房地产估价师考试《理论与方法》试题与答案.docx
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房地产估价师考试《理论与方法》试题与答案
2011年房地产估价师考试《理论与方法》试题与答案
1．房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）的特性。
A．独一无二和供给有限
B．独一无二和价值量大
C．流动性差和价值量大
D．不可移动和用途多样
2．对房地产买卖为目的的房地产估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响（ ）。
A．应考虑
B．不考虑
C．无所谓
D．不大
3．关于房地产抵押，下列说法不正确的是（ ）。
A．房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价，增加抵押贷款估价等
B．处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为其提供相关价值参考依据
C．房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押
D．抵押权不可以转让
4．某市于2007年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2007年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以（ ）元/m2为基础进行修正。
A．2000年的城市房屋拆迁补偿指导价
B．2007年该区同类建筑物的重置成本价
C．2007年该区同类建筑物的市场交易价格
D．2007年重新规划后该区商品房售价
5．房地产权利的种类中，属于自物权的是（ ）。
A．所有权
B．典权
C．抵押权
D．地役权
答案：
1．B 2．A 3．D 4．C 5．A
6．房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产的（ ）特性。
A．不可移动性
B．独一无二性
C．相互影响性
D．易受限制性
7．（ ）年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权团体会员。
A．2003
B．2004
C．2005
D．2006
8．有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为（ ）万元。
A．50
B．55
C．50～60
D．60万元以上
9．某期房尚有一年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3500元/m2，出租的年末收益为330元/m2。
假设折现率为8％，风险补偿估计为现房价格的2％，贷款年利率为5％，则该房地产期房价格为（ ）元/m2。
A．2949.44
B．3124.44
C．3194.44
D．3500
10．对于商业用房来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，（ ）。
A．楼层对价格的影响更大
B．朝向对价格的影响更大
C．两者同样重要
D．因人而异
答案：
6．A 7．D 8．C 9．B 10．A
1．建筑物的实物因素中的采光和（ ）尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。
A．保温
B．隔声
C．日照
D．隔热
2．（ ）是对房地产所有权、使用权的一种限制。
因而它的存在对房地产价格有一定的影响。
A．相邻关系
B．使用管制
C．市政府监督
D．其他管制
3．有的地方对临街住宅改为铺面的，经过工商登记、依法纳税、在（ ）以上的，可以根据实际用途予以拆迁估价。
A．半年
B．一年
C．两年
D．三年
4．在评估期房价格时，（ ）。
A．估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（现在）的状态
B．估价对象状况为估价时点（现在）的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态
c．估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（未来）的状态
D．估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点（现在）的状态
5．估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。
估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是（ ）。
A．建筑面积1800m2，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区
B．建筑面积1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外
C．建筑面积10000m2，近期出租，年租金180万元，位于同一工业区
D．建筑面积1000m2，近期出租，年租金20万元，位于同一工业区
答案：
1．C 2．A 3．B 4．D 5．D
6．某宗房地产成交价格为4000元/m2，首付40％之后以后平均每半年支付一次，分五次付清，年折现率为8％，则该宗房地产的实际成交价格为（ ）元/m2。
A．3620
B．3742
C．3909
D．4000
