江西省首届模拟法庭辩论赛原告代理意见书副本副本.docx

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江西省首届模拟法庭辩论赛原告代理意见书副本副本

2014年江西省首届模拟法庭辩论赛

原告代理意见书

齐笙洁及其代理人共同呈递

第4号参赛队

2014年5月18日

第一部分基本事实.-------------------------------------------------------------------------------------3

第二部分诉讼请求.------------------------------------------------------------------------------------3

第三部分法律适用---------------------------------------------------------------------------------------3

第四部分本案焦点及原告对焦点问题的论证结构-------------------------------------------------

第五部分代理意见----------------------------------------------------------------------------------------4

第六部分结语-------------------------------------------------------------------------------------------9

第七部分本案启示与立法建议-----------------------------------------------------------------------11

第七部分附录----------------------------------------------------------------------------------------------12

第一部分：

基本事实

一、原告与夏天、王美君的房屋租赁关系。

（一）原告与夏天王美君的债务抵消行为。

2010年至2011年期间，夏天、王美君（两人系夫妻关系）由于资金周转需要，向原告陆续借款900，000元（九十万元）。

债权到期后夏天、王美君均无力偿还借款。

2011年经双方友好协商，按照《中华人民共和国合同法》第一百条“约定抵消”原则，夏天、王美君将位于济南市高新区国际会展中心聚鑫旺园小区7号三单元1002号的房屋（147.36平方米）租赁给原告三十年，以折抵被告欠款900，000元。

（二）原告与夏天王美君的房屋租赁合同行为。

2011年1月31日，原告齐笙洁与夏天、王美君按照自愿、公平的原则签订了房屋租赁合同，合同约定：

租金为每月2500元，房屋租赁期限自2011年2月1日至2041年1月31日止，共计三十年，房屋租金总额为900，000元。

2011年1月31日夏天、王美君给原告出具一张一次性交付租金900，000元的收条。

2011年2月原告朋友开始居住此租赁房屋。

二、被告与夏天王美娟的房屋买卖关系。

2010年12月，夏天、王美君在原告不知情的情况下，与被告人张家铭签订房屋买卖合同将上述已租赁房屋（房屋作价2，400，000元）卖与被告人张家铭，2011年6月14日，夏天、王美君与被告人完成了租赁房屋买卖的过户登记手续。

第二部分：

诉讼请求

1．请求判令被告继续履行原告与夏天王美君的原房屋租赁合同。

2.判令本案的诉讼费用由被告承担。

第三部分法律适用

1、关于本案原告齐胜杰与夏天王美君的债务抵消的法律适用。

《中华人民共和国合同法》第100条：

“当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销”。

可见，合意抵销对于标的物的种类、品质没有特别要求，对于双方所负债务是否届履行期限也无要求，只要不违背法律的强制性规定和禁止性规定，原则上都可以合意抵销。

本案中，原告与夏天王美君的债务合意抵消行为，双方意思表示真实，应当适用《合同法》第100条关于债务合意抵消的相关规定。

2、关于本案原告齐胜杰与夏天王美君的房屋租赁合同行为的法律适用。

（1）《中华人民共和国民法通则》第55条：

“民事法律行为应当具备下列条件：

行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益。

”

（2）《中华人民共和国合同法》第44条：

“依法成立的合同，自合同成立时生效。

”

（3）《中华人民共和国合同法》第213条：

“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

”第214条:

“租赁期限不得超过二十年。

超过二十年的，超过部分无效。

”因此，在本案中，原告齐胜杰与夏天王美君的房屋租赁合同行为合法有效，虽租赁合同中30年的租赁期限约定超出了20年的法定期限，但并不影响房屋租赁合同在20年内的法律效力。

3、关于本案被告张家铭应继续履行本案原告齐胜杰与夏天王美君的房屋租赁合同行为的法律适用。

（1）《中华人民共和国物权法》第9条：

“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

”

（2）《中华人民共和国合同法》第229条：

“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

”

