郫县片区住宅一季度市场分析报告文案.docx
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郫县片区住宅一季度市场分析报告文案
郫县片区住宅市场报告
2009年一季度
四川中原物业顾问有限公司
一、郫县宏观情况
1、区域地理位置及现状
郫县地处成都市上游西北郊，与彭州、新都、金牛、温江、都江堰等5个县（市、区）的20个镇（乡）接壤。
县城东至金牛区界13公里，西至都江堰市界16公里，南至温江区界8公里，北至彭州市界11.6公里，东北至新都区界12公里。
县城距成都市绕城高速公路1公里，现有305、320、54、98等公交线路直达成都市区。
境内有317国道、成灌高速公路、沙西快速通道等三条高等级公路东西向横贯全境，是通往都江堰、九寨沟、黄龙、卧龙等旅游胜地的必经之路。
2、郫县一季度动态
✶总投资82.7亿元，十八个投资项目签约郫县
2月18日，总金额82.7亿元的投资热钱砸向郫县，总共有十八个投资项目在此集中签约。
与此同时，郫县一季度签约项目预计达到三十个，总投资金额超过140亿元。
目前郫县正瞄准灾后重建、扩大内需和城乡统筹实验区建设三大机遇，把扩大投资保持经济平稳较快发展作为首要任务，并将今年确定为项目突破年，以项目为抓手大抓项目抓大项目，目前已落实到相关部门的项目总投资任务达228亿元，平均每天将完成投资6000多万元。
✶郫县一批工业项目集中动工，现代工业港加快提档升级步伐
目前位于郫县的成都现代工业园年内将建成项目达到380个，其中投产350个。
园区企业将实现销售收入230亿元以上，入库税收5亿元。
工业港将实施产业结构调整，进一步做大园区主导产业，到2012年确保园区实现销售收入500亿元；全力打造城郊型总部经济基地，到2012年,园区主导产业产值占园区总产值80％以上；园区知名企业、高新技术企业、总部经济楼宇企业产值占园区总产值80％以上；园区企业双层以上厂房建筑面积占园区企业厂房总建筑面积80％以上；亿元企业年销售收入占园区年总销售收入80％以上。
企业年销售收入亩平达到400万元,园区上市公司（企业）达到15家，国内外500强知名企业达到20家；年销售收入超5亿元企业达到30家，超10亿元企业达到8家，超50亿元企业1家；外资合资企业40家，高新技术企业50家。
就业惠民也成为目标任务的重要选项，到2012年园区将累计提供就业岗位5万个，解决本县城乡劳动力就业3万人，安德园区企业带动种养殖基地15万亩，为农民提供就业岗位10万个以上。
✶水井坊36.7万平米工业用地变住宅用地，年限70年
2月18日，四川水井坊股份有限公司发布公告称，旗下控股子公司拥有的一块36.7万平米工业用地，将变更为住宅用地。
公告指出，公司控股92.79%的成都聚锦商贸有限公司，在成都市郫县共拥有36.7万平方米的工业用地。
因政府根据城市发展进行了规划调整，该地块所属区域被纳入郫县新城并调整规划为商住用途，该宗土地使用性质将变更为住宅用地，出让年限70年。
为此，成都聚锦商贸有限公司需补交土地出让金4.24亿元，该公司拟自筹资金支付上述款项。
✶2009年1-2月郫县主要经济指标完成
工业经济：
全县共有规模以上工业企业378家，比去年净增68家。
1-2月实现规模以上工业企业增加值12.22亿元，增长20.4％。
固定资产投资：
1-2月完成固定资产投资总额12.01亿元，增长45.7％，其中完成工业投资7.65亿元，增长90.9％。
工业投资占固定资产投资的比重为63.7％。
社会消费品零售总额：
1-2月实现社会消费品零售总额6.24亿元，增长17.0％，其中批发零售业4.54亿元，同比增长15.6%，住宿餐饮业营业额1.70亿元，增长21.0%。
私营、个体经济对繁荣消费市场起着支撑作用，完成5.77亿元，增长18.7%。
