新西部城项目全程策划.docx
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新西部城项目全程策划
新 西 部 城 项 目
全
程
策
划
方
案
目 录
项目总论
一、新西部城基本概况
二、项目模式与运作方式
三、新西部城项目可行性报告的结论
第一部分 新西部城项目市场研究
一、西宁市房地产市场走势
二、城南新区房地产市场走势
三、本项目临近地段房地产市场走势
第二部分 项目环境分析
一、地块环境条件
二、新西部城项目地块的优劣分析
三、结论
四、地块建设条件
第三部分 新西部城项目的市场定位
一、新西部城项目市场细分
二、楼盘概念的导入
三、目标市场
四、新西部城项目市场定位
第四部分 规划设计方案
一、规划设计目标
二、新西部城项目规划设计要点
三、规划构思
第五部分 新西部城项目开发建设方案
一、建设方式
二、开发方案设想与分析
三、建设进度
第六部分 项目营销方案
一、营销策划
二、营销计划
三、场地布置
四、营销费用安排（预算）
第七部分物业管理方案
一、物业管理的前期介入
二、管理费的确定
三、具体对本小区物业管理的建议
附：
项目管理报告
项目总论
一、新西部城基本情况
西宁市城南新区新西部城建设项目（以下简称新西部城）是由青海新西部房地产开发有限公司投资兴建的一个中型住宅社区，属城南新区E7地块，位于西久公路南侧，西塔高速公路入口处，毗邻西宁市城南新区建设总公司开发的温馨家园，占地50亩，四周环境优雅。
小区规划建筑面积6.1万平方米，有13栋6层（局部7层）单体楼组成，砖混结构，容积率1.83%,绿化率40.8%，楼间距最低26米。
目标是建成西宁市中高档住宅社区。
项目总投资5600万人民币，2003年7月开始立项，计划2004年8月末全部建设项目完成，2005年底实现售房率100%。
西宁市城南新区规划局已经批准了该项目的建设用地，并给出了红线与规划设计要点。
项目模式与合作方式
本项目由本公司独资开发，项目的经营方式为：
住宅和商铺全部销售。
二、项目可行性报告的结论
本项目总投资为5600万元，总建面积61530平方米，其中住宅57227平方米，商铺4303平方米。
本项目主要经济指标是：
1、本项目住宅销售部分：
项目成本为910元/平方米，住宅售价为1000元/平方米。
住宅部分利润总额为515万元。
2、商铺销售部分：
商铺共4303平方米，售价2500元/平方米，商铺利润总额为684万元。
其总投资利润率为21.4%
由上面所列的数据可分析：
本项目住宅部分利润总较大，投资利润率也较高，其全部投资和自有资金投资的内部收益率均大大超出行业的基准收益率8%，因此，住宅部分经济效益较好，方案可行。
商铺的投资利润率相对住宅更高，方案可行。
综合来说，本项目两个经营方案均可行。
第一部分 项目市场研究
一、西宁市房地产市场走势分析（宏观）
（一）西宁市概况
西宁市是青海省省会，位处青海省东部 ，黄河支流――湟水河上游，四面环山，三川会聚，扼青藏高原东方之门户。
西宁市现辖四区三县，总面积7671平方公里，总人口180万人，其中市区人口68万人。
全市有汉、土、藏、回、蒙、满、撒拉等35个少数民族，少数民族人口占总人口的四分之一。
西宁西靠资源最富集的柴达木盆地，南通祖国的大西南，北接欧亚大陆桥，在中国的西部版图上位于中心地带，区域位置得天独厚,西宁是青海省省会，是全省政治、经济、文化、科技、教育、交通和商贸中心。
是中国内陆开放城市之一。
西宁地区国民生产总值占全省的三分之一强，工业总产值、财政收入占全省的50％,全省90％的调入商品和80％的调出商品都经西宁中转。
根据省委、省政府的要求，西宁对全省日益发挥着改革开放的示范作用、经济发展的辐射带动作用、精神文明建设的窗口作用、社会稳定的支撑作用。
西宁经过近50年的建设，特别是改革开放以来，经济发展步入了崭新的阶段。
