整理业主大会和业主委员会指导规则附件1.docx

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整理业主大会和业主委员会指导规则附件1

附件1

南山区业主大会及业主委员会运作指导规则（试行）

根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国物业管理条例》、《深圳经济特区物业管理条例》、《<深圳经济特区物业管理条例>实施若干规定》和《业主大会和业主委员会指导规则》等法律、法规及规章，为规范业主大会和业主委员会的运作，指导街道办事处、社区居民委员会对业主大会和业主委员会的监督管理，结合南山区的实际情况，制定本指导规则。

第一章会议规程

第一条业主大会除履行相关规定职责外，应当决定下列事项：

（一）业主委员会任期的延长，但不得违反法律法规规定；

（二）业主委员会的活动经费、委员津贴及执行秘书薪酬的标准；

（三）物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案，确定其他公摊费用的收取标准；

（四）物业管理区域内共有部分的管理方式、收费标准和收益的分配及使用；

第二条应当由业主大会会议表决的事项，不得通过授权等其他方式由业主委员会或其他主体行使，法律法规另有规定的除外。

第三条业主大会相关决议涉及相关主管部门审批的，应当由业主委员会或社区居民委员会向相关主管部门报送，待审批后方可实行。

第四条书面投票形式包括电子信息投票和纸质投票。

业主大会表决可依法采用电子信息投票和纸质投票，两种投票方式具有同等效力，可独立使用，也可合并使用，但决定不采用电子投票的，应经业主大会依法决议。

单独采用或同时采用纸质投票的，统计结果后会议召集人应当保存纸质票以备查验，保存期限不少于三个月。

保存期限内，业主可以书面形式向会议召集人提出查验本人投票情况的申请，会议召集人应当在五个工作日内予以处理。

第五条业主委员会召集业主大会会议，应当于会议公告前将会议材料向街道办事处报备。

业主委员会提请业主大会决定的议题违反相关规定的，由街道办事处责令其整改。

第六条百分之二十以上的业主提议召集业主大会临时会议的，应当向业主委员会提供有效的联系方式及明确的业主大会临时会议议题，并同时抄送街道办事处。

议题不得违反相关法律法规规定。

业主委员会应当在收到提议材料之日起十五日内核实提议业主的身份及人数。

第七条物业服务企业应当积极配合街道办事处、社区居民委员会或业主委员会核实业主缴费情况，提供业主名册。

物业服务企业拒不核实的，由区主管部门提请市物业管理协会给予业内通报批评或公开谴责。

第八条涉及使用专项维修资金、公共收益或业主共同分摊费用等事项，相关表决议题应当附带实施方案并列明详细账目。

涉及选聘或续聘物业服务企业、购买公共设施或签订服务合同等事项的相关资料应当于业主大会会议召开十五日前予以公告。

第二章选举制度

第九条业主委员会候选人应当具有一定的组织能力、工作经验和良好的群众基础，鼓励中共党代表、人大代表、政协委员、中共党员、政府公职人员、社区两委委员、国企职工、公益组织从业者等人员积极参选业主委员会委员，鼓励和支持符合条件的社区两委委员通过规定程序兼任业主委员会主任。

第十条业主委员会委员、候补委员候选人不得存在下列不宜担任业主委员会委员的情形。

（一）违反城市规划、土地管理、信访等法律法规；

（二）违反计划生育等政策。

筹备组成员中的业主代表应当参照前述规定。

第十一条退出筹备组的成员人数超过筹备组成员总人数一半的，应当重新组织成立筹备组。

建设单位及物业服务企业均未派员参与筹备组的，不影响筹备组正常运行，但不得增加业主代表的名额来代替建设单位或物业服务企业的名额。

第十二条业主对业主委员会候选人资格有异议的，应当在公示期内以书面形式署名向业主大会会议召集人提出。

会议召集人应当在五日内予以答复。

第十三条业主委员会主任任免应当通过业主委员会会议决定并在本物业管理区域内公示。

业主委员会委员及候补委员辞去职务的，应当以书面形式提交业主委员会会议，业主委员会应当将辞职情况在物业管理区域内公示，同时抄送社区党委、社区居民委员会、区主管部门留存。

