华北科技学院房地产概论卷AB答案.docx

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华北科技学院房地产概论卷AB答案

1、目前我国土地出让采取的主要方式主要有挂牌，

招标，拍卖；

2、评价土地利用是否合理的基本准则是生态，

经济，三方面的综合效益如何。

3、影响房地产价格的因素可以归纳为一般因素、

区域因素、个别因素等三大类。

4、我国目前的土地制度主要包括土地所有制、

土地管理制度和土地使用制度三个方面的基本制度；

5、我国房产所有权的三种形式分别是为单独所有，

共同共有，按份共有。

6、马克思认为，土地的有限性以及由此导致的土地所有权的垄断是地主产生的根本原因。

7、土地容积率是指土地上所有建筑物的总建筑面积与

土地面积的比率，它反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。

8、我国房地产市场可分为三级，开发商销（预）售商品房的市场属于二级市场，二手房市场是三级市场。

9、我国《土地管理法》规定，土地的使用权发生转移时，该土地上建筑物的地上建筑物所有权也随之转移，即产权合一。

10、房地产经纪的主要业务有接受房地产开发商的委托，销售其开发的新商品房，

代理旧房的买卖，代理房地产的租赁业务。

二、单项选择题（每题1分，共10分）

1B是房地产立法的核心；

A、房地产；B、土地；

C、房屋；D、建筑物；

2、土地管理的主体是A；

A、国家；B、建设部；

C、国务院；D、国土资源部；

3、下列不属于土地转让方式的是D；

A、出售B、交换

C、赠与D、抵押

4、某房耐用年限40年，残值率4%，已用10年，其成新度_A_；

A：

75%；B：

25%；

C：

72%；D：

76%；

5、有一房地产，地价占40%，土地资本化率为10%，建筑物资本化率为14%，则其综合资本化率为_______；

A：

12%；B：

12.4%；

C：

13%；D：

13.4%；

6、进入房地产市场的土地权利是土地的A。

A、所有权B、使用权

C、出租权D、相邻权

7、目前我国许多地方规定居住用地使用权出让不得以D方式；

A、拍卖；B、招标；

C、挂牌；D、协议；

8、我国法律规定，无主土地归D所有；

A、个人；B、集体；

C、地方；D、国家；

9、经批准允许预售的商品房属于A；

A、现房；B、期房；

C、旧房；D、二手房；

10、综合用地的最高使用年限是B年；

A、40年B、50年

C、60年D、70年

三、判断题（每题1分，共10分）

1、房地产业是我国目前国民经济的支柱产业；（对）

2、总收益是房地产在估价是点上实际获得的收入；（错）

3、资本化率和投资收益率在收益法中没有区别；（对）

4、没有其它资料时，可用租金与售价比作为资本化率；（对）

5、人口增加必然导致房地产价格上升；（错）

6、假设开发法评估出的房地产价格为剩余价值；（对）

7、房地产增值在于建造工艺、技术、材料的创新引起的；（错）

8、使用年限修正时，剩余年限就是房屋的耐用年限；（错）

9、房地产经纪人是一种中间商人；（对）

10、我国房地产是指城市国有土地范围内的土地及房屋。

（对）

四、简答题（每题8分，共32分）

1、在我国取得国有土地开发建设权的方式有哪些？

答：

房地产开发企业取得国有土地使用权的法律途径有：

出让、划拨、转让。

2、比较法估价时，如何建立可比价格基础？

答：

统一付款方式统一采用单价统一币种和货币单位统一面积内涵和单位

3、房地产估价应遵循那些原则？

答：

1.替代原则：

就有替代关系的类似房地产价格应该接近；

2.合法原则：

取得、经营、处置都要合法；

3.最高最佳使用原则：

最佳用途、最适度规模、最高集约度；

4.公平公正原则：

不可偏袒或损害交易的任何一方的利益；

5.时点原则：

必须明确价格所处的具体时间；

4、房地产开发的主要程序有哪些？

第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：

1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。

第三部分房地产项目权属初始登记阶段1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：

（1）申请书；

（2）企业营业执照；（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；（6）施工许可证；（7）房屋竣工验收资料（8）房屋测绘成果；（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

五、计算题（18分）

某在建工程开工于2005年6月1日，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积4000m2，土地使用权年限50年，从开工之日起计；规划建筑总面积16000m2，其中商场建筑面积4000m2，办公楼建筑面积12000m2；该工程正常施工期2年，建筑费每平方米建筑面积2500元，专业费为建筑费的10%；至2005年12月1日已完成主体结构，投入总建筑费及专业费的36%，还需要投入总建筑费用专业费的64%（假设均匀投入，视同发生在该投入期中）；贷款年利率为8.5%。

