度全国房地产业十件大事件.docx

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度全国房地产业十件大事件

2010年房地产十大事件

2010年度全国房地产业十大事件权威评定

上海易居房地产研究院和中国房地产杂志联合评选和推出（综合研究部执笔）

事件一：

最严厉调控三波紧缩•遏制房价上涨任重道远

事件二：

推进房产税改革获批•沪渝试点开征箭已上弦

事件三：

新一轮加息周期开启•资金紧缩楼市雪上加霜

事件四：

新拆迁条例两征民意•拟立法取消“行政强拆”

事件五：

公租房指导意见发布•“夹心层”纳入保障体系

事件六：

78家央企退出房地产•备受关注然而进展缓慢

事件七：

三部委约谈地方官员•土地违规问责正式启动

事件八：

空置房引发全民讨论•地产行业统计亟待完善

事件九：

首家千亿级房企诞生•楼市调控加剧企业分化

事件十：

囤地企业被禁止拿地•建设用地监管愈加严厉

事件一：

最严厉调控三波紧缩·遏制房价上涨任重道远

事件 去年12月，中央果断出台“国四条”，拉开了本轮房地产调控的序幕。

今年1月10日，国务院办公厅下发“国十一条”，进一步落实“国四条”；4月17日，国务院发布“国十条”，提出坚决遏制部分城市房价过快上涨；9月29日，相关部委出台“五条措施”，史无前例的推出了限贷、限购等措施，尤其是要求“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数”，其后上海、深圳等15个城市相继出台限购政策，加上5月份已出台措施的北京，共计16个城市出台限购令。

评析 新一轮调控，历经三波，严厉程度不断升级。

与第一波（以“国四条”、“国11条”为代表的调控）、第二波（以“国十条”为代表的调控）相比，以“9.29”新政为代表的第三波调控严厉程度明显升级，行政干预色彩明显加重，措施也更加细化，充分彰显了本届政府稳定房价的决心。

从调控效果来看，第一波和第二波调控之后，市场皆有所降温，但效果持续性差。

受第三波调控影响，10月以来我国各地楼市有所降温，但效果不显著，还需要一个逐步显现的过程。

10月，全国70个大中城市房屋销售价格不论是同比还是环比，其涨幅都较9月有所缩小，11月，全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅继续保持回落态势，环比涨幅较10月略有上升但仍低于9月的0.5%。

客观地讲，影响我国房价的因素多而复杂，地方土地财政、流动性过剩、民间资金泛滥且投资渠道少、国民喜欢置业、国资挤压市场等，均增加了房价调控的难度。

另外，近些年来住房保障制度建设滞后，也使得房价问题趋于尖锐。

由此看来，在我国整体经济平稳的环境下，住房保障见效之后，才有可能放松对房价的调控。

事件二：

推进房产税改革获批·沪渝试点开征箭已上弦

事件 自“国十条”提出要加快研究制定“引导个人合理住房消费、调节个人房产收益的税收政策”以来，房产税的开征与否以及何时开征就成为社会关注的热点。

5月31日，国务院首次就业界风传的房产税征收进行了正面表态，在中国政府网发布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》中，明确提出了要深化财税体制改革，逐步推进房产税改革。

此后的“9.29”新政也明确提出要“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国”。

当前，上海、重庆等城市都在积极研究和推进试点方案。

评析 这是房产税首次出现在发改委的年度工作计划中，充分证明国家层面确实在积极推动房产税改革，而随后的“9.29”新政证明了这一点。

“沪12条”明确表示“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作”，12月重庆市出台的楼市调控细则也有相似提法，这就意味着上海和重庆将纳入房产税首批试点城市，只是正式推出还需等国家批准。

与物业税相比，由于房产税并非新税，房产税的征收并不存在法律上的障碍，不需再次立法。

这也就解释了为何从今年初开始，原先一直呼声很高的物业税忽然换成房产税了。

从这个角度来看，迫于调控压力，当前业界广为流传的“房产税将于2011年初试点”的说法成为现实并非不可能。

从税制完善角度看，扩大房产税征税范围是改革方向，但亟需解决个人住房信息采集、房产评估和具体征收环节等问题，只能少数城市先试点，积累经验后扩大到全国。

房产税开征后，短期内能抑制投资投机需求，稳定房价，长期效果难以奢望。

事件三：

新一轮加息周期开启·资金紧缩楼市雪上加霜

事件10月20日，央行时隔两年又10个月首度加息，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整，开启了我国新一轮加息周期。

12月26日，央行再度加息。

两度加息后我国一年期商业贷款利率由5.31%调整为5.81%，五年以上商业贷款利率由5.94%调整为6.4%，五年期以上公积金贷款利率由3.87%调整为4.3%。

