自考房地产法试题和答案.docx
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自考房地产法试题和答案
2010年10月高等教育自学考试全国统一命题考试房地产法试题
课程代码：
00169
一、单项选择题（本大题共33小题，每小题1分，共33分）
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选或未选均无分。
1.有权制定房地产行政法规的部门是（）
A.全国人民代表大会B.国务院
C.建设部D.某自治县人民代表大会
2.国有土地使用权出让属房地产交易的（）
A.一级市场B.二级市场
C.三级市场D.四级市场
3.下列关于土地承包经营权流转的说法中，正确的是（）
A.土地承包经营权采取转包方式流转的，必须经发包方同意
B.土地承包经营权采取互换方式流转的，必须登记，否则无效
C.承包方将土地交由他人代耕不超过两年的，可以不签订书面合同
D.土地承包经营权采取出租方式流转的，应当报发包方备案
4.征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年的平均年产值的（）
A.4—8倍B.4—10倍
C.6—8倍D.6—10倍
5.《土地管理法》规定，省、自治区、直辖市划定基本农田保护区应当占本行政区域内耕地的（）
A.80％以上B.50％以上
C.30％以上D.20％以上
6.在区分所有建筑物与基地利用权的一体性的问题上，存在的两种模式是（）
A.德国模式、美国模式B.日本模式、美国模式
C.日本模式、德国模式D.美国模式、法国模式
7.土地使用权原始取得的方式主要有行政划拨和（）
A.有偿出让B.无偿转让
C.有偿转让D.无偿出让
8.异产毗连房屋所有人以外的人，如需使用异产毗连房屋的共用部位时，应具备的条件是
（）
A.房屋管理部门批准B.物业管理公司批准
C.各所有人一致同意，并签订书面协议D.支付相应费用
9.《城市房地产管理法》第25条规定，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金一定比例的土地闲置费。
该比例为（）
A.10％以上B.10％以下
C.20％以上D.20％以下
10.《城市房地产管理法》规定，设立房地产开发企业实行（）
A.登记主义B.准则主义
C.申报主义D.备案主义
11.世界各国的土地制度，大致可以分为三种模式。
其中，实行以土地私有制为基础的完全市场模式的国家或地区是（）
A.日本B.我国香港地区
C.前苏联D.英国
12.拆迁补偿的对象是被拆除房屋及附属物的（）
A.所有人B.使用人
C.租赁人D.抵押权人
13.拆迁房屋必须取得（）
A.拆迁许可证B.国有土地使用权证
C.建设用地规划许可证D.建设项目批准文件
14.拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换的情形是（）
A.拆除出租住宅房屋
B.拆除地上附属建筑物
C.拆除非住宅房屋
D.被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的
15.依照城市房地产交易法律制度的有关规定，房地产交易的形式不包括（）
A.房地产转让B.房地产抵押
C.房地产开发D.房屋租赁
16.房屋租金是房屋使用价值分期出售的价格。
房屋租金分为（）
A.市场租金、商品租金和成本租金
B.市场租金、商品租金和福利性租金
C.商品租金、成本租金和公房租金
D.市场租金、成本租金和私房租金
17.在我国，房屋租赁行为合法有效的凭证是（）
A.房屋租赁合同B.房屋租赁证
C.房屋租赁登记书D.房屋产权证
18.我国住房制度改革始于20世纪80年代初。
在改革之前形成的住房制度的特征不包括
（）
A.国家包B.等级制
C.供给制D.货币工资分配制
19.改革开放前我国住房制度价格方面实行（）
A.住房高租金制B.价格自由化
C.住房低租金制D.住房商品化
20.出售公有住房，旧房的抵交价，可根据使用年限适当降低，但最多不能低于新房抵交价的（）
A.50％B.60％
C.70％D.80％
21.在物业管理中，物业管理的主体是（）
A.业主B.物业管理公司
C.业主管理公司D.业主委员会
22.业主大会分为定期会议和临时会议，经一定比例以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，该比例是（）
A.10％B.20％
C.30％D.50％
23.物业管理的基本业务工作应该是（）
A.日常生活类服务B.常规性的公共服务
C.委托性的特约服务D.行政性的管理服务
24.下列有关个人住房贷款担保的表述中，不正确的是（）
A.购房人可以用所购自用住房进行抵押，但必须将住房价值全额用于抵押
B.抵押期间届满之前，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押
C.当法人作为保证人为借款人提供担保时，必须具有代为偿还本息的能力
D.享有完全民事行为能力的自然人，都可以作为借款人的保证人
