物业管理纠纷法院判例参考.docx
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物业管理纠纷法院判例参考
大沣公司诉安信公司未履行放行职责致其存放的轿车被他人开走应由责任人和保险人赔偿案
大沣公司诉安信公司未履行放行职责致其存放的轿车被他人开走应由责任人和保险人赔偿案
【颁布单位】最高人民法院
原告：
海南大沣实业开发公司（以下简称大沣公司）。
被告：
海南安信工程顾问有限公司（以下简称安信公司）。
第三人：
中国平安保险公司海南分公司以下简称（平保海南分公司）。
1994年3月，原告通过海口亿钻经济信息咨询公司购得丰田佳美3.0型轿车一辆，并经海南省公安厅车辆管理所进行了登记，车牌号为琼0/05254。
同年7月25日，车管所发放了机动车辆行驶证。
原告购进该车后，即在公司办公地点安信大厦小区获得被告安信物业部提供的车位一个，按月向被告缴纳车辆保管费90元。
按被告的规定，汽车出入安信大厦小区均应交收《安信大厦出入证》。
出入证上载明：
汽车进入安信大厦小区须领取此证方可入内，汽车驶出安信大厦小区须交回此证方可放行。
1995年7月6日，原告就汽车向第三人中国平安保险公司海南分公司投保，车辆失窃险限额为40万元，保险期限自1995年7月7日至1996年7月7日中午12点。
1996年7月6日晚8时58分，原告工作人员胡纯智开车返回安信大厦，人门时从门卫处领取车辆出入证125号。
将车停在靠近自行车门卫一侧的第二个车位上。
第二天（7月7日）上午10点，胡外出办事取车时，发现车子不见，即找安信大厦门卫保安人员询问，保安人员陈元毅称，7月6日晚9点45分，该车开出安信大厦时，他向司机要出入证，司机说出去接人就回来，同班的王清武便将道闸放开，将车放出。
胡就找到保安负责人及物业管理部的谢经理告知车被盗一事，并于上午11点到海甸岛派出所报案。
7月9日，原告向第三人也报了案。
事后，原告要求被告赔偿。
被告承认车辆被盗之事实，但其认为原告交的是车位租金，不是车的保管费，不同意赔偿。
同年10月17日，原告向第三人提出索赔，第三人未予理赔。
同年10月28日，原告向海口市振东区人民法院提起诉讼。
原告认为，向被告的物业管理部按月缴纳的是车辆保管费，应视为是双方订立了有偿保管合同。
而原告经登记，领取出入证并将车停放于指定车位，保管人此时即开始负有保管义务。
按出入证注意事项第二条之规定：
"汽车驶出安信大厦小区须交回此证方可放行"，但1996年7月6日晚，该部负有保管责任的保安人员在该车驶出时，未收回出入证，擅自将车放出，未尽到保安人员的妥善保管义务，违反了出入证之规定，其主观上具有重大过失，对原告所受的损失负有不可推卸的赔偿责任。
现原告汽车被盗迄今三月余，经多方查找未果，原告向被告的物业管理部多次提出赔偿请求，该部均以种种理由推诿，拒不赔偿。
要求法院判令被告赔偿价值40万元的丰田佳美3.0轿车一辆。
被告安信公司答辩称：
我公司未与客户订立车辆保管合同，原告缴纳的是场地租用费，不是保管费。
我公司对原告车辆丢失不负有赔偿责任。
第三人平保海南分公司诉称：
原告确已向我公司投保了车辆失窃险。
海口市振东区人民法院经审理后认为：
原告按规定向被告申请，在安信大厦小区内获得停车位一个，并按月向被告交纳车辆保管费90元。
几年来汽车出入安信大厦小区均按出入证规定领取和交回出入证，故原被告之间已形成车辆保管关系，被告对在安信大厦小区内的车辆负有保管义务。
1996年7月6日晚上，原告的车辆被人驶出安信大厦时，被告的执勤保安人员未按规定收回出入证便将车放行，造成该车被窃，被告对此应负车辆失窃的赔偿责任。
原告的该车辆在保险期限内失窃，第三人应依照其1995年1月制定实施的《机动车辆保险附加条款》第一条第三款第
（二）项之规定，即车辆发生失窃按保险金额扣减折旧，一年内按10％、二年内按20％、三年内按25％，三年以上按30％折旧，向原告偿付人民币24万元的车辆失窃保险金。
原告汽车失窃因被告过错行为引起，第三人向原告支付保险金后，被告应赔偿该款给第三人，并偿付不足车辆价值40万元的部分即16万元给原告。
依照《中华人民共和国保险法》第二十三条第一款、第四十四条第一款之规定，该院于1996年12月11日判决如下：
一、第三人平保海南分公司应于判决生效之日起十日内偿付机动车辆失窃保险金人民币24万元给原告大沣公司。
二、被告安信公司应于判决生效之日起十日内偿付汽车失窃经济损失人民币16万元给原告大沣公司。
三、被告安信公司应于第三人平保海南分公司履行上述第一项规定的义务后十日内偿付汽车失窃保险金人民币24万元给第三人平保海南分公司。
