某监狱物业管理服务项目需求和技术方案要求.docx

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某监狱物业管理服务项目需求和技术方案要求

项目需求和技术方案要求

一、项目概况及预算情况

本项目为：

某监狱物业管理服务项目

预算金额：

60万元。

二、服务内容

（一）项目概况

工作范围：

除家属区域以外的所有办公区域（办公楼、原供应科办公区、原销售公司、武警训练场周边）；办公楼楼内：

2楼2个会议室、3楼1个会议室、4楼大会议室、大厅接待；警培中心周边；警官培训中心1至3楼卫生间、更衣室、多功能厅；干警单身公寓（含原菜园武警楼区域）；会见室大厅及周边；东西区大门口及通道内保洁；西区信息采集室；西区大门两侧及更衣室卫生间；监狱西区南院；监狱西区办公区域等。

预算：

60万元。

（二）采购内容、岗位安排（供应商根据需求自行优化各岗位及人员安排）

人员配备

要求（形象好，人员干练，干净利索）年龄20-55岁之间

项目经理

管理人员

负责日常管理及与甲方沟通协调工作

办公楼内保洁

保洁

负责办公楼楼内会议室、卫生间及公共区域卫生保洁工作

办公楼外保洁

保洁

负责办公楼外东西道路、机关办公楼室外钢梯及公共区域保洁

东西区狱内

会见室保洁

保洁

负责会见室内及走廊玻璃的保洁

东西区狱内道路保洁

保洁

负责东、西监区大门口通道和人行通道的保洁

西区信息

采集室

保洁

负责西监区信息采集室区域的保洁

维修

维修

负责对办公区域内日常设备设施的维护管理工作

绿化、养护和杀虫

绿化

负责办公区域内绿化带苗木、绿地的修剪养护、病虫害防治和垃圾捡拾工作

门岗秩序

维护员

安保

负责办公区域内的秩序维护管理工作（含建构筑物消防管理员1名），停车场过道管理。

设立保安队长一名

垃圾外运员

清运工

办公区域和青年公寓（含原菜园武警楼）垃圾的外运

下水道清运

负责办公区（含综合服务楼、餐厅）和青年公寓（含原菜园武警楼）下水道的清运工作

★注：

1、建筑消防管理员具有建（构）筑物消防员证。

2、公司按照相关规定缴纳员工社会保险，员工工资不能低于聊城市最低工资标准。

“★”不满足的，按废标处理。

（三）服务要求

第一方面卫生、保洁服务

服务区域：

除家属区域以外的所有办公区域。

（办公楼、供应科办公区、销售公司、武警训练场周边；办公楼及周边：

2楼2个会议室、3楼1个会议室、4楼大会议室、大厅接待；警培中心及周边；警官培训中心1至3卫生间、更衣室、多功能厅；干警单身公寓（含原菜园武警楼区域）；会见室大厅及周边；东西区大门口及通道内保洁；西区信息采集室；西区大门两侧及更衣室卫生间；监狱西区南院等。

《一》保洁要求

1、办公楼大厅、走廊、楼梯、卫生间等卫生安排专人保洁及管理。

2、办公楼、供应科办公区、销售公司、武警训练场周边、警培中心周边、干警单身公寓、会见室候见大厅、会见厅及周边均由物业公司负责打扫。

3、负责东、西监区大门口通道和人行通道的保洁工作。

4、保洁人员年龄在20—55岁之间，并提供年龄证明材料。

5、本项目卫生维护不包括外墙清洗等专项清洗业务。

6、保洁物品、消杀物品等供应商全部负责。

7、雨、污水管道据实需要随时疏通；雨、污水井每三个月检查一次，视检查情况及时清掏；化粪池随时检查，发现异常及时清掏，清理费用由乙方承担，全年不少于三次。

8、完成业主交办的其他合理工作。

《二》保洁服务内容及标准:

1、大厅、楼梯台阶、走廊过道、地面、踢脚线、天花板及楼宇周围地面：

每天都要保持整洁干净、无积水、无污渍、无痰迹、无垃圾、无积尘、无蜘蛛网；保持地面材质原貌；擦拭镜面、墙面，每晚彻底清理地面一次，由卫生维护员随时清理,以保持清洁无杂物、污渍。

2、玻璃门、窗：

光亮干净、无积尘、无印渍；

3、墙面、台面、宣传标示栏、附属设施：

光亮、整洁、无积尘、无污垢、无印渍；无堆积物、无尘土、无积水积雪、无果皮纸屑、无砖瓦土石、无痰迹

4、不锈钢扶手、栏杆、挡板：

无积尘、光洁、明亮；

5、灯饰、通风口、空调风口、天花板吊顶无蛛丝、无污尘。

6、空间：

空气流通、清新、无异味；

7、垃圾箱、筒：

清洁光亮、无污渍、垃圾不超过容器的2/3；

8、每年5-10月份，每周至少一次对下水道口、卫生间、垃圾箱及周围打药灭蚊蝇，不能有明显多的蚊蝇出现，药物及工具乙方自备，每次打药有记录，所有消毒药水必须符合国家法律、卫生要求。

9、走廊墙面、挂物及木质装饰材料：

无积尘、无污垢，走廊内无自行车及其他堆放物品；

10、定期检查安全门并保持畅通；

11、将隔离网上的杂草等垃圾清理干净，打扫隔离网与狱墙之间通道；

12、东、西区A大门每月擦拭一次；

13、卫生间每天保持以下标准：

（1）门、窗、墙面、天花板：

干净、整洁、明亮无积尘、无污迹；

（2）室内地面、空间：

无污迹、无水迹、空气流通、无异味；

（3）便池、尿斗、面盆：

干净、无污迹、无污垢、无异味；

（4）水龙头、落水管：

光洁、明亮；

（5）手纸篓、垃圾筒：

日产日清；

（6）保持下水管道水流畅通；

（7）及时清理卫生间内乱涂乱画，确保无不文明文字，无乱涂乱画。

（8）小便池必须放置卫生球。

（9）卫生间清洁用品应无刺鼻性味道，并禁止用刺鼻性用品。

12、停车场、道路、硬化路面、绿地：

整洁干净，无堆积物、无砖瓦土石、无尘土、无积水积雪、无果皮纸屑、无白色垃圾、无痰迹；

13、楼宇外（墙壁、报栏、宣传栏、指示牌等）小广告清洗：

无乱写乱画的痕迹、小广告清理不得过天，不能留有明显的痕迹。

14、负责垃圾清运工作（垃圾清运至指定的垃圾点）。

15、上班着统一的制服，着装整洁，佩戴工作证并坚守岗位。

16、楼道内不得存有刺鼻异味，时刻保持空气清新。

第二方面秩序维护服务

《一》秩序维护

秩序维护人员必须符合《保安服务管理条例》及有关法律法规相关要求，并在其规定的权限内提供服务。

具体内容如下：

1、秩序维护人员年龄在20—55岁之间（20-40岁人员的不低于50%），并提供年龄证明材料。

2、全天候负责区域内巡逻、执勤。

3、积极配合公安部门的工作，负责大门口监控。

4、贯彻执行公安部门关于保秩序维护卫工作方针、政策和有关条例。

5、禁止物业管理区域内的不文明及违法行为。

6、定期对电气设备、开关、线路和照明灯具等进行检查。

积极开展防盗、防火宣传。

具体为每周两次巡检公共照明设备，与工程维修人员结合修复损坏的灯座、灯泡、开关灯等，保持楼道灯、庭院灯100%以上亮灯率。