财政金融：
1-2月实现全口径财政收入6.37亿元，同比下降26.8%；地方财政收入4.84亿元，同比下降32.6%；地方财政一般预算收入1.24亿元，同比下降48.8%；地方税收1.12亿元，同比下降11.3%。
3、小结
郫县位于成都近郊，区位优势明显。
之前由于比较优越的自然条件，导致郫县过去过多的发展了农业，也间接的导致房地产业的低速发展。
近几年，随着现代工业港的大力发展，以及成都市主城区的外扩，使得郫县经济面临巨大的机遇，也给郫县房地产市场带来了稳定的客户资源和发展机会，中信蜀都等颇具前景的房地产规划纷纷出台，龙湖、绿地集团、中铁集团等知名开发商纷纷进入郫县发展。
未来，地铁二号线及成灌快速铁路的建成通车，将是郫县房地产市场又一次大的腾飞。
二、郫县一季度土地市场概况
数据说明：
此处供应和成交均指当季发生的交易数据来源：
成都市国土局、郫县国土局
一季度，受楼市低迷影响，郫县仅有1宗39.54亩的商业兼容住宅用地和1宗3.92亩的交通设施用地供应并且成交，同比环比均大幅下滑，政府及开发商信心严重不足。
另外，3月份发布公告在4月将出让1宗97.55亩的工业用地及1宗位于红光镇，面积29.32亩的商业兼容住宅用地。
三、郫县住宅市场
1、郫县住宅可售
数据来源：
郫县房管局
Ø截止到4月初，郫县共有可售房源13258万套，约127.42万平米；由上图可以看出，郫县房地产市场主要的发展区域是郫筒镇、犀浦镇和红光镇，目前主要的供应房源也位于这三个区域；三个板块可售共11847套，占89.4%，可售面积100.33万平米，占郫县整体的78.7%；
Ø郫筒镇由于为郫县老城区所在地，发展较为靠前，目前可售房源最多，共5481套，45.96万平米；
Ø紧靠高新西区和金牛区的犀浦镇次之，共5061套，43.37万平米；
Ø凭借“大学经济带”及“沱江景观带”发展的红光镇可售1305套，11万平米；
2、郫县一季度新增预售供应
数据来源：
郫县房管局
Ø09年一季度，郫县新增预售供应套数同比下滑45.9%，环比下滑22.3%；新增预售供应面积同比下滑43.1%，环比下滑13.9%；
Ø从08年初，受成都市房地产市场影响，郫县房地产市场同样开始颓势下行，新增预售供应节节下滑，各大楼盘主要集中消化存量房源；
3、郫县住宅成交
数据来源：
郫县房管局
Ø09年1-3月，郫县住宅成交面积同比上升35.6%，环比上升31.5%；
Ø整体走势呈现“v”字型，受08年中各种不利因素的影响，08年三季度跌落最低点，从08年四季度开始，各楼盘降价促销消化存量，成交情况已经回到08年初水平，开始上行的态势；
数据来源：
郫县房管局
Ø一季度前两个月，成交量基本持平，成交面积在4万平米左右波动，成交套数在400套左右波动，相比08年12月的613套，5.89万平米的水平，均有所下滑；
Ø3月开始，7.53万平米，733套的成交量相比2月份上升87.3%和85.6%，开发商降价促销的作用明显，市场小幅回暖；
Ø4月份，有望冲击8万平米、800套左右的月均成交量；
4、郫县住宅价格
数据来源：
郫县房管局
Ø一季度，郫县整体成交均价3483元/平米，同比下滑6.1%，环比小幅上涨0.8%，基本与08年四季度持平；
Ø从整体上看，趋势是下行为主，仅在08年三季度时，由于当时成交物业的主力集中在多层、别墅及精装电梯公寓上，使成交价格冲高至3818元/平米；
数据来源：
郫县房管局
Ø成交均价的月度走势上，同样呈现V字型；最低谷出现在1月份，郫县整体成交均价降到3384元/平米，从2月份开始小幅向上攀升；3月底，重新回到3500元/平米以上；
Ø随着成交量的回稳以及房交会的即将召开，郫县成交均价将稳定一段时间；
5、郫县住宅面积段供需
供应：
分区
