项目代建合同模板.docx
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项目代建合同模板
南通通州湾开发建设公司
代建合同
二 O 一七年
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项目建设单位（以下简称“委托人”）：
----------
项目代建单位（以下简称“项目代建人”）：
----------
依照《中华人民共和国合同法》和其他有关法律，法规以及地方有关文件规定，为
保证武汉国家生物产业（九峰创新）基地项目的顺利实施，充分发挥投资效益，严格控制
项目投资，经委托人、项目代建人 协商同意，签订本合同。
词语定义、适用的法律法规、语言
第一条 词语定义
下列词语除专用合同条款另有约定外，应具有本条所赋予的定义：
（1）“项目”是指委托人委托实施项目代建管理的项目。
（2）“委托人”是指委托项目代建管理任务的一方。
（3）“项目代建人 ”是指按照项目代建管理合同约定承担项目代建管理工作的一方。
（4）“项目经理部”是指由项目代建人 组建实施具体项目代建管理工作的机构。
（5）“项目经理”是指由项目代建人 任命全面履行本合同的负责人。
（6）“服务”是指招标文件中要求的所有服务内容和项目代建管理方在投标文件中明
确了的所有承诺及根据本合同进行的所有工作，包括为达到项目代建管理工作目标而承担
的其他工作。
（7）“日”是指任何一天零时至第二天零时的时间段。
（8）“月”是指根据公历从一个月份中任何一天开始到下一个月相应日期前一天的时
间段。
（9）“专业工作单位”是指由项目代建人 通过招标等方式选择承担本项目拆迁、勘察、
设计、招标代理、施工、监理、咨询、材料和设备供应及安装等工作，具各相应资质的单
位。
（10）“违约责任”是指合同一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定所应承担
的责任。
（11）“索赔”是指在合同履行过程中，对于并非自己的过错，而是应由对方承担责任
的情况造成的实际损失，向对方提出经济补偿和（或）工期顺延的要求。
（12）“不可抗力’’是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
（13）“进驻”是指项目代建管理机构和项目代建人员进入工地，开始实施项目代建
管理的行为。
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第二条本合同适用的法律是指国家的法律、行政法规，以及工程所在地的法规和规
章。
第三条 本合同文件使用汉语语言文字书写、解释和说明。
项目概况
第四条 项目概况
项目名称：
-------------------
项目总投资：
万元
建设地点：
----------------。
建设规模：
规划占地约亩，项目总建筑面积约万平方米。
建设内容：
本项目建设用地约亩，容积率
拟建项目建筑面积约--万平方米；建筑密度约 ，绿化率不低于 ；
。
第五条 项目代建目标
投资控制目标：
总投资控制在批准的投资概算以内。
工程质量目标：
一次性验收合格。
工期目标：
确保进度计划完成，年年底投产。
安全目标：
无重大安全责任事故
第六条 项目代建酬金
本项目代建酬金总价为￥：
万元【大写：
，以上合同价为暂定价（实际合
同价的确定详见本合同第五十九条）；未含节余奖励金额及工程进度、质量奖励】。
委托人按本合同第五十九条条款约定的方式向项目代建管理单位支付。
组成本合同的文件
第七条本合同由如下文件组成，构成本合同的文件若存在歧义或不一致时，则按
下述排列次序进行解释。
1、有关工程的变更、洽商等书面文件或协议修正文件
2、本合同
3、中标通知书
4、招标文件及其附件（或描述项目代建管理项目的技术性文件）
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5、委托人与第签订的与项自管理有关的工程合同文件