（3）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第20条：

“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。

”

本案中，夏天王美君将租赁房屋转让与被告张家铭，虽两者在2010年12月30日订立了房屋买卖合同，但夏天王美君与被告张家铭于2011年6月14日才完成了所租赁房屋的过户登记行为，而原告与房屋原所有权人夏天王美君的租赁合同于2011年1月31日订立的房屋租赁合同已经生效并开始履行，故，被告在原告对租赁房屋的租赁期间获得租赁房屋所有权的行为，不具备影响原告与夏天王美君之前的房屋租赁合同的效力，即应适用买卖不破租赁的规则，因而，原告应继续履行原告对该房屋的租赁合同的义务。

第三部分本案的焦点问题与原告对焦点问题的论证结构

第四部分代理意见

《中华人民共和国合同法》第229条：

“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，——即“买卖不破租赁”规则。

所谓“买卖不破租赁”，即在租赁关系存续期间，租赁物因买卖等使租赁物的所有权发生变更的，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物，新所有权人不履行租赁义务时，承租人得以租赁权对抗新所有权人的制度规则。

“买卖不破租赁”现今已经成为各国民事立法的通例。

该原则为租赁权具有物权对抗效力的最集中体现，有关租赁权为债权抑或为物权的争议亦由此原则发轫。

经立法上的演变和学理上的构造，租赁权之物权性已经至为明显。

当然，“买卖不破租赁”规则并没有改变租赁权的债权属性，其本质上只是一种利益冲突的实用主义解决方式，并没有使租赁权上升为一种物权，而只是通过使租赁权物权化的方式，实现稳定租赁关系、保护交易安全的立法目的。

因而，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第20条基于此亦作了相应的类似规定，——“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。

”

关于“买卖不破租赁”规则的适用条件，学界观点不尽一致。

主要有三要件、四要件、五要件说等。

但根据我国现有立法的制度安排，适用“买卖不破租赁”规则，一般认为,应满足如下条件：

1.“买卖不破租赁”规则适用的标的物主要为不动产

“买卖不破租赁”规则主要适用于不动产。

其是否可以适用于动产租赁，对此存在争议。

从比较法上来看，有些国家将“买卖不破租赁”的适用范围限于不动产租赁。

例如，《德国民法典》第566条规定：

“所出租的住房在交给承租人后，被出租人让与给第三人的，取得人代替出租人，加入到在出租人的所有权存续期间因使用租赁关系而发生的权利义务中。

”一般认为，德国法上的“买卖不破租赁”规则适用于住房使用租赁关系、土地使用租赁关系和住房以外的房屋的使用租赁关系以及已登记船舶的使用租赁关系。

但也有一些国家和地区的民法并没有严格限制该规则的适用范围。

例如，我国台湾地区民法典第425条规定，“买卖不破租赁”规则既适用于不动产租赁，也适用于动产租赁。

关于“买卖不破租赁”规则的适用范围，我国《合同法》第229条采用了“租赁物”的表述，从文义解释来看，其既包括动产，也包括不动产。

是否应当对此处的“租赁物”作限缩解释，将其限于不动产？

对此，学界仍有不同观点。

但大部分学者认为，应当将此处的“租赁物”限于不动产。

2.房屋租赁合同有效。

“买卖不破租赁”主要是为了保护承租人的利益，而承租人占有租赁物必须基于有效的租赁合同，如果租赁合同尚未成立或被宣告无效，则承租人无权占有租赁物。

因此，只有在房屋租赁合同合法有效的情况下，其才有可能产生对抗第三人的效力。

有学者认为，为了便于流动人口的管理，保障房屋租赁登记制度的推行，房屋租赁合同只有经过登记备案，才具有对抗第三人的效力，否则，成立在后的买卖合同具有优先于房屋租赁合同的效力。

而依据我国目前的立法来看，登记备案在性质上应只是一种行政管理措施，而非房屋租赁合同的生效要件，不能将其作为房屋租赁合同产生对抗效力的条件。

如我国《合同法》第229条也没有将房屋租赁合同的登记备案作为其具有对抗效力的条件，而最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第20条也做了类似的规定。

因此，只要房屋租赁合同有效，即使没有办理登记，也同样适用“买卖不破租赁”规则。

3．在租赁期间内发生所有权的变动。

如何理解“所有权变动”?