建筑面积（万平米）
套数
套数占比
60以下
12.4
2283
17.2%
60-90
28.99
3779
28.5%
90-120
28.85
2871
21.7%
120-144
30.8
2522
19.0%
144以上
26.38
1803
13.6%
合计
127.42
13258
100%
数据来源：
郫县房管局
成交：
数据来源：
郫县房管局
Ø如上表所示，截止到09年一季度，郫县存量房源以60-90平米、90-120平米为主，套数分别占比28.5%、21.7%；
Ø从目前市场需求来看，由于郫县紧邻高新西区，在此区域从业的相关人员普遍年龄较小，首次置业特征明显，120平米以下的房源需求比较旺盛，一季度，120平米以下的房源成交占比68%，所以总共占总存量67.4%的该类房源应该不难消化。
而对比成交情况，120平米以上的房源销售压力较大；
6、小结
✶郫筒、犀浦、红光依然为郫县“传统三甲”，可售的商品房占郫县整体可售套数的89.4%；
✶整体新增供应下降，成交上涨，一季度共消化存量面积1.11万平米，存量套数214套；
✶季度成交均价同比下滑，与08年季度基本持平，维持在3450元/平米左右，1-3月月度成交均价逐步小幅上涨，短期内将不会有大的波动；
✶120平米以下户型存量较大，但市场需求明显，120平米以上户型销售压力较大
四、郫县房地产市场主要板块市场
1、郫县房地产市场板块划分
本报告以楼盘项目较集中，房地产市场较为发达的犀浦板块、郫筒板块、红光板块为此次的研究范围。
具体划分情况如下：
板块名称
板块主要范围
功能定位
板块主要楼盘
犀浦
绕城高速、成灌公路、成灌高速公路、犀浦镇与金牛区交界线围成区域，面积约3.2平方公里
高新技术产业区、科研中心
伊莎贝拉、新里派克公馆
红光
由绕城高速500米生态绿地、围城路西沿线、托普大道及红光路合围而成，面积约为2.9平方公里
中高档居住区
正成名城左岸、万基金蓝湾
郫筒
郫筒镇成灌路以南的城区，面积约7.7平方公里
政治、经济、文化、中心，交通枢纽，城镇人口集中区
龙湖弗莱明戈、景尚景
2、犀浦板块住宅市场
2.1、犀浦板块住宅市场概况
因离成都市主城区最近，物业较成都主城区性价比高，又产品结构比较齐全，所以吸引了部分成都五城区尤其是金牛区居民和高新西区的上班族在此购房。
但是近几年供应量较大，导致目前存量积攒较多。
地铁二号线及成灌快速铁路开通以后，区域交通将更加便利。
同时依托电子科大、西南交大、四川外国语大学等著名高校的分校以及成都纺专的高校经济，房地产市场前景看好。
片区内知名开发商有中铁集团、上海绿地集团等。
2.2、犀浦板块住宅新增预售供应
数据来源：
郫县房管局
Ø新增预售供应方面，逐个季度下滑，09年一季度，预售套数同比减少1000多套，预售面积减少近10万平米；预售套数环比减少68.3%，预售面积减少62%；
Ø仅新里派克公馆取得预售证，预售供应了194套，约2万平米的高层电梯公寓；
2.3、犀浦板块一季度成交
数据来源：
郫县房管局
Ø09年一季度，犀浦板块共成交住宅558套，共5.92万平米，套均成交面积106平米；
Ø尽管新增预售供应表现不积极，但是从成交来看，3月的成交量已经大幅上升，单月成交358套，成交面积3.85万平米，为近一年来最高的成交量；
Ø一季度共消化存量364套，3.92万平米，存量压力有所缓解；
2.4、犀浦板块住宅价格
数据来源：
郫县房管局
Ø一季度，受3月份成交量的带动，犀浦板块整体成交均价为3824元/平米，较08年四季度约3650元/平米左右的均价上升明显；
Ø1-3月，月度成交均价上涨幅度为227元/平米，月均涨幅3.1%；
2.5、犀浦板块项目物业形态
数据来源：
郫县房管局