第十四条业主委员会应当于任期届满前六个月召开业主委员会会议，决定换届选举或业主委员会延期并提请业主大会表决。

换届选举或业主委员会延期的，应当在任期届满前三个月完成。

第三章运行制度

第十五条业主委员会除相关规定的职责外，应当履行下列职责：

（一）督促业主按时缴纳物业服务费、物业专项维修资金、停车费等费用；

（二）拟定本物业管理区域内物业共有部分的收益和使用方案，提交业主大会会议决定；

（三）针对个人或相关单位的来函召开业主委员会会议，形成决定并及时回复。

第十六条业主委员会应当建立会议记录制度，会议记录应当加盖公章后存档。

业主委员会会议应当邀请社区居民委员会列席，社区居民委员会应当派员列席。

社区居民委员会工作人员确实无法列席的，业主委员会应当将上述会议记录报送社区居民委员会，社区居民委员会应当对会议记录进行审核，会议决议违反法律法规的，应当重新召开业主委员会会议。

第十七条业主委员会应当建立印章管理制度，明确印章的使用范围和保管责任。

业主大会、业主委员会印章遗失的，应按照相关规定重新刻制。

业主大会印章、业主委员会印章由业主委员会指定不同的委员保管并确保印章安全。

印章保管人和保管方式应由业主委员会集体讨论决定，形成书面记录，并在物业管理区域内公示不少于十五日。

第十八条业主委员会应当每半年在物业管理区域内公布各类经费账目，接受业主大会、业主的监督。

第十九条业主委员会应当督促物业服务企业定期公布专项维修资金及物业服务费收支情况。

第二十条业主委员会应当向业主大会做年度履职报告，并抄送社区党委和街道办事处。

第四章选聘物业服务企业

第二十一条业主委员会和物业服务企业应当在物业服务合同期限届满前六个月，就合同期满后续聘问题进行协商。

物业服务企业向业主委员会提出续聘方案的，业主委员会应当将续聘方案、物业服务合同在物业管理区域内进行公示，公示期不少于三十日。

第二十二条符合《深圳经济特区物业管理条例》第七十四条的规定的条件之一时，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

但业主大会决定采用公开招标的方式除外。

第二十三条采用公开招标方式选聘物业服务企业的，应当通过深圳市建设工程交易服务中心或南山区物业服务招标平台采用公开招标方式统一实施。

第二十四条物业服务招投标活动中，招标人为业主大会并授权定标委员会筹备组确定定标委员会成员的，由定标委员会筹备组依业主大会授权组建定标委员会，定标委员会在评标分数前三名的投标人中通过抽签方式进行定标。

如业主大会未授权定标委员会筹备组组建定标委员会的，由业主通过业主大会直接在评标分数前三名的投标人中通过表决方式确定中标人。

中标物业服务企业的投标文件及物业服务合同均应在物业管理区域内公示，公示期不少于十五日。

第二十五条物业服务企业应当按照约定期限退出物业管理区域，做好相关的资金、资料和物品的交接工作。

物业服务企业未按约定期限退出物业管理区域的，业主委员会应当及时向街道办事处报告，涉嫌违法行为的，街道办事处可请求辖区内公安机关予以协助。

第五章指导和监督

第二十六条社区党委可以就以下方面向筹备组、街道办事处反馈意见：

∙候选人违反城市规划、土地管理、信访等法律法规；

∙违反计划生育等政策；

∙候选人个人征信信息；

∙党员候选人违反党纪党规，受到组织处分等情况。

第二十七条物业管理区域内涉及物业管理纠纷的业主、业主委员会和物业服务企业应当通过协商、调解或诉讼等合法方式解决。

涉嫌聚众闹事、破坏设施设备、破坏选举等违法行为的，由公安机关依法处理。

第二十八条业主委员会委员、候补委员违反本规则第二十七条的规定被人民法院依法判决刑罚的，其职务自行终止；物业服务人员违反本规则第二十七条的规定被公安机关依法处理的，由区主管部门提请市物业管理协会给予业内通报批评或公开谴责。

第二十九条业主委员会、物业服务企业在作出重大决定事项前，应当向社区党委通报，并听取社区党委的意见建议。

针对物业管理区域内重大事务或矛盾纠纷，社区党委可以组织社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业及业主代表等召开联席会议讨论，形成会议纪要，并在本物业管理区域内予以公示，同时抄送街道办事处及区主管部门。

