亦庄标准店开店项目立项可行性研究报告.docx

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亦庄标准店开店项目立项可行性研究报告

前言:

根据AAAABC中国北方区的开店选址战略布局,通过金陛房地产发展有限公司协调我们现正式向公司总部提交有关AAAABC通过与北京经济技术开发区政府直接签署《北京经济技术开发区国有土地使用权出让合同》以获得在北京经济开发区国际企业园西园内约75亩土地（占地面积约为：

50，000平米，建筑物可建造面积为16，880平方米）40年土地使用权的报告。

和另根据北京金陛房地产发展有限公司之前就该地块与北京经济技术开发区北侧绿化带绿化办公室签署的有关委托金陛公司完成该地块绿化隔离带内部分土地绿化建设任务并获得在该地块中3%（约90亩）的绿化产业建设用地的协议，AAAABC与金陛公司签署有关该地块的《包干代理出让国有土地使用权协议》的报告。

AAAABC在完成与北京经济技术开发区政府签署的《北京经济技术开发区国有土地使用权出让合同》和与北京金陛房地产发展有限公司签署《包干代理出让国有土地使用权协议》后，由AAAABC自行通过招标等方案自行设计、建设ABC时尚家居购物中心。

该项目的可行性分析报告我们同时基于以下考虑：

●城市基本状况和发展状况

●项目土地及辐射区情况

●项目所处的商圈情况

●项目周边的竞争对手

●市场潜力分析及投资利润率分析

●合作与合同形式

●结论

一、城市基本情况

北京为中华人民共和国首都，为历史悠久的世界著名古城。

北京中心位于北纬39度，东经116度，地处华北平原西北边缘，北有军都山，西有西山，东南为永定河、潮白河等河流冲积而成的大平原。

北京辖13区5县，全市面积16807.8平方公里，规划市区面积1041.0平方公里，城区面积87.1平方公里。

2001年全市常住人口共有1383.3万人，比上年增加19.7万人，增长1.4%，户籍人口1120.5万人，其中非农业人口约770万人。

1、城市发展状况

据北京市統計局獲悉，2002年前１０個月，北京市实现国内生产总值2434.1億元，按可比价格计算，比上年同期增长１０％。

工业生产加快，投資稳定增长，消費需求旺盛，出口增幅上升，地方财政收入快速增长等因素，是保证北京市经济以兩位數增长的关键。

2002年1至１０月，北京市农林牧漁业总产值为191.6亿元，比上年同期增长13.6%；规模以上工业企业实现工业增加值73.2亿元，同比增长13.8％。

前１０個月，北京市完成社会固定资产投資1227.7亿元，比上年同期增长18.4％。

重点工程建設和房产业仍是拉動北京市固定资产投資迅速增长的主要力量。

2002年１至１０月，北京市６０項重大工程項目完成投資425.3亿元，同比增长47%；而房地产开发投資达703.3亿元，比上年同期增长30.3％。

2002年10个月，北京市新签外资項目1161項，比上年同期增长29.9％；合同外资金额达44.4亿美元，增长１倍。

今年北京市地方财政收入也保持较快的增长速度。

目前已实现地方财政收入464.6亿元，同比增长26.9％，完成年度预算89％。

北京市城鎮居民人均可支配收入达到12463.9元，同比增长13.5％，扣除价格因素，实际增长15.5％。

农民人均现金收入为5538元，增长14.3％。

2003年元月份我市居民消费和商品零售与上年同期相比，元月份我市居民消费价格总指数为100.8%，打破了连续14个月月指数为负增长的局面，比上年12月的99.5%高1.3个百分点。

从元月份居民消费价格8大类指数看，与上年同期相比，价格上升的有3类，其升幅分别为：

食品类上升4.7%、居住类上升1.5%、烟酒及用品类上升1.0%，共影响居民消费价格指数上升1.54个百分点；价格下降的有5类，即衣着类下降2.5%、娱乐教育文化用品及服务类下降1.5%、家庭设备用品及维修服务类下降2.9%、交通和通讯类下降0.5%、医疗保健和个人用品类下降0.2%，共影响居民消费价格指数下降0.74个百分点。

