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估计方案

房地产估价报告

估价项目名称：

郑州市中原区绿都城某住宅待出售估价

委托方：

绿都城

估价方：

郑州正元资产评估公司

估价人员：

郑媛媛（签章）

估价日期：

2011年6月13号——2011年6月26号

估价报告编号：

2011061400521

第一篇前言3

致委托方函3

估价师声明4

估价的假设和限制条件4

第二篇估价结果报告6

委托方6

估价方6

估价对象6

估价目的7

估价时点7

价值定义7

估价依据7

估价原则8

估价方法8

估价结果8

估价人员9

估价作业日期9

估价报告应用的有效期9

第三篇估价技术报告9

区域因素分析（略）9

个别因素分析（略）9

市场背景分析（略）11

最高最佳使用分析（略）12

估价方法选用12

估价测算过程错误！

未定义书签。

估价结果确定错误！

未定义书签。

附件21

第一篇前言

致委托方函

先生：

您委托本估价机构评估的位于*****房地产进行估价，其用地性质、建筑面积按贵方所提供的豫房地金字（*****）第001264号《郑州市房地产权证》所记载的予以确认。

本公司于2011年6月13日至2011年6月16日进行了估价作业，并对相关的房地产市场进行了调查，对委托的房地产进行了现场查证和鉴定。

我们遵循国家房地产估价规范，估价结果依据估价项目委估目的以及估价期日房地产市场行情进行估价。

本项目为估价目的是房地产抵押贷款提供参考价值依据，委估对象在估价期日2011年6月13日的估价结果为人民币：

******元正（大写人民币********元整）。

本结果只在估价报告设定的假设和限制条件下成立，一年内有效。

郑州咏乐资产评估公司

法定代表人：

郑媛媛（签章）

二零一一年六月二十六号

估价师声明

我们郑重声明：

1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限

3. 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系和偏见。

4. 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告

5. 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6. 没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

7.如未得本公司的书面许可，本估值报告书的全文或任何部份内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。

8. 最后，根据本公司的一贯做法，我们必须申明，本估值报告书仅供委托方使用，本公司不承担对任何第三者对本报告书的全文或任何部份内容的任何责任。

中国注册房地产估价师：

马文宝（签章）

估价的假设和限制条件

1.鉴于同一估价对象，估价目的不同，估价依据以及采用的价值标准会有所不同，评估出的客观合理价格或价值也会有所不同。

本次估价报告的估价结果所体现的是估价对象在完整权利状态下的现有价值，为委托方地产转让提供参考依据。

因此，本估价报告的估价结果仅作为委托方确定估价对象在没有他项权利约束条件下现有价值的参考依据。

2.本次估价基于委托方所提供的全部资料具备真实性和合法性，且该估价对象具有完整和合法的产权之前提进行估价。

仅在此前提下，本估价报告的估价结果才能有效地体现估价对象在估价时点的实有的公开市场价值。

委托方保证所提供的全部资料具备真实性与合法性，并对此承担全部责任。

3.本次估价基于目前及未来的社会政治经济环境和房地产市场是正常稳定的前提进行估价，即本次估价中所涉及的房地产之价格、成本、税额等都是根据当前市场状况确定的，均不考虑未来的变动。

对于估价对象的年收益视为恒定不变，且不考虑资本化率每年的波动。

4.房地产估价结果具有很强的时效性，因此，本次估价的估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价格。