第三十条业主委员会委员、候补委员及执行秘书应当参加区主管部门或其委托机构组织的法律法规知识培训。

培训单位可进行考核，并将考核结果在物业管理区域内予以公示。

业主委员会主任应当通过区主管部门或其委托机构的考核。

第三十一条对于党建工作、履职情况等各方面优秀的小区及其业主委员会，区主管部门可通过评优等方式进行奖励。

第三十二条鼓励物业服务企业提供“菜单式”的精细化物业服务，并将具体内容在合同中作出说明，业主委员会应当按照合同的约定对物业管理区域内的物业服务项目逐项进行监督，并每半年至少公布一次监督报告。

第六章附则

第三十三条本指导规则适用于南山区辖区内物业管理区域业主大会、业主委员会的运作，区主管部门、街道办事处等职能部门和政府派出机构根据法律法规和规章的规定监督指导业主大会和业主委员会运作，参照本指导规则相关条款执行。

第三十四条本指导规则自发布之日起实施，有效期1年，由南山区住房和建设局负责解释。

第三十五条本指导规则所列“以上”、“届满”和“不少于”等，包括本数。

钦州市业主大会和业主委员会指导规则

第一章总则

∙为规范本市业主大会、业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广西壮族自治区物业管理条例》等规定，结合本市实际，制定本规则。

∙钦州市房产主管部门依法对钦州市城区、港区范围内的业主大会、业主委员会的成立及活动进行指导监督。

各县房产主管部门具体负责对本县内业主大会、业主委员会的成立及活动进行指导、监督和管理。

∙业主大会、业主委员会应当依法履行职责，接受房产主管部门的指导和监督，不得作出违反法律、法规的决定。

业主委员会不得直接从事经营活动。

∙业主大会、业主委员会会议召开的程序及作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的房产主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

∙业主大会、业主委员会应当配合公安机关、人口与计生部门，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安、计划生育等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议。

∙业主投票权的确定和行使

∙业主的投票权数，由业主拥有的专有部分物业建筑面积和业主人数共同确定。

在首次业主大会会议上，物业建筑面积按照每1平方米为一个计算单位，不足1平方米的部分四舍五入。

每位业主持1张选票，选票中标明专有部分物业建筑面积。

共有产权人或者同一业主拥有多个产权的，以一个业主计算。

∙业主拥有的专有部分物业建筑面积按业主所持有的房屋权属证书上记载的建筑面积来计算，包括可以办理《房屋所有权证》的车库、杂物房等；

房屋已出售并交付使用但尚未领取房屋权属证书的，按房屋销（预）售合同确定的建筑面积计算；未出售的房屋建筑面积，按房屋测绘面积备案的结果计算。

∙下列物业的建筑面积不计入专有部分物业建筑面积：

（一）依法归全体业主共有的物业；

（二）权属有争议的物业。

∙业主应当自行行使投票权。

业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托他人行使投票权。

∙业主为法人的，由其法定代表人或委托代理人行使投票权。

业主不具有完全民事行为能力，应当由其监护人代为行使投票权。

∙共有物业的业主投票时，只能行使一次投票权，可由共有人共同行使也可委托其中共有人行使。

委托其中共有人行使的，应当有其他共有人同意的书面委托。

∙业主大会的成立

∙业主大会自首次业主大会会议有效召开之日起成立。

∙物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加业主大会会议，业主大会会议方能有效召开。

∙业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

∙业主大会作出下列决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业的决定；

（五）法律、法规或者业主大会议事规则规定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

∙业主大会作出筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

第一节首次业主大会会议的筹备

∙在一个物业管理区域内，物业交付使用的建筑面积达到50%以上，经20%以上业主书面申请成立业主大会的，市、县房管部门、街道办事处、物业服务企业指导该物业管理区域成立业主大会。