评析 从背景来看，9月份CPI创下连续23个月来新高，同比上升3.6%，我国短期通货膨胀压力进一步加强，是当前人民币升值压力较大的情形下，央行仍然选择加息的主要原因。

这与上一轮加息周期的国内经济过热背景完全不同，与房地产宏观调控关系也不明显。

但从历史经验看，加息对楼市的影响是不容忽视的。

除直接增加建房和购房成本之外，加息对房地产市场的影响往往是间接的、渐进累加一个的过程。

利率调整对楼市、尤其是房价的影响，需要累计多次加息或降息后，通常在周期至少过半后才会初步显现。

在加息周期开始阶段，其对房地产市场的影响并不大，但一旦加息周期开启，购房者必然更加谨慎入市，形成新一轮的观望状态。

换个角度，从加息时机来看，与以往的加息政策相比，经过限贷、限购之后的加息显得格外意味悠长，本轮加息，对楼市可谓“雪上加霜”，其影响预计将远超过2004年加息。

在房地产调控政策和货币紧缩政策的叠加效应下，预计未来全国楼市降温的速度会有所加快，部分城市量价齐跌恐将难免。

然而，市场也将有所分化，改善和投资需求集中的高档商品住宅市场表现或将优于对贷款依赖度高的中低档市场。

事件四：

新拆迁条例两征民意·拟立法“取消行政强拆”

事件 1月29日，备受关注的《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》正式向公众公开征求意见。

这是继去年12月7日,北大五教授致信全国人大常委会,建议对《城市房屋拆迁管理条例》进行审查并撤销这一条例或进行修改之后，我国拆迁条例修改取得的突破性进展。

12月15日，在第一次征询修改的基础上，国务院法制办再度就“二次征求意见稿”公开征求意见，使得“拆迁条例”成为我国立法史上第一个两次征求意见的条例。

“二次征求意见稿”共五章三十一条，分别对征收程序、征收补偿、法律责任等问题予以了明确规定。

评析 近年来，我国暴力拆迁、抗拆事件不断，社会关注度趋高，可以说是本次拆迁条例修改的重要原因，而五教授上书则是直接推动力。

从征求意见稿来看，条例的新名称体现了由单向的管理向对公民私有财产权的尊重和保护的转变，也折射出了我国法治理念的进步，而条例中有关“公共利益需要”的界定，征收程序的规定，不得采取暴力、胁迫以及违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁的规定，则均体现了新条例在制度规范上的进步。

新条例对规范拆迁有积极意义。

与一稿相比，二稿在拆迁补偿、公共利益界定以及强制搬迁等方面，均有进展。

此前备受争议的行政强拆，在二稿中被去除，代之以法院强拆。

值得注意的是，二稿中有关房屋征收和拆迁补偿的认定标准，转由地方人大决定，而非一稿中的多数拆迁居民，仍有待商榷。

从条例影响角度看，拆迁条例修改将在一定程度上加大拆迁难度，不利于房地产开发的快速推进，但长远而言，规范化拆迁既是社会公平公正的需要，也是房地产业健康发展的需要。

事件五：

公租房指导意见发布·“夹心层”纳入保障体系

事件 6月8日，住房和城乡建设部、发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、中国银行业监督管理委员会联合制定《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，正式将“公共租赁住房”纳入我国住房保障政策体系中。

根据指导意见，我国公共租赁住房旨在解决城市中等偏下收入家庭住房困难。

指导意见共六条，主要集中对供应对象、租金水平、房源筹集、政策支持等方面做出了指导。

评析从指导意见出台时机看，这是对“国十条”中“房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应”的细化。

当前，国家推出公共租赁住房的原因主要有两方面：

一是之前住房保障政策覆盖范围较小，不能覆盖“新职工和外来务工人员”等“夹心层”；二是市场上的高房价、高租金已超出一些中等偏下收入住房困难家庭的承受能力。

指导意见的出台可以说是我国住房保障体系建设的又一里程碑，它的出台标志着一直困扰我国的“夹心层”住房困难问题正式破冰。

至此，我国基本形成了以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、棚改房为主的分层次、成系统的住房保障体系。

从相关政策的后续跟进来看，我国公共租赁住房的提出和建设，并非填补“夹心层”空白这么简单，11月财政税等三部委联合出台的《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》，名为保障性安居工程资金使用，其实际目的却只为发展公共租赁住房提供资金，公共租赁住房大有赶超廉租住房、经济适用住房成为我国住房保障体系中的“新宠”之势。

