商业街经营模式及商业街租金方案.docx

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商业街经营模式及商业街租金方案

商业街经营模式及商业街租金

方案

总体定位

湘潭最长情景商业街

湘潭最大社区特色休闲商业街

九华新城区唯一专业休闲街

第一部分威尼斯商业街概况

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位置、范围及规模

1、位于九华开发区宝马西路和江南大道两条主干道交叉口；东面距离步步高

大道仅500米;

2、商业街总长度639米，总建筑面积册。

其中包括:

A、北街:

位于江南大道东侧，长117米，系16#、17#裙楼西的2层商铺，

共计2108.31m2;

B、中街：

斜穿项目西南角，西北接江南大道，东南连宝马西路，长212米，包

括51#、52#、53#栋，以及16#裙楼南，均有1-2层的底层商铺，

C、

共计4885.9m2；

南街：

沿宝马西路北侧，长310米，包括55#4层商铺1栋，共计7063.76m2o

3、招商面积：

总计14060.97m2,共72个铺面，其中负1层超市3400.16m2,

1层面积4832.01m2,2层面积4193.78m2,3层面积1631.97m2o

总平面图

generallayout

一层495.35m2

山

一层1185.85m二层922.46m2

一层980.69m2二层1071.96m7

一层495.62m2二层643.66m2

一层525.04m7二层673・58耐

16#南

16#、

西

负一层3400.16m2,一层1149.51m

二层882.12m\三层1631.97m2

■

52#

I肘I习

附件1:

商业街布局图

第二部分产品线介绍

一51#栋面积表（io个单位铺面）

51#商铺代号

B10

合计

47.00

44.10

56.70

44.10

56.70

44.10

57.75

495.3

租金

50.00

46.00

44.00

42.00

40.00

42.00

44.00

46.00

（元/

Itf•月）

业态定

位休闲美食（淘淘街）：

咖啡吧、名小吃、休闲饮品、蛋糕店等

免租期

（月）

特点1、均为1层单铺，层高3.9米；2、位居东面入口，临宝马路，靠近超市和小区南入口。

产品线介绍一51#栋平面图

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1层面积（nf）

60.90

59.85

56.70

44.10

56.70

44.10

57.79

525.04

租金标准（元/时•月）

40.00

44.00

45.00

46.00

45.00

44.00

42.00

业态定位

品牌服装专卖店

免租期（月）

2层面积3）

76.56

75.2471.28

55.44

58.5975.33

75.33

58.5955.44

72.62

673.58

租金标

，备）15-20（整层出租则免租期为8-12月）

业态定潮流街区（格子铺）位

特点1、均为上下2层单铺，有单独楼梯，其中1层层高3.9米,2层层高3.55米；2、位居内街中段，南面朝宝马路；3、2楼可以采取通间铺面招商招租。

产品线介绍

-52#栋1层平面图

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产品线介绍

-52#栋2层平面图

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产品线介绍

一53#栋面积表（io个单位铺面）

53#商铺代号

B21

B22

B23

工

B28

B29

B30

合计

1层面积（时）

46.20

45.15

56.70

44.10

56.70

44.10

57.77

495.62

租金标准（元/研•月）

40.00

42.00

44.00

46.00

48.00

50.00

业态定位

品牌服装专卖店

免租期

2层面60.63

60.28

71.28

55.44

58.59

75.33

58.59

55.44

110.53643.66

积（m2）

租金标

准（元/15-20（整层出租免租期为&12刖

而・月）

业态定潮流街区（格子铺）位

1、均为上下2层单铺，有单独楼梯，其中1层层高3.9米,2层层高3.55米；2、位居内街中段，南面朝宝马路；3、特点2楼可以采取通间铺面招商招租。

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产品线介绍-55#栋面积表（18个单位铺面）

55#商铺1・2层代号

A・

1-1

A-2

A-3

A-4

A-5

A-6

A-7

A-8

A-9

A-1O

A-11

A-12

A-13

A-

14-1

合计

1层面积（时）

346.