6、有关项目批复文件
7、投标文件及其附件
8、标准、规范及有关技术文件
项目代建管理的内容
第八条 服务范围
项目服务范围包含但不限于：
施工图设计开始，至到项目竣工验收合格备案并交付
使用及保修期内的工程建设全过程的项目代建工作。
第九条 服务内容
1、基本要求：
项目代建管理服务范围涵盖质量、进度、安全、费用控制、项目组织协调、采购管
理、风险管理、合同管理、信息管理等范围，项目代建人 负责全过程的专业化项目代建管
理服务，在工程建设的过程中起到“管理枢纽”的作用。
项目代建管理服务横跨项目生命
周期的施工图设计、工程采购、施工、验收直至交付使用等阶段。
（1） 负责项目代建管理规划编制与项目组织设计。
建立一整套项目代建管理制度体系，
包括项目目标、组织机构、方案规划、实施策略、流程制定、项目控制、项目评价等各方
面内容。
并负责组织实施和完善优化。
（2）对项目施工图设计后各阶段进行工作策划、方案分析、及提供实施建议，根据
需要组织实施专项评价工作。
（3）在项目建设过程中协助委托人办理规划许可、文件审查等各类有关手续；
（4）提出工程设计要求，组织评审工程设计方案，组织设计单位进行工程设计优化；
（5）按技术经济分析方法和价值工程方法选择最佳的设计方案并进行投资控制；建
立各项采购管理程序，组织工程监理、施工、设备材料等采购招标；组织委托人方、项目
代建方与工程总承包企业或施工企业及建筑材料、设备、构配件供应等企业签订合同并监
督实施。
（6）建立完整的造价管理体系和流程，在造价管理中为业主方提供技术性咨询意见。
提出工程实施用款计划报委托人方审批，审核工程进度款及工程变更价款，初步审核建设
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工程结（决）算，为工程量清单编制提供计算依据。
（7）整个项目全过程中的文档管理；建立项目文档管理标准，负责项目建设所有文
档的收集、整理、归类及移交工作，并对资料进行检查和审核，保证资料的真实性、完整
性和准确性。
（8）参与组织工程竣工验收管理及资料归档，参与组织项目后评价；
（9）项目代建管理合同约定的其他工作。
2、补充说明：
（1）在设计管理阶段，项目代建人运用现代工程管理模式对设计过程进行管理。
项目代建人 的专业工程师负责对设计过程中的文件进行审查。
对设计过程的进度、质量、
成本进行管理和控制。
（2）建安工程（建筑工程、装饰装修工程、安装工程（不含进园企业自行投资的工艺
设备的安装、园林绿化工程和市政基础设施等公用工程）的项目代建管理工作以项目代建人
为主负责。
（3）提出设备选型的规划、设计、采购方案。
（4）积极配合监管部门、跟踪审计单位等的相关工作要求。
（5）编制项目建设周报，提交生物办。
项目代建人的权利和义务
项目代建人的权利
第十条项目代建人 根据委托人的授权以及有关法律、法规的规定，享有以下项
目建设的组织、管理及协调权：
（1）组织项目建设有关的采购、招标工作，包括：
编制招标文件、提出编制建议和修
改意见。
（2）负责编制、管理各类工程合同及工程资料，负责建设工程施工合同及材料、设备、
构配件等采购合同的监督实施。
（3）对专业工作单位和工程材料的比选有建议权：
与项目代建管理有关事项的组织权。
（4）项目进度的检查、协调权。
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（5）对工程建设有关事项包括工程规模，设计标准，规划设计，生产工艺设计和使用
功能要求有知情权和建议权：
对设计方案及工程变更的建议权。
（6）项目代建人 在紧急情况下可发布开工令、停工令、复工令及其他旨在减少损失回
避风险的指令，但在发布指令后的 24 小时内应当向委托人作出书面报告。
（7）各种技术方案、签证、协议、文件及其他往来的函件应经过项目代建人 初审并签
署意见后提交委托人决策。
