以房养老调研报告.docx

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以房养老调研报告

“以房养老”模式在我国实施的可行性调研

实践报告

第一章调研方案介绍

1.1调研目的

目前，我国已进入人口老龄化社会，养老问题亟待解决。

在国外“以房养老”已成为一种成熟的养老保险模式，国外的这种先进的养老保险模式值得我们借鉴。

我们本次调研的目的旨在调研：

（1）了解这种“以房养老”的模式能否在我国现有保险制度下运行

（2）知道我国老百姓能否在观念上接受这种养老模式，且接受人群能达到多大比例保险公司才值得介入该市场

（3）了解该养老模式在我国保险市场上有没有发展前景，以及保险公司有没有实力开展这类新型的养老保险

（4）掌握这类养老保险的运行模式以及风险监管机制

总之，此次调研的目的旨在为人寿保险公司开发新型养老保险产品、拓宽保险市场、提高市场竞争力提供决策支持。

1.2调研执行

此次调研从十月中旬开始到十二月初结束，共历时45天。

其中数据收集阶段历时20天，主要包括个别访谈、座谈会、现场发放问卷、网上发放问卷、以及走访保险公司等。

数据处理阶段历时25天，主要包括问卷整理、访谈整理、撰写调研报告、制作调研报告。

具体来看，首先我们先从报纸、杂志、新闻、互联网等渠道了解以房养老的发展现状、与以房养老相关的政策信息，以及镇江老年人口的比重以及住房拥有率等。

接着设计问卷并发放问卷，采用现场发放和网络发放相结合的方式。

除了问卷法，我们还对镇江居民进行了个别访谈，访谈对象主要包括退休老人，专业人士，保险从业人员等。

采访的问题包括受访者的年龄、收入、住房情况、家庭情况等，了解不同的人群对以房养老的认识以及态度。

随后，我们又走访了中国人寿保险公司和太平洋人寿保险公司，采访了保险公司工作人员，了解了他们对于以房养老的观点。

之后，进入数据处理阶段，我们将各种渠道收集到的信息、观点进行了整理与归类。

首先，我们对之前所发放的问卷进行整理并分析，统计问卷题目每个选项的比率，根据数据进行分析。

接着，整理访谈记录，从中摘取重点，了解不同居民对以房养老制度的观点看法。

有了这些数据后，然后就开

始撰写调研报告了，再根据调研报告制作调研报告，将整个调研报告的重点内容罗列出来。

第二章调研结果

2.1问卷分析

有关“以房养老”模式的调查问卷

样本总数：

100份

数据与分析：

1.您的年龄是？

[单选题]

选项

小计

比例

35岁以下

39

39%

35-50岁

19

19%

50-65岁

27

27%

65岁以上

15

15%

本题有效填写人次

100

我们主要发放年龄在35岁以上的，占比61%,其中50岁以上比例为42%，这部分人大多开始谋划自己以后的养老，他们会考虑如何养老，以何种方式养老。

2.您的学历是？

[单选题]

主要是想了解不同学历的人以后倾向于何种养老方式，以及对以房养老方式的了解和接受情况。

3.您退休后或者将来可以接受哪种养老方式？

[多选题]

“与子女同住养老”，“社区养老，子女提供相关费用”两种养老方式占比分别为42%，43%，

可以看出中国的传统文化对养老方式的影响较大，所以大多数人选择与子女同住，现代化的生活使得很多人工作在外或者较为忙碌，也有受本身收入的影响，社区养老的方式也在逐渐为人们所接受。

但是也有20%的人接受“以房养老”的养老方式。

联系第二题，大多数接受“以房养老”的养老方式的人学历为本科及以上，他们较为了解以房养老，且思想观念较为现代化。

4.您是否了解“以房养老”？

[单选题]

“只听说过以房养老”和“没有听说过以房养老”的人的比重占到一半以上，为53%，而比较了解以房养老的人只有16%，可见人们对以房养老的了解程度较低，可见如果要推行以房养老还是很有难度的。

5.您是否支持“以房养老”？

[单选题]

支持以房养老的人只有30%,而不支持以及保持中立态度的人比重为70%，可见人们对以房养老的接受度较低。

6.您是否有自己的住房？

[单选题]

有住房的人比重为51%，大多数35岁以上的人都有住房，而在35岁以下的人中，拥有自己的住房的人比重较少，很多都是和父母同住，不算做拥有自己的住房。

7.您家庭的住房类型有（）？

[多选题]

普通商品房的比重较大，为65%，这部分人若有多套住房，则以房养老的接受度会提高。

8.如果您拥有住房产权，将来您将如何处置您的房产？

[多选题]

受传统文化影响，有72%的人会选择将住房作为遗产留给子女，而接受以房养老的人只有24%，目前来讲，以房养老的可行性不是很大。

9.您是否为自己的养老储备了资产?

