旭辉标准化系列设计阶段性成果体系.docx

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旭辉标准化系列设计阶段性成果体系

旭辉标准化系列-设计阶段性成果体系

用心构筑美好生活FORYOURBETTERLIFE标准化工作系列-设计管理的阶段成果体系标准化工作系列设计管理的阶段成果体系集团设计管理部2010年8月

用心构筑美好生活FORYOURBETTERLIFE标准化工作系列-设计管理的阶段成果体系?

什么是阶段成果？

什么是阶段？

什么是成果？

用心构筑美好生活FORYOURBETTERLIFE标准化工作系列-设计管理的阶段成果体系1.1什么是[阶段]：

为满足房地产开发的整体目标，设置了分阶段实施的工作目标，相对应完成的阶段工作成果，可以视为阶段成果。

旭辉集团集团项目开发设置了8个阶段。

项目定位策划及方案设计指导方案成果验算及初步设计指导初步设计成果验算及施工图设计指导施工及销售土地投资分析施工准备交房后评估取得土地信息至取得土地中标通知书至方案设计任务书发出方案设计完成至初设任务书发出初步设计完成至施工图设计开始平整场地至项目开工至向物业移交至参与土地竞标会基础开工项目清盘向客户移交交房后半年

用心构筑美好生活FORYOURBETTERLIFE标准化工作系列-设计管理的阶段成果体系1.2什么是[成果]：

[集团一级成果的逻辑框架]

用心构筑美好生活FORYOURBETTERLIFE标准化工作系列-设计管理的阶段成果体系1.2什么是[成果]：

[设计管理的一级阶段成果]土地投资分析一、产品预案报告项目定位策划及方案成果验算及初步设计成果验算方案设计指导初步设计指导及施工图设计指导施工准备施工及销售交房交房后半年二、概念设计任务书三、概念设计成果评审四、方案设计任务书五、方案设计成果评审六、扩初设计任务书十三、扩初设计成果评审十四、施工图设计任务书七、景观设计任务书八、景观设计成果评审九、样板段专项设计书十、样板段专项成果评审十一、精装设计任务书十二、精装设计成果评审十五、施工图设计成果评审十六、项目后评估报告

用心构筑美好生活FORYOURBETTERLIFE标准化工作系列-设计管理的阶段成果体系?

设计管理的阶段划分设计阶段的划分设计阶段的分级成果

用心构筑美好生活FORYOURBETTERLIFE标准化工作系列-设计管理的阶段成果体系阶段成果分类之[三级成果]：

【成果管理】【计划管理】【流程管理】一级成果一级计划一级流程二级成果二级计划二级流程三级成果三级计划工作指引

用心构筑美好生活FORYOURBETTERLIFE标准化工作系列-设计管理的阶段成果体系1、设计管理有几个阶段？

各个阶段是怎么划分的？

设计成果特性：

能独立、可移交、有需求、须审核

用心构筑美好生活FORYOURBETTERLIFE标准化工作系列-设计管理的阶段成果体系项目设计管理的[流程]：

对应集团的阶段划分，项目设计管理分为【】个相对独立的任务:

土地投资分析2项目定位策划及方案设计指导方案成果验算及初步设计指导初步设计成果验算及施工图设计指导样板段开放施工准备施工及销售交房竣工交房后评估拿地时间【A】样板段（体验示范区）设计管理任务启动启动方案设计施工图设计施工配合后完成评估确定选址户型优化反馈优化启动强排概念设计方案设计初步设计施工图设计施工配合后评估完成9【B】项目整体设计管理任务

用心构筑美好生活FORYOURBETTERLIFE标准化工作系列-设计管理的阶段成果体系项目设计管理的[阶段]：

对应集团的阶段划分，项目设计管理分为【】个相对独立的任务:

土地投资分析项目定位策划及方案设计指导方案成果验算及初步设计指导初步设计成果验算及施工图设计指导施工及销售2施工准备交房后评估拿地时间样板段开放启动启动方案设计施工图设计施工配合后完成评估【A】样板段（体验示范区）设计管理任务，划分为【5】个阶段。

拿地后，在方案设计阶段确定选址后正式启动，至样板段建成开放。

时间紧，涵盖建筑、景观、精装修三个专业。

设计周期短，任务重。

尽快完成体验示范区的建设，进入销售储备阶段，有利于快速开发，快速销售的总体目标。

用心构筑美好生活FORYOURBETTERLIFE标准化工作系列-设计管理的阶段成果体系项目设计管理的[阶段]：

对应集团的阶段划分，项目设计管理分为【】个相对独立的任务:

项目定位策划及方案设计指导方案成果验算及初步设计指导初步设计成果验算及施工图设计指导施工及销售2土地投资分析施工准备交房后评估拿地时间启动强排概念设计方案设计初步设计施工图设计施工配合后评估完成11【B】项目整体设计管理任务，分为【7】个阶段。

是常规熟悉的开发流程，增加了拿地前的强排阶段，和竣工后的后评估阶段，有利于项目的衔接和成果的积累。

用心构筑美好生活FORYOURBETTERLIFE标准化工作系列-设计管理的阶段成果体系2、什么是成果？

各个阶段成果的判定标准是什么？

设计成果特性：

能独立、可移交、有需求、须审核

用心构筑美好生活FORYOURBETTERLIFE标准化工作系列-设计管理的阶段成果体系项目设计管理的[成果特性]：

可衡量有需求可移交须审核1、作为设计管理输出的内容2、对应不同阶段需要完成的可成果化的内容3、不同阶段的成果，对应先后的因果关系4、在不同阶段不会出现同一成果为满足房地产开发的整体目标，设置了分阶段实施的工作目标，相对应完成的阶段工作成果，可以视为阶段成果。

用心构筑美好生活FORYOURBETTERLIFE标准化工作系列-设计管理的阶段成果体系项目设计管理的[成果管理]：

项目设计的成果管理，可以理解为对输入成果进行接收，通过【三控两管一协调】的管理方式对中间成果进行管理，确保输出成果满足相关需求。

成果管理输入成果?

【三控】?

开发【配套】?

目标【成本】?

【营销】客户?

【工程】进度?

【物业】管理输出成果?

品质控制?

成本控制?

进度控制?

【两管】?

【内审图】?

【审照图】?

【招标图】?

【施工图】?

供方合同管理?

档案信息管理?

【一协调】?

工作界面协调

用心构筑美好生活FORYOURBETTERLIFE阶段成果的[成果逻辑]：

启动准备设计阶段一内审准备设计阶段二内审准备[启动成果][中间成果][输出成果]

用心构筑美好生活FORYOURBETTERLIFE阶段的[启动成果]：

启动准备设计阶段一[启动成果]?

【阶段启动会】?

合约及供方规划?

招标、报审、施工计划?

阶段成果要求?

成本控制指标?

【设计任务书】【阶段启动会】总监/项目组【一级成果】

用心构筑美好生活FORYOURBETTERLIFE阶段的[中间成果]：

启动准备设计阶段一[中间成果]?

【停止检查点】?

过程内审?

中间征询报告?

分项招标?

分项施工?

提资图【阶段检查评审会】项目组/专业组【二级、三级成果】

用心构筑美好生活FORYOURBETTERLIFE阶段的[输出成果]：

启动准备设计阶段一内审准备[输出成果]?

【成果评审】?

阶段策划报告?

阶段成本指标?

批复成果文件【阶段成果确认】总监/项目组【一级成果】

用心构筑美好生活FORYOURBETTERLIFE标准化工作系列-设计管理的阶段成果体系?

阶段成果的划分19

用心构筑美好生活FORYOURBETTERLIFE标准化工作系列-设计管理的阶段成果体系土地投资分析项目定位策划及方案设计指导方案成果验算及初步设计指导初步设计成果验算及施工图设计指导施工准备施工及销售交房后评估【A】、样板段设计任务【阶段成果】启动启动方案设计施工图设计施工配合后完成评估样板段开放

用心构筑美好生活FORYOURBETTERLIFE标准化工作系列-设计管理的阶段成果体系样板段设计流程[阶段成果]：

【A】样板段设计[A1]启动阶段成果：

（内审）?

【A1】启动?

【A2】方案设计?

【A3】施工图?

【A4】施工配合?

【A5】后评估1.体验区选址方案（看房动线及会所售楼处）2.建筑方案设计成果（会所、售楼处、样板房）3.启动成果：

示范区启动报告?

?

?

设计供方与合同（景观、体验），样板段策划报告（输入营销定位、成本）设计任务书（建筑、景观、体验）输入条件：

样板房策划报告样板房审批结果成果策划目标工程策划报告4.阶段成果-概念设计成果?

?

体验概念设计方案（总图）景观概念设计方案（总图）

用心构筑美好生活FORYOURBETTERLIFE标准化工作系列-设计管理的阶段成果体系样板段设计流程[阶段成果]：

【A】样板段设计[A2]概念及方案设计阶段成果：

（内审图）5.体验示范区触点策划报告（设计价值点分析）?

【A1】启动?

【A2】方案设计?

【A3】施工图?

