房地产企业财务分析指标.docx

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房地产企业财务分析指标

一、房地产财务分析报告财务分析的组织管理体系

1、财务分析实行统一领导、分级实施、归口分析的管理体系。

财务分析工作由集团财务管理部统一领导，由各二级子公司总经理主持按季召开财务分析会。

日常办事机构设在财务部门，由财务负责人负责分析。

各指标归口管理部门按月向财务部门提供本部门所管辖指标的完成情况，及时发现问题，寻找原因，提出措施以及需要平衡解决的意见。

2、有关部门的职责分工。

生产部门根据对材料进、出、存、退，辅助生产费用，工时，产品、副产品数量，安全库存、实际库存，集团内部调剂等的统计指标完成情况进行分析；对大修、技改等工程（按项目细分）实施情况进行分析；

销售部门根据对销售产品的种类、数量、单价，款项回收，内部销售、折扣与折让等的统计完成情况进行分析；

采购物流部门根据对材料需求，原材料市场价格，应付账款的统计完成情况进行分析；

工程管理部门对投资完成情况进行分析，对工程进度和质量监督提供分析依据；

行政劳资部门对日常办公费用、劳动工资、各种社会保险等执行情况分析；

财务部门负责根据有关部门报送的报表进行汇总，负责本公司综合指标分析，并对收入、成本（主要是可控费用）、利润、资金、债权债务等具体分析。

为了及时反映各项经济指标的完成情况，积累分析数据，各公司财务按月编制会计报表（包括：

资产负债表、损益表、现金流量表、管理费用及生产成本明细表）。

二、房地产财务分析报告财务分析的内容及主要指标

（一）、财务会计指标

1、获利能力分析指标

⑴销售利润分析指标

①销售毛利率＝销售毛利÷销售收入净额

销售毛利=销售收入净额－销售成本

=销售收入－销售折扣与折让－销售成本

此项指标反映企业产品每一元销售收入扣除销售成本后，有多少钱可以用于各项期间费用和形成盈利，毛利率是企业净利率的基础，没有足够的毛利率便不能盈利。

同时销售毛利率也可成为企业制定价格策略时的参照标准之一。

②营业利润率＝息税前营业利润÷销售收入净额

息税前营业利润=营业利润+利息支出

此项指标反映企业通过销售产品创造利润的能力。

息税前盈利是企业生存、发展的保障。

没有足够的息税前盈利，说明企业赖以持续发展的基础薄弱。

③核心业务利润率＝核心业务息税前营业利润/核心业务销售收入净额

此项指标反映企业通过核心产品的销售创造利润的能力。

该项指标可以作为对产品项目或业务项目进行价值评价的标准之一。

⑵成本利润分析指标

成本费用利润率＝营业利润÷成本费用总额

成本费用总额=销售成本＋销售费用＋管理费用＋财务费用

此项指标反映企业通过成本和费用的消耗产生利润的水平，该项指标越大说明企业的成本和费用的耗费越有价值。

使用此项指标时，应注意财务费用性质对利润指标选择的影响，即若贷款无用于投资情况，则可使用营业利润为分子，否则应使用利润总额

⑶资产收益分析指标

总资产报酬率＝净利润÷平均总资产

平均总资产=（期初资产总额+期末资产总额）÷2

此项指标反映企业资产的运用能力，此项指标越高说明企业利用资产盈利的能力越高。

⑷资本收益分析指标

①净资产收益率＝净利润/平均净资产

平均净资产=（期初所有者权益总额＋期末所有者权益总额）÷2

此项指标反映企业利用自有资本获利的能力。

②资本保值增值率＝期末所有者权益总额/期初所有者权益总额

此项指标反映企业自有资本的增值速度。

⑸收益质量分析指标

①核心业务利润占利润的比重＝核心业务利润/利润总额

