第二房地产基础知识培训.docx
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第二房地产基础知识培训
目录
一、房地产基础知识3
1、房地产的概念3
2、房地产的分类3
二、房地产开发3
1、房地产开发的概念3
2、房地产开发的原则3
3、土地征用的审批权限4
4、房地产开发主要程序4
三、房地产投资5
1、房地产投资的概念5
2、房地产投资的特点5
3、不同类型房地产销售收益的主要影响因素5
四、房地产交易6
1、房地产交易分为预售和现房销售两个阶段。
6
2、房地产交易常见名词解释7
3、房屋性质分类名词解释8
4、按房屋用途分类10
5、按房屋产别分类10
6、按房屋建筑结构分类11
7、按房屋建筑楼层分类12
8、按房屋建筑质量分类12
9、房屋面积13
10、房屋建设状况14
11、商品房销售15
12、房地产交易税费17
13、房屋权属登记与证书18
14、房屋拆迁20
15、房屋修缮20
16、住房功能细分术语22
17、建筑物的各项比率24
18、城市居住用地25
19、其他常见名词26
20、面积计算公式27
21、建筑知识名词解释31
22、法律法规34
23、房地产权利35
24、购房费用36
25、贷款37
一、房地产基础知识
1、房地产的概念
房地产是指土地建筑物及其他地上建筑物，包括物质实体和依附于物质实体的各种权益。
房产：
是指建筑在地面上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、文化、教育、办公用房等。
地产：
是指土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供电、供气、排水、排污等地下管线以及地面道路等。
2、房地产的分类
按用途可分为
住房地产；
商业房地产；
工业仓储房地产；
办公房地产。
按市场级别可分为
土地的买卖
商品房交易及增量房市场
二手房及存量房市场
二、房地产开发
1、房地产开发的概念
房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为。
2、房地产开发的原则
严格执行城市规划原则。
讲求效益的原则。
即房地产开发应当将经济效益、社会效益和环境效益有机的结合起来。
全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。
3、土地征用的审批权限
征用下列土地，由国务院批准：
基本农田；
基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；
其它土地超过七十公顷的。
征用条款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
4、房地产开发主要程序
※ 企业注册：
有1000万以上的注册资本；
※ 立项审批；
※ 项目建议书批准之后，向城市规划管理部门申请建设用地选址；
※ 在向计委、建委报可行性研究报告之前，须与市供电局、市政工程局共同确定“四源”（供水、供热、供气及排污）供应的可行性；
※ 在办理建设用地选址的同时，向计委、建委申请可行性研究如报告审批。
同时提交项目建议书及批准文件；
※ 建设用地选址批准之后，向城市规划管理部门申请办理建设用地规划许可证（规划委）；
※ 向土地管理部门办理建设用地批准书；
※ 申请建设用地批准书的同时，向城市规划部门申请建设工程规划设计条件，并预交50%的建设工程规划许可证执照费；
※ 依法取得土地使用权，领取国有土地使用证（国土资源局）；
※ 领取房地产开发手册。
房地产开发企业应将有关内容如实填入手册，每半年按项目各实施阶段送主管部门验核；
※ 领取拆迁证，办理拆迁工作；
※ 向城市规划管理部门申请审定规划设计方案；
※ 向城市规划管理部门办理建设工程规划许可证（规划局），交纳执照费；
※ 与四源程序供应主管部门签订提出供四源的协议；
※ 到建委办理建设工程开工手续领取开工证（建委）；
※ 持开工证到市政有关部门缴纳四源建设费和其他费用；
※ 到招投标办公室办理建设工程施工招标投标手续；
※ 申请办理商品房销（预）售许可证（建委）；
※ 工程竣工验收：
工程验收（规划局）、质量验收（市质量监督站）；
※ 取得竣工验收备案表。
三、房地产投资
1、房地产投资的概念
房地产投资是指投资者将资本投入到房地产业，以期在将来获得不确定的收益，就是将资金用于房地产开发经营中的行为。
2、房地产投资的特点
投资成本高
投资回收期长
投资风险大
收益性好
储蓄与投资的比较
储蓄
投资
货币使用
银行
直接
对资金使用的参与
间接
直接
货币增值程度
较小
较大
报酬形式
利息
利润
承担风险程度
较小
较大
3、不同类型房地产销售收益的主要影响因素
花园公寓影响因素：
销售时机
写字楼影响因素：
地段
商店：
商圈、楼层、朝向、临街状态等
住宅：
质量、户型、朝向、设备、配套、环境、交通、人文、价格等
旅馆、酒店：
地段
四、房地产交易
1、房地产交易分为预售和现房销售两个阶段。
预售
预售的概念：
预售即通常所说的期房销售，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购人，由承购人支付定金或房款的行为。
预售的条件：
已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
持有建设工程规划许可证和施工许可证；
按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
现房销售
商品房现房的概念：
商品房现房是指已经完成房屋所有权初始登记，并取得房屋所有权证和国有土地使用证且尚未销售的房屋。
现房销售：
现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。
按规定，现房销售，凡是已取得房屋所有权证之日起持房屋所有权证书和土地使用权证书进行商品房现房销售，将不再办理商品房销售许可证；已经竣工但尚未取得房屋的所有权证书的，仍需按照有关规定办理商品房预售许可证。
可自商品房竣工备案之日起四个月内继续进行商品房预售，但自取得竣工备案之日起超过四个月的，不得进行商品房预售。
商品房现房销售，应当符合以下条件：
现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
持有建设工程规划许可证和施工许可证；
已通过竣工验收；
供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
物业管理方案已经落实。
2、房地产交易常见名词解释
房地产所有权：
房地产权属所有人依照法律、法规规定对其所有的房地产享有占有、使用、收益、处分的权利。
房地产使用权：
依照法律法规规定对土地加以利用和对房屋依法占有、使用、收益和有限处分的权利。
房地产权属登记：
房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权、土地使用权，以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权力进行登记，并依法确认产权归属关系的行为。
其可用图、档、卡、册等形式表现。
房地产交易：
土地出让、房地产转让、抵押、租赁、典当等房地产市场行为。
房地产金融：
为房地产开发聚集、融通资金，提供资金结算、信贷、信托和咨询的金融服务活动。
房地产权利人：
拥有土地的使用权及其上的房屋所有权的产权人。
房屋所有权初始登记：
在依法取得的土地上，新建成的房屋权利人持有关证明文件，到县级以上的房产管理部门申请权属登记。
房地产转移登记：
房地产因买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、判决等原因致使其权属发生转移的当事人，应当申请房地产权属情况变化后的转移登记。
房地产变更登记：
房地产权利人法定名称改变或房地产现状、用途变更时，当事人申请权属情况变化后的登记。
房地产他项权利登记：
设定房地产抵押权等他项权利时，权利人申请的权利登记。
房地产注销登记：
因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等原因导致房地产权利丧失时,原权利人申请的注销登记。
房地产共有权：
两个或两个以上的权利主体共有一宗房地产或一宗房地产某一部分的权益。
房地产抵押人：
在房地产抵押合同依法成立时，房地产权利人以不转移房地产占有的方式，向相对人提供债务履行担保的债务人。
房地产抵押权人：
在房地产抵押合同依法成立时相对于房地产权利人的债权人。
基准地价：
在城镇规划区范围内，对不同级别的土地或者土地条件相当的匀质地域，按照商业、居住、工业等用途分别评估的，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。
