房地产开发管理法律法规百题知识问答.docx

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房地产开发管理法律法规百题知识问答

房地产开发管理法律法规百题知识问答

1、《中华人民共和国房地产管理法》是于何时通过，何时起开始实施，共几章几条？

答：

《中华人民共和国房地产管理法》于１９９４年７月５日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，并于1995年1月1日起实施的，共七章，七十二条。

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》制定的目的是什么？

答：

本法第一条“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。

3、《中华人民共和国城市房地产管理法》适用范围有哪些？

答：

本法第二条，“在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。

”就是其适用范围。

4、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，房地产权利人有哪些义务？

答：

此法第五条规定：

“房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。

房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

”  

5、什么叫商品房预售？

答：

按照《城市商品房预售管理办法》（1994年11月15日建设部令第40号发布，2001年8月15日根据建设部令第95号《建设部关于修改＜城市商品房预售管理办法＞的决定》，重新发布施行）的解释：

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

6、什么叫房地产开发？

答：

《中华人民共和国城市房地产管理法》解释，“房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

”  

7、房地产交易包括哪些？

答：

房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

8、什么叫土地使用权出让？

答：

土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

9、土地使用权出让，必须符合什么条件？

答：

《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定：

“土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。

”  

10、土地使用权出让的方式有哪些？

出让价格有什么规定？

答：

从2002年7月1日起，出让国有土地共有四种方式：

1、协议；2、招标；3、拍卖；4、挂牌。

11、土地使用权出让的最高年限由哪个部门规定？

答：

由国务院规定。

12、土地使用权出让合同，由谁签订？

答：

土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

13、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，就办理什么手续？

答：

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该土地的，应当予以批准。

经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

14、房地开发必须严格执行什么原则？

答：

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十四条规定：

“房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

”  

15、以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，超过出让合同约定的动工期限开发的，国家有什么规定？

答：

以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地作途、动工开发期限开发土地。

超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

16、房地产开发企业在向工商部门领取营业执照后，应在多少时间内，向登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案？

答：

房地产开企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。

17、国家采取什么样的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅？

答：

国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。

18、房地产转让、抵押时，哪些权利同时转让、抵押？

答：

房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

19、国家房地产交易房地产价格方面有哪些制度？

答：

国家实行房地产价格评估制度。

房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

另外，国家还实行房地产成交价格申报制度。

房地产权利人转让房地产，应当向房管部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。

20、什么叫房地产转让？

答：

房地产转让 ，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

21、有哪些情形的房地产不予转让？

答：

下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有权人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的房屋。

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

22、房地产转让时，应采用什么方式签订合同？

哪些权利和义务随之转移？

答：

房地产转让时，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

23、出让土地，房地产转让后，土地使用年限应怎样计算？

答：

以出方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

24、商品房预售应符合哪些条件？

答：

商品房预售，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地全用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

25、什么叫房地产抵押？

答：

房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押人提供债务履行担保的行为。

债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

26、什么叫抵押权人？

答：

抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

27、什么叫抵押人？

答：

抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担何的公民、法人或者其他组织。

28、房屋所有权设定抵押权时，其土地使用权是否随之抵押？

答：

《城市房地产抵押管理办法》第四条“以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。

”  

29、同一房地产设定两个以上抵押权的，有什么要求？

答：

《城市房地产抵押管理办法》第九条规定“同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。

”“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。

”“房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。

”  

30、国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，有什么特别规定？

答：

《城市房地产抵押管理办法》第十三条规定“国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定”。

31、已出租的房屋是否可以抵押？

如可以，原租赁合同是否继续有效？

答：

可以。

根据《城市房地产抵押管理办法》第二十一条规定“以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。

原租赁合同继续有效。

32、对有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的和以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，在债务履行期限上有什么限制？

答：

《城市房地产抵押管理办法》第十七条“有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。

”第十八条“以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。

33、抵押合同签订后，土地上新增的房屋是否属于抵押财产，拍卖时，怎么处置？

答：

房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。

需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

34、抵押当事人约定对抵押房地产保险的，保险费由谁支付？

保险单由谁保管，保险陪偿受谁受益？

答：

《城市房地产抵押管理办法》第二十三条规定：

“抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。

抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。

在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。

”  

35、房地产抵押合同从什么时候起生效？

答：

房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。

36、房地产设定抵押后，《房屋所有权证》及《房屋他项权证》由谁收执？

答：

《城市房地产抵押管理办法》第三十四条规定：

“以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。

并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。

”  

37、有哪些情形的房地产不予受理抵押（典当）登记；  

答：

有下列情况之一的，登记机关可作出不予受理抵押（典当）抵押登记的决定：

（一）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；

（二）权属有争议的；（三）用于教育、医疗、市政等公共福利事业单位的房地产。

但以类房地产属私营或个人所有的，经待业主管部门出具相关证明的，可以受理；（四）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（五）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（六）未依法登记领取权属证书的房地产。