Ø受置业客户类型的影响，犀浦板块目前物业形态丰富，高层、小高层各占比39%和36%，多层和别墅也有10%以上的供应；
Ø高层物业有以新里派克公馆为代表，小高层物业以成都后花园为代表；
2.6、犀浦板块面积段
数据来源：
郫县房管局
Ø同样受置业客户的特点影响，犀浦镇各面积段供应也较为丰富，60-90平米供应最多，占比43%，60平米以下的房源占比5%，临近各个学校和高新西区创新中心等的楼盘如书香府邸有针对性的根据本区域购房者的特点推出了大量的90平米以下的房源；而靠近犀浦镇区的楼盘则更多的推出120平米以上的套三及以上户型来来吸引改善型客户；
2.7、犀浦板块产品客户群体分析
由于犀浦板块地理位置上的优势，一方面板块靠近金牛区，一方面又紧靠高新西区，由此带来的客户资源非常可观，且客户类型多样化。
总体上，在犀浦板块置业的主要有以下几类人群：
Ø金牛区旧城改造后的拆迁户；
Ø犀浦镇本地旧城改造的拆迁户或改善性客户；
Ø高新西区工业用地的拆迁安置户；
Ø高新西区各大企业上班的上班族；
2.8、犀浦板块小结
✶新增供应逐渐下滑，板块以消化存量为主；
✶成交量、成交均价同步回升；
✶物业类型和各面积段户型供应充足，可选择余地较大；
✶依托高新西区及各大高校，客户资源丰富；
2.8、典型项目------新里派克公馆
项目位置：
犀浦镇西芯大道北侧
开发商：
绿地集团
总建面：
约60万平米
容积率：
1.88
总户数：
约2000户
新里派克公馆虽然位于犀浦镇，但是位于犀浦最靠近成都市主城区的位置，是上海绿地集团继新里维多利亚公寓之后在成都开发的第二个项目。
占地375亩，总建筑面积近60万平米，其中首批产品“叠拼别墅、花园洋房”总建筑面积达四万余平米，已经售罄，即将交房。
08年为了对抗楼市低迷，曾推出精装电梯小户型和特价房源，效果较为明显。
3、郫筒板块住宅市场
3.1、郫筒板块住宅市场概况
郫县三大板块中，由于一直以来是郫县主要的政务、经济中心，所以房地产市场最为发达。
目前，郫筒板块可分为两大片区，包括老城镇片区、东南部新城区，也就是中信蜀都片区。
中信集团负责一级土地开发的中信蜀都，规划用地面积约7平方公里，是郫县新政府所在地，未来将是郫县新的政治、经济、文化中心，片区发展已经由龙湖弗莱明戈的入市开始。
老城镇片区以旧城改造和环线外扩发展为主，政府定位的职能是城市的商业和文化娱乐中心，可给郫筒板块带来一些拆迁户的置业需求。
3.2、郫筒板块新增预售供应
数据来源：
郫县房管局
Ø一季度，郫筒板块新增预售供应1133套，约12.38万平米，与去年同期相比，基本相当，套数环比增加38.8%，面积环比增加47.2%；
Ø新增预售供应从08年三季度起，开始上升，月均增加303套，3.31万平米；
3.3、郫筒板块一季度成交
数据来源：
郫县房管局
Ø一季度，郫筒板块共成交502套，4.97万平米，月均成交167套，1.66万平米；
Ø1-2月，成交量上升幅度较小，3月成交套数达到200套，成交面积接近2万平米；
3.4、郫筒板块一季度成交均价走势
数据来源：
郫县房管局
Ø一季度，郫筒板块整体成交均价3453元/平米；
Ø1月份，郫筒板块内一些较小的楼盘如晨光杰座开始降价促销，销售均价都在3000元/平米左右，成交量都很客观，占1月份郫县整体成交量的大部分，所以导致1月份的成交均价由12月的3416元/平米降到3097元/平米；
Ø2月份，上述降价楼盘的促销房源基本售完，而市场的回暖使得其他如龙湖弗莱明戈等价格较高的楼盘成交量回升，占据主力成交，整体成交均价重新上涨到3526元/平米，3月小幅下降106元/平米；
3.5、郫筒板块项目物业形态
数据来源：
郫县房管局
Ø经过多年较快的发展，目前郫筒板块物业类型丰富，从超高层到别墅，均有物业供应；