目前，西宁地区的国内生产总值和国民收入各占全省的三分之一，财政收入、社会商品零售总额各占50%以上。
全省90%的调入商品和80%的调出商品经西宁中转，对全省其他州、地、市、县有较强的吸引力和辐射力。
（二）西宁市房地产概况
自１９９５年以来，青海省随着旧的住房分配体制被打破，住房个人消费日渐兴起，房价也一路上涨。
其中，青海省的房地产开发西宁市占90%。
据有关人士分析，全省尤其是西宁市区目前的商品房销售价格虽上涨空间已经有限，但仍不排除小幅上扬的可能性。
西宁房价快速上涨的主要原因有：
需求拉动，目前青海有５０％以上的家庭渴望改善居住条件，希望通过旧房换新房、小房换大房的居民，以及小城镇的居民、农民到城市、县城购买住房的群体日益膨胀；成本推动，主要是土地价格上涨推动，而目前因投资的快速增长，建筑材料如钢材、水泥等价格普遍上涨，为房价的上涨又添了一把火。
据悉，目前建安成本已占到房价的６０％以上，建筑成本的不断增大推动了房价走高。
同时，个别开发商擅自抬高房价或商品房计价不科学现象、人为恶意炒作等也是加剧楼价上涨的一大因素。
但是持续攀升的房价将不少准购房族挡在了门外。
据了解，１９９６年西宁市房价仅为９００元／平方米左右。
目前在西宁市城东、城西、城中、城北４区中，西区和中区的房价居高，东区和北区的房价相对较低。
花园南街一带的房价每平方米在１４００元左右，而位于城北区小桥惠客家超市以北至原第一毛纺厂之间的一些商品房楼盘，实际销售价也在１４００元左右。
在中区和西区，７层以下的商品房最高售价已达到每平方米２８００元。
位于西宁市城中区南小街的宁信院等楼盘，售房基价每平方米１８００元，在西区文化公园和省医学院附属医院一带，有些楼盘的房价每平方米已摸高到２０００元。
而如今在这两个区域内颇为引人注目的万通、汇通几处２０层以上的高层商住楼，最高房价飙到每平方米３0００元以上。
建设部公布的全国３５个大中城市商品房售价与居民收入比中，西宁市商品房售价不算高。
但综合城市人口、城市规模来看，这３５个大中城市绝大多数人口都在几百万以上，城市规模远比西宁市大。
在城市规模与西宁市相当的中小城市中，西宁市的房价较高。
如果考虑房价和居民收入的比率，西宁市就更高了。
不但高于全国平均水平，也高于天津、武汉、杭州、太原等大中城市。
持续上涨的房价不断与建材价格上涨用不少人为炒作有关，而且，土地价格的持续上涨，也是最根据的原因之一。
据有关方面统计，目前西宁市一级地段的地价由前几年的每亩４０万～５０万元，涨到现在每亩１００万元，最高竟达１６０万元左右。
地价在房价中的构成比重已由１０％上升到２０％左右。
各种因素推波助澜促使房价不断走高。
西宁市商品房价格增幅，与居民的收入并不相符。
房价是房地产市场的晴雨表。
房地产价格既要反映房地产的开发成本，也要与居民收入水平相适应。
虽说，高昂的房价将不少欲购的消费者挡在了门外，但街头上精美的楼盘广告，还是吸引着不少消费者的购买激情。
这说明，在西宁市，房地产市场不断有着巨大的发展潜力，而且竞争也将越越激烈。
二、西宁市城南新区房地产市场走势分析（中观）
（一）新区概况
城南新区是西宁市拓市提位的项目,也是西宁市"十五"期间重点项目。
城南新区位于西宁市南郊水磨地区以南，湟中县徐家寨三岔路口以北，南北长约11.3公里，东西宽约2.3公里，总面积30平方公里，是一条由西南到东北狭长的河谷地带，俗称"西宁大南川"。
南有全省著名的旅游景点塔尔寺和贵德黄河民族风情旅游区。
城南新区地处祁连山系支脉拉脊山北麓的延伸部分，南川河由南向北纵贯全境，将新区分为东西两大部分，属山前黄土覆盖区，东西两山与南川河构成地形骨架，呈现河谷地貌。
城南新区是西宁市的一个新城区，也是国家级生态园林示范城区，城南新区是以房地产业、商业贸易、信息产业、行政办公、旅游观光、文化娱乐、生态园林、青藏高原特色资源精深加工的现代化生态城区。