这与12月1日住建部出台《商品房屋租赁管理办法》相互呼应，国家更加注重市场租售结构调整的思路清晰可见。

事件六：

78家央企退出房地产·备受关注然而进展缓慢

事件 3月18日，国资委首次明确，除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78家不以房地产为主业的中央企业正加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后退出房地产业务。

3月19日，国资委要求78家不以房地产为主业的央企在15个工作日内制定有序退出的方案。

此外4月“国十条”也对央企退市有所规定，文件明确要求严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。

9月，银监会下发主业含房地产的央企名单，非房地产主业央企房地产业务信贷面临紧缩。

评析 早在2004年，国资委下发《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》，就拉开了央企房地产业务整合的序幕。

然而事与愿违，到2008年国资委再次高调推进整合为止，央企房地产业务整合基本停滞。

随着经济危机深入，2008年国资委对于央企房地产业务重组的热情也再次被浇灭。

2009年国企挟巨资高歌猛进，制造了一个又一个的地王，今年两会后一周内，央企又在北京连摘三块地王，国进民退再次成为关注焦点，这才使得央企房地产业务整合再次迎来契机。

从事件的后续进展看，央企退市进展并不顺利，绝大多数企业仍采取按兵不动的策略。

其间也有零星报道，如中远集团、中石化等7家央企挂牌转让约20家地产子公司股权，不幸的是，有兴趣接单的企业并不多。

截止12月21日仅中远集团一家成功退出房地产市场。

而从被要求退出楼市的78家央企房地产业务实力来看，尽管舆论沸沸扬扬，民间期望通过央企退市减少地王、降低房价的呼声很高，但预计即使退市成功，其对房价的涨跌和地王出现也不会有直接影响。

根据国资委的统计数据，非以“房地产开发与经营”为主业的央企房地产板块资产总额仅占央企房地产板块资产总额的15%，销售收入仅占14%，净利润仅占6%。

78家央企退市实际影响有限。

事件七：

三部委约谈地方官员·土地违规问责正式启动

事件 12月16日，国土部代表三部委以国家土地督察机构的名义，约谈了包括陕西渭南市、山西运城市、黑龙江佳木斯市、湖北省襄阳市等在内的12个县市的地方政府主要负责人，就土地违法问题进行通报，同时要求被约谈地方政府积极整改。

这是2007年《违反土地管理规定行为处分办法》出台以来，国土资源部、监察部、人力资源和社会保障部三部委首次依法启动对地方政府负责人的土地违规问责。

本次约谈县市违法占用耕地面积比例均超过15%，在全国范围月平均违法占用耕地面积排名靠前。

评析 就约谈而言，早在2008年我国国土资源管理领域就开始了警示约谈工作，本次约谈并非首次，但与往年不同，本次约谈与土地违规问责紧密相连。

从国土部先前“7月督察、8月约谈、9月问责”的时间表来看，尽管时间有所滞后，但这些被约谈的城市相关负责人，将被追踪被问责是肯定的。

在楼市调控趋紧的背景下，我国针对地方政府的土地违规问责终于正式上马。

从形式看，相较简单的约谈，约谈加问责的组合，将明显加大对国家对地方政府土地违规的打击力度，有助于规范地方政府行为，减少土地闲置、土地用途变更等土地违法违规行为。

但从问题实质来看，我国土地违规仍是土地财政作祟，在土地财政难题尚未破解的情况下，一味加大打击力度效果往往难以保证，常常是“上有政策，下有对策”。

同时，从本次约谈问责的对象来看，被约谈官员，均来自三四线城市，对其问责震慑效果有限。

尽管土地违规问责还存在诸多不足，但该项制度终于落地，凸显了国家对土地违法违规的高度重视，也彰显了国家破解该类难题的决心。

预计未来，我国将继续维持对违法违规用地的高压态势。

事件八：

空置房引发全民讨论·地产行业统计亟待完善

事件 3月，一则消息引发了全民关注：

“国家电网利用智能网络，在全国660个城市查出一个数据，总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零，这些空置房足以供2亿人居住”。

尽管国家电网公司随即辟谣称“从未统计和发布过此类数据”，但楼市空置率还是成为了舆论关注焦点。

8月4日，国家统计局在网站上公布今年6月末全国房地产开发企业商品住宅待售面积为10646万平方米，同比增长0.2%，被认为是对此事的间接回应，这让一直热议的空置率问题再度升温。

评析 一个无真实来源的怪异数据却仍能引发全民大讨论，可谓是今年房地产界最匪夷所思的事件。

究其原因，2009年来我国部分城市房价过快上涨，应是今年空置房数据变得异常敏感的主要原因。

2009年我国新建商品住宅均价同比增长24%创15年来新高，这在引发了中央一系列的调控政策的同时，也引发了广大民众对市场投机的关注，空置率作为反映市场投机的绝佳指标，也随即成为民众关注的对象。