此项指标反映企业利润的结构，若某种核心业务利润比例过重时，企业应注意利润来源的依赖风险，此时可以适时调整业务结构，进行多角化投资，以降低经营风险。

②营运指数=经营现金净流量÷经营所得现金

=经营现金净流量÷（净收益－非经营收益+非付现费用）

此项指标反映企业收益的质量，用于评价企业会计利益和现金流入的关系，此项指标应大于1，若小于1则说明企业的收益质量不够好。

⑹保障性分析指标

①销售营业现金流入比率＝销售商品产生现金流入量÷销售收入净额

此项指标反映企业销售商品所产生的现金流入，此数值越高说明企业产品回笼资金的情况越好，企业的运转也越有保障。

②资金安全率＝资产变现率－资产负债率

资产变现率＝（现金及其等价物＋良性债权＋适销存货＋可变无形资产）÷资产总额

此项指标反映企业资金的安全程度，同时说明企业资产能在偿还负债之后，可继续扩充发展的能力。

2、营运能力分析指标

①流动资产周转率＝销售收入净额÷平均流动资产

此项指标反映企业流动资产的管理水平，周转率越高说明企业流动资产的管理越好，也说明企业短期的偿债能力越强。

此项指标可以分解使用，按应收账款、存货分解分析，或继续分解为原材料、产成品等。

②营业周期=存货周转天数+应收账款周转天数

存货周转天数=360÷存货周转率

=360÷（销售成本÷平均存货）

应收账款周转天数=360÷应收账款周转率

=360÷（销售收入÷平均应收账款）

此项指标反映企业存货转化为资金的周转速度，营业周期越短，说明企业的周转速度越快

3、偿付能力分析指标

①现金流动负债比率＝经营现金净流入÷流动负债

此项指标反映企业偿还即期债务的能力。

②资产负债率＝负债总额÷资产总额

此项指标反映企业的资产结构。

通常情况下，若企业处于资产周转速度快、规模迅速增长的阶段时，则可以接受较高的资产负债率，否则，则应保持较低的资产负债率，以降低财务风险。

4、成长性分析指标

①销售增长率＝（本期销售收入－上期销售收入）÷上期销售收入×100%

此项指标反映销售收入的增长速度。

②净利润增长率＝（本期净利润额－上期净利润额）÷上期净利润额×100%

此项指标反映净利润的增长速度。

③资本积累率=本年所有者权益增长额÷年初所有者权益×100%

1、真的，生活并不完全是你看到的样子，很多大事情你经历了却并不知道。

如果你知道了这些，你大概就不会对现在的得与失太在意了。

没错，每个人都不是步步摔跟头的倒霉蛋，更没有人是一帆风顺的命运的宠儿。

看淡那些事情，平静而踏实地经历生活的起落，相信你会生活得更好。

　　2、男人最酷的时光都在他们还是穷光蛋的时候。

疯狂、理想、执着、孤注一掷、大开大合。

　　3、距离常是能够产生美，无间的亲密只会令双方窒息，无论朋友还是爱人，别爱的太近。

爱的艺术就像风筝，只有给它风一般的自由，你才会看到它飞舞在蓝天的景致。

　　4、总有一次流泪让我们瞬间长大。

没有丢过东西的人，永远不会了解失去的感觉。

　　5、出门在外，不论别人给你热脸还是冷脸，都没关系。

外面的世界，尊重的是背景、而非人本身。

朋友之间，不论热脸还是冷脸，也都没关系。

真正的交情，交得是内心、而非脸色。

不必过于在意人与人之间一些表面的情绪。

挚交之人不需要、泛交之人用不着。

“情绪”这东西，你不在乎，它就伤不到你。

——苏芩

　　6、所谓勇气，就是不断经历失败，但是从不丧失热情。

　　7、有些人的冒犯，不必太在意，也许是你碰到他的时机不太对，同样的人，有时候满嘴污秽，有时候口吐莲花，前者是他在排毒，后者是他在与外界交换能量，所以你要避开他正在吐晦气的时候；就像鸡，同样一个部位，你新奇它能下蛋，但你也要承受它竟然拉屎。