∙首次业主大会会议的内容包括：

（一）表决通过管理规约、业主大会议事规则；

（二）选举产生业主委员会委员；

（三）其他需要业主大会会议表决通过的事项。

∙市、县房产主管部门接到业主的书面申请后20个工作日内，完成以下工作：

（一）核实业主联名签名情况；

（二）确定物业管理区域；

（三）了解物业项目的开发建设情况。

∙市、县房产主管部门核实情况后，对于符合条件的，20个工作日内指导业主成立业主大会筹备组。

∙业主大会筹备组由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成，人数为5—15名的单数。

报名参加业主大会筹备组的业主应当具备民事行为能力，完全履行业主义务。

∙市、县房产主管部门对报名参加业主大会筹备组的人员进行资格核查后，确定筹备组成员名单。

如报名的业主超过预定人数的，可采取随机抽签的方式确定业主大会筹备组成员；

如报名的业主未达到预定人数，可延长报名时间3至7日，经延期仍未达到预定报名人数的，则停止指导。

∙市、县房产主管部门应将拟确定的业主大会筹备组成员名单在物业管理区域内公示5日以上。

公示期满后无异议的，业主大会筹备组正式成立。

公示期间，如业主提出异议的，市、县房产主管部门应当调查核实。

∙业主大会筹备组应当推选1-2名联络人负责召集业主大会筹备组会议及与指导部门联络。

业主大会筹备组不需要指导，自行开展筹备工作的，市、县房产主管部门对其筹备工作进行监督。

∙业主大会筹备组成立后，应当做好下列筹备工作：

∙确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务准备工作；

∙参照房产主管部门提供的示范文本，草拟《业主大会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案）；

∙确定小区的房屋产权名册，确定业主的总投票权数（即专有部分物业总建筑面积和业主总人数）；

∙根据该物业管理区域的实际情况，制定业主委员会的选举办法（草案），并确定表决票、选票的发放、监票、验票、唱票及计票的人员名单。

∙做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

业主大会筹备组应当自组成之日起60日内，在市、县房产主管部门的指导和监督下，组织业主召开业主大会会议，并选举产生业主委员会。

逾期不组织业主召开业主大会会议并选举产生业主委员会的，筹备组自行解散。

非筹备组的原因造成不能按期完成筹备工作的，经市、县房产主管部门同意，可适当延期，延长期限不得超过30日。

∙业主大会筹备组发出业主委员会候选人报名的通知，通知内容应当包含业主委员会候选人报名的条件、方式、领取报名表的时间和地点等事项，报名时间为3-7日，并公示以下相关材料：

（一）《业主大会议事规则》（草案）；

（二）《管理规约》（草案）；

（三）成立业主大会、首届业主委员会的选举办法（草案）；

（四）选票、表决票（样本）；

（五）业主的总投票权数（即专有部分物业总建筑面积和业主总人数）；

（六）其他应当公示的材料。

∙业主委员会由业主组成，人数为5至15人的单数，具体人数由业主大会筹备组根据该物业管理区域的实际情况确定。

截止报名时间，符合条件的报名人员尚未达到预定人数，可继续征集业主报名参加，延长期限最长为7日。

∙业主委员会选举采取差额选举的方式，业主委员会候选人数与应选人数差额比例不得低于20%。

∙业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力，高中以上文化程度；

（二）遵纪守法；

（三）模范履行业主义务，未欠交物业管理费用、专项维修资金、公摊水费、电费等；

（四）热心公益事业，责任心强；

（五）具有必要的工作时间和组织能力；

（六）未在本物业管理区域的物业服务企业及下属企业内任职。

∙业主大会筹备组依照规定对所有业主委员会委员候选人的业主身份和资格条件进行验核，经半数以上业主大会筹备组成员签名确认后，将所有候选人的材料原件报送市、县房管部门进行复核。

∙业主大会筹备组将符合业主委员会委员候选条件人选的相关材料在小区内公布不少于5日，如业主在公布期间有异议的，需再次进行验核。

公示期满，产生正式候选人。

业主大会筹备组将正式候选人的相关材料在小区内公示不少于5日。

∙业主大会筹备组应当于业主大会会议召开15日前将召开业主大会会议通知及以下材料在小区公告栏或其他显著位置公告。

（一）首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容等；

（二）《业主大会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案）；

（三）业主委员会的选举办法、候选人名单及简历；

（四）业主在首次业主大会会议上的投票权数（专有部分物业总建筑面积及业主总人数）。

（五）负责开箱验票的监票、验票、唱票、计票的人员名单。

与业主委员会委员候选人有利害关系的业主应当回避，不能担任监票、验票、唱票、计票等工作。

∙业主大会筹备组应当于业主大会会议召开2日前，制作投票箱，将选票、表决票发放给全体业主。

选票、表决票应交给业主，有条件的，可以采用递交书面通知、放入业主信箱内、邮寄或其他方式送达业主。

如收到选票、表决票的是非业主使用人时，应及时转交或告知业主。

第二节首次业主大会会议的召开

∙在市、县房产主管部门的指导监督下，业主大会筹备组根据业主大会会议通知上确定的时间、地点和形式，组织召开首次业主大会会议，并组织业主在投票点做好验核业主身份、登记选票、表决票等工作。