每月一次对室内、室外的公共电气柜进行巡检、保养。

每年一次对电气安全进行检查。

7、配合公安机关和采购人处理各种突发事件。

8、建立健全防火制度和安全操作制度。

9、定期巡视、检查消防器材，消防泵每月启动一次并做记录，每年保养一次，保证其运行正常。

消防栓每月巡查一次。

10、建筑物内严禁焚烧物品。

建筑物内的走道、楼梯、出口等部位，保持畅通、严禁堆放物品。

11、秩序维护人员上班要着统一的制服，佩戴工作证。

12、完成业主交办的其他合理工作。

服务标准：

建立办公楼（区域）传达、公共秩序维护人员等管理制度并认真落实，确保办公楼（区域）安全和正常的工作环境，严格、证件、登记，杜绝闲杂人员进入办公楼（区域）。

环境秩序良好，维护和保证防盗、防火报警，监控设备的正常运行。

对办公区域安全状况进行24小时监控，监控记录保持完整，监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后应及时报警，并通知相关人员及时赶到现场进行处理；做好安全防范日常巡视工作，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处置突发事件。

《二》车辆进出、停放

1、制定停车管理制度。

2、主出入口24小时值班看守，边门定时开放，有交接班记录并做好外来车辆进出辖区的日期、车牌号码、进出时间登记等。

3、进入辖区停放的车辆，必须停放在划定的车位、车棚内。

行车通道，消防通道及非停车位禁止停车。

4、秩序维护队员若发现车辆门、窗没关好，速找车主提醒注意。

5、有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。

6、车行道应设立指示牌或地标，车辆行驶有规定路线，停放有序。

7、对进出的车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通；发现游摊浮贩、拾荒人员、推销人员等予以劝阻，保持道路畅通。

8、如发生物品丢失，秩序维护人员有连带责任，在当月考核中进行处罚。

并按照《保安服务管理条例》及有关法律法规进行处理。

服务标准：

确保车辆进出有记录、停放进出井然有序，车道通畅。

凡装有易燃、易爆、剧毒物品或有污染性物品的车辆及其他来历不明车辆严禁驶入管理区内。

《三》、秩序维护工作要求

1、人员安排：

由供应商根据采购人的实际情况安排、配置秩序维护队员，并提供24小时公共秩序维护服务。

2、公共秩序维护人员职责：

（1）日常以接待、服务为主要工作内容，文明执勤、礼貌待人，重点部位加强巡逻，防止意外事件；

（2）访客出入登记，严禁小摊贩、推销人员及其他闲杂无关人员进入管理区；

（3）进出管理区域的机动车实行有序出入，有序停放，保持出入畅通；

（4）门岗设立双岗。

（5）服装整洁，队容端正，保持门岗清洁卫生。

（6）夜间（19:

00时至次日7:

00时）每2小时巡查服务区域，发现办公室大门未锁或照明灯未关闭等情况，应及时锁上大门等，并做好书面记录及时通知值班室。

第三方面工程服务要求

1、负责本次服务区域内的相关设施的日常维护和保养，设立专门维修员，保证水、电、暖的正常供应和设施的正常运转，随叫随到；

2、定期对弱电系统、监控系统、消防系统、空调机的正常运行进行巡查，并积极配合相关部门对其的年检工作，需维修的无偿提供维修；

3、设备台帐、图纸档案、维修记录、保养记录完整，保证运行正常；

4、如有维修项目能够按规定时间赶到现场进行维修。

5、物业公司负责安全消防管理，主要包括平时安检，需要更换和维修的即时向监狱主管部分反应。

6、24小时服务随叫随到，且水电暖综合维修人员需有类似经验及相关证书；工作时间：

随叫随到，非工作时间在接到调度电话30分钟内到达指定地点服务。

7、负责本次采购所涉及区域内所有的维护、维修、保养。

如有损坏由业主提供材料（如路灯等问题），为业主提供人工技术及其他服务。

确保完好率100%以上，主干道亮化率100%。

8、协助业主做好综合性的服务工作。

9、完成业主交办的其他合理工作。

第四方面绿化服务要求

1、物业服务范围公共区域内树木、草坪、花坛及绿化小品的日常养护。

2、办公室和有关活动场所的摆放盆花和绿色植物，按时更换，落实责任人进行养护。

3、做到三季有花，四季常青。

并承担采购人大型活动及重大节日的花卉摆放工作，完成花卉的养护工作。

4、完成绿化养护工作，按不同季节对花卉苗木的养护要求进行养护，安排专业人员，根据花卉树木的生长期实时浇水工作间隔。

做到：

（1）树灌木完整、长势茂盛，无枯枝死叉，无病虫害，树木无钉枪捆绑；绿地无杂草、杂物、无堆物料、无种菜现象。

完好率应达到99%以上；

（2）合同规定区域内的树木花草的病虫害的防治工作，乙方自行采购杀虫剂，发现病虫害立即处理，及时做好做年度化消杀，避免病虫害大爆发。

5、绿地、各种花草的种植和调整工作应本着美观合理的原则进行规划管理，确保绿化布局合理优美，花草盆景摆放配置得当，修剪整齐美观、无践踏、无黄土裸露。

落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录。

6、完成业主交办的其他合理工作。

并制定满足采购人要求的配套的实施方案。

第五方面奖惩措施要求

制定详细的员工服务质量考评及奖罚制度，具体内容为：

1、违反服务规定要求的行为处罚标准。

2、服务过程中，出现不文明、品行不端正、服务不规范、不及时、不礼貌等行为的处罚标准。

3、对于采购人交代的工作未完成或完成不及时的处罚。

4、出现重大过失给采购人造成损失的处罚标准。

第六方面物业管理服务的职责及考核内容

职责：

1、采购人对物业公司负有考核责任，届时采购人将组织有关部门对物业管理做定期或不定期检查，每月汇总一次；

2、采购人就物业公司管理服务情况做民意调查，调查结果纳入考核范围；

3、制定考核细则。

实行100分考核制度，对服务、卫生、维修、绿化、安全等赋予不同的分值。

4、制定应急方案，发现问题及时提出改进措施，并督促改进工作，确保安全。

5、制定安全管理方案，结合监狱的实际情况，负责制定安全管理总体方案和防范措施。

6、建立健全消防安全制度和各项应急预案，落实防火等各项预防措施。

7、提供后勤保障工作。

8、制定分管工作岗位、工作程序、工作标准和有关规章制度。

9、检查监督各岗位切实履行岗位职责，遵守各项规章制度和安全操作规程。

10、检查护卫、环境保洁、绿化、工程服务等岗位的日常管理、服务工作，并制定相关的考核制度。

11、建立健全财务管理制度，坚持财务公开制度，每月向采购人公布一次管理服务财务收支报表，接受监督。

12、遇到重大活动或较大的变革，需遵从采购人具体安排。

13、完成业主交办的其他工作。

14、由供应商提供满足采购人对供应商考核需求的详细考核管理办法。

第七方面物业管理人员要求

为保证服务质量和维护采购人的形象，所有物业管理人员均要求品行端正、服务规范、及时、礼貌、热情、文明，在有需要时能够提供礼仪服务。

具体要求如下：

项目主管工作职责：

全面负责物业服务工作的管理，做好与甲方的沟通和协调工作。

人员配置要求从事本岗位2年以上工作经验；有较强的管理能力和工作经验，能够充分调动全体员工的积极性，善于管理、善于沟通。

（1）能够调动员工的积极性，加强员工的团结精神，公开、公正、公平地评价员工的工作业绩，负责每月对员工考评，建立员工工作手册，每日登记工作内容、事项及完成情况；

（2）能够虚心接受甲方的监督、建议、评价，并对工作进行有效的改进；

（3）积极配合采购人其他工作或活动的顺利展开.

