完整版城市房屋拆迁法律制度的缺陷与出路毕业设计.docx

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完整版城市房屋拆迁法律制度的缺陷与出路毕业设计

毕业　论　文

题目：

城市房屋拆迁法律制度的缺陷与出路

（英文）：

Onflawandoutletofurbanhousingdemolitionsystem.

系别：

法　律　系

专业：

法　　　学

姓名：

吴海燕

指导教师：

胡信华

城市房屋拆迁法律制度的缺陷与出路

摘要

城市房屋拆迁制度，是指在城市规划区国有土地上，因城市建设发展的需要，经政府有关部门审批，由拆迁人拆除被拆迁人现有城市房屋，并给予被拆迁人补偿和安置的法律制度。

它是我国房地产法律制度和城市建设法律制度的重要组成部分。

如今伴随着我国经济的发展，城市化需求越来越明显，大规模的旧城改造和城市化建设使得房屋拆迁的数量增多，由此引起的房屋拆迁争议也随之增加，现有的法律法规在规范和解决此类争议中凸显出越来越多的问题。

笔者致力于研究当今城市房屋拆迁法律制度的现状及其存在的缺陷，并根据城市房屋拆迁实践、结合我国现行法律规定，对城市房屋拆迁法律制度的出路提出相关建议，希望通过完善法律制度来弥补制度设计的缺陷，完善我国城市房屋拆迁法律制度。

关键词：

房屋拆迁；法律制度；公共利益；补偿

OnFlawandOutletofUrbanHousingDemolitionSystem

Abstract

UrbanHousingDemolitionsystemisstate-ownedlandinurbanplanningarea,theresultofurbanconstructionanddevelopmentneeds,totherelevantgovernmentdepartmentsforapprovalwereremovedfromthedemolitionoftheexistingurbanhousingwerebeingrelocated,andtogivecompensationandresettlementofpeoplewererelocatedLegalsystem.ItisChina'srealestatelegalsystemandlegalsystem,urbanconstruction,animportantcomponent.Today,alongwithChina'seconomicdevelopment,urbanization,growingdemandforclear,large-scaleurbanredevelopmentandurbandevelopment,makingthegrowingnumberofhousedemolition,thedemolitionofhousingresultingcontroversieshaveincreased,theexistinglawsandregulationsinregulatingandresolvingsuchdisputeshighlightthegrowingproblem.Theauthordedicatedtotheresearchoftoday'surbanhousingdemolitionstatusofthelegalsystemanditsshortcomingsand,basedonUrbanHousingDemolitionofpractice,combinedwithChina'scurrentlaw,thelegalsystemofurbanhousingdemolitionwaytomakerelevantrecommendationsofthehopethatbyimprovingthelegalsystemtocoverthedesignflawsofthesystem,improvethelegalsystemofChina'surbanhousingdemolition.

KeyWords：

HouseDemolition；theLegalsystem；PublicInterest；Compensation

目录

一、引言1

二、我国城市房屋拆迁法律制度的现状2

（一）城市房屋拆迁法律制度的主要内容2

（二）现行城市房屋拆迁法律制度的积极作用3

三、我国城市房屋拆迁法律制度的缺陷4

（一）与《宪法》、《物权法》等相关法律抵触4

（二）对城市房屋拆迁项目性质未作实质区分5

（三）对公共利益界定不明6

（四）对城市房屋拆迁补偿规定欠妥6

四、我国城市房屋拆迁法律制度之出路8

（一）坚持宪法原则，禁止违法拆迁8

（二）将商业性拆迁从拆迁中分离出去，将公益性拆迁纳入公益征收的范畴8

（三）明确房屋拆迁活动的公共利益9

（四）完善城市房屋拆迁补偿制度10

五、结语12

六、参考文献13

致谢14

一、引言

我国城市房屋拆迁制度是我国房地产法律制度和城市建设法律制度的重要组成部分。

由于城市房屋拆迁关系着国计民生，因此也就决定了城市房屋拆迁法律制度从一诞生便牵系着公共利益和人们的私人利益，成为人们关注的热点。

在城市房屋拆迁法律制度中，我国最主要的法规是国务院于2001年颁布的《城市房屋拆迁管理条例》（下文简称《拆迁条例》），该条例在总结过去经验的前提下，强化了对拆迁当事人合法权益的保护和对政府行政管理行为的约束，完善了调整城市房屋拆迁行为的一系列行为的规定，但是，此条例在规范房屋拆迁方面仍然存在很多缺陷，有待进一步完善。

