郴州市东湾小区控制性详细规划说明书.docx

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郴州市东湾小区控制性详细规划说明书

第一章总则1

第二章规划修改的原因和内容1

第三章规划区功能定位、规划结构2

第四章土地使用控制2

第五章土地使用强度与建筑控制3

第六章道路交通设施控制4

第七章配套公共服务设施控制4

第八章绿地与景观规划5

第九章城市设计引导5

第十章市政设施控制6

第十一章　环保与防灾控制6

第十二章附则7

第一章总则

第一条本次规划的目的

为适应郴州市城市建设管理的需要，科学指导郴州市船洞地区的开发建设，促进该区经济社会全面、协调、可持续发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市规划编制办法》以及《郴州市城市总体规划（2009-2030）》，依法对已经批准的《郴州市船洞地区控制性详细规划》（2009年编制）进行修改。

本规划是郴州市船洞地区建设的指导性文件。

第二条规划范围

船洞地区位于郴州市老城区的东南部，依托现状郴州大道、冲口路、民权路、万华东路等城市道路与城市其他地区相联系。

该地区东至民权路，南临郴州大道，西至李家山生态绿地，北到五岭阁公园（北园），规划总用地面积约1.28平方公里。

第三条本次规划的主要依据

1、《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日实施）；

2、建设部《城市规划编制办法》（2006年4月1日实施）；

3、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》（2011年1月1日实施）

4、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）；

5、《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）2002年版；

6、《郴州市城市总体规划（2009—2030年）》；

7、《郴州市城市绿地系统规划（2009—2030年）》

8、《郴州市城市给水排水专项规划》

9、《郴州市中心城区学校布局控制性详细规划》

10、《郴州市中心城区村民公寓楼安置暂行办法》

11、《郴州市高层建筑规划管理规定》；

12、《郴州市建设项目停车泊位配置规定》（试行）；

13、《郴州市城乡规划管理技术规定》；

14、其它相关标准规范和技术规定。

第四条本次规划的原则

1、遵循总规的原则：

落实郴州市总体规划确定的居住功能布局，拓展城市发展空间，促进城市持续、快速发展。

2、保障交通的原则：

功能布局和交通组织应保证规划区内对外交通和内部交通的通畅，特别是郴州大道的快速和便捷。

3、以人为本的原则：

组团功能布局应以方便人民生产和生活，提高人民生活质量，优化人居环境为目标。

4、环境友好的原则：

积极保护和利用规划区内山体植被和自然风光，减少对生态环境的破坏，防止自然灾害的发生。

5、特色突出的原则：

规划布局与建筑风格要突出本地自然和文化特色。

第五条本规划涉及的控制指标和技术规定是根据现行的相关标准、规范，结合本规划区的实际情况，以及今后的发展要求制定的，未涉及的指标应符合国家、湖南省、郴州市有关法规、标准与规定。

第六条本规划的解释权由郴州市规划局负责。

第二章规划修改的原因和内容

第七条规划修改的原因

1、《城乡规划法》实施后，规划由技术文件转变为公共政策，控制性详细规划成了规划管理的法定依据。

原规划在公共利益保障和指标体系优化方面存在一些不足。

2、《郴州市城市总体规划（2009-2030）》已经获得批准，为更好的深化落实城市总体规划，塑造良好的城市空间形态，创造宜人的工作生活环境，提升城市的形象和品质，必须依据新版城市总体规划修改控制性详细规划。

3、为落实中心城区绿地系统规划、中小学布局规划、给水排水规划等专项规划的强制性内容，有效维护公共利益，抢抓城市发展机遇，适应城市的发展态势，对船洞地区建设发展做到规划准确定位、合理布局、配套完善、景观优美，避免给城市发展留下新的后遗症，有必要修改原控制性详细规划。

4、本次规划针对上版规划中零散的小地块进行合理调整和整合，提升整个片区的居住环境。

第八条规划修改的内容

1、规划范围的调整；

2、用地布局的调整；

3、道路线型的调整；

4、控规指标的调整。

第三章规划区功能定位、规划结构

第九条功能定位：

船洞地区是郴州市旧城组团的重要组成部分，依托良好的交通条件

建设以居住为主，集办公、研发于一体的综合居住区。

第一十条规模：

船洞地区总用地面积约127.76ha，其中居住用地面积80.19ha，可居住人口约为2.90万人（含现有村民1480人）。

第一十一条规划结构：

“一心三轴三组团”的规划结构形式。

“一心”是指以冲口路和茶缘路交叉口为中心布置居住区级商业中心；“三轴”是指郴州大道景观轴线、冲口路居住景观副轴和民权路居住景观副轴；“三组团”是指由郴州大道、冲口路、船洞路划分的三个居住组团。