预计该工程建成后商场即可租出，办公楼即可售出，售价为每平方米建筑面积6000元；商场可出租面积的月租金为85元/m2，建筑面积与可出租面积之比为1：

0.75，正常出租率为85%，出租的成本及税费为有效总收益的25%，经营期资本化率为8.5%。

估计购买该在建工程后于建成时应获得的正常投资利润为5800000元。

当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的4%，同类房地产开发项目的销售税费为售价的8%。

试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于2006年12月1日的正常市场价格。

1、房地产是房产和地产合一的财产形式，它属于法律的范畴；

2、房地产业是从事房地产开发，

经营和管理和服务的行业，是国民经济的重要组成部分；

3、房地产业具有位置固定型，地域差别性，高质耐久性，保值增值性等方面的特性；

4、依法取得国有土地使用权的方式主要有出让，划拨，转让等方式。

5、土地转让是土地使用者将土地所有权再转移的行为，包括有偿和无偿；

6、构成房地产市场的主体有房地产供给主体，

房地产需求主体，房地产经营主体，房地产交易中介机构等四方；

7、房地产估价常用的基本方法主有比较法，成本法，收益法和剩余法等；

8、比较法估价时，需要对案例进行交易情况，交易日期，

房地产状况等方面的修正；

9、房地产价格形成的主要因素有一般因素，区域因素

和个别因素三方面；

10、目前我国房地产最完整的产权是同时具有所有权，和他物权。

二、单项选择题（每题1分，共10分）

1、居住用地的最高出让年限是____D___年；

A：

40；B：

50；

C：

60；D：

70；

2、收益法的基本原理是_____B_____。

A：

边际效益原理；B：

预期收益原理；

C：

替代原理；D：

分配原理；

3、某地上有一各层面积相等的六层楼，建筑覆盖率50%，地价600元/m2，楼面地价为_________元/m2。

A：

600元；B：

300元；

C：

200元；D：

100元；

4、我国房地产开发建设用地应以B方式取得；

A、划拨；B、出让；

C、征用；D、租赁；

5、国家取得集体土地所有权的方式是B；

A、租赁B、划拨

C、征收D、拆迁

6、比准价格是一种____A____；

A：

交易价格；B：

市场价格；

C：

评估价格；D：

理论价格；

7、房地产拍卖业务属于房地产_____C___；

A：

咨询；B：

居间；

C：

行纪；D：

代理；

8、表明房地产价格水平高低的价格是____B___；

A：

单宗房地产总价；B：

楼面地价；

C：

总地价；D：

房地产单价；

9、由成本法求取的价格是____B____；

A：

比准价；B：

积算价；

C：

例算价；D：

收益价；

10、一般情况下，多层建筑是按____B__进行地价分摊的；

A：

建筑面积；B：

使用面积；

C：

建筑物价值；D：

公用面积；

三、判断题（每题1分，共10分）

1、房地产市场具有高度的垄断性；（T）

2、买房后出租也属于房地产投资的形式；（F）

3、城市以外的土地全是集体土地；（F）

4、房地产一级市场就是土地出让市场；（T）

5、房地产价格主要取决于其建造成本；（F）

6、房屋所有权有独有、共有、区分所有等形式；（F）

7、马克思认为地租产生的根本原因在于土地有限；（F）

8、房地产价格具有地域性，是因为其固定性；（T）

9、划拨土地使用权不可以转让；（T）

10、我国实行房地产交易申报与登记制度；（T）

四、简答题（每题8分，共32分）

1．房地产开发项目的报批程度是如何规定的？

首先房地产开发项目必须获得政府主管部门的审批。

其次政府的审批文件也是项目招商与融资的必备文件。

房地产开发项目规划合法化的重要证件有两个：

一是建设用地规划许可证；二是建设工程规划许可证。

2、土地转让的条件有哪些？

出让和划拨

3、房地产市场有什么特点？

（1）市场供给的特点 市场缺乏弹性市场供给的非同质性市场的高度垄断性市场供给和需求的不平衡性

（2）市场需求的特点市场需求的广泛性市场需求的多样性市场需求的双重性

（三）市场交易的特点

4、市场比较法估价时，选择案例要考虑哪些条件？

1、所有影响可比实例和估价对象价格差异的因素都要考虑.但没有固定的标准,因为不同实例,不同目的估价,考虑因素不同.不同用途的房地产因素不同.但归纳起来就是,交易情况,交易时间,区域因素,个别因素.

2、常见住宅考虑的区域因素：

区位,区域居住环境,交通,区域配套.个别因素就有：

楼层,朝向、结构、装修、物业管理、绿化、小区环境、停车、生活便利程度,小区配套（会所,学校,银行,商业等等）因素很多,要看具体情况.

五、计算题（18）分

某旧厂房的土地面积4000平方米，建筑面积6000平方米。

根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可获得政府主管部门批准，但需补交每平方米楼面地价500元的地价款，同时取得50年的土地使用权。

预计装修改造期为一年，装修改造费为每平方米建筑面积1000元（装修改造费均匀投入，视同发生在装修改造期中）。

此类房地产投资的正常利润率为10%。

估计该写字楼装修改造完成后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的70%；附近同档次写字楼每平方米可出租面积的年租金为1000元，出租的成本及税费为年租金的40%，资本化率为8%。

购买该旧买方需要缴纳的税费为旧厂房价格的4%。

试利用上述资料估算该旧厂房现状下的正常购买总价（采用动态方式，折现率为8%）。