商业街经营模式及商业街租金方案.docx
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商业街经营模式及商业街租金方案
商业街经营模式及商业街租金
方案
总体定位
湘潭最长情景商业街
湘潭最大社区特色休闲商业街
九华新城区唯一专业休闲街
第一部分威尼斯商业街概况
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位置、范围及规模
1、位于九华开发区宝马西路和江南大道两条主干道交叉口;东面距离步步高
大道仅500米;
2、商业街总长度639米,总建筑面积册。
其中包括:
A、北街:
位于江南大道东侧,长117米,系16#、17#裙楼西的2层商铺,
共计2108.31m2;
B、中街:
斜穿项目西南角,西北接江南大道,东南连宝马西路,长212米,包
括51#、52#、53#栋,以及16#裙楼南,均有1-2层的底层商铺,
C、
共计4885.9m2;
南街:
沿宝马西路北侧,长310米,包括55#4层商铺1栋,共计7063.76m2o
3、招商面积:
总计14060.97m2,共72个铺面,其中负1层超市3400.16m2,
1层面积4832.01m2,2层面积4193.78m2,3层面积1631.97m2o
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总平面图
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一层495.35m2
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一层1185.85m二层922.46m2
一层980.69m2二层1071.96m7
一层495.62m2二层643.66m2
一层525.04m7二层673・58耐
16#南
16#、
西
负一层3400.16m2,一层1149.51m
二层882.12m\三层1631.97m2
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附件1:
商业街布局图
第二部分产品线介绍
一51#栋面积表(io个单位铺面)
51#商铺代号
B1
B2
B3
B4
B5
B6
B7
B8
B9
B10
合计
47.00
44.10
56.70
44.10
44.10
56.70
56.70
44.10
44.10
57.75
495.3
5
租金
50.00
46.00
44.00
42.00
40.00
40.00
40.00
42.00
44.00
46.00
(元/
Itf•月)
业态定
位休闲美食(淘淘街):
咖啡吧、名小吃、休闲饮品、蛋糕店等
免租期
(月)
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
特点1、均为1层单铺,层高3.9米;2、位居东面入口,临宝马路,靠近超市和小区南入口。
产品线介绍一51#栋平面图
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1层面积(nf)
60.90
59.85
56.70
44.10
44.10
56.70
56.70
44.10
44.10
57.79
525.04
租金标准(元/时•月)
40.00
40.00
40.00
44.00
45.00
46.00
46.00
45.00
44.00
42.00
业态定位
品牌服装专卖店
免租期(月)
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
2层面积3)
76.56
75.2471.28
55.44
58.5975.33
75.33
58.5955.44
72.62
673.58
租金标
,备)15-20(整层出租则免租期为8-12月)
业态定潮流街区(格子铺)位
特点1、均为上下2层单铺,有单独楼梯,其中1层层高3.9米,2层层高3.55米;2、位居内街中段,南面朝宝马路;3、2楼可以采取通间铺面招商招租。
产品线介绍
-52#栋1层平面图
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产品线介绍
-52#栋2层平面图
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产品线介绍
一53#栋面积表(io个单位铺面)
53#商铺代号
B21
B22
B23
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B28
B29
B30
合计
1层面积(时)
46.20
45.15
56.70
44.10
44.10
56.70
56.70
44.10
44.10
57.77
495.62
租金标准(元/研•月)
40.00
40.00
40.00
40.00
42.00
44.00
46.00
48.00
50.00
50.00
业态定位
品牌服装专卖店
免租期
2层面60.63
60.28
71.28
55.44
58.59
75.33
75.33
58.59
55.44
110.53643.66
积(m2)
租金标
准(元/15-20(整层出租免租期为&12刖
而・月)
业态定潮流街区(格子铺)位
1、均为上下2层单铺,有单独楼梯,其中1层层高3.9米,2层层高3.55米;2、位居内街中段,南面朝宝马路;3、特点2楼可以采取通间铺面招商招租。
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产品线介绍-55#栋面积表(18个单位铺面)
55#商铺1・2层代号
A・
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A-2
A-3
A-4
A-5
A-6
A-7
A-8
A-9
A-1O
A-11
A-12
A-13
A-
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合计
1层面积(时)
346.