第四章土地使用控制

第一十二条用地分类按《城市用地分类与规划建设用地标准》分至小类。

规划用地性质共分5个大类、4个中类、9个小类，地块用地面积一般控制为1—10公顷左右，以利于地块拍卖和出让。

第一十三条土地开发利用及建筑的改建、扩建和新建，其使用性质应同所在地块的土地使用性质相符或兼容，并符合“土地兼容性控制表”的规定。

建筑物使用性质的变更及建筑的改建、扩建和新建后使用性质与所在地块的土地使用性质不符时，必须按《中华人民共和国城乡规划法》和《湖南省实施<城乡规划法>办法》新规定的程序进行变更并报规划部门审批。

土地兼容性控制表

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备注

S，U，G，E类用地不具有兼容性，S，E类用地不被任何用地兼容。

G类用地可被任意兼容。

＋表示兼容，－表示不兼容

第一十四条凡表一中未列入的建设项目，由郴州市规划局根据周围环境的影响和基础设施条件，具体核定适建范围。

凡需要改变规划用地性质，超过表中规定范围的，应先提出修改规划，按规定程序和审批权限，报市规划局审批后执行；有重大修改或遇特殊情况，须报市政府批准。

第一十五条规划区内土地使用性质以居住为主，并根据相应的人口规模配套市政和公共服务设施用地，以满足居民的物质和文化生活需求。

第一十六条本规划划定城市绿线、黄线、蓝线范围，规划区域内不涉及紫线保护的内容。

三线规划控制图是今后规划管理的依据，图中划定的三线范围须严格保护，任何单位和个人都应服从三线管理的相关规定。

城市绿线：

本规划中实行控制的绿线用地为五岭阁公园（南区）绿地、街头绿地、高压线防护绿地和郴州大道防护绿地。

城市黄线：

本规划中实行控制的黄线用地为社会停车场、加油站和公交首末站等。

城市蓝线：

本规划中实行控制的蓝线用地为赵家水库流入燕泉河的排洪渠道。

第一十七条本控制性详细规划的强制性内容对应的强制性规定指标包括:

1、规划地段各地块的土地主要用途（土地使用性质规定）。

2、规划地段各地块允许的建设总量（地块的容积率）。

3、规划地段各地块允许的建设高度。

4、规划地段各地块的绿地率、公共绿地面积、配套设施、配建停车位等指标规定。

5、规划地段基础设施和公共服务设施配套建设的规定。

第一十八条修改控制性详细规划强制性内容的,规划部门必须就修改的必要性组织论证,其中直接涉及公众权益的,应当进行公示。

修改后的详细规划必须依法重新审批后方可执行。

第五章土地使用强度与建筑控制

第一十九条本规划区内高层住宅用地建筑容积率控制在2.5-3.5，多层住宅用地建筑容积率控制在1.5-2.0，小学、中学用地容积率控制在0.8-0.9，一般市级公建二类高层用地建筑容积率控制在3.5-5.0，多层公建用地建筑容积率控制在2.0-2.5，居住区级公建用地建筑容积率控制在3.0-3.5，行政办公用地建筑容积率控制在1.5-2.0。

第二十条本规划区内地块的建筑密度、容积率和建筑高度均为上限指标，规划范围内所有建筑物、构筑物改建、扩建和新建后的建筑密度、容积率和建筑高度不得超过分图图则中规定的建筑密度、容积率、建筑限高的限制。