对此，学界的观点并不一致。

一种观点认为，“买卖不破租赁”特指因买卖而发生的所有权变动对租赁权的效力不产生影响，也即出租人在租赁合同的有效期间内将租赁物所有权转让给第三人的，其设定在该租赁物上的租赁合同仍然存在、有效，受让人要受该租赁合同的约束。

另一种观点认为，所谓发生所有权的变动，是指发生所有权移转的结果，其原因可以是买卖，也可以是互易、赠与、遗赠等。

但不论持何种观点，两种观点对于租赁期间内必须发生所有权变动的事实要件的认知是一致的。

而从我国《合同法》第229条的规定来看，其亦使用了“租赁物在租赁期间发生所有权变动”的表述，而依据我国物权法的规定，动产的所有权变动采交付主义，而不动产所有权的变动则采登记主义。

4.承租人愿意继续履行原租赁合同。

“买卖不破租赁”规则的目的在于保护承租人的权利，租赁房屋在租赁期间内发生所有权变动的，承租人即有权主张援引该规则获得保护，其也有权终止合同。

承租人是否实际主张“买卖不破租赁”而继续承租该不动产，取决于其自己的意思自由。

房屋所有权发生变动，新的房屋所有权人向承租人发出通知后，只要没有提高租金，承租人不愿意继续承租该房屋而要求终止租赁合同的，都应当允许其退租。

承租人终止与出租人之间的租赁合同后，由于租赁合同是一种继续性合同，故承租人已经居住的期间内发生的租金，其仍应按照原租赁合同的约定而向出租人履行支付租金义务。

承租人愿意继续承租房屋的，如果新的所有权人明确要求提高租金，则承租人有权依据“买卖不破租赁”规则，要求继续履行原租赁合同。

基于以上的分析论证，我方将依据前述四点构成要件分别论证原告与夏天王美君的房屋租赁合同对被告张家铭有法律约束力，即本案适用“买卖不破租赁”之规则。

（一）原告与夏天王美君的租赁合同系不动产租赁合同

如前所述，虽然关于“买卖不破租赁”规则的适用范围，我国《合同法》第229条采用了“租赁物”的表述，从文义解释来看，其既包括动产，也包括不动产。

且大多学者主张“买卖不破租赁”的标的物只应限定于不动产。

但此学界争议并不影响本案对买卖不破租赁的适用。

本案中，原告与夏天王美君之间的租赁合同系关于夏天王美君夫妇所有的位于济南市高新区国际会展中心聚鑫旺园小区7号三单元1002号的房屋租赁合同，符合适用买卖不破租赁规则的标的物要求。

（二）原告与夏天王美君的房屋租赁合同合法有效

1.原告与夏天王美君的债务约定抵消行为符合法律规定。

首先，原告与夏天王美君皆为完全民事行为能力人。

根据案情可知，原告与夏天王美君皆为完全民事行为能力人，具备相应的民事行为能力。

其次，原告与夏天王美君关于债务约定抵消的意思表示符合法律规定。

《中华人民共和国合同法》第100条：

“当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵消”。

可见，合意抵消对于标的物的种类、品质没有特别要求，对于双方所负债务是否届履行期限也无要求，只要不违背法律的强制性规定和禁止性规定，原则上都可以合意抵消。

本案中，原告于2010年至2011年期间，借款给夏天、王美君（两人系夫妻关系）900,000元，债权到期后，因夏天、王美君夫妻两人无力还款，基于自愿原则，原告与夏天王美君约定将位于济南市高新区国际会展中心聚鑫旺园小区7号三单元1002号的房屋租赁给原告齐笙洁，房屋租期三十年，每月租金2500元，租赁期限为2011年2月1日至2041年1月31日止，租金总额为900,000元，以抵消其900，000元债务。