近年来，随着我国城市化经济的发展和城市风房屋拆迁的推进，由于我国现行城市房屋拆迁法律制度的缺陷存在导致拆迁矛盾重重、悲剧重重。

在现实生活中，拆迁人暴力强制拆迁，被拆迁人誓死抵抗拆迁的事件常常被媒体披露。

无论是2007年的“最牛钉子户”事件还是新近的“唐福珍事件”，拆迁问题受到了人们前所未有的关注，也引起了人们对以该条例为主的涉及整个拆迁法律制度进行修改和完善的愿望越来越强烈，呼声越来越高涨。

如何尽快寻找我国城市房屋拆迁法律制度的出路，以更好的保护公民房屋及其他不动产，减少拆迁人与被拆迁人的纠纷、平衡城市发展与私有财产保护二者之间的关系，成了如今立法者与学者讨论的主要课题，也是本文笔者的主旨所在。

本文致力于通过剖析我国房屋拆迁法律制度的现状及其存在缺陷，结合我国实际国情，对城市房屋拆迁法律制度的出路提出建议。

二、我国城市房屋拆迁法律制度的现状

城市房屋拆迁制度，是指在城市规划区国有土地上，因城市建设发展的需要，经政府有关部门审批，由拆迁人拆除被拆迁人现有城市房屋，并给予被拆迁人补偿和安置的法律制度。

从这一概念，我们可以知道，房屋拆迁的目的是为了获取被拆迁房屋上的土地，并对该土地进行利用再开发，从而发展城市建设。

在城市房屋拆迁活动中涉及三方主体，取得房屋拆迁许可证得单位称作拆迁人，被拆除房屋的所有者称作被拆迁人，此外便是行政机关。

为了规范拆迁活动中的三方主体，我国颁发了《拆迁条例》，并不断完善相关城市房屋法律制度。

（一）城市房屋拆迁法律制度的主要内容

在房屋拆迁方面，我国现行较为规范的专门性法规是2001年国务院发布的《拆迁条例》，这也是我国目前城市拆迁工作的最主要的规范性文件。

除此之外，一方面，我国最高人民法院还就房屋拆迁有关问题出台了相应的司法解释；另一方面，法律还赋予了地方在国家授权的范围内结合本地的实际情况制定相应的地方性法规，以此令到我国各省、市、自治区基本上依照国务院的拆迁条例制订了自己的拆迁办法或细则。

因此，我国房屋拆迁法律制度的主要是国务院颁发的拆迁条例，并汇集有权地方各级人大以及政府所颁发的法规规章。

归结其主要内容主要是是：

第一，我国宪法修正案（2004年）中的相关规定。

如其第二十条规定：

“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。

”这从根本大法上为房屋拆迁提供了充足的法律前提。

第二，第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国物权法》的相关规定。

如其第四十二条规定：

“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人房屋及其他不动产。

征收单位、个人的房屋及其不动产，应当依法给以拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

”这是法律第一次如此明确的规定要充分的保护被征收人的合法权益。

第三，我国国务院2001年颁发的《拆迁条例》及地方性法规规章关于房屋拆迁的规定。

如广东省为加强本省城市房屋拆迁管理，保障城市建设顺利进行，维护拆迁当事人的合法权益，根据《拆迁条例》，结合本省实际情况，制定的《广东省城市房屋拆迁管理规定》。

第四，其他与房屋有关的法律法规。

如城市房屋拆迁中的“公共利益”的法律地位分别在不同法律法规中得以体现，其体现在《土地管理法》第58条第一款第

（一）项规定，国家因为公共利益需要使用土地的，可以依法收回国有土地使用权；《城市房地产管理法》第19条规定，在特殊情况下，国家可以根据社会公共利益的需要，依照法律程序提前收回出让土地使用权；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条规定，在特殊情况下，国家根据社会公共利益的需要，可以依法收回土地使用权等等。