同时应符合郴州市城乡规划管理的有关规定。

第二十一条在开发建设过程中，如果大地块划分小地块或小地块合并为大地块，在不超出地块建筑总容量控制的前提下，各地块的建筑容量可作适当修改。

同时应符合郴州市城乡规划管理的有关规定。

第二十二条建筑退让用地红线应按分图图则规定执行。

沿建筑基地边界和沿城市道路、山体、河道两侧的建筑物,其后退距离除必须符合消防、防汛和交通安全、景观、环保等方面的要求外,还应满足规划技术管理规定要求。

同时还应符合郴州市城市规划管理的有关规定。

如临街为高层建筑，其后退道路红线的距离还必须满足《郴州市城乡规划管理技术规定》的要求。

第二十三条地块内建筑高度不得超过规定的指标。

建筑物的高度必须符合日照、建筑间距、消防等方面的要求。

一类高层住宅高度控制在100米以下，二类高层住宅和市级二类高层公建高度控制在54米以下。

第二十四条沿城市道路一侧建筑的控制高度（H）不得超过规划道路红线宽度（W）加上建筑后退道路红线距离（S）之和的1.5倍，即：

H≤1.5（W+S）。

沿街高层组合建筑的高度按下述公式控制：

A≤L（W+S）

式中　H—沿街建筑高度W—规划道路红线宽度

S—建筑后退红线距离L—一栋建筑基地沿街的长度

A—沿街高层组合建筑以1：

1.5（即56.30）的高度角在地面上投影的总面积。

建筑物临两条以上道路的，建筑高度可按较宽的规划道路红线计算其控制高度。

第二十五条如因实际需要，需变更地块中建筑高度时，应符合郴州市城乡规划管理的有关规定的要求，同时应注重城市整体空间和建筑群体形态的城市设计，并将修改结果报市规划局审批。

第二十六条建筑物的围墙、基础、台阶、管线、阳台和附属设施等构件均不得逾越道路红线。

第二十七条建筑间距必须符合日照、卫生间距、消防、环保、道路交通和管线埋设等要求，同时应符合郴州市城乡规划管理的有关规定。

建筑山墙之间间距多层与多层不少于6米，多层与高层不少于13米，高层与高层不少于15米。

第二十八条托幼的主要房间、小学的教室与其遮挡建筑的距离必须达到冬至日满窗日照不少于3小时的日照标准。

托幼的活动场地必须满足有二分之一的活动面积在标准的建筑日照阴影线以外的要求。

第六章道路交通设施控制

第二十九条道路红线宽度、道路主要控制点坐标和标高、道路转弯半径及交通出入口方位必须按图则执行。

如需作变更时，必须按程序报市规划局审批。

第三十条道路红线之内的用地为交通设施用地（包括上空），任何单位和个人不得以任何理由侵占道路交通设施用地。

第三十一条船洞地区干道网结构：

“两纵三横”。

“两纵”为：

民权路与冲口路；

“三横”为：

郴州大道、船洞路与茶缘路。

第三十二条区内道路等级分成城市快速路、城市次干路、支路三级，道路宽度分别为50米、30米、24米、15米。

主要道路规划一览表

序号

道路名称

性质

红线宽度（M）

横断面形式

道路形式

郴州大道

城市快速路

7.5+15.25+4.5+15.25+7.5

两块板

冲口路

次干路

8+14+8

一块板

万华东路

次干路

8+14+8

一块板

民权路

次干路

5+14+5

一块板

船洞路

次干路

5+14+5

一块板

茶缘路

支路

3+9+3

一块板

双坡路

支路

3+9+3

一块板

柏树路

支路

4+7+4

一块板

第三十三条道路竖向设计应综合考虑地形、防洪防涝、街坊排水和工程管网的布线等要求，统一采用1985国家高程基准，郴州坐标系。

城市道路纵坡应尽量控制在0.3-5%之间，街坊内部道路最大纵坡不宜超过8%。

第三十四条按照服务半径规划设置了3个社会停车场。

各个地块内必须配置的机动车停车泊位数，主要根据建筑性质、地块建设容量和所在区位来确定，规划对不同性质地块所须配建的停车泊位数必须满足《郴州市城乡规划管理技术规定》的配置要求。

第三十五条规划公共交通车站的平均站距为500米，区内在冲口路、民权路、船洞路两侧沿线共设置公交站点十一组，采用错位设站的形式，其错开距离不宜小于30米。

第三十六条本次在民权路东侧分别规划公交首末站和加油站一处。

第三十七条本规划区内道路两侧新建、改建、扩建建筑，其后退城市道路红线的距离不得小于郴州市城乡规划管理规定的控制距离。

第三十八条道路交叉口四周的建筑物后退道路红线的距离：

多、低层建筑不得小于6米，高层建筑不得小于8米（均自道路规划红线直线段与曲线段的连接点算起）。

第三十九条规划对城市道路采用“定位”与“非定位”两种控制方式：

1、“定位”道路：

主、次干路，在今后的规划管理中不能取消，须明确定位。

2、“非定位”道路：

适用于15米宽以下的城市支路，分两种情况控制，一种是合并单元地块进行整体开发时，不能取消但可以重新组织的道路，原有的城市支路定位可在保证出入口与外围道路衔接位置和数量、路幅宽度不变的情况下，线型自由组织；一种是今后可根据地块重组的需要予以取消的道路。