由此可见，原告与夏天王美君的债务合意抵消行为，双方意思表示真实、一致，且无违背法律的强制性规定和禁止性规定的情形，符合《合同法》第100条关于债务合意抵消的相关规定，应当认定原告与夏天王美君关于债务约定抵消的意思表示合法有效。

2．原告与夏天王美君的房屋租赁合同合法有效。

根据我国《民法通则》、《合同法》等的规定，有效合同必须如下要件：

（1）当事人具备相应的民事行为能力；

（2）意思表示真实且一致；（3）不违反法律或者社会公共利益。

另，根据《中华人民共和国合同法》第213条关于租赁合同内容的规定，结合本案可知，原告与夏天王美君的房屋租赁合同有效。

首先，原告与夏天王美君皆系完全民事行为能力人。

原告齐笙洁与夏天王美君系房屋租赁合同的双方当事人，根据案情可知，原告与夏天王美君皆为完全民事行为能力人，具备相应的行为能力。

其次，原告与夏天王美君的房屋租赁合同意思表示真实、一致。

租赁合同作为诺成性合同，自双方当事人意思表示一致时起就已成立，自成立时起当事人之间即发生权利义务，而不以租赁物的实际交付为合同的成立生效要件。

在本案中原告与夏天王美君因合意抵消债务而签订的房屋租赁合同，双方皆为自愿且真实的意思表达，双方的意思表示未有任何欺诈胁迫及乘人之危等情势，另双方租赁合同的内容完整，包含了租赁合同应具备的主要条款，且约定承租人对租赁房屋可自由转租。

当然，需要特别指出的是，一是本案中原告与夏天王美君在签订房屋租赁合同时，原告是基于善意、不知情的一方承租房屋，在签订房屋租赁合同时并不知悉夏天王美君与被告张家铭对该租赁房屋已签订了房屋买卖合同的事实；二是原告与夏天王美君于2011年1月31日签订房屋租赁合同时，虽然夏天王美君与被告张家铭在2010年12月对该租赁房屋已签订了房屋买卖合同，但该房屋于2011年6月14日才完成房屋过户登记，也即，原告与夏天王美君于2011年1月31日签订房屋租赁合同时，该房屋所有权并未发生变动，夏天王美君夫妇仍系该房屋的合法所有权人，夏天王美君对该房屋具有包括处分权在内的完备的物权。

再次，原告作为承租人已将房屋租金交付于房屋所有权人。

承租人以支付租金为代价取得标的物的使用收益权是租赁合同区别于其他类似合同如借用合同的根本所在。

在本案中，夏天王美君为清偿对原告的900，000元到期债务，与原告将位于济南市高新区国际会展中心聚鑫旺园小区7号三单元1002号的房屋（147.36平方米）租赁给原告三十年，每年租金30000元，租金合计900，000元折抵被告对原告的债务。

为此，原告还向夏天王美君出具了900，000元债权清偿的收条。

由此可见，原告作为房屋承租人已通过债务合意抵消的形式将房屋租金交付于房屋的所有权人夏天王美君夫妇，原告为对该房屋的使用收益支付了相应的对价，应认定原告与夏天王美君之间关于该房屋的使用收益的合同约定为切实的房屋租赁合同。

复次，原告与夏天王美君签订的房屋租赁合同的形式符合法律规定。

根据我国《合同法》第215条“租赁合同租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，《城市房地产管理法》关于房屋租赁合同亦规定应签订书面租赁合同之规定，房屋租赁合同应采用书面形式。

本案中，原告与夏天王美君签订了书面的房屋租赁合同，并就所签的书面房屋租赁合同于2011年1月31日在济南市历下区公证处做了相应公证，可见，原告与夏天王美君的房屋租赁合同的形式完全符合法律规定。