5.根据《房地产估价规范》，本报告的估价结果体现估价对象在估价时点的实有的公开市场价值。

6.未经估价方书面同意，任何单位或个人不得将本估价报告的全部或部分及任何参考资料于公开发表的文件、通告或报告中引用，亦不得以任何形式公开发表。

7.报告中所使用的货币为人民币。

第二篇估价结果报告

委托方

绿都城某小区住户

法定代表人：

×××

住所：

绿都城××栋××号

估价方

03工程管理估价公司

法定代表人：

马文宝

住所：

华中科技大学紫菘公寓00栋000

估价对象

名称：

绿都城

坐落：

中原路与西环路交叉口向南50米路西

建筑面积：

89.6平方米

总楼层数：

5层

建筑结构：

框架

装修情况：

中装修

设施设备：

无

工程质量：

经验收合格

竣工日期：

2008年

维修保养情况：

物业维护及住户保养情况良好

基础设施：

水电、煤气、有线电视等齐全

周边设施：

各种商铺围绕，附近有较大的超市，幼儿园、伏牛路小学、市一中、市三十三中、市四十二中、郑州工程学院、图书馆

周边环境：

裕达国贸，市委政府，市人大，中原区委，

估价目的

为该住户出售住房提供有效参考。

估价时点

2006-6-15

价值定义

本次估价采用与附近相似小区进行比较得到它的市场价值。

估价依据

1．国家和武汉市有关的法律法规

（1）《中华人民共和国城市房地产管理办法》

（2）《中华人民共和国土地管理法》

（3）《武汉市土地管理办法》

2．武汉市武昌区规划详图

3．委托方提供的有关资料

（1）估价委托书

（2）购房合同

（3）产权证明

4．估价人员向有关部门查询、市场调查和现场勘查收集的资料。

估价原则

本次房地产估价遵循以下原则:

1．合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。

2．最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。

3．替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

估价方法

根据本住宅与其他四宗房地产相同点与差别，利用市场比较法，对房地产的价格进行调整，最终得到待估房地产的价格。

市场背景分析

估价结果

××女士所委托的位于武汉市武昌区，华中科技大学内的喻园小区某住宅住宅（框架结构，180㎡，四室两厅两卫）于估价时点2006年6月15日在价值定义设定条件下房地产的价值为：

价值总额为572940元，大写人民币伍拾柒万贰千玖佰肆拾圆

平均市场单价3183元/m2，大写人民币每平方叁千壹佰捌拾叁圆

估价人员

注册房地产估价师：

马文宝（签章）

估价作业日期

估价报告应用的有效期

自报告提交之日起截止2006年12月31日

第三篇估价技术报告

区域因素分析

绿都城住宅小区，位于郑州市中原路与西三环交叉口西南角；小区近邻景，景丽花园，湖光苑，市中心医院，裕达国贸，市政府等；绿城广场、二七购物商圈、郑州一中，河南工程学院,中原工学院等均近在咫尺；302、112、205、321、411等各路大、小巴士经过小区，交通较为便利。

区域环境较好，周边生活配套较好，外观整齐，房屋质量较好，小区内清静，较适宜居住。

个别因素分析

估价对象位于中原路与西环路交叉口向西50米，交通便利。

3：

估价对象实体状况

房屋状况

通过现场勘察，估价2:

估价对象权益状况

估价对象位于绿都城三楼评估人员查阅了相关资料，房屋所有权证：

郑房权证字第20080316号，丘（地）号36000052000号，产权归XXX所有，产别为私产，权益明确，无争议，估价对象于估价时点无抵押，出租，法院查封等权利限制。

对象为绿都城XXXX成套住宅，南北朝向，混合结构，2008年建成，建筑面积89.6平方米，三室两厅一卫一厨，

设施：

电梯三部、水电齐全、栓式消防

管理：

通达物业管理公司、有保安服务等

配套设施：

水，电，天然气，暖气，电话，有线电视等配套设施齐备。

设定于估价时点各项设施设备外观完好，且使用正常，综合评定估价对象房产为完好房。

4：

基础设施条件

估价对象所处宗地基础设施条件为红线内达到“六通”（包括通路，通电，供水，排水，通讯，燃气）。

基础配套设施完善，市政条件良好。

5：

临路状况

位于中原西路南侧，西环路西侧，交通较便利，路网较密布，道路较通达。

6：

与商业中心的接近程度

估价对象所在小区及区域内商业服务配套齐全。

人流量较大，商业气氛较浓。

市场背景分析

郑州是河南省省会，是河南经济，科技，教育，信息，商业和金融中心，地处中原，拥有亚洲最大的铁路枢纽站，郑州铁路货运编组站，京广，陇海两大铁路干线交汇处，公路有开洛高速公路，京珠高速公路，107，310国道等在此通过，航空有已投入使用的新郑国际机场，郑州的交通已形成四通八达，立体状交通网。