第七章配套公共服务设施控制

第四十条本规划按市级—区级—小区级三级配套设置公共服务设施，托幼、小学、初中、综合市场、街道办事处等为本次规划涉及的主要公共服务设施，其位置和用地指标需与区级人口规模相对应，并应符合分图图则的有关规定，其它按人口配套的公建项目，应就实际需求和市场调节机制的实际情况设置。

市政及公共服务设施用地规划一览表

序号

名称

数量

面积（公顷）

所在地块编号

备注

行政办公用地

2.12

A-1-7

A-1-10

初中

3.24

C-3-1

36班

小学

2.26

C-3-2

36班

幼儿园

A-1-2

C-2-2

D-1-2

D-1-7

配建

零售商业用地

5.95

A-1-13

B-1-5

B-1-9

C-2-1

C-3-4

旅馆业用地

0.75

C-1-6

其它商务用地

3.02

C-3-5

D-1-11

加油站

0.30

C-3-6

公交首末站

0.22

C-3-7

社会停车场

0.89

B-1-11

C-1-8

D-1-8

公共绿地

14.39

B-1-4

B-1-8

C-1-7

D-1-15

公厕、垃圾收集站

0.40

A-1-12

B-1-11

C-1-5

C-3-7

D-1-6

区内垃圾收集点按70m服务半径配建

垃圾转运站

C-1-5

配建

合计

35.58

第四十一条落实到相关地块的配套公建项目，不得随意变动，当多个地块联片开发时，对其地块及用地范围可按统一的修建性详细规划合理调整，但对项目数量、用地规模均不得小于控规指标已定的规模。

第四十二条本规划未涉及的其他配套公用设施应按照郴州市城乡规划管理有关规定执行。

第八章绿地与景观规划

第四十三条绿地主要为公园绿地，公园绿地在开发建设时不得侵占，特殊情况需作修改的按郴州市城乡规划管理的有关规定执行。

第四十四条城市公园绿地、规划区绿地在城市开发建设时不得侵占。

第四十五条绿地率为下限指标，地块开发绿地率不得低于下限指标规定。

第四十六条各地块在满足所规定的绿地率指标的同时，还应尽可能增加绿化面积，并充分利用各种有利条件增加垂直绿化和屋顶绿化，增强绿化效果。

第四十七条区内所有道路均应按规划的道路断面配置行道树和绿化隔离带；严格控制城市主干路、城市次干路及高压走廊两旁设置的防护绿地；道路两侧规定应保留的绿化带，应按图则的具体规定执行。

第九章城市设计引导

第四十八条城市设计引导应加强整体性与层次性，并应形成与各个功能空间相对应的景观风貌，应形成与居住环境相适应的空间环境，塑造高品质的城市住区环境，并以规划分图图则的相关要求为指导。

第四十九条总体设计整体上以区内公园为区域内的景观控制点，利用高压走廊留出两条放射状的视线走廊与景观通道来加强区内空间景观的相互联系,形成区域内点、线、面相结合的绿地景观系统。

第五十条以民权路、冲口路为南北向轴线，以船洞路、郴州大道为东西向轴线，结合道路两侧的建筑界面，通过绿化种植以及地块建筑围合等不同形式，形成不同风格、个性的街道景观。

第五十一条应保护和改善基地周围的自然山地景观，保护城市生态多样性与稳定性。

第五十二条规划区内控制为商业金融风貌区、现代建筑风貌区、传统建筑风貌区和科研办公风貌区等四个风貌区景观。

第五十三条在郴州大道的科研办公区、冲口路居住区级公建和船洞路的小区级公建应设明确的建筑标识系统，在其公共活动场所应有明确的设施标识系统和步行道标识系统，在所有机动车行驶的道路均应有明确的机动车路标系统。