7．市场法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2％；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1％，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为（ ）。
A．1.05
B．0.97
C．0.98
D．1.03
8．已知年利率是5％，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是（ ）。
A．2.5％
B．3.0％
C．5.06％
D．8.0％
9、某建筑结构为钢筋混凝土的冷库，其经济寿命为（ ）年。
A．70
B．60
C．50
D．40
10．某建筑物的重置价格为800万元，有效年龄10年，目前该建筑物的剩余经济寿命为30年，残值率为5％，土地剩余使用年限为25年，未约定不可续期。
则建筑物的每年折旧额是（ ）万元。
A．13
B．14
C．19
D．23
答案：
6．B 7．D 8．C 9．B 10．C
1．按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0.91，则其依据是（ ）。
A．可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9％
B．可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9％
C．可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9.89％
D．可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9.89％。
2．甲乙两宗土地使用权剩余年限分别为30年和40年，楼面地价分别为2700元/m2和2800元/m2，该类房地产的报酬率为6％，则两宗土地价格相比（ ）。
A．甲大于乙
B．甲小于乙
C．甲等于乙
D．无法确定
3．某宗房地产的预计未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2％，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6％，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。
A．667
B．1333
C．1000
D．500
4．某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2％，该类房地产的报酬率为6％，则该宗房地产的价格为（ ）万元。
A．833
B．2500
C．1250
D．1067
5．已知一年期国债利率为3.31％，贷款利率为5.43％，投资风险补偿率为2.23％，管理负担补偿率为1.32％，缺乏流动性补偿率为1.42％，所得税抵扣的好处为0.5％，则报酬率为（ ）。
A．7.78％
B.8.28％
C．13.21％
D．14.21％
答案：
1．C 2．A 3．C 4．D 5．A
6．开发经营期的起点是（ ）。
A．取得估价对象的日期
B．开始施工建设的日期
C．开始预售的日期
D．开始销售的日期
7．评估一宗房地产开发用地2007年1月1目的价值，预测该宗土地2009年1月1日开发完成后的房价（含地价）为2000万元，折现率为10％，则开发完成后房价现值为（ ）万元。
A．1562.89
B．1652.89
C．1502.63
D．1520.63
8．城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同，面积相等、位置相邻，但由于（ ）不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。
A．区域规划
B．临街状况
C．周围环境
D．地形地势
9．路线价法特别适用于对（ ）进行估价。
A．单宗土地
B．多宗土地
C．部分土地
D．待开发土地
10．按房地价值进行分摊比按建筑面积分摊要复杂，但更符合实际情况，主要适用于（ ）的建筑物。
A．用途相同且价格差异不大
B．建筑面积相同且价格差异不大
C．规模相同且价格差异不大
D．各部分的房地价值有差异且差异不大
答案：
6．A 7．B 8．B 9．B 10．D
1．在实际估价中，估价程序中的各个工作步骤之间不是完全割裂的，相互间可以有某些交叉，但不会出现反复。
（ ）
2．完成任何一个房地产估价项目，都不得随意省略房地产估价程序中的工作步骤和工作内容。
（ ）
3．估价需求者可能是个人，也可能是企业、事业单位及其有关部门或者其他组织；可能是房屋所有权人、土地使用权人．也可能是房屋所有权人、土地使用权人以外的投资者、债权人等。
但不可能是政府等行政机关。
（ ）
4．争取估价业务应当通过提升估价机构的品牌和公信力，提高估价技术水平和服务质量，进行恰当的宣传、广告等方式进行，而不应采取不正当的竞争手段，例如恶意压低估价服务收费，给予回扣或利诱等。
（ ）
5．对于不应承接的房地产估价业务，房地产估价机构不可以向估价需求者介绍其他合适的房地产估价机构和房地产估价师承接该项估价业务。
（ ）
6．如果对于估价业务是估价机构的专业知识和经验所限的，经征求估价需求者的书面同意，可以与其他合适的估价机构联合承接或合作完成该项业务。
（ ）
7．估价业务应当由估价机构统一接受委托统一收取费用；估价师也可以个人名义承揽估价业务。
（ ）
8．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。
（ ）
9．估价对象及其范围和内容，既不能简单地根据委托人的要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望确定，而应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。