∙业主大会筹备组应在业主大会会议通知上载明的地点设定固定的投票箱，原则上不得设立流动投票箱上门收取选票或表决票。

∙以书面征求意见方式召开业主大会会议，投票的时间超过一天的，应当由筹备组与市、县房管部门、社区委员会负责在投票地点公开对投票箱进行封存和开启。

封好的投票箱由街道办事处或社区居委会负责保管。

∙业主投票时，应持证明本人有效的身份证件、产权证明（房屋所有权证或购房发票、购房合同等）到指定的投票地点进行投票。

筹备组应当组织人员在投票点做好验核业主身份、登记投票情况等工作。

业主因故不能参加投票的，可书面委托代理人代为投票，代理人须出具业主的产权证、身份证明，书面委托书及证明代理人身份的合法证件。

∙涂改的选票或表决票无效。

在将选票或表决票投入投票箱之前更改的，投票人应当重新领取选票或表决票填写。

∙投票时间截止后，不能再采用任何方式收取选票或表决票。

∙投票结束后2日内，筹备组负责组织公开唱票，统计业主大会会议的投票结果。

∙统计选举业主委员会的结果时，应将所有的选票逐一进行核对，分别统计出每个候选人获得专有部分物业建筑面积的总数（以下称为“建筑面积数”）和业主支持人数的总数（以下称为“业主人数”）后，按下列方式确定选举结果：

∙候选人获得1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数的选票，才能当选业主委员会委员。

∙获得1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数选票的候选人超过应选人数时，则按照候选人获得建筑面积数或业主人数，从高到低的顺序进行排列，建筑面积数高或业主人数高的当选。

∙获得1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数选票的候选人超过应选人数，但当选最后一名委员的候选人为两人或两人以上、不能确定当选人时，由并列的候选人以抽签方式决定。

（或由筹备组将选举结果在物业管理区域内公告，在公告中确定的时间内对票数相等的候选人进行第二轮投票，得票多的当选）

∙获得1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数选票的候选人少于应选人数时，可以采用以下方式确定业主委员会委员：

1.获得1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数选票的候选人少于5名（即业主委员会最低人数要求）时，不足的名额，根据差额选举的要求，按照差额比例不低于20%的比例，在30日内另行征集所需候选人报名，进行增选。

2.获得1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数选票的候选人为5名以上的单数的，可以由筹备组与城区、开发区房管部门协商后缩减业主委员会人数，直接确定当选的候选人组成业主委员会，不再另行选举；不缩减业主委员会人数的，对不足部分的委员进行第二轮选举，第二轮选举根据在第一次投票时得票多少的顺序，依照差额比例不得低于20%，再次确定第二轮候选人名单。

3.获得1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数选票的候选人为5人以上，协商后缩减业主委员会人数，但最后两名候选人得票相同不能确定当选人的，由并列的候选人以抽签方式决定，或就票数相等的候选人第二轮投票，得票多的当选。

∙所有候选人都未经1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数同意的，本次选举失效。

∙筹备组应当于业主大会会议结果统计完的次日将结果在物业管理区域内公告3—7日。

在业主大会会议结果公告期间，业主对该结果以书面形式提出异议的，市、县房管部门应当组织人员对投票情况重新进行统计与核对。

∙业主委员会自市、县房产主管部门备案之日起成立。

筹备组自业主委员会成立之日起自行解散。

如业主大会无法选举产生业主委员会，筹备组自公布选举结果后自行解散。

∙业主委员会产生后3日内召开第一次业主委员会会议，选举主任1名、副主任1-2名。

∙业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持业主大会会议成立情况说明、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会选举办法、业主委员会组成名单、内部职责分工等材料向城区、开发区房管部门备案。

上述备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更情况到市、县房管部门备案。

第三节业主大会定期会议和临时会议

∙业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

∙业主大会作出筹集、使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

业主大会作出其他的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

∙业主大会或者业主委员会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

∙业主大会会议分为定期会议和临时会议。

∙业主大会定期会议由业主委员会按照有关法规和议事规则的规定召集，每年至少应召开一次。

∙有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

（一）有20%以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

20%以上业主提议召开业主大会临时会议的，业主委员会有权核实提议业主的业主身