规划区内绿化、环境小品、广告牌、路灯、书报亭、电话亭、垃圾箱（桶）和公厕等户外设施应统一规划设计。

严格控制在屋顶设置各类广告招牌。

第五十四条控制临郴州大道的科研办公区、冲口路的居住区级公建和茶缘路的小区级公建为重点照明地段，同时又是体现城市形象的重要节点和区域标志性场所。

第五十五条在区内的公共活动空间、步行系统、公共场所和建筑物出入口等区域（主要指街头绿地、广场、小游园等），有高差的地方均应作无障碍设计。

按国际惯例在城市主要的人行道铺设盲人行走的专用线设施。

第十章市政设施控制

第五十六条规划区域内的用水水源主要为市政给水管网，由城市道路民权路、冲口路、万华东路的供水干管供应。

规划区基本采用从供水管网直接供水，由于用地地势较高，局部地段还需采取二次加压供水。

严格按节水要求科学用水，预测规划区内总用水量为1.50万m3/日。

第五十七条规划区给水管网沿主次干道地埋敷设，与郴州大道、冲口路及民权路敷设的供水管连成环状。

供水管管径有φ100mm、、φ300mm、φ600mm、φ800mm、φ1000mm。

优先保证消防用水，沿道路布置室外消火栓，最大间距120米。

第五十八条规划区域排水体制采用雨污分流制。

污水管道沿道路敷设，污水总体上由东向西，由南北向中间顺应地势排放，最终排至燕泉河两侧截污干管，管径为φ600mm、φ500mm、φ400mm。

雨水由冲口路和万华东路下的雨水管收集后送至燕泉河，管径为φ2600m、φ2400m、φ2000m、φ1800m、φ1600m、φ1400m、φ1200mm、φ1000m、φ800mm、φ600mm

第五十九条预测规划区最高日污水量为1.20万吨/天。

第六十条区内电源由郴州市电业局高湾变电站供给。

原则采用10kv和220/380v两级电压等级。

本规划区测算电力负荷约为6956.4KW。

本次规划设置8个配电所。

第六十一条预测固定电话一号一线需求量约为9643部。

配置3座模块局。

采用固定交接箱的交接方式，容量主要采用600对、1200对、2400对三种。

第六十二条线路敷设：

原则采用管道埋地。

主要道路布置10-12孔电信管，其余道路考虑6-8孔电信管。

第六十三条本区气源为城市管道燃气，规划居民气化率为90％，测算平均每月需要天燃气229.31吨。

第六十四条规划5座公厕，等级应达到二类以上,建筑面积为80m2，并尽量结合垃圾收集点建设。

第六十五条各类地下管线的建设应与道路建设同步进行，不能同步建设的管线应预留位置，其他管线不得占用。

其他小型市政设施如公厕、垃圾站、消防栓、雨水口等布置按国家和地方有关规范。

第六十六条各类地下管线的设置应按编制的工程管线规划确定，并应符合《城市工程管线综合规范》（GBJ50289—98）的规定。

第十一章　环保与防灾控制

第六十七条大气环境按二级标准控制，噪声根据用地功能按国家规划标准控制。

第六十八条规划区消防由郴州大道南面的消防站统一指挥。

区内新建建筑应按一、二级耐火等级设计，消防给水与生产生活合用给水管网，消防给水管径不应小于100mm，室外消火栓按照不大于120米的间距沿道路布置。

第六十九条防洪规划：

严格保护周围自然山体，因城市建设需要开挖山体，应采取工程处理措施，山体上设截洪沟，并积极植树造林，恢复自然植被，避免造成大的自然灾害。

第七十条抗震防灾：

规划区内建筑按7度烈度设防，地块内适当布置远离次生灾害的开阔地面，作为疏散场地，所有疏散场地服务半径为500米以内，人均疏散场地面积为4.5平方米。

第七十一条人防工程：

郴州市是国家人民防空重点城市，重要的建筑物及高层建筑下面按人防工事的标准设置地下室或地下停车场等，新建、改建的居住区结合公建和绿地设置人防工程设施。

第十二章附则

第七十二条本规划由规划文本、图件和附件（包括规划说明书、相关文件和批复）三部分组成，规划文本和图件具有同等法律效力

第七十三条本文本中加黑部分条文为强制性条文，是参与建设活动各方执行工程建设强制性标准和政府对执行情况进行实施监督的依据，必须严格执行。

第七十四条本规划中所有道路名称（地名）皆为暂定名，最终的标准路名（地名）以郴州市地名委员会审核批准的为准。

第七十五条本规划自郴州市人民政府批准之日起生效。

原批准的《郴州市船洞地区控制性详细规划》同时废止。

附录一：

一、名词解释

1、地块：

指某个建设项目实际的建设用地范围,其所围合成的封闭空间为地块面积。

2、基地机动车出入口方位：

指街坊内或地块内机动车道与外围道路相交的出入口方位和位置。

此规定建议某个地块宜在此方位设置机动车出入口。

3、禁止机动车开口路段：

为保证安全行车，地块内机动车出入口

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