（二）现行城市房屋拆迁法律制度的积极作用

由于城市房屋拆迁活动涉及行政机关、拆迁人与被拆迁人之间的关系、利益，是一个国计民生的问题，也就决定了一个完善的城市房屋拆迁法律制度对规范城市活动有着不可或缺的作用。

我国现行城市房屋拆迁法律制度也正对规范拆迁活动发生着积极的作用。

首先，该法律制度适应了我国当前经济体制的深化和经济的快速发展，特别是2001年国务院发布的《拆迁条例》的规定令到我国由追求建设速度和效率进入了以环境、生态建设与速度并重的，并依法拆迁为特征的发展阶段。

其次，该法律制度加强了城市房屋拆迁管理。

国家通过立法的方式就拆迁活动的各个方面给予必要的监督和规范的管理，其中包括加强行政管理和充实完善法律制度以加大对违法行为的处罚力度，有利于加强了城市房屋拆迁管理。

再次，该法律制度明确规定了房屋拆迁当事人的权利和义务，特别是在拆迁程序、拆迁补偿安置原则、安置对象、安置方法等方面做出了一些确实可行的规定，在保障拆迁人、被拆迁人的合法权益、满足不同的拆迁需求等方面具有积极的意义。

三、我国城市房屋拆迁法律制度的缺陷

由于我国当前城市房屋拆迁法律制度最主要的是《拆迁条例》，其它相关的法规规章都是根据《拆迁条例》制定的，因此，本文仅从《拆迁条例》出发，探讨其存在的缺陷。

笔者通过研究，发现现行《拆迁条例》主要存在以下缺陷：

（一）与《宪法》、《物权法》等相关法律抵触

宪法是我国的根本大法，构建了权力制约和公民基本权利义务的宏观框架。

我国所有的普通立法都必须与宪法的基本原则和精神保持一致。

我国《宪法》第十三条规定：

“公民的合法的私有财产不受侵犯。

国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。

国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。

”第三十九条规定：

“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。

禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。

”而我国《城市房屋拆迁管理条例》却并没有区分公共利益或开发盈利的需要，即认可了对公民合法所有房屋的处分行为——拆迁，并将所须拆迁行为均做统一规范，甚至规定了“强制拆迁”条款。

很明显，作为行政法规的《拆迁条例》违背了宪法关于公民合法房屋的所有权受保护的精神。

而且，政府对城市房屋拆迁的法律依据应该是宪法和法律的规定，而不应该是效力较低的行政法规。

用行政法规来规范本应由宪法和法律规范的事项明显欠妥当。

2007年，我国实施了《物权法》对征收征用作了原则性的规定，其中涉及房屋拆迁的有关征收或征用法律规范主要有第四十二条、四十三条、四十四条和一百四十八条。

如从该法第42条第1款规定：

“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”可以看出，拆迁属于房屋所有权征收，但现有的《拆迁条例》的规定却是，在整个拆迁过程中，主要由开发商主导，政府主要处于一种仲裁者的地位。

政府在下达行政命令后，由开发商执行拆迁，从而将一个行政行为变成一个行为。

现有《拆迁条例》的规定明显与《物权法》相抵触。

此外，《拆迁条例》还与《立法法》、《行政许可法》相抵触。

一方面，按照我国《立法法》第八条的规定，涉及对民事基本权利及财产权利的调整只能由基本法律调整。

《拆迁条例》作为一部行政法规，却规定政府部门可以许可拆迁人对城市房屋进行强制拆迁，这是对立法权的严重越位，甚至是滥用。

另一方面，随着我国2004年颁布正式施行《行政许可法》，《拆迁条例》面临着《行政许可法》的上位法的拷问。

特别是《行政许可法》有关行政许可设定原则的规定使得国务院通过行政法规《拆迁条例》设定城市房屋拆迁许可证的发放问题因与上位法《行政许可法》的相关规定抵触而一直受到人们的质疑。