Ø景尚景供应的超高层物业占20%的比例，名城左岸等楼盘供应的小高层物业比例最多，占42%，另外如中铁瑞景茗城等楼盘供应的高层物业占24%，花园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。
另外，还有少量的多层及别墅物业供应；
3.6、郫筒板块面积段情况
数据来源：
郫县房管局
Ø同样，房地产市场的发达，使得郫筒板块在分面积段供应方面也较为丰富；各个面积段及各种户型均占有一定的比例；
Ø占比前三分别是：
120-144平米，29%，90-120平米，24%，60-90平米，23%；
Ø市场以120平米左右的套三户型为主；
3.7、郫筒板块产品客户群体分析
数据来源：
中原市场监测
Ø由中原日常市场监测得知，在郫筒板块置业的客户基本上以郫筒镇及红光镇本地居民为主，老城镇相对成熟和完善的生活配套使得这部分人群就近置业；
Ø其次，阿坝州、都江堰等周边地区的客户能够占到23%的比例；成都市主城区的客户仅占7%；
3.8、郫筒板块小结
✶新增预售供应稳步上升，楼盘推盘信心同时逐步回升；
✶成交量小幅上涨，较为稳定，一季度月均成交1.66万平米，167套；
✶成交均价受成交物业档次影响较大，季度成交均价3453元/平米；
✶物业类型、面积户型丰富，以120平米左右套三为主；
✶本地客户占主力；
3.9、典型项目-----龙湖弗莱明戈
项目位置：
郫县蜀都新城高专路
开发商：
龙湖地产
总建面：
13万平米
容积率：
1.55
总户数：
780（花园洋房）
龙湖弗莱明戈项目是龙湖集团在郫县蜀都新城倾力打造的西班牙风格的台地墅院洋房，用地为中信蜀都的首个开发用地。
由5+1、7+1、8+1的手工洋房组成，一经推出即受市场热捧，为中信蜀都未来的发展开了一个好头。
4、红光板块住宅市场
4.1、红光板块住宅市场概况
板块地处川西平原腹心地带，距成都市区仅13公里，属郫县城市组团次中心，分为4个功能片区，即以工业为主、约5平方公里的红光研发产业片区；以教育为主、共3平方公里的西华大学片区；以及以商业和居住为主、总计为5平方公里的三观居住片区、红光居住片区。
作为高新西区的另外一个主要配套服务区，以及成都现代工业港的发展，板块房地产市场相对其他两个板块，正处于起步期。
目前，板块内的开发商以本地企业为主，较为知名的仅有正成地产。
4.2、红光板块住宅新增预售供应
数据来源：
郫县房管局
Ø09年一季度，红光板块新增预售供应为零，08年四季度也仅供应280套，约3万平米的房源；
4.3、红光板块一季度成交
数据来源：
郫县房管局
Ø一季度，红光板块共成交住宅284套，共约2.53万平米，套均成交面积89.2平米；
Ø1-3月，成交量整体呈上升趋势，但幅度较小，3月份成交110套，仅比1月份多出11套；
4.4、红光板块住宅价格
数据来源：
郫县房管局
Ø与其他板块不同，红光板块的均价并没有出现回升的迹象，反而由年初的3337元/平米一路下滑到3035元/平米，每平米降价302元；
Ø由于在郫县主要的三个板块中，处于最后，所以当整体市场开始回暖时，地理位置和楼盘品质都不如其他两个板块的红光板块，成交量虽然已经开始小幅回升，但价格却依旧在低位；
4.5、红光板块项目物业形态
数据来源：
郫县县房管局
Ø红光板块由于开发楼盘相对较少，所以物业类型也较为单调，目前板块内部仅有高层和小高层两种物业形态，各占21%和79%的比例；
Ø未来随着板块的日益开发，物业形态会有所丰富；
4.6、红光板块产品客户群体分析
因板块内有成都现代工业港，工业园区及相关产业的从业人员多选择就近购房；另外，西华大学工作的老师也多选择在本板块内置业；其他较少的本板块内旧城改造的拆迁安置户也是板块客户的一个来源。
4.7、红光板块小结
✶继08年一季度后，新增供应再次为零，新开楼盘也较少，主要依靠存量；
