的办法，进入小区和市场派发项目资料及名片予客户。

增加项目知名度，累计项目潜在客户。

此种方法一般比较耗费人力。

四、隆重的开盘仪式：

隆重的开盘仪式和电视台以及网络的合作宣传，展现实力做到影响轰动，让更多的人知道项目，积累更多的客户资源。

五、举办各种活动：

如在节日期间（元旦、春节、五一、教师节、十一等）开展一系列的优惠活动或者文艺活动，吸引更多的公众目光，扩大在同类产品中的影响，占取更多更好的资源。

三、销售部现场部分

售楼部是项目形象的一个重要展示场所，也是一个重要的、独特广告载体。

因此做好工地周边和接待中心的包装，以给客户留下深刻的印象，是争取客户在第一时间成交的重要手段。

销售现场是销售活动的中心，未来的产品展示、销售谈判、成交签约等一系列活动都集中在此处完成。

随着房地产市场的发展，越来越多的开发商已认识到销售现场的重要：

人性化的现场设计包装影响着消费者对开发商的信心，同时促成销售成交。

一、包装主题构思

售楼部现场的包装应更好的与产品相结合，构筑一个以时尚个性、年轻态为主题的这样一种氛围，使客户在进入售楼部的第一时刻就能深刻的体会到项目的总体气质以及项目的独特卖点。

包装目的：

全方位包装，突出自身特色，有效吸引客户，促进最终成交。

包装原则：

用现场传达理念、用设计刻画产品、用气氛感染客户，用行动感动客户，用产品逼定客户。

包装场所：

项目现场接待中心

二、包装细则

1、包装效果

时尚个性、年轻态很好的结合调和现场的气氛，使之与项目产品更好的融合在一起，以增强客户对项目的认同感，体现产品的稀缺性与不可复制性。

2、包装说明（内部包装、外部包装）

售楼部洽谈区与签约基本上不做太大的变化，设置情景展示区域，也可把户型展示设置于展示区内，通过这样一种手段来营造一种客户未来可以在此获得的氛围。

三、包装建议

1、内部包装部位：

接待区、洽谈区、展示区、情景体验区、签约区

接待区：

A：

形象墙：

LOGO与案名的颜色与材质进行融合，通过材质的调整和颜色的变化，达到突出项目主题的目的。

B：

接待台：

接待台两侧放置绿色植物盆景，台面上放置鲜花，给予客户更舒服的视觉形象。

洽谈区：

洽谈区要求其相对其它区域较封闭，人们的注意力容易集中

沙发组合：

结合项目产品特色与目标客层的心理特点，设置一些比较简约，而又不失品位的布艺沙发，配合设置一些与项目整体色调相一致的茶几。

饮水机：

在接待区与洽谈区中间部位的隐蔽地方放置饮水机，在不影响布置整体效果的情况下尽量方便置业顾问为客户提供服务。

资料架：

售楼部进门左侧与洽谈区相接的位置放置资料架，便于客户向置业顾问索取，资料架为铁艺资料架，高度在80—100cm之间。

展示区：

展示区为户型展板、鸟瞰图、项目总规展示

签约区：

项目签约区布置相对简单，需要营造一种舒适、艺术、温馨的客户签约环境。

2、外部包装：

包装目的

通过对该区域的包装，使其内容更加丰富，更加美观，视觉冲击力非常强，形成一道亮丽的风景线，给客户留下美好的印象。

包装效果

售楼部除了功能配套以外，还要在视觉上给人一种绝对的冲击。

首先，售楼部的门头一定要大气，突出视觉的感受在色调与字体上，要让人们能一目了然，清清楚楚。

一个成功的售楼部是关系到项目成败的根本,它体现着项目的设计理念，而整个售楼部的布局一定要干净、合理，让人产生一种新的感觉，让项目本身通过售楼部的建造，而成为矿区新的焦点。

第二部分推广组成部分

一、各阶段推广思路

总体推广思路

由于总规、户型、景观等都已经能确定且开始有工程形象，在项目前提推广方面，要根据工程进度、开发计划、经济成本等综合方面综合考虑从而确定本项目前期的推广，总体推广思路及文风的表达方式上力求令人耳目一新，与项目以及企业品牌形象保持高度一致，增强买家和潜在消费者对本项目的信心。