2003年元月份我市居民消费价格分类指数表

2、2002年，城镇居民人均可支配收入为12463.9元，比上年同期增长13.5%（按可比口径），扣除物价因素，人均实际增长15.5%。

实际增幅与上年相比上升7个百分点，是近五年来收入增长最快的一年。

除人均财产性收入略有下降外，其余工薪收入、经营性收入、离退休金收入、赡养收入、赠送收入等均呈增长趋势。

2002年，我市企业经济效益好转，职工工资增加，居民家庭收入水平上升。

从消费情况看，2002年，我市城镇居民人均消费性支出10285.8元，增长15.3%，增幅居首位。

上海人均10464元，增长11.4%，居第二位；

居民八大类消费支出构成比重

项目

2002年

2001年

2002年比2001年

（±）

人均消费性支出

100

100

--

1．食品

33.76

36.19

-2.43

2．衣着

8.40

9.21

-0.81

3．家庭设备用品

6.18

9.50

-3.32

4．医疗保健

9.24

7.59

+1.65

5．交通通讯

12.36

8.61

+3.75

6．文化教育娱乐

17.59

16.02

+1.57

7．居住

9.00

6.59

+2.41

8．杂项商品及服务

3.47

6.29

-2.82

3、2002年，全市房地产开发完成投资989.4亿元，比上年增长26.2%；占全社会投资的比重为54.5%，上升3.3个百分点。

全市商品房施工面积为7510.8万平方米,竣工2384.4万平方米,分别比上年增长25.9%、39.7%，2002年商品住宅投资占全市住宅投资的比重首次突破90%,达到92.5%，比上年提高4.6个百分点。

在全市房地产开发完成投资中,用于商品住宅建设的投资为586.7亿元，增长26.4%，高出全社会投资增速7.9个百分点，住宅投资在房地产投资中的比重达到59.3%；商品住宅施工面积为5397.6万平方米,比上年增长24.1%，占全市住宅施工面积的比重达到88.7%；商品住宅竣工面积1926.2万平方米,比上年增长38.2%，占全市住宅竣工总面积的88.0%,提高10.8个百分点。

2002年全市销售各类商品房1708.3万平方米，其中商品住宅1604.4万平方米，分别比上年增长41.8%和42.3%。

商品住房市场销售以个人购房为主。

在全部住宅销售面积中,销售给个人的比例为97.4%,比上年提高了4.3个百分点。

在住宅建设推动下，全市人均住宅使用面积达到18.2平方米,比上年提高0.58个百分点，商品化程度稳步提高。

2002年1—12月份北京市房地产开发统计资料

主要指标

合计

上年同期

增幅（%）

房地产开发投资（亿元）

989.4

783．8

26．2

#住宅

586.7

464．2

26．4

商品房开复工面积（万平方米）

7510.8

5966．7

25．9

#住宅

5397.6

4349．6

24．1

本年新开商品房屋面积（万平方米）

3206

2789．8

14．9

#住宅

2455.7

2236．5

9．8

商品房竣工面积（万平方米）

2384.4

1707．4

39．7

#住宅

1926.2

1393．4

38．2

商品房销售面积（万平方米）

1708.3

1205

41．8

#住宅

1604.4

1127．5

42．3

商品房销售额（亿元）

813.8

609．9

33．4

#住宅

716.7

531．7

34．8

大型日用品超市在北京已发展趋向成熟，目前已有家乐福（4家店）、万客隆（2家店）、普尔斯马特（PriceSmart5家店）、好又多（Trustmart）等外资大型超市进入，北京华联（4家店）、物美大卖场（Wu-Mart）、超市发、京客隆、燕莎望京等内资大型超市也在南京开店。

此外欧尚、沃尔玛、麦德龙、家乐福、天津家乐（TheHomeClub）、上海联华的新店也已确定并动工，明年底将再有9家外商和3家内资大型日用品超市开业，市场布局将趋于成熟。

相比之下，大型建材超市目前仅有内资的东方家园（OrientHome）丽泽桥店和好美家四季青店各一家，东方家园於1999年开业，2001年度税前营业额达3.7亿。

好美家四季青店2002年3月开业，日均营业额在20万人民币以下。

但随着北京2008年申奥成功，从去年下半年开始，国内外大型建材零售商纷纷加快了在京圈地开店的速度，目前百安居已在北京确定了4个项目，其中位于西四环四季青店的预计明年底前开业。