【A4】施工配合?

【A5】后评估6.方案阶段成果（内审图）?

建筑扩初设计成果?

体验示范区会所/售楼处方案设计成果?

体验示范区样板房及公共区域方案设计成果?

景观方案设计成果7.样板段成本管控报告?

建筑?

体验?

景观8.样板房户型优化成果（输出至建筑）9.机电点位优化成果（输出至建筑）

用心构筑美好生活FORYOURBETTERLIFE标准化工作系列-设计管理的阶段成果体系样板段设计流程[阶段成果]：

【A】样板段设计[A3]扩初及施工图设计阶段成果：

（招标图、施工图）10.启动成果?

招标图提交计划?

施工图提交计划11.体验示范区配置标准策划?

售楼处会所精装配置标准?

样板房精装配置标准?

景观配置标准?

机电配置标准?

补充设计任务书12.扩初设计成果?

建筑施工图设计成果?

景观扩初设计成果?

体验扩初设计成果输入条件：

成本部：

招标计划工程部：

施工图出图计划?

【A1】启动?

【A2】方案设计?

【A3】施工图?

【A4】施工配合?

【A5】后评估

用心构筑美好生活FORYOURBETTERLIFE标准化工作系列-设计管理的阶段成果体系样板段设计流程[阶段成果]：

【A】样板段设计[A3]扩初及施工图设计阶段成果：

（招标图、施工图）13.设计材料定样?

建筑立面材料设计定样?

室内硬装材料设计定样?

景观硬装材料设计定样?

景观苗木设计定样（参考图片）?

设备定型报告14.样板段平面管线综合图15.体验示范区产品建造标准16.建安工程（招标图）?

桩基工程（桩位图及试桩图）?

土建招标图（饰面表、门窗表、总说明、建筑、结构）?

建筑门窗工程?

建筑墙砖及石材?

电梯招标图?

样板段机电智能化设备（变电、给排水、消防、空调、水泵、泛光照明）?

会所游泳池结构及设备?

【A1】启动?

【A2】方案设计?

【A3】施工图?

【A4】施工配合?

【A5】后评估

用心构筑美好生活FORYOURBETTERLIFE标准化工作系列-设计管理的阶段成果体系样板段设计流程[阶段成果]：

【A】样板段设计[A3]扩初及施工图设计阶段成果：

（招标图、施工图）17.体验精装工程（招标图）?

样板段精装修硬装招标图?

招标图+技术说明文件（工程部提供或历史项目提炼）?

材料小样?

硬装材料表样板段物品清单及规格书?

家具?

灯具?

窗帘及纺织品?

饰品及摆放物件?

户内游乐设施?

【A1】启动?

【A2】方案设计?

【A3】施工图?

【A4】施工配合?

【A5】后评估?

用心构筑美好生活FORYOURBETTERLIFE标准化工作系列-设计管理的阶段成果体系样板段设计流程[阶段成果]：

【A】样板段设计[A3]扩初及施工图设计阶段成果：

（招标图、施工图）18.景观工程（招标图）?

样板区景观硬景?

招标图+技术说明?

材料小样?

硬景铺装材料表?

样板区景观苗木清单规格书?

样板区景观部品部件清单及规格书?

户外家具?

户外雕塑?

户外电器及灯具?

户外摆放物件（花砵及园艺饰品）?

花园建材?

户外游乐设施?

标识指示系统招标图19.20.21.22.样板段建筑施工图样板段机电施工图景观施工图精装施工图?

【A1】启动?

【A2】方案设计?

【A3】施工图?

【A4】施工配合?

【A5】后评估

用心构筑美好生活FORYOURBETTERLIFE标准化工作系列-设计管理的阶段成果体系样板段设计流程[阶段成果]：

【A】样板段设计[A4]施工配合阶段成果：

（部品封样、图纸变更）23.部品设计审核封样?

?

?

?

?

?

建筑面层材料审核封样建筑机电设备审核定型精装硬装材料审核封样精装软装面饰材料审核封样景观苗木效果采购确认景观部品部件审核封样?

【A1】启动?

【A2】方案设计?

【A3】施工图?

【A4】施工配合?

【A5】后评估

用心构筑美好生活FORYOURBETTERLIFE标准化工作系列-设计管理的阶段成果体系样板段设计流程[阶段成果]：

【A】样板段设计[A5]后评估阶段成果：

（产品标准化）24.项目设计后评估报告（内审）?

样板段建筑（售楼处/会所，样板房）?

机电适用性情况?

景观（总图、铺装、苗木养护）?

室内精装修（售楼处/会所，样板房）25.项目施工图设计指导文件（输出给【?