在《行政许可法》中的相关规定还规定了听证制度，也在行政许可领域规定了听证制度。

然而，《拆迁条例》第7、8条却规定申请房屋拆迁许可证只要符合申请拆迁的形式要件即可进行房屋拆迁，并在发放许可证的同时予以公告。

显然，这严重违反了行政程序法的基本原则——参与原则，非法剥夺了被拆迁人的知情权、陈述权和申辩权、申请听证权。

另外，《行政许可法》第83条第2款规定：

“本法施行前有关行政许可的规定制定机关应当依照本法规定予以清理；不符合本法规定的，自本法施行之日起停止施行。

”这意味着《拆迁条例》中关于拆迁许可证的规定已经丧失了正当性，但是国务院至今为止并未根据《行政许可法》对《拆迁条例》中不符合上位法的拆迁许可进行清理和停止执行。

因此，我们不难得出，《拆迁条例》立法落后，正是这种违法行政行为放纵了拆迁人，使其在城市房屋拆迁中自恃持有拆迁许可证而肆意妄为，导致了野蛮拆迁等违法拆迁的行为屡禁不止，严重损害了被拆迁人的权益。

（二）对城市房屋拆迁项目性质未作实质区分

在我国目前的城市拆迁中，根据拆迁目的的不同，大致可以分为以下两种情形：

一是基于公共利益需要拆迁，可称为公益性拆迁，二是与公益性无关的拆迁，可称为商业性拆迁。

房屋是公民最基本的财产权利，是公民的安身立命之处，而房屋拆迁的本质是国家公权力对公民私有房屋所有权的强制剥夺。

我国《宪法》和《物权法》都有相关规定，规定国家可以根据公共利益，对公民的私有财产施行征收并予以补偿。

即公民的财产权是受宪法保护的一部分，只有在公共利益需要的前提下国家才可以对公民的私有财产实施强制性的征收（即公益征收），除此之外，公民的私有财产权不受侵犯。

《拆迁条例》却规定，公益拆迁与商业拆迁都基于同样的一个行政许可决定，都要适用同样的行政许可流程。

这样未对公益性拆迁与商业性拆迁进行实质区分并就二者的不同性质予以确定，使得了当前的拆迁条件、补偿费用以及安置方式等也都执行统一标准，这使得一些开发商借“依法拆迁”之名获得暴利，也违反了公平与等价有偿的原则。

（三）对公共利益界定不明

在我国拆迁活动中，拆迁人多以公共利益为由“名正言顺”地进行拆迁，但是我国相关法律甚至于《拆迁条例》都没有对公共利益进行明确的界定。

对公共利益的界定不明也导致了拆迁纠纷的频频发生。

一般而言，房屋拆迁的目的不外乎两种，一种是基于公共利益需要，比如旧城改造、修建经济适用房或公园；另一种是出于商业目的的需要。

《拆迁条例》中未对房屋拆迁是否涉及公共利益给予明确的说明，导致了在现实中这两种目的常常混淆不清，一方面开发商往往买通政府官员，打着公共利益的需要进行房屋拆迁，而实际上市用于商业目的的，给公民的财产造成极大的损害，另一方面某些地方政府为了特殊原因打着公共利益的幌子不顾财力负担，降低补偿标准，负责修建宽马路、政府大楼等形象工程，严重劳民伤财。

在行政管理实践中的大量典型案例和经验教训也表明，现实中“公共利益”就像个筐，什么东西都往里装。

（四）对城市房屋拆迁补偿规定欠妥

我国当前的拆迁纠纷往往更多集中在拆迁补偿问题上，这是由于我国拆迁补偿规定不明，实际补偿价格过低。

我国《拆迁条例》第五条规定：

“拆迁人必须按照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿和安置。

”第十九条规定，“拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人，国家授权的国有房屋及其附属物的代管人），依照本条例的规定给予补偿。