（8）有对工程建设有关的设备／材料的供货商的组织、协调、检查权。
重大事项需事
先向委托人报告；
（9）有在协议约定的工程造价范围内，工程进度款及工程变更价款支付审核权，以及
结算工程款的复核权与建议否定权。
（10）对设计变更和合同变更的审查权。
（11）工程上使用的设备／材料和施工质量的检验权。
对于不符合设计要求及国家质量
标准的材料、设备，有权通知承包商停止使用，限期清理出场；对不符合规范和质量标准
的工序，分项分部工程和不安全的施工作业，有权通知承包商进行整改或返工。
（12）项目质量事故的调查和建议处理权。
第十一条项目代建人在完成项目管理目标的前提下，有权按期取得项目代建管理
酬金，并有权按合同约定获得奖金。
项目代建人 的义务
第十二条项目代建人 在履行本合同义务期间，应遵守国家、地方的有关法律、法
规，维护委托人的合法权益。
第十三条项目代建人 应在签订项目代建管理合同前向委托人提交本合同总价的
5％履约保证金。
第十四条项目代建人 应按照投标文件的承诺经派遣充分的经验丰富的项目代建人
员及时进驻现场，按照项目代建管理工作范围和内容完成项目代建管理工作，并组织编制
《项目月报》向委托人总结项目代建管理工作进展和提出下阶段的项目代建管理任务。
第十五条在项目实施过程中，项目代建人应参与项目决策建议，对需决策的事项
或委托人提出的与项目建设相关的事项应提出相应的实施方案或合理化建议，并书面报送
委托人，为项目建设提供决策依据。
第十六条项目代建人 在履行本合同的义务期间，应对专业工作单位提交的文件进
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行初步的审核，提出相应的处理意见，供委托人参考。
第十七条项目代建人 使用委托人提供的设施和物品属委托人的财产，在项目代建
管理工完成或中止时，应将其设施和剩余的物品移交给委托人。
第十八条在本合同期内或合同终止后，项目代建人 对本项目的商务文件、技术文件、
合同及其他与项目相关的所有资料均应保密，项目代建人 在未经委托人事先书面同意的条
件下，不将与本工程有关的任何资料和内容透露给第。
第十九条项目代建人 委派的项目负责人、技术负责人及专业管理、技术人员应与
投标文件一致，未经委托人书面同意不得更换项目负责人、技术负责人及专业管理、技术
人员。
否则将视为违约，委托人有权终止合同并追究其相应责任；如根据项目实际情况确
有更换的必要，必须事前提出同等或资质更高的人员经委托人同意后更换。
第二十条项目经理的出勤率每月应不少于 22 天；项目经理和技术负责人在保证每
月 22 天出勤的情况下，同时要保证每天至少一人在岗。
第二十一条项目代建人 应在项目移交前，签订保修服务协议，在保修责任期内，
接到委托人通知 7 天内必须到达现场。
第二十二条 项目代建人 员
（1）本项目代建人 的项目经理为。
（2）项目代建人 应按照合同规定提供合格的员工组成的项目团队执行工作。
如项目代
建人 能力不足、不合格、不诚实、不合作或其他原因不能胜任。
项目代建人 应接受委托
人提出的对不合格管理人员的更换。
（3）项目代建人 应于每月 28 号前向委托人报送项目代建人的下月工程进度计划月报，
并经委托人审查批准后实施。
第二十三条项目代建人组织竣工验收，并邀请委托人参与竣工验收，并将验收合格
的项目在 15 个工作日内向委托人办理移交手续。
第二十四条项目代建人 自备与工作相关的办公设备（电脑）、检测设备及其他需要
的设备。
第二十五条保证委托人使用在本合同项下提供的使用技术文件、资料、图纸不会
造成任何第知识产权的侵害。
第二十六条项目代建人将对其雇佣于本合同的所有人员的工作全面负责。
项目代
建人 应承担其本身及其人员在本合同确定的范围内因错误或疏漏以及严重渎职造成的后果。
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第二十七条在任何情况下，凡涉及项目变更、索赔、处理事故、改变供货期、改