50
53.82
49.14
43.17
42.42
42.42
42.4
2
42.42
45.1
8
46.75
37.7
0
35.7
0
36.5
5
285.
32
1149.51
禾冃金标准(元/Itf•月)
13-
18
70.00
70.00
65.00
65.00
60.00
60.00
60.00
60.0
0
65.00
65.00
65.00
70.00
60.0
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免租期(月)
18-24
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
8
2层面积5)
53.82
49.14
43.17
42.42
42.42
42.4
2
42.42
45.1
8
A-14-2铺面面积:
521.13882.12
租金标
准(元/16-22(整层出租免租期为640月)16-22(整层出租免租期为842月)
耐•月)
业态定负一层:
超市一层:
社区配套二层:
餐饮、美容、美发位三层:
艺术培训、儿童乐园、网络会所
3层或
三层A-1-3
三层A-14-3
负一层A・l・l
1189.13rrf
442.84nf
3400.16rrf
租金标准(元/rrf•月)
12-18(免租期132月)
14-20(免租期10・12月)
13-1814-20(免租期18・24月)
业态定儿童乐园或网络会所艺术培训超市
位
特点1、一、二楼有的是单独楼梯共两层,也有二层整铺划分;其中1层高3.9米,2层高3.55米;2、三楼及负一楼均为大面积的整铺。
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产品线介绍
-55#栋2层平面图
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产品线介绍
-55#栋3层平面图
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产品线介绍
-55#栋负1层平面图
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产品线介绍
-16#栋南裙楼面积表(12个单位铺面)
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1层面积
(nf)
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57.96
57.96
57.96
57.96
57.96
57.96
57.96
116.6
1
980.69
租金标准(元/rrf•月)
50.00
50.00
58.00
60.00
61.00
62.00
64.00
66.00
68.00
70.00
70.00
70.00
业态定位
银行、电器、通信电子、时尚餐厅
免租期(月
)
8
8
3
3
3
3
3
3
3
3
3
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2层面积
(m2)
235.0
6
136.0
8
64.93
63.83
63.83
63.83
63.83
63.83
63.83
63.83
64.91
116.6
1
1071.9
6
租金28—22(整层岀租免租期为12J8月)
标准(
元/冊
•月)
业态中西餐厅、足浴、KTV
定位
1、均为上下2层单铺,有单独楼梯;2、位居内街西入口,至于江南大道,位責较优;3、南面隔街为酒店,酒店特点1层规划为高档精品商铺;4、一楼层高4.45米,二楼层高稍低为3米。
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产品线介绍
—16#、17#栋西裙楼面积表(12个单位铺面)
16#.17#西裙楼商铺代号
C13
C14
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C16
C17
C18
C19
C20
C21
C22
C23
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1层面积
3)
135.2
83.8
61.00
91.00
91.00
91.00
91.00
91.00
189.6
0
164.1
5
97.10
1185.8
5
租金标准(元/冊
•月)
52.00
42.00
66.00
62.00
62.00
62.00
62.00
62.00
52.00
45.00
50.00
业态定位
精品家居、大型餐饮、汽车生活馆
2层面积
(nf)
Cl5-2大面积冏铺922.46
922.46
租准/月
18-25(免租期12-18月)
业态大型餐饮
定位
1、1层单铺,2层为大通间铺面,南北两端分别有单独楼梯;2、位居九华新区主街江南大道东侧,位責较优;3、特点商铺西面临主街,有较宽的停车位,对面有大新社区、医院、三鑫大厦、御湖国际大厦、春天里商业街;4、一楼层高在3・954米之间二楼层高5.4米。
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产品线介绍一分类