[多选题]

准备了养老存款以及投保了养老保险的比重占比极大，若人们的养老存款或者养老金的数额足以支付所需养老费用，则这部分人的以房养老的意愿将会很低。

10.您认为退休后或者将来每月多少元才可安度晚年？

[单选题]

大多数人觉得一个月2000到3500元养老费为合理金额，受物价上涨影响，也有不少人觉得3500到5000元才可养老，还有不少老人受疾病困扰，医药费也要在预算内，所以这两个金额较为正常。

11.您是否享有社会养老保障？

[单选题]

66%的人享有社会养老保障，这部分人的以房养老意愿可能较低。

12.您对目前养老年金的看法？

[单选题]

38%的人认为现在的养老年金可以勉强维持生活，现在的物价上涨幅度较大，再加上有些老人还要支付高额的医药费，所以他们的养老金不充裕，也有31%的人认为收支平衡，则那些认为养老年金勉强维持生活与维持生活艰难的人，若他们拥有自己的住房，以房养老的意愿则会较强

13.您是否愿意在养老院度过晚年？

[单选题]

77%的人是不愿意在养老院度过晚年，这为以房养老方式实施提供了有力的条件。

14.您认为目前的养老保险制度能否保障您未来的老年生活需要？

[单选题]

超过半数的人认为现在的养老保险制度可以基本保障他们的老年生活，也有37%的人认为其不能保障他们的晚年生活，所以这部分人若拥有住房，以房养老的意愿将会提高。

15.您所能接受的“养老”形式?

[多选题]

“租出大房再租小房，用房屋差价款养老”的养老方式接受度较高，为31%，而“倒按揭，房屋抵押，取得贷款作为养老金”的方式接受度稍低，为18%。

16.您为什么支持以房养老？

[多选题]

以房养老的方式可以缓解年轻人的生活压力，可以缓解社会的经济压力，避免将来可能产生的房产遗产纠纷，拓宽养老资金来源，老年生活更充裕，很多老人希望减轻子女的养老压力，这部分老人若拥有房屋，则选择以房养老的可能性较大。

2.2访谈整理

1．已退休的张宝根今年62岁，目前有一套商品住房。

夫妻俩有两个女儿，都已工作。

听说“以房养老”的方式后，他认为这方法很好，父母不用操心儿女，儿女也不用为赡养老人担忧，解决了大家的后顾之忧。

他说：

“以房养老给了我们老人安全感，当年背了那么多债买了这套房，现在还能依靠他养老，不管以后要不要抵押，心里都还算蛮踏实的。

”

2．已退休的的陶大爷今年68岁，一儿三女，自己有套老房子。

退休老人陶大爷：

“因为有儿有女，他们呢，说实在话，还眼巴巴看着我这房子呢，我把我这房子抵押给银行以后，我可以生活说平提高了，我可以得到一笔银行的利息了，等我百年不在了，房子让银行给收走了，那我儿女不得骂我啊！

”

3．退休老人徐奶奶：

“你把这房抵押到这银行，将来这银行里头保险不保险，不说咱们不信任它，也有可能是不保险的。

”

4．退休老人：

“根据我们社会上的风俗，还有这个传统来说的话，肯定有小孩的话，他肯定是想留给后代，是不是？

两千多年留下的传统，很难改变。

”

5．退休老人：

“孩子们现在生活得不错，不愁吃不愁穿，我们的压力也就小了，以房养老我看还是蛮有前景的，老人们自己处理资产，也不需要孩子们养老了，他们的负担也轻了。

”

6．路人王叔叔：

“以房养老我看还是蛮可行的，我们尊重老人的决定，处理他们自己的财产，他们开心，我们的负担也就轻了许多，日子也就好过了多了。

”