（ ）
10．房地产估价的核心是为特定目的、对特定房地产在特定时点的价值做出估计。
（ ）
答案：
1．× 2． √ 3．× 4． √ 5．× 6． √ 7．× 8． √ 9． √ 10．√
1．对于难以用数学模型度量的房地产价格影响因素，在估价结果中可以不予反映。
（ ）
2．叙述式报告和表格式报告表现形式的不同，因此对它们的基本要求也不相同。
（ ）
3．估价报告应用有效期不同于估价责任期：
如果估价报告超过了其应用有效期还未得到使用，则估价责任期就是估价报告应用有效期；如果估价报告在其应用有效期内得到使用，则估价责任期应为无限期或者到估价服务的行为结束为止。
（ ）
4．房地产估价报告中应当有一份由所有参加该估价项目的注册房地产估价师签名的声明，非注册房地产估价师不应在此声明中签名。
（ ）
5．在估价报告中，签署估价师声明是为说明估价是以客观公正的方式进行的，同时对委托人也是一种警示。
（ ）
6．对于经审核认为需要修改的估价报告，应当进行修改；对于不合格的估价报告，应当重新撰写，甚至需要重新估价。
经修改、重新撰写或者重新估价后撰写的估价报告，不必再次进行审核。
（ ）
7．一份完整的估价报告通常由以下几部分组成：
封面、目录、致委托人函、估价结果报告、估价技术报告和附件。
（ ）
8．估价报告应用有效期是从估价报告出具之日计算，而不是从估价时点开始计算。
（ ）
9．估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之日止。
（ ）
10．当估价机构分立、合并、终止时，估价资料的保管人员应当会同有关人员和单位编制估价资料移交清册，将估价资料移交指定的单位，并按照有关规定办理估价档案交接手续。
（ ）
答案：
1．×2．×3．√4．√5．×6．×7．×8．√9．×10．√
1．估价程序的作用有（ ）。
A．规范估价行为
B．避免估价疏漏
C．保障估价质量
D．提高估价工作效率
E．保证估价结果的正确性
2．房地产估价业务的渠道归纳起来有（ ）。
A．被动接受
B．行政命令
C．主动争取
D．行政划拨
E．不正当竞争
3．在获取估价业务时，（ ）的情况的估价机构和房地产估价师不应承接该项业务。
A．与估价需求者有利害关系
B．与估价对象有利益关系
C．超出了自己的业务范围
D．受行政主管部门委托
E．自己的专业知识和经验所限而难以评估出客观合理的价值
4．获取房地产估价业务的措旖可以有（ ）。
A．突破专业能力限制，接受各种估价要求
B．提高服务质量
C．恰当的宣传
D．低收费
E．最大限度压缩估价作业期
5．下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有（ ）。
A．估价对象
B．估价时点
C．价值类型
D．估价方法
E．估价所需材料
答案：
1．ABCD 2．AC 3．ABCE 4．BC 5．ABC
6．明确估价基本事项有（ ）。
A．估价目的
B．估价方法
C．估价对象
D．估价原则
E．估价时点
7．不能独立使用、处分的房地产，如（ ）不宜作为抵押物。
A．一个球场
B．一个高尔夫球洞
C．一条保龄球球道
D．封闭使用的大院深处的一幢房屋
E．一个游泳池
8．下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有（ ）。
A．对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期的某个日期为估价时点
B．城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日
C．分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点
D．房地产估价人员可以假定估价时点
E．对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点
9．估价委托合同的内容一般包括（ ）。
A．委托人的名称或者姓名和资产状况
B．估价服务费及其支付方式
C．解决争议的方法
D．估价机构的名称和住所
E．委托人的协助义务
10．估价作业方案的内容主要包括（ ）。
A．拟采用的估价技术路线和估价方法
B．预计所需要的时间、人力、经费
C．估价作业步骤和时间进度安排
D．拟搜集的估价所需要资料及其来源渠道
E．委托方的协助义务
答案：
6．ACE 7．BCD8．AB 9．BCDE 10．ABCD
1．估价所需资料主要包括如下（ ）。
A．反映估价对象状况的资料
B．对房地产价格有普遍影响的资料
C．对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料
D．相关实例资料，即类似房地产的交易、收益、开发建设成本等资料
E．对房地产价格有典型影响的资料
2．搜集估价所需资料的渠道主要有（ ）。
A．询问有关知情人士
B．查阅估价机构自己的资料库
C．房地产估价师在实地查看估价对象时获取
D．要求委托人提供
E．自有自估的资料
3．下列关于实地查勘的说法中，正确的有（ ）。
A．对于面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘
B．实地查勘中应将有关情况和数据认真记录下来，形成实地查勘记录
C．实地查勘人员和委托人中的陪同人员都应在实地查勘记录上签名
D．在实地查勘记录上应注明实地查勘日期
E．实地查勘应到实地对事先收集的有关估价对象的资料进行核实
4．房地产估价中，估价方法的选择，是由（ ）综合决定的。
A．估价对象的房地产类型
B．估价方法适用的对象和条件