城南新区的总体规划由同济大学规划设计研究院设计，其采用"一心两轴"的规划结构，即以市民广场为核心，结合商业、文化娱乐等设施为一体的行政商贸中心区；以新城大道为核心的城市拓展轴心和以第一大道为依托的商贸易额发展轴。
在这两条轴线的基础上，沿线布置生态住宅区、观光农业区、旅游接待区等城市功能。
城南新区内各片地区都临近或靠近一定规模的绿化或商业网点，交通联系、出行及生活都具有很高的便捷度，商业用地布局采取点、线、面结合的式，使居住区级商业中心与地区级商业中心合理分级，一般生活性购物与休闲娱乐性购物相互渗透。
西南片以工业园区为依托，配套安排了一定量的居住用地。
在南川河东岸，规划建设部分高标准的居住区与旅游休养地区，营造背山面水、环境适宜的高档居住区，居住以集中分布为主。
结合绿化水系、商业文教，合理分区、安置一定量的就业岗位，营造出城南新区作为现代化城区所具有的良好、协调的城市居住、生活、发展的氛围。
区域内规划了干道及次干道30条，总长为60公里，分为50米、40米、30米、24米4种断面。
对市政公用设施、绿化环保做了相应的规划。
城南新区核心片区按照"一心一横三纵一带"进行规划，即以位于核心区中心的行政商贸中心、南北向商业轴，东西两条绿轴和东西南北两条人文景观轴及核心区沿河的滨河绿化带，从形象与内涵两方面构成城区的岁月风貌特色。
"一心"是以政府办公、市民广场为核心，结合商业、文化娱乐等设施为一体的行政商贸文体中心区；"一横"是以新城大道为依托的南北向商贸发展轴；"三纵"是以核心区南北两端沿总寨路和第二街结合人工渠布置的两侧各50米宽的绿化，形成两条绿化景观轴和依托杜家寨南路布置的较集中的文化娱乐设施面形成的文化轴；"一带"是以南川河及其南岸的生态绿化带一起构成的滨河绿化带。
核心片区规划总面积为5.54平方公里，区内主干路结构为四横六纵，四横分别为新城大道、宁果公路、南川大道和第一大道；六纵分别为总寨路、第四街、杜家庄路、第三街、第二街及新庄路。
（二）城南房地产概况
西宁人也有着和老上海人相似的消费观念，“5＋2生活模式”、“住宅郊区化”似乎不被西宁人所认可。
“宁住市区小阁楼，不住浦东大新房”的心理，使西宁市消费者购房一般都倾向选择城中、城西等城区中心楼盘。
西宁市城南新区等地段略显偏远（距市中心10公里）的楼盘空置率都较高。
虽然城南新区的房价在每平方米千元以下，但仍有一部分不会考虑在此安家置业，地段太偏。
（西宁市区居民对城南新区的普遍看法）实际上从西宁市区繁华地段西门一带算起，去城南新区与到团结桥距离等同，均需半小时路程，西宁市公交公司专门开通了3路、５８路直达城南新区，但由于人们的传统观念，在市区中心地带扎堆的情况依旧很普遍，这在客观上也是刺激城市中心区域房价上升的原因之一。
随着市区房价的不断攀升，城南新区也不甘落后。
在２００２年还高举着每平方米千元以下住房的诱人牌子，眼下也随波逐流抬高了身价，每平方米千元以下的住房已经难以寻觅，该区的房价目前都基本在每平方米１000元以上。
随着城南新区市政配套设施的不断完善，及市区居民消费观念的不断改变，城南新区将被很多的消费者所认可，房价也将继续走高。
三、本项目临近地段房地产市场走势分析（微观）
本项目位处城南新区E7地块，属城南新区的核心片区。
该小区位于西久公路与新庄路的交汇处。
西临西久公路，南临新庄路，东与“温馨家园”与毗邻，北邻“华盛怡沁园”。
本地块附近的各种配套设施较完善，西面隔路相望为“滨河公园”，南面隔路相望为“撒拉族风情园”，步行5分种即可到“西单超市”和“城南综合市场”。
城南新区现在建的楼盘有：
华盛怡沁园、温馨家园、奉青花园、海北州风情园、园丁园等。
主要竞争楼盘概况：
1、奉青花园
开发商：
青海奉贤房地产开发有限公司
规划：
28栋多层
客户定位：
同本项目
销售状况：
一般（个购的成绩在城南新最好）
成功点：
该公司是第一家入驻城南新区的房地产企业，地理位置优越，且地价较低，人气较旺。