个人住房担保贷款：
借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物、或质押物、或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。
借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理抵押物或质物或要求保证人承担连带偿还本息的责任。
房屋一级市场：
即土地市场。
在我国，土地市场是政府垄断的市场。
房屋二级市场：
发展商新开发的商品房预（销）售市场。
房屋三级市场：
房屋出租、抵押、典当以及承租房屋的转租及使用权转让等部分产权交易的市场。
房地产转让：
房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
房地产抵押：
房屋的所有者因借贷或为第三人担保债务的履行，将房屋作为债权人对债务人不转移占有而供作债权担保的一种行为。
房地产按揭：
以所购房地产作抵押物，采用抵押贷款方式取得购买房地产的资金。
房地产拍卖：
以公开竞卖的方式，从多数应买人中选择出价最高的人为买受人的房屋买卖行为.
房屋租赁：
由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为。
房屋租赁是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。
房地产咨询：
为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
房地产经纪：
为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
房地产估价：
专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
评估报告：
全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，给委托方的书面答复，关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。
估价时点：
评估价格所属的特定时间，一般用年、月、日表示。
市场价格：
房地产交易双方按照一定的法律程序，实际达成的房地产交易价格。
房地产评估价格：
专业估价人员按照房地产估价的规则，估算和推断的房地产在估价时点的客观合理价格或价值。
商品房现售：
房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
商品房预售：
房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
3、房屋性质分类名词解释
房屋：
一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所。
但根据某些地方的生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。
商品房：
是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。
房改房：
已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。
按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。
存量房：
是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。
集资房：
一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。
产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。
属于经济适用房的一种。
微利房：
亦称微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理，以低于市场价格和租金、高于福利房价格和租金，用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋。
平价房：
是根据国家安居工程实施方案的有关规定，以城镇中、低收入家庭住房困难户为解决对象，通过配售形式供应、具有社会保障性质的经济适用住房。
其建房土地由政府划拨，配售对象及配售价格由政府管理部门审核认定。
解困房：
是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。
再上市房：
是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。
廉租住房：
是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。
花园式住宅：
也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。
带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为高收入者购买。
公寓式住宅：
相对于独院独户的西式别墅住宅而言。
一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。
安居工程住房：
是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。
成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费，一半由城市人民政府承担，一半计入房价）、1%－3%的管理费、贷款利息和税金等7项因素构成。
经济适用住房：
是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。
由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。
4、按房屋用途分类
房屋用途应按设计所规定的用途进行划分。
如果与住宅、商业经营用房有关的兼有两种以上用途的房屋，应按设计规定的用途分别计算建筑面积。
住宅：
是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。
但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。
成套住宅：
是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。
非成套住宅：
是指供人们生活居住的但不成套的房屋。
集体宿舍：
是指机关、学校、企事业单位的单身职工、学生居住的房屋。
跃层住宅：
套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。
公用设施用房：
是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋。
商业用房：
是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。
经营用房：
是指各种开发、装饰、中介公司等从事各类经营业务活动所用的房屋。
5、按房屋产别分类
国有房产：
是指归国家所有的房产。
包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。
国有房产分为直管产、自管产、军产三种。
直管房产：
是指由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建的房产（房屋所有权已正式划拨给单位的除外），大多数由政府房地产管理部门直接管理、出租、维修，少部分免租拨借给单位使用。
自管房产：
是指国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房产。
军队房产：
是指中国人民解放军部队所有的房产。
包括由国家划拨的房产、利用军费开支或军队自筹资金购建的房产。
集体所有房产：
是指城市集体所有制单位所有的房产。
即集体所有制单位投资建造、购买的房产。
私有（自有）房产：
是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产，以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资建造、购买的房屋。
联营企业房产：
是指不同的所有制性质的单位之间共同组成新的法人型经济实体所投资建造、购买的房产。
股份制企业房产：
是指股份制企业所投资建造或购买的房产。
港、澳、台投资房产：