✶成交量缓慢上升，但受板块整体特点限制，基本已经达到正常水平；
✶成交均价还未见回升，截止到3月底，已经降至3000元/平米左右；
✶开发项目较少导致物业类型较为单调；
✶客户面较窄，基本以本地居民及现代工业港从业人员为主；
五、总结
✶09年初土地市场疲软，全年预计以少量质优的土地供应为主；
09年一季度，郫县仅成交1宗商业兼容住宅用地及1宗交通设施用地，相比以前，颓势明显。
09年，房地产市场预计会维持目前平稳的状态，不会出现大的萧条或繁荣，郫县的土地市场同样预计将以平稳为主，供地区域将集中在郫筒镇周边由于发展外扩而拆迁出的土地和体量巨大的中信蜀都。
郫筒镇由于房地产市场已经较为发达，在此区域拿地开发，风险相对较小，配套设施也已齐全。
龙湖弗莱明戈良好的带头作用则使中信蜀都的开发前景普遍被看好，再者中信集团前段时间已经开始大力推荐位于中信蜀都较好位置的几宗住宅及商业用地。
✶受楼市低迷影响，新增供应逐渐减少，成交逐渐上升，存量消化形势较好；
09年一季度，郫县整体新增预售供应14.38万平米，成交15.49万平米，消化存量1.11万平米。
08年四季度，成都市房地产市场开始回暖，郫县房地产市场受此带动，犀浦、郫筒两大板块量升价稳，但红光板块成交量虽然回升，成交价却持续低位，短期内上涨的可能性较小。
截止到4月初，郫县整体可售房源达到13258套，127.42万平米，存量压力同样不可忽视。
成交均价则预计将稳定在3500元左右。
另外，短期内郫县房地产市场的发展将继续以郫筒、犀浦为龙头，红光板块的发展将加快。
——完——
六、附件
附表一：
3月销售排行榜
项目名称
套数
1
书香府邸
49
2
新里.派克公馆
44
3
怡家商住楼
43
4
西江月
37
5
时代花城（三期）
36
6
中铁.瑞景茗城
33
7
尚林家园
30
8
水岸天成
29
9
府河御景
28
10
新里.派克公馆
26
附件二：
土地供需列表
宗地编号
公告日期
挂牌起止日期
宗地位置
净用地面积（平方米）
规划设计条件
挂牌起
叫价（万元/亩）
成交价（万元/亩）
成交金额（万元）
楼面均价（元/平米）
竞得人
容积率
绿地率
建筑高度
建筑密度
土地用途及年限
挂200901
2009年1月23日
2009年2月12日上午10时至2月23日上午10时
郫县郫筒镇城关村三社、凉水村一社
26359.43平方米合39.54亩
不大于3.8
兼容的居住部分不小于30%
建筑主体高度（含构筑物及设施）不大于100米
不大于47%,其中高层不大于20%
商业兼住宅商业40年住宅70年
90
90
3558.6
355
成都汇信置业有限公司
宗地编号
宗地位置
净用地面积（平方米）
土地用途及使用年限
净用地挂牌起始价
竞买保证金
挂牌出让起止日期
规划设计条件
容积率
建筑密度
绿地率
用地使用性质
挂200903
郫县红光镇金土村2社
19547.22平方米合29.32亩（A地块8.46亩；B地块20.86亩）
商业兼住宅商业40年住宅70年
50万/亩
220万元
2009年3月30日上午10时至4月9日上午10时
A地块总≤4.8住宅≥1.8，且≤4.0；B地块≤5
A地块总≤21%，住宅≤16%；B地块≤40%
二类居住用地内不小于30%,商业金融业用地内不小于15%
A地块为二类住宅用地（可兼容的商业建筑面积小于20%）;B地块为旅馆业用地（酒店项目）
附件三：
郫县各板块新增住宅列表
项目名称
板块
开发商
整体规模
当季推出体量
当季价格（元/平米）
已售套数
其它
面积
套数
面积
套数
中铁.瑞景茗城
郫筒
中铁八局
/
一期1200
25548.02
258
3204
2
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