楼体外立面以天蓝色为主色调，与众不同，独具个性。
2、园丁园
开发商：
青海祥和房地产开发有限公司
规划：
24栋
客户定位：
州县教师为主
销售状况：
一般
成功点：
该小区在城南新区第一家引进全智能化物管系统（闭路临控），且是第一家全部采用坡面屋顶设计。
该项目在整个营销过程中，价格策略活跃，“团购”做得很成功。
第二部分 项目环境分析
一、地块环境条件
（一）地块性质综述
项目面积：
50亩（33333平方米），该项目两面临街，西临国道西久公路，与滨河公园隔路相望；南临新庄路，与撒拉族风情园及北京西单超市仅几步之遥；北面为华盛房地产公司开发的“华盛怡沁园”，东与城南建设总公司开发的“温馨家园”毗邻 ，步行20分种即可到城南区政府（人民广场）、华罗庚实验学校西宁分校。
（二）地块周围景观
1、自然景观
（1）东方景观
该项目与新建的“温馨家园”相邻，由于该项目刚竣工不久，相关配套设施还不健全，小区景观绿化在建中。
（2）西方景观
在方向上，远景和近景都很好，因为本项目西面紧临西久公路，公路对南川河，一片空旷，政府将沿南川河规划为总占地面积为600亩的“滨河公园”，此项目建成后，不但是城南的一道亮丽风景线，也更是西宁市的一道亮丽风景线。
（3）北方景观
该小区北面与“华盛怡沁园”相邻，该小区是城南最早的一批项目之一，无论是工程质量、规划设计、园林景观都很一般。
（4）南方景观
该项目南面直接与新庄路相临，新庄路为城南新区的主干道，马路对面为规划的“撒拉族风情园”，公园里规划有骆驼泉、孟达天池等景观，该项目建成后，也将成为城南新区的有一道风景线。
2、景观综述
从本地块的周围环临的景观及远景视野开阔程度看，东面、北面景观稍逊，但南面与西面景观都相当不错。
总体来说，地块周围景观属该地块的强项目，故将来可利用该地块的优势做文章。
（三）环境卫生、社会治安情况
1、环境卫生情况
城南新区是西宁市政府规划的一个新城区，城南新区主要是以生态居住为主，观光旅游、绿色食品、制药工业无污染工业为辅。
且本地块原本是农用地，不会给本地段遗留下什么污染问题。
但由于本项目西临国道西久公路，西久公路是连接青海省南北的主干道，车流量大，汽车产生的废气和噪音对将来的小区将造成较大的影响。
2、社会治安状况
城南新区自成立以来，发展迅速，高楼大厦拔地而起，各新开工的项目一个接着一个，此阶段，城南新区的人口主要是以外来民工和附近村民为主，治安形势比较严峻，据了解，附近工地，时有盗劫、斗殴事件发生。
（四）地块周围的交通条件
1、环境的公共交通条件
城南新区已通公交车有：
3路（火车站----城南新区）、58路（小桥----城南新区）、84路（小桥----总寨），五分种一班，交通非常方便，到市中心仅需25分钟车程。
在本项目门口就有一个公交站，给本项目的业主带来很大的方便。
2、西久公路将拓宽重修，将大缩短市中与城南新区之间的距离。
3、西塔高速公路（西宁----塔尔寺）在建，预计2004年8月通车，建成后，使城南新区与外界的交通将更加快捷。
4、交通综述：
该项目紧临交通主干道，不存在亚交通问题，因此本项目应充分利用交通极为便利这一优势。
（五）配套设施
（1）菜市场：
步行10分钟即可到城南中心市场。
（2）商店：
地块附近有较多的小超市、商店。
（3）学校：
百灵鸟私立学校、华罗庚实验学校、总寨中学。
（4）医院：
西宁第一人民医院城南分部，新院兴建中，现在城南区管委会一楼营业。
（5）银行：
建设银行（管委会一楼办公）
（6）移动、联通、电信：
已竣工，暂未营业。
（7）休闲娱乐：
城南人民广场。
配套设施综述：
由于城南新区还处于开发初级阶段，相关配套设施还不健全，但省市有部分单位都在此落户，如：
青海邮政、青海电力、税务、工商、移动、联通等。
随着入驻城南人口的不断增加，相关的配套设施也在不断的完善。
二、项目地块的优劣分析