是指港、澳、台地区投资者以合资、合作或独资在祖国大陆举办的企业所投资建造或购买的房产。
涉外房产：
是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构
所投资建造或购买的房产。
其他房产：
是指凡不属于以上各类别的房屋，都归在这一类，包括因所有权人不明，由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房屋以及宗教、寺庙等房屋。
期 房：
指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。
有限产权房：
是房屋所有人在购买公房中按照房改政策以标准价购买的住房或建房过程中得到了政府或企业补贴，房屋所有人享有完全的占有权、使用权和有限的处分权、收益权。
6、按房屋建筑结构分类
钢结构：
是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。
钢、钢筋混凝土结构：
是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。
钢筋混凝土结构：
是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。
包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。
混合结构：
是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。
如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。
砖木结构：
是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。
如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。
其他结构：
是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。
如竹结构、砖拱结构、窑洞等。
7、按房屋建筑楼层分类
房屋层数：
房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。
房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。
假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
地下室：
是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室），房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。
半地下室：
房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。
假 层：
是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。
其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。
附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。
搁楼（暗楼）：
一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。
低层住宅：
指一层至三层的住宅。
多层住宅：
指四层至六层的住宅。
中高层住宅：
指七层至九层的住宅。
高层住宅：
指十层及十层以上的住宅。
塔式高层住宅：
以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。
单元式高层住宅：
由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。
通廊式高层住宅：
由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅。
跃层住宅：
套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。
8、按房屋建筑质量分类
完好房屋：
指主体结构完好。
不倒、不塌、不漏。
庭院不积水、门窗设备完整，上下水道通畅，室内地面平整，能保证居住安全和正常使用的房屋，或者虽有一些漏雨和轻微破损，或缺乏油漆保养，经过小修能及时修复。
基本完好房屋：
指主体结构完好，少数部件虽有损坏，但不严重，经过维修就能修复的房屋。
一般损坏房屋：
指主体结构基本完好，屋面不平整、经常漏雨，门窗有的腐朽变形，下水道经常阻塞，内粉刷部分脱落，地板松动，墙体轻度倾斜、开裂，需要进行正常修理的房屋。
严重损坏房屋：
指年久失修，破损严重，但无倒塌危险，需进行大修或有计划翻修、改建的房屋。
危险房屋：
是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。
9、房屋面积
（住宅）房屋使用面积：
是指住宅中以户（套）为单位的分户（套）门内全部可供使用的空间面积。
包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅（堂屋）、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层（夹层）、阁楼、（暗楼）等面积。
住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。
（住宅）房屋建筑面积：
房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。
成套住宅建筑面积：
是指成套住宅的建筑面积总和。
危险房屋建筑面积：
是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋建筑面积。
房屋减少建筑面积：
指报告期由于拆除、倒塌和因各种灾害等原因实际减少的房屋建筑面积（包括私有房屋）。
房屋的产权面积：
房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。
房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
房屋预测面积：
预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。
房屋实测面积：
实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。
是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。
房屋的共有建筑面积：
房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
成套房屋的套内建筑面积：
由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
套内房屋使用面积：
为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：
1）套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4）内墙面装饰厚度计入使用面积。
套内墙体面积：
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
套内阳台建筑面积：
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。
其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
商品房的销售面积：
商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。
商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。
共有建筑面积（公有建筑面积）：
共有面积的内容包括：
电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。
独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
共有建筑面积的计算方法：
整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，
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