拆除违章建筑，超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿。

”第二十条规定，“拆迁补偿实行产权调换，作价补偿或者产权调换和作价补偿相结合”。

从上述条例，我们都没有看到明确的补偿标准。

实践中，各地地方政府往往实行政府定价，旧房的评估价值通常不包含土地出让金、装修设施及材料价值、拆迁的合理损失费和原居民应可获得的拆迁救济补偿等。

而开发商兴建的商品房的销售价格，除土建成本外，通常包含了土地出让金、市政建设配套费、支付给原居民的补偿费、装修成本、经营成本及开发商期望得到的利润。

这些，导致了补偿价格严重偏低，被拆迁人的基本利益严重受损。

由于我国拆迁补偿规定不明，补偿价格过低，大多数中低阶层居民没法在原地买到同等生活质量的房屋。

如果留在原地，必须自己支付相当金额购置新房。

对于微薄者而言，只能迁到更远地段，生存成本大增，除了购买住房和家庭用品，谋生手段也要从头再来，交通、购物、子女入学都成为棘手的问题。

作为普通老百姓，房子是他们的家庭命脉，承载了太多的东西。

因此一些拆迁户在没有因为拆迁而改善居住条件，相反却得不到公平赔偿、越拆越穷的情况下，不得不不惜牺牲生命保护自己的房屋。

四、我国城市房屋拆迁法律制度之出路

当前，随着我国城市化经济的发展和城市房屋拆迁的推进，由于我国城市房屋拆迁存在上述的种种缺陷，导致了我国城市拆迁出现拆迁人暴力强制拆迁，被拆迁人誓死抵抗拆迁的事件。

完善城市房屋拆迁相关法律制度，保护人民的合法权益已经刻不容缓。

笔者在经过深入研究后，认为我国城市房屋拆迁法律制度的出路应该如下：

（一）坚持宪法原则，禁止违法拆迁

宪法是我国的根本大法，它从根本上保护了我国人民的权利。

我国《宪法》第十三条规定：

“公民的合法的私有财产不受侵犯。

国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。

国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。

”第三十九条规定：

“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。

禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。

”上述宪法规定是房屋拆迁法律必须严格遵守的基本原则。

要完善我国城市房屋拆迁法律制度，根本上要正视《拆迁条例》存在的问题，并不断完善其规定。

《拆迁条例》违背了宪法关于公民合法房屋的所有权受保护精神，违背了我国宪法保护公民合法私有财产的原则。

首当其冲的是，我们必须要坚持宪法的精神和原则修改和完善《拆迁条例》。

此外，《拆迁条例》作为效力较低的行政法规，而房屋拆迁应有宪法和法律规范的，所以，从根本上我们还必须提出一套具有更高法律效力的法律法规。

（二）将商业性拆迁从拆迁中分离出去，将公益性拆迁纳入公益征收的范畴

我国当前的城市拆迁把公益性拆迁和商业性拆迁都由一个行政许可决定来决定，不但在理论上难圆其说，而且在实践中也造成矛盾，带来混乱。

要实现对拆迁行为的规范性，我们必须将商业性拆迁从拆迁中分离出去，将公益性拆迁纳入公益征收的范畴，严格定性拆迁行为。

我国房屋拆迁的本质是公权力对公民房屋所有权的一种剥夺，因此，只有在基于公共利益需要的前提下实施房屋拆迁才是符合宪法精神和原，而当下的商业拆迁不仅没有任何合法依据，而且对公民毫无公正而言。