在对项目进行营销策划前，首要的就是清楚自身项目所存在的优缺点，正所谓知已知彼才能百战不殆，以下是对项目优劣的分析：
（一）优势分析
1、用地规模：
本项目占地面积33333平方米，能形成自我独立的环境，若配以完善的生活配套设施，优雅的绿化环境，营造好小区的生活氛围，必能增强该项目的市场竞争力。
2、交通条件：
本项目位于西久公路与新庄路交界处，在城南区的市政规划中，西久公路与西塔高速公路之间要修一座大桥（新庄路大桥）随着新庄路大桥的建成以后，此地块将成为名付其实的“大什字”，交通也会更加方便。
交通条件方面的优势将成为本项目的一大买点。
3、周边配套：
项目周边规划有“滨河公园”、“风情园”、“西单超市”“城南市场”等，休闲购物都非常方便。
（二）劣势分析
1、相关配套：
该项目距离城南管委会、医院、人民广场、华罗庚实验学校相对较远（步行二十分钟）。
2、环境卫生：
该项目紧临交通主干道，虽交通方便，但严重的汽车噪音和废气给本项目带来了较大的污染。
（三）项目的机会分析
1、在城南新区，在建或已建的楼盘，档次都比较低，小区里的配套和景观设计都比较单一，没有特色。
因此本项目坚持走高品质楼盘路线，通过“全新”概念，打造特色楼盘，找准入市时机，全面推向市场，占领市场。
2、随城南新区市政配套设施的不断完善，入驻城南人口的不断增多，城南的人气将越来越旺，给本项目的销售带来一定的利好。
（四）项目的威胁分析
1、在城南新区，在售楼盘的工程质量、规划设计档次都比较低，且大部分小区都是现房发售，价格也低。
本项目规划为高档楼盘，造价相对也高出周围楼盘很多，在制定楼盘价格上将很被动。
2、由于城南新区距离市区相对较远，大部分住在市区的销费者对城南都不太认可，这将给本项目的销售造成较大的压力。
三、结论
从本项目的地块性质来看，此地块是非常理想的住宅用地。
根据SWOT理论分析，该地块地区位位置上有较大的优势。
因本项目自身的特点，为本项目的规划设计，营造良好的居住环境提供条件，所以该项目在设计上，小区景观设计上创新，从品质上超过周围楼盘，这样本楼项目的售价也比周围楼盘要高，从而使本楼盘成为“城南第一盘”。
四、地块建设条件
本地块征地已全部完成，现土地状况为“生地”。
第三部分 项目的市场定位
一、项目市场细分
随着城市化进程的不断加快，消费者对烦嚣的城市生活已经有点厌烦，消费者越来越需要回归自然，对清新的空气和优雅的生活环境越来越向往，对于一些收入较高的阶层，他们往往把目光投向一些位置较偏、自然环境较好的郊外楼盘。
我们可以此入现代化、智能化的设计把它建成以“绿色－生态－健康”为主题的生态家园，以迎合现代人的消费理念。
结合青海省的一些特点：
青海省为高原地区，特别省辖的地州县，海拔高，气候寒冷，居住条件恶劣，故地州县的消费者，有条件的大部分都选择在西宁购房。
而因市区的房价过高，房价相对较低的郊区就成了他们的首选。
所以，我们的目标客户锁定为对居住条件要求相对较严格的高端客户和地州县客户。
根据我们前面的市场调研，我们发现无论是在西宁市区，还是在城南新区，小面积单位的住宅都比较好卖，原因是小面积的住宅总价低，容易出租，大部分均是三口家，且容易出售。
因此，我们的楼盘也要设计一些小单位户型。
但我们的主力户型主要集中在两房两厅和三房二厅，面积在85－110平方米左右，因为现在市场上对这两种户型的需求量最大。
1、项目一期的市场细分。
从地理上细分：
西宁市区居民、地州县客户；
从购买人群上细分：
从年龄上分析：
以25岁－55岁的人群为主；
从工作环境上细分：
地州县公务员、老师、医生等，西宁市离退休干部等；
从经济状况细分：
家庭月收入在1500元以上，且家庭自备款（存款额）80000元以上；
从购房心理细分：
以自住及投资为主。
2、项目二期市场细分。
从地理上细分：
以西宁市区居民为主；
从年龄上细分：
30－55岁的人群为主；
从工作环境上细分：
行政单位领导、企业高管、医生、律师、个体经营者等；
从经济状况细分：