按面积大小分类
面积段
35-61
80-140
160・
200
-
900・
1200
3400
合计
个数
15
44
3
7
2
1
72个
分布区域
个.55#4个、17#1个
52#10个.53#9个、55#8个
16#8个
17#9个
53#1个
17#2个
16#3个
55#4个
55#1个
17#1个
55#
按空间结构分类
结构形式
独立1层
独立
2层
第2层单铺
第3层单铺
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个数
27
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分布区域
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55#1个
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第三部分招商业态定位
—、业态布局图
商业街说明
北街
中街
威尼斯商业街整体招商业态定位
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品牌服装专卖店
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休闲美食
休闲美食(淘淘街)
社区配套
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威尼斯商业街一层业态布局图
威尼斯商业街二层业态布局图
休闲美食
时尚餐厅
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潮流街区(格子铺)
招商业态定位
二、业态定位、依据
(-)基本定位
1、主力店:
以超市、中西餐饮、银行为主(同类独家);
2、次主力店:
品牌服装、休闲餐饮、通讯电子等,以同类划区聚集为原则增强商业凝聚力和对商业氛围的营造,根据商家品牌和规模灵活调整商家数量;
3、社区配套店:
药店、干洗店、美容等。
(同类独家,尽可能完善社区商业配套,提供全面的优质服务)
(-)依据
1、商业街规模较小,暂无中、大型商业支撑;
2、目前以服务周边为主,本社区为辅;将来可能会产生逆转;
3、九华区域有类似业态,但不集中、不扎堆,且缺少品牌店;
4、本商业街暂时2・3年为市场培育期,3-5年后金水湾社区入住率达到一定程度商业条件才基本成熟;
5、九华人在本地的消费习惯仍以餐饮、休闲为主流。
一、经营方式的三种模式
A、全部对外销售,经营业态放任自流;
B、全部对外招商、招租,物业自持,实行租赁经营;
C、部分招商招租,部分销售;先招商后销售,在适当时机开盘销售商铺。
二、上述三种方式的优缺点分析
方式A:
全部对外销售,经营业态放任自流;
优点:
1、可以尽快售罄,及时返现,缓解资金压力;
2、减少租赁经营过程中退租、门面空置、经营管理和物业服务诸多麻烦,无返租压力;
3、质保期过后,开发商无需承担商业街的景观维护、质量维修。
缺点:
1、门面预售之初,门面价格难以提高;
2、不做统一招商招租、不规范经营业态,卖出去后,商业街形象无法提升,金水湾项目的整体形象受损;
3、一旦商业街铺面卖出后经营不善,关门现象较多,容易打击投资者、经营者的积极性,导致今后的商铺难以快速升值;
4、由于没有招商在前,商业街人气提升的速度会很缓慢。
方式B:
全部对外招商、招租,物业自持,实行租赁经营;
优点:
1、便于统一招商招租,也便于统一管理和经营;
2、通过开发商的统一经营管理,可以有力维护商业街的整体形象;
3、可以有序引进档次和品位高、知名的品牌商家;
4、大大提升商铺价值,使物业升值保值,有利于今后整合优质资产来融资。
1、统一招商、管理、经营的团队专业化程度要求高,必然形成较高的管理、运营成本;
2、管理过程及其成本可能有诸多不可控因素:
经营思路_不可左因素
其中之一:
招商运营
其中之二物业管理
1>空铺面出现,即需招商人员对外招租,增加人力成本;
2、如遇退租,收不到租金,公司受损;
3、店铺生意清淡,业主要求开发商开展促销活动,无疑增加费用;
4、业主拖欠水电费、租金等产生的协调、诉讼成本。
1>最大的麻烦还是在经营清淡的时候,业主拖欠物业管理费、水电费,造成物业无法维持下去,街区秩序混乱,维修维护无人管理;
2、水电费收缴困难,造成水电部门停水停电,影响其他经营户,造成群体事件,从而影响整个项目形象;
3、公共水电费用较多,物业管理部门能否及时平衡、弥补,特别是水街每次补水费用约2000元,每月2次
贝懦4000元物业费用能否维持皆是隐患。
4、每月15000m2X3元/m2=45000元的物业收入能否填补所有物业开支将是问题。
方式C:
部分招商招租,部分销售;先招商后销售,在适当时机开盘销售商铺.
优点:
1、成功的招商以及营业状况较好可以为后面的销售提供卖点,累积商业街的价值;商铺的后期销售有充足的理由加价;
2、引进的品牌店可以大大提升商业街档次、品位,提高了商业街乃至整
个项目的形象;
3、成功的招商可能增加投资者、诸多经营者的信心,对投资回报的预期更高,形成旺盛的需求;
4、便于今后的街区管理,形成良性经营态势;
5、形成方便、有活力的商业配套,对金水湾以后三期的销售有极大的促