25.职工不可以提取住房公积金账户内的存储余额的情形是（）
A.购买自住房屋的B.大修自住房屋的
C.离退休的D.部分丧失劳动能力的
26.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为（）
A.成交价格
B.征收机关参照土地使用权、房屋的市场价格核定的价格
C.土地使用权与房屋交换价格的差额
D.交易双方各自申报的价格
27.经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区城镇土地使用税的适用税额标准可以适当降低，但降低额不得超过规定最低税额的（）
A.50％B.40％
C.30％D.20％
28.关于涉外房产制度，下列说法中正确的是（）
A.批准内销的商品房要转为外销时，无须重新审批
B.土地使用权期限届满，原房屋无偿收归国有，但可以申请续期
C.外国人私有房所有人办理委托手续无须公证
D.土改时港澳户地主在农村被没收的房屋，属于土改遗留的问题，按政策应予发还
29.在我国内地开办的外商投资企业，其占用的土地使用权由（）
A.外方享有B.国家或集体享有
C.外商投资企业享有D.中方享有
30.在房地产纠纷的解决方式中，仲裁区别于诉讼及行政处理的根本特征是（）
A.及时B.公正
C.自愿D.经济
31.预售商品房的价格，除国家规定的“微利房”、“解困房”外，实行（）
A.国家定价B.市场价格
C.成本价格D.标准价
32.在土地管理关系中，上级行政管理部门不可以直接做出的行政处分决定是（）
A.警告B.记过
C.记大过D.降级
33.对房地产行政管理相对人而言，基本的行政责任形式是（）
A.行政处罚B.刑事制裁
C.赔礼道歉D.行政处分
二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分）
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选、少选或未选均无分。
34.县级以上地方人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查时，有权采取的措施包括（）
A.要求被检查的单位或者个人提供有关土地权利的文件和资料，进行查阅或者予以复制
B.要求被检查的单位或者个人就有关土地权利的问题作出说明
C.进入被检查单位或者个人非法占用的土地现场进行勘测
D.责令非法占用土地的单位或者个人停止违反土地管理法律、法规的行为
E.拘留非法占用土地的单位负责人或个人
35.房产税的征税范围为（）
A.城市B.县城
C.建制镇D.工矿区
E.林区
36.我国对外商投资企业使用土地的限制包括（）
A.对其占有的土地只有使用权，没有所有权
B.需交纳场地使用费
C.其用地期限与企业的经营期限相同
D.未经批准，不得擅自改变土地的用途
E.使用土地必须严格遵守其所在地的建设规划，按照该土地利用规划和城市规划使用土地，进行建设
37.处理土地房屋纠纷问题，无论是审判、仲裁，或是行政处理，都应该坚持的基本理念是
（）
A.公正B.秩序
C.自愿D.效率
E.平等
38.农村村民未经批准或采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建造住宅的，县级以上人民政府土地行政主管部门有权（）
A.对该村民处以罚款
B.责令该村民退还非法占用的土地
C.限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋
D.限期恢复原耕地的种植条件，还可处以耕地复垦费2倍以下的罚款
E.没收该村民在非法占用的土地上新建的房屋
三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分）
39.物权
40.房地产相邻权
41.城市房地产开发
42.房地产转让
43.个人住房贷款
四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分）
44.简述建筑物区分所有权的特征。
45.简述房地产开发企业的设立条件。
46.简述城市房屋拆迁的原则。
47.简述业主大会的职责。
五、论述题（本题8分）
48.试述保护耕地是我国的一项基本国策。
六、案例分析题（本题10分）
49.王某是某建筑工程队经理。
2009年3月，王某因承包一项建筑工程急需资金，便找到刘某提出借款，刘某同意，双方签订了借款房产抵押合同，双方约定：
刘某出借现金50万元给王某，借款期限为1年，利率6％，王某以其一栋房屋作抵押。
合同订立后，王某从刘某处取得借款50万元，并出具了借据，但双方未能持房屋抵押合同到房产管理部门办理抵押物登记。
2010年2月，王某又将其房屋以60万元的价格出售给张某，并在房产管理部门办理产权转移登记。
刘某知道后，即要求王某在30天内还清欠款本息。
借款期满后，王某因承包工程严重亏损无力偿还，刘某遂起诉到法院，请求确认王某和张某的房屋买卖合同无效，并要求按房产抵押合同实现抵押权。
问题：
（1）在该房屋上设定的抵押权是否成立?