同时，住房空置权威数据的缺失，则是零读数电表能被充当空置房数量的主要原因。

由于这一数字比较敏感，而统计局统计口径又与当下国际上通用口径存在差异，2009年之后我国不再公布全国住宅空置面积数据。

国家统计局表示，准确的房屋空置率数据的获取，还有待于全国住房普查或含有相应住房信息的人口普查。

而根据我们的了解，当前我国空置房比较集中的地区，正是投资投机性购房比重比较大的地区，如一二线城市。

大都市的卫星城镇和中小城市的新城区，则是空置房比较集中的区域。

我国部分城市的住宅空置偏高是事实，这既不利于房地产业健康发展，也造成了宝贵资源的浪费，国家应尽快完善统计体系，摸清全国住房空置情况，并采取措施控制空置房规模。

同时针对我国房地产业内各方数据打架问题，我国房价统计方式也亟待完善。

事件九：

首家千亿级房企诞生·楼市调控加剧企业分化

事件 根据万科12月3日发布的公告,截至今年12月1日,万科年内已累计实现销售面积830.7万平方米,销售金额1000.6亿元，成为我国首家年销售额达千亿级房地产开发企业，也是世界最大的住宅开发公司。

而此前的8月份,万科刚以119.9亿元的销售业绩刷新了国内房地产企业的单月销售纪录,9月、10月火爆销售势头继续延续，当月销售记录再创新高。

评析 今年是我国调控政策密集出台的一年，然而从多数大型房企的销售业绩来看，被称为“史上最严厉”的楼市调控政策似乎并没有给所有的开发商带来冲击。

初步估计截至11月，包括万科、保利、复地、金地在内的9家房企已提前完成年度销售目标。

在这个大背景下，万科成为我国首家年销售额达千亿级的房企并不令人意外。

此外，从历史经验来看，在市场非常好和非常不好的时候企业分化最有可能产生，而优势房企市场占有率的大幅提升也多发生在这个时候。

2008年楼市低迷时，万科、保利等房企就曾大幅提高市场占有率，其中，万科全国市场份额由2.07%增长到2.34%左右，保利全国市场份额由0.67%上升到1.1%左右。

随着调控的深入，今年我国房地产开发商的经营业绩分化也明显加剧，以万科、保利、恒大为代表的部分大型房企均开始了兼并和扩张。

今年前三季度，我国房地产行业并购交易活跃，共完成50起并购案例，是2009年全年的2.5倍。

同时，根据中国房产信息集团数据，今年前三季度，我国房企20强合计实现销售额4710亿元，同比增长34.6%，明显高于国家统计局公布的15.9%的全国商品房销售额同比增长，20强销售额占全国商品房销售额比重达13.1%。

房地产企业强者越强趋势明显，但与成熟市场相比我国房地产行业市场集中仍然偏低，有待进一步提高。

目前，美国最大的5家房地产企业销售额大约占全国15%。

事件十：

囤地企业被禁止拿地·建设用地监管愈加严厉

事件 9月26日，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，要求进一步加强房地产用地和建设的管理调控，对企业因自身原因导致土地闲置一年以上的，在结案和问题查处整改到位前，国土资源主管部门必须禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。

同时为防止企业囤地，《通知》还要求严格划拨决定书和出让合同管理，各类住房建设项目当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。

评析 早在1994年，国家就已经对闲置土地作出了明确规定。

2007年，国土资源部下发《关于加大闲置土地处置力度的通知》，进一步明确土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的百分之二十征收，并要求各地依法无偿收回闲置土地。

2009年、2010年，又分别下发文件加强闲置土地查处。

但如“禁止拿地”这般严厉的处置方式尚属首例。

从政策延续的角度看，“因自身原因土地闲置一年以上的企业禁止拿地”可以说是对今年“国十条”中规定的“限制有违法违规行为的企业新购置土地”的细化。

今年3月以来，我国集中开展了房地产用地专项整治工作，在全国范围内集中力量清理查处不及时开发建设囤地炒地、违反法律法规闲置土地等突出问题，这是本次文件出台的大背景。

根据专项整治数据，截至5月底，全国共上报房地产违法违规用地3070宗，其中闲置土地2815宗，16.95万亩，分别占违规用地宗数和面积的91.69%和90%，土地闲置已经成为我国房地产用地违法违规的主要类型。

禁止囤地企业拿地可谓切中要害，但能否被地方政府和各级土地管理部门严格执行，尚待观察。