但在建工程或已经商品房预售备案登记的房屋，可以受理；（七）共有房地产，未经其他共有权人书面同意的；（八）依法不得抵押的其他房地产。

38、什么叫房屋租赁？

答：

房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

39、房屋租赁时，租赁合同应包括哪些条款？

答：

房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同。

租赁合同应当具备以下条款：

（一）当事人姓名或者名称及住所；

（二）房屋的座落、面积、装修及设施状况；（三）租赁用途；（四）租赁期限；（五）租金及交付方式；（六）房屋修缮责任；（七）转租的约定；（八）变更和解除合同的条件；（九）当事人约定的其它条款。

40、租赁合同是否应备案？

答：

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房屋租赁实行登记备案制度。

签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。

41、我县房屋租赁工作由哪个部门管理？

答：

根据建设部颁发的《城市房屋租赁管理办法》第八条规定：

“直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）主管本行政区域内的城市房屋租赁管理工作。

”我县房屋租赁工作的管理部门为宁海县房地产管理处。

42、对租赁合同的登记备案在时间上有什么要求？

答：

根据《城市房屋租赁管理办法》第十四条规定：

“房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持本办法第十五条规定的文件到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。

”  

43、房屋租赁申请，管理部门审查合格后，颁发什么证书？

此证书有什么作用？

答：

《城市房屋租赁管理办法》第十六条规定：

“房屋租赁申请经直辖市、市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》。

”第十七条规定：

“《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。

租用房屋从事生产、经营活动的，《房屋租赁证》作为经营场所合法的凭证。

租用房屋用于居住的，《房屋租赁证》可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。

”  

44、房地产中介服务机构包括哪些？

答：

房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。

45、房地产中介服务机构应当具备什么条件？

答：

《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十七条规定：

房地产中介服务机构应当具备下列条件：

（一）有自己的名称和组织机构；  

（二）有固定的服务场所；  

（三）有必要的财产和经费；  

（四）有足够数量的专业人员；  

（五）法律、行政法规规定的其他条件。

46、对房地产价格评估人员的资格有什么要求？

答：

国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。

具体可查《房地产估价师注册管理办法》。

47、房地产转让或变更时，是先申请办理房产变更登记还是先申请土地使用权变更登记？

答：

《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定：

“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

48、《城市房屋权属登记管理办法》是根据什么法律规定制订的？

答：

《城市房屋权属登记管理办法》是建设部为加强城市房屋权属管理，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，制定的。

49、什么叫房屋权属登记？

答：

房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。

50、什么叫房屋权利人？

答：

房屋权利人，是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房屋他项权利的法人、其他组织和自然人。

51、什么叫房屋权利申请人？

答：

房屋权利申请人，是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。

52、国家在房屋所有权登记中实行什么制度？

答：

《城市房屋权属登记管理办法》第四条：

“国家实行房屋所有权登记发证制度。

申请人应当按照国家规定到房屋所有地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。

”  

53、房屋权属证书有什么益处？

答：

房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。

依法登记的房屋权利受国家法律保护。

54、房屋权属登记应遵循什么原则？

答：

房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

55、什么叫房地产登记？

答：

房地产登记，是指由法律规定的机构将申请人的房地产权利登记于政府特定的簿册上，并颁发房地产权利证书的一种法律制度。

它是加强房地产管理、保障房地产当事人合法权益的一项基本制度。

56、房地产登记主要记载哪些内容？

答：

房地产登记的内容包括土地使用权及地上建筑物的所有权与他项权利的登记，包括对房地产权利人、房地产权利性质、房地产权利来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、登记、坐标、形状等进行专门的记载。

57、房地产登记发证工作由哪个部门负责，如何受理？

答：

根据规定，宁海县房地产主管部门为宁海县建设局，下设宁海县房地产管理处，是我县房地产登记机关。

具体登记申请由设在县行政服务中心的房管窗口按规定进行受理。

58、有哪些情形的房地产不予受理登记？

答：

有下列情形之一的，登记机关可作出不予登记的决定：

（一）属于违章建筑的；

（二）属于临时建筑的；（三）不能按规定提供有效的权属来源证明材料或其他应提供的申请资料的；（四）权属不清或存在房地产权属纠纷尚未解决的；（五）法律、法规规定的其它情形。

59、房地产的登记种类有哪些，办证时间需多少天？

答：

房地产登记种类分为初始登记、转移登记、商品房过户登记、变更登记、抵押登记、补证登记、换证登记、更正登记、注销登记等。

其中初始登记办证时限为90天；转移登记办证时限为30天；商品房过户登记办证时限为5天，一次性申报大于30件的，每增加10件，增加一天，依次类推；变更登记办证时限为9天；抵押登记办证时限为15天；补证登记办证时限为6个月零10天；换证登记为5天；更正登记办证时限为7天、注销登记即时即办。