总体营销思路

项目销售方面采用坐销与行销双管齐下的方式进行市场公关，做出战略主要针对矿区市场有需求的企事业单位进行团购攻关以及针对市区进行扫街，往往会起到事半功倍的效果。

在销售过程中通过举办各种活动增加项目及开发商知名度，最大限度挖掘潜在客户。

并根据市场反映情况，适时进行价格调整。

项目按照销售推广流程我们具体划分5个阶段，分别为认购期、开盘期、热销期、持销期、尾盘期

销售阶段

营销阶段

工程与证件节点

2011年12月—2012年3月

认购期

围挡建设完成，销售中心投入使用，工程出地面3层

2012年4月—2012年5月

开盘期

项目有工程形象，并且积累一定客户，并进行部分团购

2012年6月—2012年8月

热销期

项目主体完成，对外宣传准现房，加大宣传力度

2012年9月—10月

持续期

准备交房手续，进行交房宣传，持续热销

2012年11月-

尾盘期

项目已经交房，进行尾盘现房销售

认购期：

项目相关的包装完成；并有工程形象；价格策略已经确定；广告宣传思路、媒体计划以及认购方案确定。

本阶段主要进行大客户走访为团购做准备，穿插相应活动提高项目曝光率与吸引客户关注。

本阶段采取的广告宣传途径为：

网络：

（矿区吧）

短信：

（整个矿区短信资源）

单页、折页、户型单页：

（售楼部）

围挡：

（工地）

本阶段采取的营销活动：

在认购期需要积累大量的客户资源，因此本阶段采取现场接待、周边村镇小区扫街、对矿区企事业单位井陉走访为团购做准备、举办相应活动（如：

圣诞送苹果、元旦送福、春节迎新送春联等）来扩大项目影响力，增加人气，为开盘积累大量客户资源。

开盘期：

项目阶段推广方案、活动及媒体计划方案实施。

利用正式开盘的强力发售拉升物业品质及项目形象，使整个推广工作步入良性轨道。

此阶段以导入期为基础进一步扩大项目知名度，在企业新闻策划的基础上进一步增加了硬性广告，且广告发布频率有所增加。

本阶段以开盘仪式为重点穿插相应活动以维持项目曝光率与吸引客户持续关注。

本阶段采取的广告宣传途径为：

网络：

（矿区吧）

电视：

（电视滚动字幕以及广告）

道旗：

（项目附近矿市街和平涉路边道旗）

条幅：

（项目附近矿市街和平涉路条幅、附近村镇道路条幅）

短信：

（整个矿区短信资源）

单页、折页、户型单页：

（售楼部）

围挡：

（工地）

本阶段采取的营销活动：

在开盘期需要继续扩大项目影响力，积累更多的客户资源，因此本阶段采取现场接待、电话直销、专员直销、开盘仪式、公关模式、举办各种活动如：

五一活动、来扩大项目影响力，增加人气，积累更多优质客户资源。

热销期：

推广思路的检讨及调整；推广重点为针对性目标客户群进行推广；利用老客户资源吸纳新客户，以及销售旺季达到进一步提高销售价格和销售率的目的。

这是广告发布的第一个高潮,也标志着热销期的开始。

也是加大营销活动使影响力达到最大化的时期。

本阶段采取的广告宣传途径为：

网络：

（矿区吧）

电视：

（电视滚动字幕以及广告）

道旗：

（项目附近矿市街和平涉路边道旗）

条幅：

（项目附近矿市街和平涉路条幅、附近村镇道路活动条幅）

短信：

（整个矿区短信资源）

单页、折页、户型单页：

（售楼部）

围挡：

（工地）

本阶段采取的营销活动：

在热销期需要使项目影响力得到最大化，积累更多更好的客户资源，因此本阶段采取现场接待、电话直销、专员直销、公关模式、举办各种活动如：

老带新活动、端午送粽子等；以项目名赞助社区体育活动来使项目影响力最大化，增加人气，积累更多的优质客户资源。

促进销售大量回款。

持销期：

分析剩余房源未售出原因，制定相应销售政策，减轻收尾工作的压力。

此时的广告投放以硬性广告为主，针对主要卖点做纯销售式广告和销售有力配合，促成更高的成交额，减轻收尾工作的压力，同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传，利用报纸做已成交客户证言式广告，以维持消费者的记忆度，增强买家和潜在消费者的信心，营销活动业以常规为主，非常规的活动相应减少，为后期工作做准备。

本阶段采取的广告宣传途径为：

网络：

（矿区吧）

道旗：

（项目附近矿市街和平涉路边道旗）

条幅：

（项目附近矿市街和平涉路条幅、附近村镇道路活动条幅）

短信：

（整个矿区短信资源）

单页、折页、户型单页：

（售楼部）

围挡：

（工地）

本阶段采取的营销活动：

在持销期需要使以前积累的客户资源得到释放，再次创造一个销售高潮，因此本阶段采取现场接待、专员直销、公关模式、举办各种活动如：

老带新活动、十一国庆活动等来使项目影响力最大化，增加人气，积累更多的优质客户资源，再次促进销售大量回款。

尾盘期：

完成项目90%左右的产品销售，并注重对项目美誉度的推广，为后期积累一定数量的客户。

推广绩效核算；剩余单位的推广；项目整体形象评估及项目美誉度的推广。

脉冲式发布策略，减少发布频率，但维持较长的发布时间，大众性媒体广告发布较少，专业性媒体较多。

营销活动在这个阶段以常规活动为主，其余活动减少直至停止。

本阶段采取的广告宣传途径为：

网络：

（矿区吧）

条幅：

（项目附近矿市街和平涉路条幅、附近村镇道路活动条幅）

单页、折页、户型单页：

（售楼部）

本阶段采取的营销活动：

在尾盘期需要继续以前积累的客户资源，推广项目整体形象评估及项目美誉度，因此本阶段采取现场接待、专员直销来进行尾盘消化，尽快使项目销售完成。

综合上述，本建议书为项目前期整体计划，并非一成不变。

后期随着项目的进展情况和客观情况的变化，我们会随时有针对性的对各个销售阶段的推广思路以及营销活动思路进行调整和改变，因此广告推广以及营销活动费用计划部分会随后期推广和营销思路的改变而改动。

佳诚花园项目组

2011-12-03