另外，原告与夏天王美君的房屋租赁合同具有高度的公示表征。

“买卖不破租赁”规则的适用使得租赁权具有了对抗第三人的效力，而且该对第三人的效力直接依据法律规定产生，不需要登记。

如前所述，依据我国《合同法》第229条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第20条之规定，对“买卖不破租赁”的适用条件亦未明确其中租赁合同必须经过公示表征，也即登记备案等在性质上应至多是一种行政管理措施，而非房屋租赁合同的生效要件，更不能将其作为房屋租赁合同产生对抗效力的条件。

但原告方为了从最大程度上避免可能引致的交易不安以及更高程度上提升租赁合同的公示公信力，特与夏天王美君对所签房屋租赁合同的内容及其真实性等于2011年1月31日在济南市历下区公证处做了相应公证，使该租赁合同具有了高度的公示表征。

可见，不仅原告与夏天王美君双方所签租赁合同的意思表示的真实性有足够的公信力，应足以采信；而且原告对房屋租赁合同的公证足以表明原告的房屋租赁行为对房屋权属审查义务与极大善意。

最后，原告与夏天王美君的房屋租赁合同并未违反法律或社会公共利益。

如前所述，原告与夏天王美君的房屋租赁合同的内容完整，且包含了租赁合同应具备的主要条款，不仅未有违反社会公共利益的情形，且合同内容及其合法性于2011年1月31日在济南市历下区公证处做了相应公证。

另需要特别指出的是，本案中，虽然原告与夏天王美君的房屋租赁合同中约定租赁期限为30年，超过了20年的法定期限，但是，根据《中华人民共和国合同法》第241条“房屋租赁期限不得超过二十年，超过部分无效”之规定，对于原告与夏天王美君签订的三十年租赁合同，超过二十年的部分无效，此前二十年期间，原告仍合法享有房屋的承租权。

且对于原告来讲，之所以约定租赁期限30年之久，一来原告作为未掌握专业法律知识的普通自然人，对法定最长租赁期限20年的规定全然不知，实属正常现象；二来原告与夏天王美君对房屋租期30年，每年租金3万元的约定，是夏天王美君对原告900，000万元债务的进行抵偿的合意抵消，这亦属原告为实现自己债权的无奈之举。

综合以上分析得知，原告齐笙洁与夏天王美君的房屋租赁合同合法有效，于法有据，原告对该租赁房屋的使用收益权理应得到法律保护。

（三）租赁房屋在租赁期间内发生了所有权变动

1．原告在承租房屋时房屋的所有权人为夏天王美君夫妇。

如前所述，据本案基本情况可知，原告与夏天王美君于2011年1月31日签订房屋租赁合同时，虽然夏天王美君与被告张家铭在2010年12月对该租赁房屋已签订了房屋买卖合同，但该房屋于2011年6月14日才完成房屋过户登记，根据《中华人民共和国物权法》第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”之规定，原告与夏天王美君于2011年1月31日签订房屋租赁合同时，该房屋所有权并未发生变动，夏天王美君夫妇仍系该房屋的合法所有权人，对该房屋具有包括处分权在内的权能完备的所有权。

而被告张家铭在2010年12月与夏天王美君夫妇签订的房屋买卖合同，在2011年6月14日完成房屋过户登记之前只是一个债权行为，被告人张家铭并不是该租赁房屋的所有权人。

2．原告所租赁房屋的所有权人变更为张家铭发生在房屋租赁期间内。

关于所有权变动的时间点，依据我国《合同法》第229条的规定，限于租赁期间内。

如何理解租赁期间?