53.82

49.14

43.17

42.42

42.4

42.42

45.1

46.75

37.7

35.7

36.5

285.

1149.51

禾冃金标准（元/Itf•月）

13-

70.00

65.00

60.00

60.0

65.00

70.00

60.0

免租期（月）

18-24

2层面积5）

53.82

49.14

43.17

42.42

42.4

42.42

45.1

A-14-2铺面面积：

521.13882.12

租金标

准（元/16-22（整层出租免租期为640月）16-22（整层出租免租期为842月）

耐•月）

业态定负一层：

超市一层：

社区配套二层：

餐饮、美容、美发位三层：

艺术培训、儿童乐园、网络会所

3层或

三层A-1-3

三层A-14-3

负一层A・l・l

1189.13rrf

442.84nf

3400.16rrf

租金标准（元/rrf•月）

12-18（免租期132月）

14-20（免租期10・12月）

13-1814-20（免租期18・24月）

业态定儿童乐园或网络会所艺术培训超市

位

特点1、一、二楼有的是单独楼梯共两层，也有二层整铺划分;其中1层高3.9米,2层高3.55米；2、三楼及负一楼均为大面积的整铺。

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产品线介绍

-55#栋2层平面图

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产品线介绍

-55#栋3层平面图

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产品线介绍

-55#栋负1层平面图

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产品线介绍

-16#栋南裙楼面积表（12个单位铺面）

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1层面积

（nf）

211.7

128.2

60.43

57.96

116.6

980.69

租金标准（元/rrf•月）

50.00

58.00

60.00

61.00

62.00

64.00

66.00

68.00

70.00

业态定位

银行、电器、通信电子、时尚餐厅

免租期（月

）

2层面积

（m2）

235.0

136.0

64.93

63.83

64.91

116.6

1071.9

租金28—22（整层岀租免租期为12J8月）

标准（

元/冊

•月）

业态中西餐厅、足浴、KTV

定位

1、均为上下2层单铺，有单独楼梯；2、位居内街西入口，至于江南大道，位責较优；3、南面隔街为酒店，酒店特点1层规划为高档精品商铺；4、一楼层高4.45米，二楼层高稍低为3米。

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产品线介绍

—16#、17#栋西裙楼面积表（12个单位铺面）

16#.17#西裙楼商铺代号

C13

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C16

C17

C18

C19

C20

C21

C22

C23

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1层面积

3）

135.2

83.8

61.00

91.00

189.6

164.1

97.10

1185.8

租金标准（元/冊

•月）

52.00

42.00

66.00

62.00

52.00

45.00

50.00

业态定位

精品家居、大型餐饮、汽车生活馆

2层面积

（nf）

Cl5-2大面积冏铺922.46

922.46

租准/月

18-25（免租期12-18月）

业态大型餐饮

定位

1、1层单铺，2层为大通间铺面，南北两端分别有单独楼梯；2、位居九华新区主街江南大道东侧，位責较优；3、特点商铺西面临主街，有较宽的停车位，对面有大新社区、医院、三鑫大厦、御湖国际大厦、春天里商业街；4、一楼层高在3・954米之间二楼层高5.4米。