为什么?
（2）王某和张某的房屋买卖合同是否有效?
为什么?
2011年10月全国自考房地产法模拟试题和答案
一、单项选择题（本大题共33小题，每小题1分，共33分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选或未选均无分。
1.1991年5月24日，国务院决定将每年的6月25日定为全国的（）
A.“房屋日”B.“土地日”
C.“物业日”D.“住宅日”
2.城市的整体规划、对公有房屋和私有房屋的管理反映了（）
A.城市物业管理关系B.土地承包和管理关系
C.城市房地产管理关系D.城市建筑设计管理关系
3.征用基本农田50亩进行房地产开发的，其批准机关是（）
A.省一级人民政府B.市一级人民政府
C.县一级人民政府D.国务院
4.房地产开发企业通过出让方式取得土地使用权的，该块土地下的矿产资源所有权属于（）
A.开发商B.国家
C.业主委员会D.业主大会
5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发期限满2年未动工开发的，该土地使用权（）
A.可以无偿收回B.只能有偿收回
C.应当无偿收回D.应当有偿收回
6.建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地（）
A.转用审批手续B.征用审批手续
C.出让审批手续D.转让审批手续
7.房屋发生扩建、翻建、改建及相应的宅基地使用范围的增减时，所进行的登记属于（）
A.原始登记B.变更登记
C.转移登记D.他项权登记
8.房地产权属登记的托伦斯模式的最先设计国家是（）
A.德国B.法国
C.日本D.澳大利亚
9.通过房地产权属登记建立产籍资料，为房地产的规划、税收提供依据，属于房地产权属登记的（）
A.产权确认功能B.管理功能
C.公示功能D.保障功能
10.以划拨方式取得的土地使用权（）
A.均有期限限制
B.一般没有期限限制
C.原则上不允许进入房地产市场
D.具有有偿属性
11.根据我国相关法律规定，房地产开发资质一级企业的自有流动资金为（）
A.2000万元以上B.3000万元以上
C.4000万元以上D.5000万元以上
12.对于房地产开发企业通过依法申请所获得的建设用地，国家依然享有该片土地的（）
A.使用权B.所有权
C.占有权D.出让权
13.在我国现行法律制度下，对拆迁补偿形式（）
A.一概实行货币补偿B.当事人可以选择
C.当事人原则上不可以选择D.主要实行产权置换
14.当拆迁范围确定后，不得禁止被拆迁人（）
A.扩建、改建房屋B.续租房屋
C.改变房屋和土地使用用途D.继承房地产
15.在城镇房屋补偿过程中，要对被拆除的房屋进行补偿（）
A.对附属物也应当进行补偿
B.对附属物不予补偿
C.对超过了用地期限的临时建筑也应予以补偿
D.对宅基地也应当予以补偿
16.下列情形不属于房地产转让的是（）
A.房地产赠与
B.国家对集体土地所有权的征收
C.以房地产抵债
D.一方以土地使用权为条件，另一方以资金为条件进行合作建房
17.根据我国现行法律制度，商品房预售（）
A.必须交付全部土地出让金
B.必须取得建设规划许可证，但不需要施工许可证
C.必须取得土地使用证，但不需要施工许可证
D.必须取得土地使用证，但可以只缴纳部分土地出让金
18.房地产抵押权属于（）
A.一种独立权B.一种优先权与独立权
C.一种价值支配权D.一种独立权与价值权
19.职工以成本价购买的公有住房产权归（）
A.单位所有B.居委会所有
C.个人所有D.国家所有
20.房改后国家投入住房建设的资金将主要通过分配机制转变为职工的（）
A.货币工资B.实际工资
C.实物工资D.补发工资
21.公有住房的出售带有很强的政策倾向性，主要是为了解决职工家庭的（）
A.居住问题B.经济问题
C.工作问题D.使用权问题
22.在物业管理的整个环节中，起主导作用的主体是（）
A.开发商B.物业管理企业
C.政府房地产管理部门D.业主
23.下列不属于业主大会职责的是（）
A.选聘、解聘物业管理企业
B.自主成立物业管理企业
C.决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施
D.更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作
24.业主与物业管理企业间的物业管理关系基于（）
A.双方的服务合同而产生B.开发商的指定而产生
C.开发商的聘任而产生D.政府的任命而产生
25.纳税人建造普通标准住宅出售，免征土地增值税的条件是（）