60、房地产登记的权利人名称是如何确定的？

答：

房地产登记的权利人名称根据如下办法确定：

（1）企业法人，为该企业法人工商登记时的法定名称；

（2）国家机关、事业单位，为该机关、单位的法定名称或政府确认的名称；（3）非法人组织，为该组织依法登记的名称或政府批准的名称；（4）个人，为合法身份证明上的姓名；（5）共有人，为各权利人的名称或姓名。

61、申请房地产登记，可否委托他人办理？

 答：

申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。

由代理人办理申请的，应向登记机关提交相关的委托书。

62、哪些房地产登记需由有关当事人共同申请？

答：

进行下列情形之一的房屋权属登记，要求相关当事人双方（或多方）共同申请：

（一）买卖房屋转移登记；

（二）交换房屋转移登记；（三）赠与房屋转移登记；（四）析产房屋转移登记；（五）其他形式转让房屋转移登记；（六）抵押（典当）他项权利登记；（七）法律、法规规定应当共同申请的其他情形。

63、哪些房地产登记可由当事人单方申请？

答：

下列情形的房地产权属登记，当事人可以单方申请：

（一）新建房屋初始登记；

（二）行政划拨转移登记；（三）商品房过户转移登记；（四）房改房过户转移登记；（五）继承、遗赠房屋转移登记；（六）拍卖房屋转移登记；（七）行政机关已经发生法律效力的处理决定中所涉及房屋转移登记；（八）人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解中所涉及房屋转移登记；（九）仲裁机构已经发生法律效力的裁决、调解中所涉及房屋转移登记；（十）变更登记；（十一）补证、换证、更正；（十二）注销登记；（十三）单方申请不造成可能侵害第三人权益行为的其他情形。

64、什么叫“确权”？

答：

确权就是房地产登记机关对房地产权利的确认。

即是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、审核批准、登记注册、发放权利证书等登记规定程序，确认某一房地产权利归属的过程。

65、未成年人是否可以作为权利人办理《房屋所有权证》？

答：

未成年人可以作为权利人办理《房屋所有权证》，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明。

由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。

66、什么叫房地产初始登记？

答：

房地产初始登记是指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及其建筑物、附着物的所有权进行的第一次登记。

67、权利人新建房屋，应怎样向登记机关申请登记？

答：

新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明或者土地使用权证、建设用规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。

68、当房屋权属发生转移时，如何办理转移登记？

答：

根据《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定，因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90天内申请转移登记。

申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。

69、什么情形下,权利人应申请房地产变更登记？

    答：

发生下列情形之一的,权利人应申请房地产变更登记：

（1）房屋座落的街道、门牌号或者房屋权利人法定名称（姓名）发生变更的；

（2）房屋面积增加或者减少的；（3）房屋部分改建、拆除、倒塌、焚毁；（4）法律、法规规定的其他情形。

70、当发生上述变更时，如何办理变更登记？

答：

权利人名称变更和房屋现状、地址发生变更时，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记。

申请变更登记，应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件。

71、当房屋灭失、土地使用年限届满或他项权利终止时，权利人是否应申请办理注销登记？

答：

根据《城市房屋权属登记管理办法》第二十四条规定，因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。

72、在什么情况下，登记机关有权注销房屋权属证书？

答：

有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书：

（一）申报不实的；

（二）涂改房屋权属证书的；（三）房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；（四）因登记机关的工作人员失误造成房屋权属登记不实的。

注销房屋权属证书，登记机关应当作出书面决定，送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。

73、哪此证书属于房屋权属证书？

答：

房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。

74、房屋共有权证书与房屋所有权证书是否具有同等的法律效力？

答：

房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力。

75、房屋权属证书式样由哪个部门制定？

答：

《城市房屋权属登记管理办法》第三十四条规定：

“《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》的式样由国务院建设行政主管部门统一制定。

证书由国务院建设行政主管部门统一监制，市、县房地产行政主管部门颁发。

76、权属证书破损或遗失了，怎么办？

答：

房屋权属证书破损，经登记机关查验需换领的，予以换证。

房屋权属证书遗失的，权利人应及时向登记机关申请遗失补证事宜。

77、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》遗失，应如何办理？

答：

《房屋所有权证》、《房屋共有权证》遗失，权利人持本人身份证到县房地产管理处四楼档案室查阅档案，办理遗失申请，由档案室开具档案证明，再由申请人到县报社刊登《遗失启事》后，持本人身份证、权属档案证明及登有《遗失启事》的报