因此，规范我国当前的城市拆迁行为的第一步就是应该将商业拆迁从房屋拆迁中分离出去。

开发商要进行开发建设的，必须以平等主体的身份与房屋所有人进行协商，通过民事流转的方式取得开发地块上房屋，然后拆除。

只有将商业性拆迁从房屋拆迁中分离出去，才能给被拆迁人以平等谈判的平台，从而也对拆迁人的成本有一个公平的再分配，防止风险严重不对等下的社会危机。

我国实行土地公有，国家要取得土地使用权一是从相对人手中“收回国有土地使用权”，二是对农村的土地改变权属关系，后者也就是我们所称的“土地征收”制度。

但城市房屋拆迁是国家行使公权力，强制取消相对人地上权以及基于该地上权之房屋所有权，并以补偿其损失为条件，而将该土地使用权转移用于公共需要或其他公益的行政公益征收行为，因此，需要将公益性拆迁纳入公益征收的范畴。

城市房屋拆迁纳入公益征收进行规范，首先有助于有效约束公权力，杜绝政府滥用行政权所造成的拆迁目的不明确、拆迁程序不规范、拆迁补偿不合理等一系列问题；其次有效保障公民住宅权，包括住宅不受肆意侵入的权利和拒不退出的权利。

因此，在商业拆迁中，政府的身影应该消失；而在公益性拆迁中，政府亦应当以公共利益代表者的身份承担起合法使用公权力的责任，在拆迁过程中杜绝政府“卸责”现象，从而防止政府在拆迁中的角色错位。

（三）明确房屋拆迁活动的公共利益

“公共利益”一词在我国的法律中出现的频率是十分高的，但是其定义、内容却是难以界定，即使在我国房屋拆迁的相关法律甚至于《拆迁条例》都没有对公共利益进行明确的界定，因此，对“公共利益”的界定不明导致了现实中拆迁纠纷的频频发生。

如何明确拆迁活动中的公共利益也成了立法者及法学家们的难题。

西方法治国家也有为了“公共利益”而进行的征收，在“公共利益”的界定上，有立法机关广泛听取民意后制定，并且在实践中遇到争议，由法院来最终裁定，但是我国的实际情况决定了我国并不适用执法者解释体制，只能适用立法者解释体制。

因此，笔者认为，要明确界定拆迁活动中的“公共利益”，首先应该由立法机关在立法中规定“公共利益”的大体范围，具体的判断标准由行政机关决定，当二者出现争议的时候，由司法机关进行最后的裁判。

而且行政机关在运用自由裁量权判断何谓公共利益的时候，应该通过公开听证会的形式，听取公众的意见，而不能当方面做出决定。

笔者认为，立法机关在规定“公共利益”的大体范围时，最起码应该包括以下几个方面：

第一、国家因修建铁路、公路、医院、学校公共娱乐场所、绿地等全体居民利益而征收房屋的，属于公共利益；第二，公共利益并不一定完全表现为国家利益或单一领域的利益，也即当局部利益符合整体发展，应当认定为公共利益；第三，符合城市总体规划，符合城市发展，不存在重复性建设，能够为城市带来较大的经济效益，国家可以在一定时间内向居民公布，并据此以符合公共利益征收；第四，公共利益不能简单的理解为为居民做好事、做善事。

判断是否符合公共利益，关键是是否符合公共，当只有在符合公共利益的前提下，才能适用“公共利益”。

如果对部分个体存在一定的伤害，可以在符合公共利益的前提下，考虑平衡个体差异。

有学者提出，唯有在程序上达到公平、公正、公开，“公共利益”才是可能的，它在本质上是一个关于如何争取同意和支持——至少是不反对的艺术。

因此，笔者认为，行政机关在运用自由裁量权判断何谓公共利益的时候，公开听证会的方式甚是重要。

这是一个公众参与决策的机制。

一方面，政府在拆迁前要听取意见，召开听证会。

除了让公众充分参与听证提意见外，还要召集专家参与论证，最终将两种讨论结果公布于社会根据以上讨论来界定项目“公共利益”的性质。

另一方面，行政机关要对该公共项目的决策理由作充分的说明。

只有明确保证听证程序的公平、公正、公开，才能确保公众充分参与，才能确保公共利益的实现。

（四）完善城市房屋拆迁补偿制度

我国当前拆迁补偿规定不明，实际补偿价格过低，引发了不少拆迁纠矛盾、争执、诉讼甚至不断报道