变技术标准、改变方案等问题，项目代建人 必须及时书面给出合理化建议报委托人，由委
托人决定处理方法。
第二十八条 项目代建人负责办理自身有关的保险。
第二十九条项目代建人 应尽一切努力，在项目代建管理服务中应力争使其服务工
作达到国内先进水平。
就合同及招标文件中与服务有关的事宜，最大限度维护委托人的合
法利益。
按要求完成项目的各项目标，其服务的内容包括但不限于本招标文件的内容和规
定。
第三十条项目代建人对项目的设备、材料质量进行监督管理，对设备、材料质量
出现问题导致的经济损失，项目代建管理单位负管理的责任。
同时项目代建人 对质量的认
可不影响监督机构或委托人事后的否定。
第三十一条项目代建人 的责任期从合同生效至项目代建管理服务最终验收、服务
结束时。
在项目实施过程中，如果因建设进度推迟而改变工期，项目代建人 的责任期也应
相应调整，其合同价格不得增加。
第三十二条项目代建人 应做好《项目代建管理月报》，保持及时性、完整性和连
续性；应向委托人提交项目代建管理工作月度报告，分阶段报告及项目代建管理业务范围
内的专题报告。
同时，作好平时、工程实施和工程竣工验收各阶段各种信息资料的收集、
整理和归档，并保证现场记录、试验、检验、质量检查及各种纪要、记录等资料的完整准
确。
第三十三条项目代建人 在项目代建管理服务应遵守项目代建管理工作的职业道德
和行为规范，坚持“守法、诚信、公正、科学”的原则，维护委托人的利益。
第三十四条 项目代建人 为完成项目代建管理任务应尽的其他义务。
委托人的权利和义务
委托人的权利
第三十五条委托人拥有项目建设的最终决策权和审核确认权，所有与项目建设有
关的文件和资料均应经委托人签认后生效。
第三十六条委托人负责与工程项目总承包企业或施工企业及建筑材料、设备、构配
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件供应等企业签订合同，明确各自在合同中的责任与分工。
上述合同均应由本协议的委托
人、项目代建人 、承包商或供应商签订为协议（以下简称为“协议”），其中本协议的委托
人为协议的甲方、承包商和供应商为协议的乙方、本协议的项目代建人 为协议的丙方。
第三十七条 委托人有权对项目代建人的管理工作随时进行监督和检查。
第三十八条委托人有权参与本项目的竣工验收，竣工验收根据审批后的施工图分期
进行，竣工验收合格之日起的 30 日内办理完毕项目接收手续，并派专人（物业管理公司）管
理房屋。
第三十九条委托人有权对项目代建人 的工作进行检查，拥有工作考核权。
对违规
行为有权予以纠正。
第四十条委托人有权要求项目代建人 更换不称职的工作人员，项目代建人 应立
即执行并承担因更换工作人员而造成的一切责任。
第四十一条委托人拥有对工程质量、工程进度、项目投资和安全管理的有关技术
方案及签证的审核确认权。
第四十二条 委托人有权对项目代建人 提出的方案和建议以及经项目代建人 初审并
签署意见的方案、报告、签证等文件进行修改，对委托人决策的事项项目代建人 应积极执
行，因项目代建人 执行不力对项目实施造成不利影响时，由项目代建人 承担相应违约责
任。
第四十三条 如项目代建人的意见与委托人的意见有分歧，以委托人的最终意见为准，
项目代建人必须执行。
第四十四条委托人有权根据项目实施进度对项目代建人的现场工作人员的数量或
工作时间进行调整。
第四十五条 项目建设过程中形成的项目建设档案及相应的知识产权属委托人所有。
在项目代建管理完成且各类相关资料按八个功能分区归档完成后，项目代建人将分区归档
完整的建设档案移交有关部门。
委托人义务
第四十六条委托人应及时向项目代建人 提供履行服务所必需的项目资料。
委托人
在前期的筹备工作中已经签订并正在执行的合同，在本合同签订后也应向项目代建人 通报。
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第四十七条 委托人应负责协调与项目建设有关的各政府行政主管部门的关系。