7．路人许阿姨：

“房子肯定不会抵押的，父母的房子别说我们同意，他们也不同意抵押，房子留着心里踏实，我们再怎么苦，也要帮他们养老，把房子留着。

”

8．网评人：

“对于中国现在的这种家庭体系和家庭伦理而言的话，我觉得它过于前卫了。

首先第一点，如果一个老人，把自己的家庭财产不经过家庭成员的同意，私自拿去处理了我们会认为这个老人在败家，就是因为在中国现行的伦理当中，父母的财产是家庭的财产，不是由父母完全说了算的。

”

9．著名网评人：

“以房养老”首先是房尽其用，是个人理财规划的一大创新。

把住房也作为一种养老资源，既强固了养老的物质保障，也让家庭最大一笔财富的价值流动起来。

其次是可使两代人的代际关系从“过度依赖”向各自独立趋进。

其三，即使是手中薄有家财，不敢消费的老年人也可放心大胆地购买住房，再用住房来养老，可做到居住、养老两不误。

10．提倡者，孟晓苏：

“从保险业来说过去他们有几个担心，第一个担心，

担心房价会下跌，抵押物会缩水；第二个担心是，中国的土地使用权只有70年，有的甚至只有40和50年，到时候政府就把这个土地收回了，他们不知道，早在2008年，中国就出台了物权法，就已经明确，土地使用权住房土地使用权期间届满的有偿续期；第三个担心就是，担心房屋产权不清晰，老人去世了，子女再缠着不搬出去怎么办。

”

11．金融系教授：

“目前资产评估、变现的标准难以制定，此外，以房养老涉及到房地产业，金融业，社会保障保险业等，对这些领域的监控质量和监管水平要求都相当高。

目前的试点城市都是给出框架性意见，但在具体的法规制度方面并不完善。

”

12．专业导师：

“从表面上看，以房养老很简单。

它针对的是那些有房并且无需留房给继承人的老人们。

他们和有关机构签订协议，在有生之年按照所拥有房产的价值每月领取一定的养老金，到他们寿终正寝之时，其房收归与之签订协议的有关机构。

但在操作办法上，却存在着诸多难题。

”

13．专业理财师王萍表示，目前能接受以房养老的可能只有极少部分家庭。

因为中国人习惯将财产留给子女，对许多老人来说，房产可能是他们最大的一笔财产。

同时许多老人可能还会担心如果将住房抵押，子女很可能就不肯照顾他们了，老人不愿用放弃亲情和关爱来换取现金。

第三章结论

通过对问卷和访谈的分析，我们得出的结论是以房养老模式在我国的发展存在诸多阻碍，因此以房养老模式在我国暂时还是不可行的，原因如下：

（1）传统文化差异是巨大阻力

由问卷第3、5、题可以看出43%的退休老人愿意接受社区养老、子女提供相关费用的养老方式，而只有20%可以接受以房养老。

第五题中只有30%的人支持以房养老，29%的人不支持。

在第八题中72%的人会将自己的房产作为遗产留给子女，只有24%的人愿意以以房养老的方式处置自己的房产。

在访谈中我们也发现大多数退休老人更愿意将自己的房产留给子女，并且不太信任保险公司和银行，可见中国传统文化对养老方式的影响较大。

我国传统的养老模式是养儿防老、家庭养老。

随着城市化水平的不断提高,许多城镇也普遍采用社会统筹养老和单位养老,储蓄存款、商业保险和依靠政府最低生活保障等方式来养老。

由于独生子女政策的实行,“四二一”家庭结构在城镇已经成为主流,四位父母给成家的儿女留下两套住房,而与此同时,其养老问题也成为了儿女们沉重的负担。

“以房养老”模式的实施,意味着儿女们将不再有老人房产的继承权,中国传统的养老方式被打破,老人与儿女之间的代沟将不可避免的出现。

因此,基于我国现实国情上的传统思想文化差异是“以房养老”模式面临的一道不可逾越的鸿沟。

（2）房价走势未料阻碍模式推行

　　从访谈中得知，国内以房养老模式提倡者孟晓苏认为房价下跌，抵押物缩水将成为以房养老顺利进行的障碍。

近几年来,我国房地产投资规模不断扩大、房价猛增,成为社会投资的热点。

与此同时,房地产风险系数也不断加大,房地产开发融资结构中仍有50%来源于银行贷款。

有关数据表明:

截至2005年末不良贷款余额已达1093亿元,房地产市场风险集中于银行系统的问题成为隐患。

据统计,今年6月份,我国70个城市房屋销售价格同比上涨7.1%,涨幅较5月高了0.7个百分点。

其中,深圳、北京等城市上涨较快,深圳已连续17个月同比涨幅超过10%,其中2007年6月达15.9%;北京已连续14个月同比涨幅超过8%,其中2007年6月达9.5%。

房价的变动为房产评估工作增加了难度,阻碍了模式的顺利推行。

（3）我国农村人口比例大是现实国情

　　国家统计局2007年9月26号发布的报告《从十六大到十七大经济社会发展回顾系列报告之七:

城市社会经济全面协调发展》指出:

党的十六大以来,我国城市规模不断扩大,城市经济发展实力明显增强。

2006年,全国城镇人口达5.77亿,城镇化水平达43.92%,预计到2015年城镇人口将达到8亿。

就目前而言,我国仍然是农村人口居多的发展中国家,人们受地域环境及宗法观念的束缚、受教育程度不高、对新事物的认知能力差,使得“以房养老”模式缺乏赖以生存的广阔空间。

　（4）政府扶持不足不利于模式实施

从问卷第4题反映出只有16%的人了解以房养老，而又相当一部分人甚至都没有听说过以房养老，同样的问题也在访谈过程中出现。

政府缺乏对以房养老观念和知识的普及，使得民众对此知之甚少，更谈不上支持和参与了。

“以房养老”模式是一项创新的养老模式,社会效益明显,对养老事业的发展和社会稳定有积极的推动作用,其在推行过程中存在在种种阻力和风险。

模式运作过程中周期长、涉及面广、不确定因素多,政府应当积极介入、主动宣传、加大扶持力度。

同时,应当制定相关法律法规、严格进行监管、规范市场秩序。

　（5）我国房地产估价行业正处改革阶段

　　金融系教授在采访中提出，目前资产评估变现的标准难以制定，此外以房养老涉及到房地产业、金融业、社会保障保险业等，对这些领域的监控质量和监管水平要求都相当高。

房地产价格评估制度是国家法定制度,在房地产买卖、抵押、房屋捭补偿标准确定等方面发挥着重要作用。

目前，我国共有房地产估价师3.5万人，房地产估价机构3500家，全行业从业人员25万人。

针对房地产估价行业存在的给“回扣”、迎合委托人要求出具不实估价报告、转借资质等突出问题，建设部先后出台了部门规章《房地产估价机构管理办法》和《注册房地产估价师管理办法》，下发了《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》（建住房〔2006〕294号），初步确立了政府监管、行业自律和社会监督相结合的行业管理模式。

房地产估价行业监管制度日趋完善，对规范房地产估价机构和房地产估价师行为，维护房地产估价市场秩序，保障房地产估价活动当事人合法权益和“以房养老”模式的顺利推行将发挥重要作用。

（6）我国房屋产权期限成为最大阻碍

访谈中孟晓苏还提到：

“中国的土地使用权只有70年，有的甚至只有40年、50年，到时候政府把土地收回，他们不知道早在2008年中国就出台了无权法明确规定土地使用权、住房土地使用权期限届满的有偿续期。

”我国现行的法律规定了建设用地使用权的期限，居住用地是70年，工业用地50年，商业用地40年，综合用地50年。

房屋产权70年也为金融界认为是以房养老的最大障碍。

业内人士表示，在国内一般一套房还清贷款需要20-30年，退休之后申请以房养老。

等到抵押的老年人过世之后，银行、保险公司才能拥有房屋的产权，到那时土地使用权年限已经所剩不多了，如果超过了70年产权抵押房屋又要有偿续期，续期的费用将是巨大的未知风险，这也是国内大多数银行对于以房养老市场迟迟不敢下手的原因。

综合以上诸多原因，此次调研得出的结论是在我国目前国情下，以房养老政策的实施在短期内不可行，需要不断研究，摸索出一条适合中国国情的、有中国特色的以房养老保险模式。