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产品线介绍一分类

按面积大小分类

面积段

35-61

80-140

160・

200

900・

1200

3400

合计

个数

72个

分布区域

个.55#4个、17#1个

52#10个.53#9个、55#8个

16#8个

17#9个

53#1个

17#2个

16#3个

55#4个

55#1个

17#1个

55#

按空间结构分类

结构形式

独立1层

独立

2层

第2层单铺

第3层单铺

负一

个数

分布区域

个、55

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16#12个

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55#1个

55#2个

55#1个

72个

第三部分招商业态定位

—、业态布局图

商业街说明

北街

中街

威尼斯商业街整体招商业态定位

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业态分布总平图

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东入口

电子通信

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品牌服装专卖店

功-

休闲美食

休闲美食（淘淘街）

社区配套

威尼斯商业街一层业态布局图

威尼斯商业街二层业态布局图

休闲美食

时尚餐厅

潮流街区（格子铺）

招商业态定位

二、业态定位、依据

（-）基本定位

1、主力店：

以超市、中西餐饮、银行为主（同类独家）；

2、次主力店：

品牌服装、休闲餐饮、通讯电子等，以同类划区聚集为原则增强商业凝聚力和对商业氛围的营造，根据商家品牌和规模灵活调整商家数量；

3、社区配套店：

药店、干洗店、美容等。

（同类独家，尽可能完善社区商业配套，提供全面的优质服务）

（-）依据

1、商业街规模较小，暂无中、大型商业支撑；

2、目前以服务周边为主，本社区为辅；将来可能会产生逆转；

3、九华区域有类似业态，但不集中、不扎堆，且缺少品牌店；

4、本商业街暂时2・3年为市场培育期，3-5年后金水湾社区入住率达到一定程度商业条件才基本成熟；

5、九华人在本地的消费习惯仍以餐饮、休闲为主流。

一、经营方式的三种模式

A、全部对外销售，经营业态放任自流；

B、全部对外招商、招租，物业自持，实行租赁经营；

C、部分招商招租，部分销售；先招商后销售，在适当时机开盘销售商铺。

二、上述三种方式的优缺点分析

方式A:

全部对外销售,经营业态放任自流;

优点：

1、可以尽快售罄，及时返现，缓解资金压力；

2、减少租赁经营过程中退租、门面空置、经营管理和物业服务诸多麻烦,无返租压力；

3、质保期过后，开发商无需承担商业街的景观维护、质量维修。

缺点:

1、门面预售之初，门面价格难以提高；

2、不做统一招商招租、不规范经营业态，卖出去后，商业街形象无法提升，金水湾项目的整体形象受损；

3、一旦商业街铺面卖出后经营不善，关门现象较多，容易打击投资者、经营者的积极性，导致今后的商铺难以快速升值；

4、由于没有招商在前，商业街人气提升的速度会很缓慢。

方式B:

全部对外招商、招租,物业自持,实行租赁经营;

优点：

1、便于统一招商招租，也便于统一管理和经营；

2、通过开发商的统一经营管理，可以有力维护商业街的整体形象；

3、可以有序引进档次和品位高、知名的品牌商家；

4、大大提升商铺价值，使物业升值保值，有利于今后整合优质资产来融资。

1、统一招商、管理、经营的团队专业化程度要求高，必然形成较高的管理、运营成本；

2、管理过程及其成本可能有诸多不可控因素:

经营思路_不可左因素

其中之一:

招商运营

其中之二物业管理

1＞空铺面出现，即需招商人员对外招租，增加人力成本；

2、如遇退租，收不到租金，公司受损；

3、店铺生意清淡，业主要求开发商开展促销活动，无疑增加费用；

4、业主拖欠水电费、租金等产生的协调、诉讼成本。

1＞最大的麻烦还是在经营清淡的时候,业主拖欠物业管理费、水电费，造成物业无法维持下去，街区秩序混乱，维修维护无人管理；

2、水电费收缴困难，造成水电部门停水停电，影响其他经营户，造成群体事件，从而影响整个项目形象；

3、公共水电费用较多，物业管理部门能否及时平衡、弥补，特别是水街每次补水费用约2000元，每月2次

贝懦4000元物业费用能否维持皆是隐患。

4、每月15000m2X3元/m2=45000元的物业收入能否填补所有物业开支将是问题。

方式C:

部分招商招租,部分销售;先招商后销售,在适当时机开盘销售商铺.

优点:

1、成功的招商以及营业状况较好可以为后面的销售提供卖点，累积商业街的价值；商铺的后期销售有充足的理由加价；

2、引进的品牌店可以大大提升商业街档次、品位，提高了商业街乃至整

个项目的形象;

3、成功的招商可能增加投资者、诸多经营者的信心，对投资回报的预期更高，形成旺盛的需求；

4、便于今后的街区管理，形成良性经营态势；

5、形成方便、有活力的商业配套，对金水湾以后三期的销售有极大的促

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