（4）供应商需要提供项目负责人的资格证明材料，如简历、身份证复印件、上岗资格证明复印件等。

未经采购人同意，不得更换项目经理；同时在服务期内中标人需要将项目经理证件上交采购人管理。

其它要求：

1、上述要求不接受负偏离；

2、供应商可根据以上的要求延伸其他磋商文件中未提及的其他服务内容。

3、供应商在投标文件中制定详细对于物业公司内部人员的的考核方案，同时制定采购人对供应商的参考考核方案。

4、完成采购人交办的其他工作。

5、签订合同时，乙方将所有服务人员的身份证复印件提供给甲方，并接受甲方的监督，否则甲方有权终止合同或扣除乙方的管理费。

6、对违反公约或政府有关规定的行为，针对具体行为采取规劝、警告、制止或报有关部门处理等措施。

（四）人员要求

1、爱党、爱国、爱人民、爱集体。

2、爱岗敬业，踏实肯干，有团队意识，责任心强，工作认真，说话和气。

3、无精神疾病和智力障碍，无肢体残疾和行走障碍，无视力障碍和听力障碍，无语言沟通障碍，反应迅速，动作敏捷，需要在人员、设施配备等方面具备相应的服务能力。

4、无违法犯罪纪录。

5、成交供应商必须在与采购人签订合同前为参与本项目的每位员工购置意外伤害保险，办理区级以上医院、卫生防疫站颁发的在有效期内的健康证明（有健康证）；成交供应商必须为所有工作人员缴纳社会保险。

工作人员产生的意外伤害等事故，由成交供应商自行完全承担。

每位员工的工资福利、医疗、保险等所有费用由供应商自行承担。

6、培训教育。

物业公司需在年初或进驻我方伊始提供针对各岗位的年度培训计划，并对培训的频次、范围、内容、人数进行详细说明，执行培训计划必须到位，同时做好记录整理和效果验证工作，确保人员素质持续提高，有效的满足我方工作需要。

（五）服务方案

针对本项目制定完善的物业服务方案，应体现供应商的经验和能力，管理组织，工作计划、工作措施等阐述应详细具体、针对性强并且各项措施切实可行。

方案包括但不限于以下内容：

1、管理服务理念和目标。

结合本项目的规划布局、建筑风格、智能化硬件设施配置及本物业特点，提出物业服务的整体设想及策划，包括服务目标、管理措施。

2、项目管理机构运作方案、管理制度和工作计划。

3、供应商提供人员配备、岗位设置、培训与管理计划、人员考核方案。

4、提供详细的卫生保洁服务方案、会议服务方案、设备运行管理维护服务方案、洗衣、洗车服务方案、培训方案、物业档案管理方案、各项应急预案（突然断水、断电的应急预案；重点设备故障；电梯故障的应急预案；水浸应急预案；极端天气预案等）、保证项目顺利接管措施等。

5、物业服务承诺及优惠措施（供应商自报）。

6、服务成果验收

7、其它

服务期满或完成服务成果后，由采购人对服务的成果进行详细而全面的检验。

采购人有权限根据检验结果要求成交供应商立即更换或者提出索赔要求。

检验合格后，由采购人组成的验收小组签署验收报告，作为付款凭据之一。

7、质量标准

（1）符合相关服务质量规范。

（2）质量标准范围内，如果证实服务成果是有缺陷的，包括潜在的缺陷或者使用不符合要求的等，成交供应商应立即免费服务，保证达到合同规定的服务要求。

如果成交供应商在收到通知后5天内未能免费服务，采购人可自行采取必要的补救措施，但风险和费用由成交供应商商承担，采购人同时保留通过法律途径进行索赔的权利。

8、配备、耗材要求：

保洁人员必备日常保洁工具、耗材、服装等一切费用由成交供应商自行承担。

（六）其他要求

1、服务期限：

合同生效后7日内完成接管，服务期12个月。

具体服务起止日期按采购人指定时间。

（在服务期限内，若达不到服务要求，采购人有权单方面解除合同。

如造成采购人损失的，成交供应商须承担相应损失）。

2、服务地点：

山东省聊城监狱。

3、付款方式：

合同生效之日起20个工作日内，一次性支付合同金额100%。

保留合同金额的10%履约保证金，服务期满，验收合格，采购人无息退还。

未尽事宜另行约定。

采购人可以对成交供应商的服务进行考核考评，如成交供应商服务标准未能保质保量完成采购文件和响应文件的要求，采购人有权延期、扣减应付成交供应商的物业费，将酌情扣除每次支付金额作为质量保证金，待服务期限内未发生重大质量问题再一次性付清。

成交供应商每次收款后要开依法纳税的服务费发票给采购人。