第四十八条委托人负责本项目的项目立项、土地征用、拆迁、安置、土地使用权
证、房屋所有权办理工作，并承担其相应的费用。
第四十九条委托人应在三天内（紧急事项一天）对项目代建人 书面提交需要决策和
签认的事项和文件签署意见并提交项目代建人 。
项目代建人 在此时间内未收到委托人的
确认意见，项目代建人 认为委托人对其提出的事宜已无不同意见，无需再作确认。
第五十条 委托人应在项目代建管理工作过程中及完成后，对项目代建人 进行客观、
全面、公正的绩效评价。
第五十一条委托人负责审核工程建设资金计划按本协议约定条款向项目代建人 核
拨工程建设资金、项目代建管理费。
第五十二条 委托人提供必要的办公场所。
违约、违约责任与免责
第五十三条 违约
（1）任何一方宣告破产或无力清偿，视为违约。
（2）任何未按合同的约定履行或未适当履行的行为；视为违约。
（3）发生不可抗力时，只有遭受不可抗力影响的一方为了履行合同采取了相应合
理的预防措施、应急措施，不可抗力导致的不能履约或履约延迟不被视作违
约。
（4）因项目代建人 责任造成项目建设内容、建设规模、建设标准发生变化，致使
工期延长、投资增加、工程质量不合格或造成委托人其它经济损失的，应视
为违约，并承担相应的违约责任。
第五十四条 违约责任
（1）违约方应承担由此造成的一切损失和费用以及另一方由此采取合理补救措施
的一切费用。
（2）若发现项目代建人 存在违法、违规、违纪行为，委托人有权单方面解除合同，
项目代建人 应支付违约金，如造成委托人损失的应赔偿相应的损失，触犯法
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律的将追究相关法律责任。
（3）若项目代建人 的人员或设备未按投标文件承诺及时到位，又未按委托人的要
求及时整改的，委托人有权单方面解除合同，项目代建人 应支付违约金，如
造成委托人损失的应赔偿相应的损失。
（4）项目代建人 擅自更换合同中确定的项目经理、主要管理人员的，委托人有权
单方面解除合同，项目代建人 应支付违约金，如造成委托人损失的应赔偿相
应的损失。
第五十五条 赔偿与违约金
（1）在本合同履行过程中，项目代建管理单位未履行合同条款第十三条、第十四
条、第十五条、第十七条、第十八条、第十九条、第二十条、第二十一条、
第二十二条、第二十三条、第二十四条、第二十六条、第二十八条、第三十
一条、第三十三条，第三十四条，同意每违约一次，按签约项目代建管理费
的_1_%支付违约金。
（2）在本合同履行过程中，如因项目代建管理单位管理失误造成重大质量事故，
或造成系统功能永久性缺陷，项目代建人 应赔偿委托人所受的直接经济损失。
（3）如因项目代建人 管理不当、工作疏忽或严重渎职引起项目延误，委托人有权
保留对延误而造成损失的索赔权。
（4）如因项目代建人 管理不当、工作疏忽或严重渎职造成项目实际建设投资金额
超过合同约定投资控制金额的，委托人有权保留对超出投资部分的索赔权。
（5）如因项目代建人 管理失职，工作疏忽或严重渎职出现安全责任事故的赔偿按
照投标文件承诺执行。
第五十六条 违约责任承担办法：
（1）项目代建人 承担违约责任时，委托人有权单方面解除合同；委托人提出解除
合同的，项目代建人 应积极配合做好移交等善后工作，同时应支付违约金并
赔偿委托人的损失。
（2）项目代建人 承担违约责任时，委托人要求项目代建人 继续履行合同的，项
目代建人 应积极采取补救措施，减少损失；同时承担赔偿责任，赔偿委托人
的损失。
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（3）如果委托人解除合同，赔偿款从履约保证金中扣除；履约保证金不足的，委
托人可继续向项目代建人提出索赔。
如果委托人要求代建人继续履行合同，
赔偿金从项目管理酬金中扣减，项目代建酬金不足的，委托人可继续向项目
代建人 提出索赔。
第五十七条因不可抗力导致合同不能全部或部分履行，双方协商解决。
不可抗力