A.增值额未超过扣除项目10％的
B.增值额未超过扣除项目15％的
C.增值额未超过扣除项目20％的
D.增值额未超过扣除项目25％的
26.开征房产税的工矿区须经特定的管理机关批准，该管理机关是（）
A.乡镇税务所B.县级税务局
C.地、市级税务局D.省级税务局
27.甲向乙购买房屋一套，契税的计税依据为（）
A.成交价格B.卖方报价
C.参考价格D.买方报价
28.国有土地使用权转让合同的转让方，应当依法取得（）
A.施工许可证B.建设工程规划许可证
C.国有土地使用权证D.商品房预售许可证
29.享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，双方所签订的合建合同实际上属于土地使用权有偿（）
A.出让B.转让
C.抵押D.出租
30.公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯了其已经取得的土地所有权或者使用权的，应当先申请行政复议，对行政复议决定不服的，可以向人民法院提起（）
A.民事诉讼B.刑事诉讼
C.行政诉讼D.违宪诉讼
31.房地产法律责任的主要形式不包括（）
A.经济责任B.刑事责任
C.行政责任D.民事责任
32.下列房地产违法行为，应承担行政责任的是（）
A.不履行房屋预售合同B.侵犯他人的房屋产权
C.不按时交付商品房D.无照经营房地产开发企业
33.对土地复垦实行的原则是（）
A.“谁主张，谁举证”B.“谁受益，谁负责”
C.“谁破坏，谁复垦”D.“谁使用，谁付费”
二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分）在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选、少选或未选均无分。
34.房地产开发的特征主要包括（）
A.利润丰厚B.投资量大
C.建设周期长D.涉及面广
E.工程项目多
35.20世纪80年代初以前，我国住房制度的特征主要包括（）
A.国家包B.福利性
C.低租金D.供给制
E.等级制
36.下列对物业管理特征表述正确的是（）
A.物业管理关系具有无偿性
B.物业管理关系是民事关系
C.物业管理关系是不平等关系
D.物业管理关系具有有偿性
E.物业管理关系等同于行政意义上的管理与被管理关系
37.住房公积金所具有的特征主要包括（）
A.社会性B.互助性
C.保障性D.政策性
E.自愿性
38.房地产契税的征税对象为转移土地、房屋权属的行为，主要包括（）
A.房屋买卖
B.房屋交换
C.土地使用权转让
D.国有土地使用权出让
E.农村集体土地承包经营权的转让
三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分）
39.建筑物区分所有权
40.临时安置补助费
41.商品房预售42.业主委员会
43.经济适用住房
四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分）
44.我国房地产法的基本原则有哪些？
45.外商投资企业用地取得的方式有哪些？
46.商品房买卖中关于质量方面的纠纷如何处理？
47.简述建设单位违反物业管理规定所要承担的法律责任。
五、论述题（本题8分）
48.试述农村土地承包经营中发包方的权利和义务。
六、案例分析题（本题10分）
49.2000年3月5日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，约定：
甲公司将A广场的一栋大楼出租给乙公司，每月租金150万元，按月收租，租期二年，从2000年4月1日到2002年3月30日止。
合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。
乙公司交付了押金和租金后，甲公司将楼房交付乙公司使用。
此后，乙公司按期交租。
2000年9月，甲公司因欠丙公司2800万元，便将该楼房抵押给丙公司，双方订立了抵押合同，约定：
如甲公司不能在2000年12月底还债，丙公司将对该房屋行使抵押权。
但是一直到2000年12月，甲公司仍然无钱清偿对丙公司的债务，于2001年1月，丙公司要求乙公司向其缴纳租金，乙公司拒绝。
从2000年1月至2001年3月，乙公司以甲公司、乙公司之间存在的抵押合同纠纷尚未解决为由，既拒绝向甲公司交租，又不向丙公司交租。
2001年4月，甲公司、丙公司因抵押合同纠纷诉到法院。
问题：
（1）甲公司能否将已出租的房屋抵押给丙公司，是否需要取得乙公司的同意?