　　8、选爱人，要选那个情绪稳定的，波澜不惊的。

这样你才不会因为他的大喜或大怒，沮丧或生气而失去自己，把难过长长久久留在心里。

　　9、有些人，才遇见一下子，就好像认识了很久似的，什么事都想和他说。

——《你好，陌生人》

　　10、丢了的自己，要记得捡回来。

　　11、患难与困苦是磨练人格的最高学府。

　　12、取本份之财，戒无名之酒；怀克己之心，闭是非之口。

　　13、生活，每天都需要清晰的方向和前行的速度。

同时，不要忘记去获得宁静的惬意与悠然的怀想。

　　14、我注意到，许多人在独处的时候从来不笑，我想如果一个人独处时不笑，他的内心生活一定比较贫乏。

　　15、会原谅的人也是会包容的人。

不是每一次的原谅我都记得，但是特定的人我会牢牢记得，因为爱之深，责之切。

越难原谅的人就说明他咋你心里越重要，因为重要，你的眼睛才会揉不下沙子。

1、如果我不爱你，我就不会思念你，我就不会妒忌你身边的异性，我也不会失去自信心和斗志，我更不会痛苦。

如果我能够不爱你，那该多好。

　　2、也许每一个男子全都有过这样的两个女人，至少两个。

娶了红玫瑰，久而久之，红的变了墙上的一抹蚊子血，白的还是“窗前明月光”;娶了白玫瑰，白的便是衣服上的一粒饭粘子，红的却是心口上的一颗朱砂痣。

　　3、我要你知道，在这个世界上总有一个人是等着你的，不管在什么时候，不管在什么地方，反正你知道，总有这么个人。

　　4、爱情本来并不复杂，来来去去不过三个字，不是“我爱你，我恨你，”“便是算了吧，你好吗？

对不起。

　　5、失望，有时候也是一种幸福，因为有所期待所以才会失望。

因为有爱，才会有期待，所以纵使失望，也是一种幸福，虽然这种幸福有点痛

　　6、于千万人之中，遇见你要遇见的人。

于千万年之中，时间无涯的荒野里，没有早一步，也没有迟一步，遇上了也只能轻轻地说一句：

”哦，你也在这里吗？

“

　　7、我们再也回不去了！

　　8、如果情感和岁月也能轻轻撕碎，扔到海中，那么，我愿意从此就在海底沉默。

你的言语，我爱听，却不懂得，我的沉默，你愿见，却不明白。

　　9、你问我爱你值比值得，其实你应该知道，爱就是不问值不值得。

　　10、我喜欢钱，因为我没吃过钱的苦，不知道钱的坏处，只知道钱的好处。

　　11、能够爱一个人爱到问他拿零用钱的程度，都是严格的考验。

　　12、对于不会说话的人，衣服是一种语言，随身带着的是袖珍戏剧。

　　13、要做的事情总找得出时间和机会；不要做的事情总找的出藉口。

　　14、如果你不调戏女人，她说你不是一个男人；如果你调戏她，她说你不是一个上等人。

　　15、回忆永远是惆怅。

愉快的使人觉得：

可惜已经完了，不愉快的想起来还是伤心。

　　16、一个知己就好象一面镜子，反映出我们天性中最优美的部分。

　　17、替别人做点事，又有点怨，活着才有意思，否则太空虚了。

　　18、书是最好的朋友。

唯一的缺点是使我近视加深，但还是值得的。

　　19、一个人在恋爱时最能表现出天性中崇高的品质。

这就是为什么爱情小说永远受人欢迎——不论古今中外都一样。

　　20、人因为心里不快乐，才浪费，是一种补偿作用。

（学习的目的是增长知识，提高能力，相信一分耕耘一分收获，努力就一定可以获得应有的回报）