【A1】启动?

【A2】方案设计?

【A3】施工图?

【A4】施工配合?

【A5】后评估B】流程施工图设计）26.项目标准化文件（成果）?

建筑单体模块（会所、售楼处、样板房）?

机电模块?

景观标准模块?

精装修模块

用心构筑美好生活FORYOURBETTERLIFE标准化工作系列-设计管理的阶段成果体系土地投资分析项目定位策划及方案设计指导方案成果验算及初步设计指导初步设计成果验算及施工图设计指导施工准备施工及销售交房后评估【B】、项目整体设计任务【阶段成果】启动强排概念设计方案设计施工图设计初步设计设计成果特性：

施工配合后评估完成能独立、可移交、有需求、须审核

用心构筑美好生活FORYOURBETTERLIFE标准化工作系列-设计管理的阶段成果体系整体设计流程[阶段成果]：

【B】整体设计[B1]土地拓展阶段成果：

（集团内审图）拿地前启动1.启动报告（总监内审）?

土地规划条件复核，完成红线总平面?

设计任务书（营销户型配比及面积段指标）2.总图产品品类比选方案?

总图产品品类及布局?

地下车库停车配比?

交通路网结构，含道路开口，?

可售面积与不可售面积指标?

样板示范区选址?

参考单体户型3.产品预案报告（强排方案）输入成果：

营销：

定位策划报告设计任务书拓展：

土地出让文件区域市调报告?

【B1】强排?

【B2】概念设计?

【B3】方案设计?

【B4】初步设计?

【B5】施工图设计?

【B6】施工配合?

【B7】后评估

用心构筑美好生活FORYOURBETTERLIFE标准化工作系列-设计管理的阶段成果体系整体设计流程[阶段成果]：

【B】整体设计[B2]概念设计阶段成果：

（集团内审图）拿地后启动4.设计启动策划报告（集团总裁内审）?

设计合约架构?

项目设计二级计划?

设计供方（概念至扩初阶段）及合同?

产品设计价值点分析?

设计任务书（输出）输入成果：

营销：

客户敏感点报告成本：

成本策划报告?

【B1】强排?

【B2】概念设计?

【B3】方案设计?

【B4】初步设计?

【B5】施工图设计?

【B6】施工配合?

【B7】后评估5.概念方案中间成果（内审）?

总图产品品类及布局输入成果：

?

总平面图：

多方案比选后确定优选方案开发：

反馈规划沟通意见营销：

产品户型意见?

样板示范区选址?

日照分析（粗分析）?

交通路网结构，含交通组织、道路开口，静态停车?

单体标准户型?

首期开发范围6.概念方案批复成果（内审）7.样板示范区选址（营销审定看房路线）输出至样板段【A】

用心构筑美好生活FORYOURBETTERLIFE标准化工作系列-设计管理的阶段成果体系整体设计流程[阶段成果]：

【B】整体设计[B3]方案设计阶段成果：

（报规图为主、内审图辅）集团内审后启动8.方案启动报告（总监内审）?

专项咨询设计供方及合约规划?

项目二级成果要求（报规图）产品设计标准?

总图及建筑单体?

结构设计策划?

设备选型及管线规划?

建筑方案阶段设计任务书输入成果：

开发：

规划报批征询计划营销：

产品交付标准?

【B1】强排?

【B2】概念设计?

【B3】方案设计?

【B4】初步设计?

【B5】施工图设计?

【B6】施工配合?

【B7】后评估9.10.规划方案总平面（报审征询图）?

地库及人防方案平面（内审图）?

规划日照分析报告（报审图）11.样板示范区方案提资（内审图）输出至样板段流程【?

示范区总图?

售楼处、会所及样板房单体方案（扩初深度）A】

用心构筑美好生活FORYOURBETTERLIFE标准化工作系列-设计管理的阶段成果体系整体设计流程[阶段成果]：

【B】整体设计[B3]方案设计阶段成果：

（报规图为主、内审图辅）集团内审后启动12.完成综合管线外网图规划?

地库覆土与景观乔木种植区?

基地管线规划?

管线接口点与管位标高输入成果：

开发：

配套管线征询意见成本：

一级目标成本?

【B1】强排?

【B2】概念设计?

【B3】方案设计?

【B4】初步设计?

【B5】施工图设计?

【B6】施工配合?

【B7】后评估13.方案设计批复文本（批复图纸及文件）?

总平面图（含单体坐标及地下车库坐标）?

地下室及人防设置方案?

管线规划总图?

经济技术指标（静态停车、户型面积段、计容不计容、绿地率）?