对此学界有两种观点:

一种观点认为，租赁期间是指从合同生效之后，到合同终止完毕的期间。

另一种观点认为，租赁期间特指从出租人交付租赁物，到承租人返还租赁物的期间。

而不论持以上何种观点，皆不妨碍关于本案租赁期间的界定。

在本案中，租赁合同的生效以及夏天王美君交付租赁房屋的时间基本一致。

因此，综上分析可知，2011年1月31日，原告在承租房屋时房屋的所有权人为夏天王美君夫妇。

而被告张家铭依据与夏天王美君于2010年12月签订的房屋买卖合同的约定，于2011年6月14日才完成该租赁房屋的所有权过户登记，将房屋过户于被告人张家铭名下。

可见，该租赁房屋的所有权变动确实发生在租赁房屋的租赁期间内（自2011年2月1日至2041年1月31日止）。

（四）原告即承租人愿意继续履行该租赁合同

如前所述，“买卖不破租赁”规则的于保护承租人的权利。

租赁房屋在租赁期间内发生所有权变动的，承租人即有权主张援引该规则获得保护，其也有权终止合同。

承租人是否实际主张“买卖不破租赁”而继续承租该不动产，完全取决于承租人自己的意思自由。

本案中，原告也即承租人已明确表示对该租赁的继续履行，且希望所租赁房屋的新所有权人继续履行租赁合同，其关于继续履行合同的意思表示明确且具体。

综上分析，本案原告与夏天王美君的房屋租赁合同完全符合买卖不破租赁规则的适用要件，即本案应适用买卖不破租赁之规则，被告张家铭应继续履行原告与夏天王美君的房屋租赁合同。

第五部分结语

诚然，依债之关系相对性的理论及物权优先性原则,买卖（所有权移转）本来应破租赁。

但“一项法律制度的确立,必须反映立法者对该制度价值的认识,而影响立法者价值选择的因素是多方面的,如国家安全,公共利益,法律面前的平等、公平、道德标准的维持等”。

随着社会经济发展,商品经济的发达,人们对财产的观念已经有了很大转变,为了使社会资源不被闲置,发挥更大的社会效用,人类的立法活动由过去侧重保护物之所有权关系转为侧重保护物之用益关系,即由保护静态的物权关系变为保护动态的债权关系,社会对物的价值的利用和获得的重要性超过了对物的抽象的支配。

于是,近代社会的立法就确定了“买卖不破租赁”之规则,打破了19世纪以前各国法律所普遍认可的“买卖破除租赁”规则。

因而，原告方认为，现代民法的发展大体上仍未偏离财产私有制与合同自由等基本原则,但却强调了同这些原则相关的社会义务与社会责任,开启了信赖原则和对社会弱者的保护。

就住宅性房屋租赁而言,随着城市人口的增加、房价的上涨、购房压力的陡增和城市人口流动加快等诸多因素,房屋租赁已成为现代人实现“栖身”的常态方式。

相对于出租人而言,承租人处于弱势地位,当一种权利成为多数人特别是处于弱势地位的人们的需求的时候,法律有必要对其加以充分规范和保护。

故而人们开始从实践操作到民法具体制度的设计上,谋求对住宅租赁的充分保护,以免承租人对财产的占有、使用、用益因后来的物权实现或侵权行为而受到影响。

法律赋予承租人具有对抗租赁房屋受让人的效力,即便租赁物被移转,承租人依然可享有租赁期间应有的权利,这也是买卖不破租赁规则得以发挥功效并能确立的根基。

因而，本案中被告要求原告搬离腾退所租赁房屋的行为是对“买卖不破租赁”规则的公然破坏，不仅违背了现有立法的具体制度安排，更是对《合同法》立法目的的公然违背。

如前所述，“买卖不破租赁”规则的主要目的是对“土地和房屋的使用承租人和用益承租人的存续利益提供保障”，因为居住利益属于生存利益的范畴，此处的生存利益既包括住宅承租人的居住利益，也包括不动产商业承租人的商业维持利益。

在民法价值序列中，生存利益位阶较高，属于应当予以优先保护的利益类型。

出租人随意转让租赁物会对承租人的生存利益造成重大影响，因此，应当