为什么?
（3分）
（2）如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记，甲公司与丙公司的抵押合同是否有效?
为什么?
（2分）
（3）如果甲公司与丙公司的抵押合同有效，那么丙公司能否在债务履行期限届满时将楼房拍卖，以清偿自己的债权?
如承租人提出异议能否成立?
为什么?
（3分）
（4）丙公司是否有权向乙公司收取租金，以充抵甲公司的债务?
为什么?
（2分）
参考答案及评分标准
一、单项选择题（本大题共33小题，每小题1分，共33分）
1.B2.C3.D4.B5.A6.A7.B
8.D9.B10.C11.A12.B13.B14.D
15.A16.B17.A18.C19.C20.A21.A
22.D23.B24.A25.C26.D27.A28.C
29.B30.C31.A32.D33.C二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分）
34.BCDE35.ABCDE36.BD37.ABCD38.ABCD
三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分）
39.是指建筑物所有人对建筑物专有部分的所有权、共用部分的持分权以及因共同关系所生的成员权。
（3分）
40.是指拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人在过渡期内自行过渡可能发生费用的补助， （2分）通常又称为过渡费。
（1分）
41.是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买房人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
（2分）房屋预售又称为“卖楼花”。
（1分）
42.是指经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，（1分）在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。
（2分）
43.是指已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，（1分）以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。
（2分）
四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分）
44.
（1）土地公有原则。
（1分）
（2）土地有偿使用原则。
（1分）
（3）十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。
（1分）
（4）房地产综合开发原则。
（1分）
（5）城镇住房商品化原则。
（1分）
（6）宏观调控与市场调节相结合的原则。
（1分）
45.
（1）通过出让方式取得土地使用权。
（2分）
（2）土地使用权作价入股。
（1分）
（3）通过租赁厂房和场地的方式。
（1分）
（4）通过企业拍卖或租赁经营方式。
（1分）
（5）与农村经济组织合资、合作经营取得集体土地使用权。
（1分）
46.按照《合同法》和《城市房地产管理法》的有关规定处理。
（1分）
房地产开发企业应当对其交付的商品房承担质量保证的责任。
（1分）具体责任是：
（1）房地产开发企业应当按照其向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，对所售商品房承担质量保修责任。
（1分）在保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋功能受到影响，给买受人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
（1分）
（2）商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。
经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；（1分）给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
（1分）
47.
（1）住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业（1分）或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，（1分）由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下罚款。
（1分）
（2）建设单位擅自处分属于业主的物业共用部分、共用设施设备的所有权或者使用权的，不移交有关资料的，（1分）由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；（1分）逾期仍不移交有关资料的，予以通报，处1万元以上10万元以下罚款。
（1分）
五、论述题（本题8分）
【评分参考】
（1）考生答题所用词语、句式与参考答案不同，只要意思正确，就可给分。
（2）要点回答完整，阐述充分，可得满分；阐述一般，可得6~8分，没有阐述，可得4~6分。
（3）要点回答不够完整，但所回答的要点论述较好，可根据具体情况，适当加1~3分，不得超过满分。
（4）基本观点严重错误的，所答题目得零分。
48.发包方的权利包括：
（1）发包的权利；（1分）
（2）监督的权利；（1分）（3）处理的权利；（1分）
发包方的义务包括：
（1）维护承包方的土地承包经营权；（1分）
（2）尊重承包方生产经营自主权；（1分）（3）为承包方提供必要的服务；（1分）（4）组织农业基础设施建设；（1分）
此外，还有法律、行政法规规定的其他权利与义务。
（1分）
六、案例分析题（本题10分）
49.
（1）甲公司将已出租给乙公司的房屋抵押给丙公司，不需要获得乙公司的同意。
（1分）根据我国现行法律规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告
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