家庭月收入在2000元以上，且家庭自备（存款额）100000元以上；
从购房心理细分：
以自住及二次置业为主。
二、楼盘概念的导入
根据前面的市场细分，城南新区的目标客户是：
市区收入较低的消费、州县客户、投资客。
因为城南新区是一个新城区，房价相对较低，有较大的发展潜力，且房房价的升值空间较大。
随着房地产业的不断发展，消费者的消费理念也发生了较大的转变，更多的消费者越来越注重小区里的环境和生活质量。
无论是在小区的设理念上还是在产品的营销过程中，都要给消费者导入：
用最少的钱，买最适合自己的房子；买房子不仅仅是居住，更是为了生活得更好。
三、目标市场
该项目是一个中型的绿色生态环保小区，居住户数为1000户左右，所以目标市场应分布在西宁市区和周边各州县地区；目标客户的年龄应以25－55岁的人群为主；目标客的职业为中低收入工薪阶层和即将退休或已退的干部（企业领导、公务员等）；目标客户经济状况以家庭月收入在2000元以上的家庭为主。
在西宁市区工作的中低收入家庭。
这类客户收入相对较低，且又对住房需求迫切，市区高仰的房价使他们无经济能力程受，而本项目不但是一个绿色生态小区，而且价格相对要低得多，从而对此类客户有相当的吸引力。
州县公务员、教师、医生等
因为州县地区的工作条件和居住条件相对西宁地区要差得多，大部分的州县客户一年当中，至少有三分之一时间在西宁，且大多数都选择在宁购房，低廉的价格，完善的配套将是他们这类客户的首选。
退休老人
繁华的地段与安静的环境对老人来说，后者似乎更适合。
本小区是一个绿色生态小区，绿化率高、楼间距大采光好，而相对于市中心，本小要安静得多。
清新的空气和安静的环境将是他们的首选。
房地产投资者
城南新区的发展建设还处于初级阶段，相关的市政配套还不完善，房价也相对较低。
随着时间的推移，新区的不断发展，新区的房地产也蕴含着巨大的升值潜力，这当然符合投资者的需要。
四、项目市场定位
1、成本价测算
多层成本：
910元/平方米
2、目标市场价格测算
在可行性研究的财务预算中用竞争导向定价法、成本导向定价法初步确定了项目住宅均价。
在此基础上，并且进行了仔细的市场调查研究，根据对城南地区楼盘的调研，售价在850－1100元/平方米左右。
而本楼盘，因为具备多方面的优势，本楼盘的市场定位应是中高档次楼盘。
针对可比楼盘在销售过程中所体现的本地楼市动态，采用市场竞争导向定价法确定销价格。
多层：
1000元/平方米（均价）
此价位较为合理，应该是为市场所能接受的价格。
同时，为了能促进销售，价格的调整应该分阶段进行。
3、定价策略
本项目以“低开高走”定价策略推出市场，必会引起市场的关注，而且为消费者所接受，可以聚集大量人气，为项目后期销售打理坚实的市场基础。
本项目是顺应市场的需要，更好地满足消费者要求居住环境亲近大自然，有更多的自然景观，避开闹市的喧嚣和拥挤。
极力考虑到环保方面的理念，建造倍受青睐的“生态住宅”。
在市场定位方面充分考虑到市场的需要，迎合当今住宅的潮流。
根据项目的整体规划及其配套设施情况，对项目的市场定位为：
超越，在你想象不到的地方
居住改变生活
公园就在家门口
绿色、生态、健康――新西部城
第四部分 规划设计方案
一、规划设计目标
本小区占地33333平方米，总建筑面积5.9万平方米，项目的建成将成为城南新区档次最高的居住小区。
本项目在交通、配套等方面具有极大的优势，如果再加上合理的规划，那将成为城南新区及至西宁市的一道亮丽的风景。
在进行小区规划时，我们不但从消费者的角度出发，了解市场扫展动态，摸清市场上哪些类型的住宅的需要量最大，人们普遍喜欢哪类型的住宅小区等等问题。
同时也从发展商的角度出发，总结开发经验，吸取其他发展商的优良经验，务求把小区规划设计做得更好。
所以，本小区的规划设计要达
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