包括因战争、动乱、空中飞行物体坠落或非合同双方责任造成的爆炸、火灾，一定级别的
风、雨、雪、洪、震等自然灾害。
工程项目费用及支付
第五十八条 工程项目费用及支付。
1．本协议所称“工程建设资金”含但不限于场平地质勘测、桩基检测、沉降观测、
工程设计、工程监理、建筑、装饰、安装、市政道路及管网、绿化及景观等工程的全部费
用，材料、设备、构配件等全部材料设备费；自来水、供电、煤气、有限电视、消防等专
业设计、施工的费用；市政规划、人防的专项设计费、招商策划等本项目建设管理过程中
所涉及除代建管理费的全部所需费用。
2．项目费用的支付
（1）合同签订之日起的十个工作日内，委托人向项目代建人 支付人民币万
元，作为该项目规划设计及场地平整、临时道路、供电、供水等的项目启动
资金。
（2）委托人根据建设工程合同及材料、设备、构配件等采购合同约定的付款时间，
提前 30 天将应付工程建设资金按以下比例拨付给项目代建人 ，项目代建人
将委托人拨付工程建设资金按相关规定支付给承包商或供应商，以确保工程
按计划实施：
A．工程进度款：
按工程类型及规模制定节点付款；
B．工程竣工款：
房屋竣工验收合格后支付至合同价款的 80％；
C．工程决算款：
决算审计后支付至决算价的 95％；
D．工程尾款：
余款约为决算审计价的 5%，在工程保修期满后 7 个工作
日内无息支付；履约保证金，在项目竣工验收合格之日起
7 个工作日内无息支付；
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E．其它自来水、供电、煤气、消防、电信（含宽带）等专业设计、施工
的费用由委托人拨付给项目代建人 后，由项目代建人 支付给有关单
位，或者根据专业部门的要求支付。
具体费用由有关专业部门确定，
不受以上付款比例的约束。
（3）项目代建酬金结算时，委托人将委托审计单位进行审计，按审计结果进行结
算。
3．受托人应在委托人认可的银行开设本项目的银行专用账户，委托人拨付的本项目
款项，不得挪作它用。
项目代建管理酬金及支付
第五十九条 项目代建管理酬金的结算与支付
项目代建管理酬金由以下三部分组成：
1．代建管理费为：
暂定万元
代建管理费暂以代建项目总投资为亿元作为计费依据（费率%），结算时，以
实际投资总额*%的费率据实结算。
项目代建管理费以暂定价 80％按项目预计工期分月支付，自项目开工之日起委托人每
月向项目代建人 等额支付项目代建管理费万元。
委托人应根据项目实际费用合理的
调整项目代建管理费。
在项目完成以上暂定投资金额后（以审计决算报告为准，其超出部
分同以上比例），委托人决算报告核定应给予项目代建人 的项目代建管理费，并在决算报
告完成之日起的 7 个工作日内结清余款并一次性支付给项目代建人 。
2．节余奖励报酬：
节余奖励报酬=双方确认代建实际发生的投资总额低于投资概算总额节余金额*费率
（15%）
（1）投资概算：
设计院根据项目的扩初图编制项目概算，委托人对其概算进行确
认；投资概算总额以经委托人同意的扩初设计概算金额为准；
（2）施工图确定后，受托人组织编制施工图预算；工程竣工后，受托人报送认可
的结算，并由委托人委托审计方进行确认，实际发生投资总额以审计金额为
准；
（3）节余金额为
（1）-
（2）
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节余奖励报酬在单项工程审计完成经委托方确认后的 7 日内，由委托人一次性支付予
项目代建人 。
3．工程进度及工程质量奖励
工程为了激励项目代建管理工作，圆满实现工程建设目标，对于在项目代建管理过
程中，项目代建人 提出合理化建议，或通过有效的管理，在不影响工程质量、进度的前提
下节约投资，并经委托人认可，则委托人同意另外给予项目代建人 按照节约投资额合同约
定比例进行奖励。
同时对整体工程提前完成的，委
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