典型单体平立剖面图（户型平面图含公摊面积分配及得房率指标）?

总体鸟瞰及立面效果图

用心构筑美好生活FORYOURBETTERLIFE标准化工作系列-设计管理的阶段成果体系整体设计流程[阶段成果]：

【B】整体设计[B4]初步设计阶段成果：

（报建图，招标图）14.初步设计启动报告（集团+城市内审）?

专项设计供方合约规划?

阶段二级成果计划（报建+招标）?

招标图提交计划?

景观设计供方及合同15.产品配置标准?

产品建筑交付标准?

建筑、结构配置标准?

机电配置标准（机电策划报告）?

景观配置标准?

精装修配置标准?

初步阶段设计任务书?

建筑、结构、机电设计任务书?

景观设计任务书?

精装设计任务书输入成果：

成本：

二级目标成本招标采购计划开发配套：

报建计划?

【B1】强排?

【B2】概念设计?

【B3】方案设计?

【B4】初步设计?

【B5】施工图设计?

【B6】施工配合?

【B7】后评估

用心构筑美好生活FORYOURBETTERLIFE标准化工作系列-设计管理的阶段成果体系整体设计流程[阶段成果]：

【B】整体设计[B4]初步设计阶段成果：

（报建图，招标图）输入成果：

?

【B1】强排?

【B2】概念设计?

【B3】方案设计?

【B4】初步设计?

【B5】施工图设计?

【B6】施工配合?

【B7】后评估16.初步设计方案征询文本（报审图）?

征询图：

人防设计方案?

报审图：

消防送审方案?

报审图：

抗震办送审方案（高层超限）?

报审图：

日照分析报告?

报审图：

交警路政审查?

报审图：

住宅配套方案?

报审图：

绿化方案总图指标17.初步设计批复文本（审批图+批复）?

建筑设计（含景观总图）?

结构设计?

机电设计开发配套：

征询反馈意见18.管线综合总平面

用心构筑美好生活FORYOURBETTERLIFE标准化工作系列-设计管理的阶段成果体系整体设计流程[阶段成果]：

【B】整体设计[B4]初步设计阶段成果：

（报建图，招标图）19.成本管控分析报告（内审）?

建筑、结构、机电?

精装修（硬装、软装）?

景观（硬景、软景）20.部品设计选样定板?

建筑外立面材料设计封样?

机电设备定型（电力设备在施工图阶段定型）?

精装硬装材料设计封样?

景观铺装材料及苗木设计封样（图册）21.建安工程先期招标图?

桩基工程（桩位图及试桩图）可并入样板示范区先期招标?

电梯招标图?

建筑门窗工程?

【B1】强排?

【B2】概念设计?

【B3】方案设计?

【B4】初步设计?

【B5】施工图设计?

【B6】施工配合?

【B7】后评估

用心构筑美好生活FORYOURBETTERLIFE标准化工作系列-设计管理的阶段成果体系整体设计流程[阶段成果]：

【B】整体设计[B5]施工图设计阶段成果：

（报审图，施工图）22.施工图阶段启动报告（图纸交底，工作交接）?

确定施工图设计供方及合同输入成果：

成本：

三级目标成本?

设计成果（图纸）三级计划招标采购计划?

招标图纸出图计划工程：

施工组织计划?

施工图出图计划?

各专项设计供方合约规划?

精装修设计供方及合同设计任务书23.产品建造标准（城市公司提供，集团审查）?

屋面、地下室防水构造?

变形缝构造?

墙体围护构造?

其它（详见建造标准）?

施工图设计任务书?

【B1】强排?

【B2】概念设计?

【B3】方案设计?

【B4】初步设计?

【B5】施工图?

【B6】施工配合?

【B7】后评估24.节能计算报告

用心构筑美好生活FORYOURBETTERLIFE标准化工作系列-设计管理的阶段成果体系整体设计流程[阶段成果]：

【B】整体设计[B5]施工图设计阶段成果：

（报审图，施工图）25.工程图纸：

基坑围护?

【B1】强排?

【B2】概念设计?

【B3】方案设计?

【B4】初步设计26.人防工程施工图27.工程图纸：

桩基图纸（含试桩）28.招标图纸：

正负零以下土建及第一版全专业施工图用于设备招标及土建施工、开始弱电设计29.施工图审查图（报审图）30.工程图纸：

底板施工图31.机电招标图纸32.第二版全专业施工图33.产权预测报告?

【B5】施工图?

【B6】施工配合?

【B7】后评估

用心构筑美好生活FORYOURBETTERLIFE标准化工作系列-设计管理的