法国乐华梅兰也确定在北京开设其在华的第一家店。

天津家乐在京确定了3家店址，其中位于南三环东路的分钟寺店将於今年十月开业。

东方家园在北五环来广营和东南四环十八里店也确立了2家大店店址。

由此可见，北京大型建材超市的布局将在未来两年内迅速定格，在中国政府对外资零售企业完全开放政策之前基本定局。

二、项目土地及辐射区情况：

AAAABC项目地处北京市经济技术开发区一期15平方公里的区域，东靠京津塘高速公路，西邻凉水河，北侧为一公里宽的城市规划绿地，东侧是高尔夫球场。

区内东部是工业区，西部是生活区，中部为公共建筑区。

其周边为143平方公里的配套协作区，为开发区及投资商的发展提供了广阔的空间。

项目现状：

目前该地快的分界北至东马路，南至新北环路，东至北环东路，西至凉水河，并以现有建成的荣华路东西划分为两块土地（ABC项目位于西边地块）。

而且是开发区的入口，市政设施完善，交通便利，环境优异，具有的得天独厚的先天优势。

项目南侧是已成熟的开发区，拥有大量的企业资源。

1、交通状况：

高速公路及进出道路，北京经济技术开发区位于北京东南郊，一期紧邻京津塘高速公路两侧。

距南四环3.5公里，距南三环7公里，距市中心天安门广场16.5公里。

三条道路通往市区，东马路通往旧宫镇，荣华路直通南四环，京津塘高速连接市区。

20分钟车程抵达首都国际机场；5分钟车程抵达四环；10分钟车程抵达三环；15分钟车程抵达北京商务中心区；5分钟车程抵达铁路货运站；90分钟抵达天津；

2、目前开发区的公共交通主要线路为723路（从崇文门至开发区）、927路（永定门至开发区）、946路（由鹿圈乡至方庄途经开发区）、732路（由开发区至颐和园），同时还有开发区专线车（从CBD商务中心区至开发区）等；

3、未来开发区交通规划为地铁5号线及轻轨铁路11号线建成后会使普通交通便得非常便利。

轻轨11号线从宋家庄开始贯穿开发区，会成为以后开发区的交通动脉。

地铁5号线从南向北贯穿北京主要城区，与三环、二环、直线地铁、环线地铁、长安街等主要交通干线连接在一起，从地铁5号线终点至宋家庄不用出站就可以换乘轻轨列车11号线直接到达开发区。

因此，未来地铁5号线和轻轨11号线的建成会极大的改变开发区的交通环境。

4、另外，规划的城市5环路将于2003年11月份正式通车（全现贯通），北京市城区的商业及房地产发展一直是随着北京环线的修建而拓展的。

目前，在荣华北路连通南四环之后，其路两侧的部分土地已经被商业开发，其中房地产项目价格在4500-5500元/建筑平方米左右。

因此我们认为（我们的项目在5环路边）在五环路贯通后不仅会使北京经济技术开发区从主观概念上减小与市中心的距离，而且从客观事实上也会拉近城区的距离。

5、AAAABC亦庄标准店占地面积约50,000平方米，拟建一层，建筑面积约为16,880建筑平方米，设地上停车场约500个车位。

AAAABC与开发区政府直接签定《国有土地使用权出让合同》并获得40年的土地使用权。

AAAABC店由AAAABC自行建设。

土地属北京市经济开发区政府。

三、项目所处的商圈：

AAAABC亦庄店的核心商圈为南三环和南四环之间，目前该南四环至五环周边的房地产开发尚未成为成熟的地区，但大部分土地已经被规划并准备运作大型房地产项目。

由北京昆泰集团等四家财团准备运作北京物流港项目，包括筹建北京最大的物流中心，项目包括会展中心，酒店、写字楼、高档住宅及高尔夫球场等项目。

该项目将于2008年前完工。

其周边的房地产项目总建筑面积约为700余万平米。

目前该地区的住宅均价在4500-5500人民币/平方米。

就开发区本身而言，北京开发区（全称：

北京经济技术开发区）是于1994年经国务院批准的北京市北京经济技术开发区是于1994年8月25日经国务院批准为北京市唯一的国家级开发区；其中的一部分是中关村科技园区亦庄科技园。