C．估价人员的技术水平
D．委托人的特殊要求
E．所收集到的资料的数量和质量
5．下列关于估价报告的说法中，不正确的有（ ）。
A．估价报告是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告
B．估价报告可视为估价人员提供给委托人的"产品"
C．估价报告应重在内在质量，外在质量不是很重要
D．估价报告应对难以确定的事项予以说明，但不得描述其对估价结果可能产生的影响
E．估价报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程、反映估价成果的文件
答案：
1．ABCD 2．ABCD 3．BCDE 4．ABE 5．CD
6．房地产估价的基本程序是：
（1）获取估价业务；
（2）受理估价委托；（3）制定估价作业方案；（4）搜集估价所需资料；（5）实地查看估价对象：
（6）分析估价对象价值；（7）测算估价对象价值；（8）判断估价对象价值；（9）撰写估价报告；（10）内部审核估价报告；（11）交付估价报告：
（12）估价资料归档。
其中正确的顺序选项是（ ）。
A．
（2）（3）
（1）（4）（5）（6）（7）（8）（9）（10）（11）（12）
B．
（1）
（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）（9）（10）（11）（12）
C．
（2）
（1）（3）（4）（5）（6）（7）（8）（9）（10）（11）（12）
D．
（1）
（2）（3）（4）（5）（7）（6）（8）（9）（10）（11）（12）
7．暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（ ）。
A．在建工程抵押估价业务
B．城市房屋拆迁补偿估价业务
C．该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务
D．正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务
8．二级资质的房地产估价机构可以从事除（ ）以外的房地产估价业务。
A．公司上市、企业清算
B．公司上市、司法鉴定
C．司法鉴定、企业清算
D．城镇房屋拆迁
9．估价业务应当以（ ）名义统一受理，统一收取费用。
A．估价师
B．估价机构业务承接人员
C．估价机构
D．项目负责人
10．分支机构应当以（ ）名义承揽估价业务。
A．承接业务的
B．分支机构负责人
C．分支机构
D．设立该分支机构的估价机构
答案：
6．B 7．C 8．A 9．C 10．D
1．对于同一估价对象，宜选用（ ）估价方法进行估价。
A．一种
B．两种以上（含两种）
C．两种以上（不含两种）
D．三种
2．下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是（ ）。
A．房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对
B．房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄
C．房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣
D．估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解
3．下列表述中不正确的是（ ）。
A．在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果
D．在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果
C．在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果
D．在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果
4．采用两种估价方法的，权重不宜大于（ ）或小于（ ）。
A．0.6，0.2
B．0.2，0.6
C．0.3，0.7
D．0.7，0.3
5．房地产估价报告通常由（ ）组成。
①封面；②目录；③致委托人函；④注册房地产估价师声明；⑤估价的假设和限制条件；
⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧附件。
A．①②③④⑤⑥⑦⑧
B．①②③④⑤⑦⑥⑨
C．①②⑨④⑥⑦⑤⑧
D．①②④③⑤⑥⑦⑧
答案：
1．B 2．B 3．D 4．A 5．A
6．防范估价风险的最后一道防线是（ ）。
A．撰写估价报告
B．审核估价报告
C．出具估价报告
D．估价资料归档
7．估价报告经审核合格之后，由负责该估价项目的至少（ ）名注册房地产估价师签名，并加盖估价机构公章，以估价机构的名义出具。
A．1
B．2
C．2名以上
D．3名以上
8．估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见（ ）。
A．应作为估价资料归档
B．不应作为估价资料归档
C．由估价机构决定是否归档
D．依委托人的意见决定是否归档
9．估价资料的保管期限自估价报告出具日期起算，不得少于（ ）年。
A．8
B．10
C．15
D．20
10．估价资料的保管期限自估价报告出具日期起算，不得少于10年。
但某个房地产抵押贷款估价项目，如果该笔房地产抵押贷款期限为20年，则档案保管期为（ ）年以上。
A．8
B．10
C．15
D．20
答案：
6．B 7．B 8．A 9．B 10．D
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