　中原区位于郑州市区西部，是郑州市最早的建成区之一，素有“郑州西大门”之称。

南北长约17公里，东西宽约16公里。

辖区面积97.1平方公里，其中城区面积24平方公里。

下辖1个镇，10个办事处，总人口56万。

　中原区是市委、市政府所在地，是郑州市的主要工业区。

辖区工业基础雄厚，有白鸽集团、郑缆集团、嵩岳集团等国有大中型企业70余家，乡镇企业5000余家，年产值500万元以上的规模企业53家，磨料磨具、机械制造、纺织印染、电线电缆等行业在省内举足轻重；辖区科技力量集中，有各级科研机构20余家，大中专院校8所，是全国科技工作示范区，具有较强的科研开发能力；基础教育发达，市区现有中小学33所，郑州一中、外国语中学享誉全省，是全国“两基”工作先进区；辖区交通便利，陇海铁路、310国道、郑少高速、绕城高等级公路等穿境而过，建设路、中原西路、嵩山路、桐柏路等构建市区四通八达的交通网络；市政基础设施完备，水、电、气、暖等公用设施配套齐全,得天时而占地利，享政通而悦人和

最高最佳使用分析

最高最佳使用原则要求房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。

是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证能使估价对象产生最高价值的使用。

最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。

衡量，判断估价对象房地产是否是处于最优使用状态，是以估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量，也就是说评估价格影视在合法使用方式下，各种可能使用方式中，能获得最大利益的使用方式的的估价结果。

本次估价对象现实的区位条件，估价对象现用途体现最高最佳使用

估价方法选用

根据估价目的及估价对象的状况，分别采取不同的估价方法，估价方法通常有市场比较法，成本法，收益法，假设开发法四种。

我们对估价对象进行了详细的实地查勘，经充分研究和论证，市场上类似的估价对象交易实例较多，并且该房产如若出租会有相当收益，

故采用市场比较法收益法和成本法

其计算公式如下：

一:

市场比较法

估价对象房地产价格＝比较实例房地产价格×交易情况因素修正×交易日期因素修正×区域因素修正×个别因素修正

1：

选取可比实例（选取于估价对象处于同一供求范围内且和估价对象类似的房地产正常交易案例作为可比实例）

可比实例A:

绿都城，用途为普通住宅，建筑面积90平方米，2008年建成，所在1层（共18层），交易日期为2011年5月，该交易为正常交易。

配套设施有煤气，天然气，暖气，花园小院，交易价格7334元／平方米

可比实例B：

绿都城，用途为普通住宅，建筑面积90平方米，所在5层（共7层）交易日期为2011年6，该交易为正常交易，配套设施有煤气，天然气，暖气。

交易价格为6815元／平方米。

可比实例C：

绿都城，用途为普通住宅，建筑面积90平方米，2008年建成，所在4层（共7层）。

交易日期为2011年5月，该交易为正常交易，配套设施有煤气天然气暖气，车位。

交易价格6875元／平方米

2、比较因素的选择

根据估价对象的房屋条件，影响估价对象价格的主要因素有：

A，交易情况：

确定房地产价格指数

B，交易情况：

是否为正常，公开，公平自愿的交易。

C，区域因素：

主要有交通条件（距区域主干道距离，距区域中心距离，公交便捷度，对外交通便利度）基础设施状况，车流量、环境优劣度等。

D，个别因素：

主要指建筑结构、布局、建筑装修、成新状况、小区环境、采光、通风、建筑朝向、楼层、配套设施等。

2.1、对交易情况进行修正

可比实例A、B、C交易情况、价格类型均为正常价格类型，故交易情况不修正。

2.2、对交易日期进行修正

经调查测算，本市估价对象同类房地产价格，从2011年5月到2011年6月基本无大的价格浮动，故交易日期不修正。

2.3、对区域因素进行修正

具体比较因素如下表

估价对象及可比实例

比较因素

估价对象

商服繁华度

同一区域

景观

与估价对象相同

交通条件

与估价对象相同

周围环境

与估价对象一致

基础设施

与估价对象一致

由于所取可比实例与估价对象在同一小区内，故区域因素不用修正

2.4、对个别因素进行修正

具体因素表如下：

估价对象及可比实例

比较因素

估价对象

建筑结构

板楼

布局

合理

采光、通风

较好

建筑装修

毛坯

中装修

建成年份

2008

小区环境

较好

建筑朝向

南北

所在层／总层数

1／18

5／7

4／7

3／6

配套设施

较齐全

齐全

较齐全

齐全

物业管理

较好

个别因素修正表

可比实例A

可比实例B

可比实例C

估价对象

建筑结构

100

布局

100

采光、通风

100

建筑装修

100

105

成新状况

100

小区环境

100

建筑朝向

100

楼层

100

配套设施

105

100

105

100

物业管理

100

个别因素修正系数表

可比实例A

100／95

可比实例B

100／95

可比实例C

100／105

3、计算比准价格

具体的计算公式为：

委估对象评估价格=可比实例价格×{[100/（交易情况修正系数）]×[（交易日期修正系数）/100]×[100/（区域因素修正系数）]×[100/（个别因素修正系数）]}

比准价格计算表

可比实例

交易价格

交易情况

修正系数

交易日期

修正系数

区域因素

修正系数

个别因素

修正系数

比准价格

7334

100／100

100／95

7720

6815

100／100

100／95

7173.684

6875

100／100

100／105

6547.619

4、计算结果的确定

三个可比实例与估价对象都有较强的可比性，取3个可比实例的比准价格的简单平均数作为市场法的计算结果。

估价对象房地产单价=（7720+7173.684+6547.619）/3=7147.1（元／平方米）取整为7147元／平方米。

二：

收益法

预计估价对象未来的净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理的价格或价值的方法。

1、计算公式，

V=A／R[1-1/（1+R）n]

其中：

V—收益法评估价格

A—房地产年净收益

R—房地产资本化率

n—房地产收益年限

在净收益的确定上，我们遵循基本公式

净收益=潜在毛收入-空置等造成的损失-运营费用

=有效毛收入-运营费用

数量/金额

备注

一、年房地产有效毛收益

18000

建筑面积（平方米）

89.6

月租金（元/平方米）

1500

空置率

10％

二、运营费用

6720

此项已包括维修费，管理费

各种税费一般以经验取潜在

毛收益的5％

三、净收益

11280

四、收益年限

五、报酬率或资本化率

8％

以中国人民银行公布的一年期存款利率加上一定的风险调整值，在此基础上结合该区域房屋租售情况比例的调查情况

测算结果139195.2元

三、成本法

成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

计算公式：

已有房地价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧

本估价对象、筑面积89.6平方米、地价1000元/平方米、建筑2100元/平方米、容积率1.45该建筑物九成新。

详细计算如下：

土地取得成本89.6/1.45=61.79平方米

61.79*1000=61790

建筑物开发成本2100*89.6=188160元

管理费用（61790+188160）*4%=9998元

销售费用（61790+188160）*5％=12497.5元

投资利息（61790+188160）*10％=24995元

销售税费（61790+188160）*5.5％=13747.25元

开发利润（61790+188160）*20％=49990元

重置价格

=61970+188160+9998+12497.5+24995+13747.25+49990=361177.8元

建筑物折旧：

361177.8*3/52=20837.17元

则该估价对象的价格=361177.8-20837.17=340340.6元

每平方3978.44元

由于本估价对象在市场上交易量较大，所以三种估算方法所占权重为市场比较法80%收益法10%成本法10%

则该估价对象的价值为147*80%+2225*10%+3978.44*10%=6337.9元/平方米总价为567875.8元

附件

（1）委托估价方提供的有关资料

（2）估价对象对象现场照片

（3）估价对象位置示意图

（4）估价人员资格证书复印件

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