同时享有沿海经济技术开发区优惠政策和国家高新技术产业园区优惠政策，是一个具有与国际接轨的新型管理体制的经济区域。

北京开发区一期15平方公里的区域，东靠京津塘高速公路，西邻凉水河，北侧为1公里宽的城市规划绿地，东侧是高尔夫球场。

区内东部是工业区，西部是生活区，中部为公共建筑区。

其周边为143平方公里的配套协作区。

截止2002年9月底，北京开发区共有企业1094家，投资额达414595万美元。

其中三资企业291家，世界500强企业38家，投资总额302150万美元，外商实际投资达128272万美元。

内资企业共803家，投资总额达933296万元。

随后配合开发区的发展，兴建了大批的商品住宅，随着开发区环境的不断提高，高档商品房的住宅开发面积也不断扩大。

目前开发区兴建的住宅面积约为400万平米，其中高档的别墅及TOWNHOUSE项目占总面积的35%左右。

其均价在人民币6000-8000元平方米；比如：

大雄郁金香舍，一栋洋房、狮城百丽庄园、卡尔生活馆、金地格林小镇等等，高档住宅项目的平均售价也保持在4300-6500元左右；如：

星岛家园、东晶国际公寓、米兰天空、莱茵河畔、上海沙龙、元素住宅、鹿鸣园、梅园小区、富源里小区、燕景家园、赢景园、水语自然、新康家园、一世情园、幻星家园、宣颐家园等等；

   总体而言，目前亦庄地区现有的房地产项目虽然有限而且房地产开发才刚刚开始，但未来还有较大的发展余地，特别是5000元~6000元的中高档项目。

由于我们的项目选址正好位于南五环立交桥边，又临近未来的地铁5号线和轻轨11号线，我们认为在兼顾亦庄开发区的房地产项目的同时还应考虑以南四环与南五环的区域的未来的房地产开发项目；

次及商圈：

西南三环及四环地区；南苑及垡头地区（北京市10大边缘房地产居住区之一，房地产项目总体开发量约千余万平米）

南四环旧宫镇、十八里店地区；

四、项目周边的竞争对手分析：

西南6公里位于南四环西北角的的东方家园是商圈内最强大的竞争者，目前该项目正在筹建过程之中，预计2004年上半年开业。

距店址12公里南三环的天津家居也将成为南边的强有力竞争者。

五、合作与合同的形式：

中国欧海家居有限公司：

ABC亦庄标准店是ABC建材装饰市场有限公司与青岛海尔投资发展有限公司共同合资的中国欧海家居有限公司的一个分支机构。

按照公司合同，ABC投资6000万欧元的注册资金，占50%的股份。

合资伙伴:

青岛海尔投资有限公司

ABC建材装饰市场有限公司

董事会:

公司的最高权力机构由6人组成.其中三人由ABC委任.董事会由中方提名,副董事长由ABC提名。

三年选举一次。

经营管理机构：

公司的经营管理机构由董事会确定。

总经理由ABC提名，副总经理由中方提名。

任期三年。

注册资金：

外资：

利润分配：

《国有土地使用权出让合同》:

购买土地:

位于北京市经济技术开发区国际企业园西侧地块中，占地面积约75亩土地（约50，000平米）。

Ø地块面积：

75亩土地（约合建筑面积50，000平米）；

ØAAAABC标准店建筑面积：

16，680建筑平方米，由AAAABC自行筹建；

Ø停车位：

地上500个停车位

Ø合作方式：

与北京金陛房地产发展有限公司签署《包干代理出让国有土地使用权协议》，和北京经济技术开发区政府签署《国有土地使用权出让合同》

Ø土地使用权：

40年（商业）

土地价格（包括拆迁补偿款和土地出让金）：

人民币4，500万元

六、结论：

随着中国加入WTO国际贸易组织以及2008年在北京举行的奥运会，北京目前不论从商业、房地产投资、环境、交通、道路及城市基础配套设施等方面均发生着翻天覆地的变化。

高瞻远瞩，北京是一个经济快速增长且拥有巨大的消费及市场潜力的城市。

考虑到北京的土地成本较高，而ABC北京亦庄标准店将是ABC在京开设的第一家标准店，又是与政府签定土地出让合同的形式获得土地，因此相对成本较低。

随着五环路年底的全线贯通以及未来地铁5号线和轻轨112号线的建成将连接并贯通北京各大城区，缩小亦庄店与市中心的距离，而随着该地区未来交通的不断完善，可以确信，在未来5-10年的商业及住宅的发展将围绕着城市的四、五环周边发展。

根据北京市政府的城市规划，今后的房地产及商业项目将集中在四环与五环周边，而AAAABC亦庄店虽然目前周边房地产开发情况还不算非常理想，但位置显著且临近高速公路又与四环相连，且位于北京未来两个居住边缘组团社区之间，无论从投资还是从自营方面考虑应该说该地区的发展潜力和土地增值空间巨大。