宣判后，被告不服，以一审判决认定事实错误为理由，向海口市中级人民法院提起上诉。
大沣公司答辩：
一审判决正确，请求维持原判。
平保海南分公司则认为：
一审判决本质内容应予维持，但不应牵涉到我公司。
海口市中级人民法院认定的事实和一审法院认定的事实相同。
二审诉讼期间，海口市中级人民法院委托海口市价格事务所对该失窃车辆作评估，评估价值为人民币326000元。
海口市中级人民法院鉴于上述事实认为：
大洋公司购得丰田佳美3．0小型轿车后，经申请取得安信大厦小区停车位一个，按月向安信公司缴纳车辆管理费90元。
几年来汽车出入安信大厦小区均按出入证规定执行，安信大厦保安人员并有书面记录，大洋公司与安信公司之间确已形成车辆保管关系，安信公司对在安信大厦小区的车辆负有保管义务。
1996年7月6日晚，大沣公司的车辆被他人驶出安信大厦，安信大厦保安人员未按规定收回出入证便将车放行，造成该车被窃，安信公司应负有全部过错责任。
该失窃汽车经评估，其失窃时的价值为326000元，安信公司应依此价格作出赔偿。
安信公司上诉提出其不应承担赔偿责任，无事实、法律依据，本院不予采纳。
但原审判决认定赔偿数额为40万元，无法律依据，上诉人对此提出上诉有理，应予采纳。
原审判决赔偿付款的方式为各方当事人增加讼累，根据保险合同条款责任方有能力赔偿的，应由责任方赔偿，无能力赔偿的，保险公司对保险赔偿金额有连带责任，并有代位追偿权，原审判决对此处理不当，应予纠正。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国保险法》第二十三条第一款、第四十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，该院于1997年6月25日作出如下判决：
一、撤销一审法院民事判决。
二、安信公司应于判决生效之日起10日内偿付人民币326000元给大洋公司；
三、平保海南分公司对上款项中保险赔偿金额人民币24万元承担连带责任，并相应享有代位追偿权。
戴维斯物业管理有限公司诉物业管理案
（一）首部
1、判决书字号：
南宁市青秀区人民法院（2005）青民一初字第1521号判决书
2、案由：
物业管理
3、诉讼双方：
原告广西戴维斯物业管理有限责任公司。
住所地南宁市民主路8号斯壮大厦。
法定代表人刘晓勇，董事长。
委托代理人吕强，男，1972年3月23日出生，汉族，广西戴维斯物业管理有限责任公司副总经理，住南宁市秀厢路恒大新城西霞苑5609号房。
被告南宁市皇子餐饮有限责任公司。
住所地南宁市滨湖路48号南湖聚宝苑B区。
法定代表人林国柱。
4、审级：
一审
5、审判机关和审判组织
审判机关：
南宁市青秀区人民法院
审判员：
何梅明
6、审结时间：
二○○五年十一月二十一日
（二）诉辩主张
原告广西戴维斯物业管理有限责任公司诉称：
我公司为南宁市滨湖路48号南湖聚宝苑提供物业管理服务的物业公司。
在提供物业管理服务期间，南湖聚宝苑的水、电表户名均为我公司，由我公司向相关部门代为垫付，然后我公司再向用户收取水电费。
被告在南湖聚宝苑拥有皇子美食厨房经营场所，并在南湖聚宝苑B区032、033室经营办公，在经营期间，先后欠交我公司2005年7月11日至2005年8月10日的水电费，计38605.9元；2005年8月11日至2005年9月5日的水电费，计29854元；2005年7月至2005年9月的物业管理费及其南湖聚宝苑B区032、033室的物业管理费、水电费、垃圾清运费、电梯运行费、二次加压运行费，计6768.8元，共计75228.7元。
我公司多次向被告催收，并于2005年9月7日发函向被告催缴上述费用，被告回函答复10日内交纳所欠款项。
但被告至今仍未向我公司支付相关费用款项。
被告的行为已给我公司造成了严重的经济损失，因此，特向法院起诉，请求判令被告立即支付物业管理费6768.8元、水费3025.9元、电费65434元，滞纳金6832.54元。
被告南宁市皇子餐饮有限责任公司未作答辩。
（三）事实和证据
南宁市青秀区人民法院经公开开庭审理查明：
2003年3月24日，原告广西戴维斯物业管理有限责任公司作为乙方与广西斯壮股份有限公司作为甲方签订一份《南湖聚宝苑小区前期物业管理服务合同》，约定：
甲方将住于南宁市滨湖路48号开发建设的南湖聚宝苑小区物业管理服务交由乙方负责；第八条代收代缴收费服务：
代收代缴费用包括水费、公共电费、收视费、燃气费等，收费标准按有关部门规定加收代收代缴服务费。
小区公共水电费，如加压水泵、路灯、楼道灯、电梯、绿地及公共区域清洁用水等，由住户按所购房屋建筑面积据实分摊。
合同签订后，原告即按约履行物业管理服务。
被告在南湖聚宝苑B区032、033室经营办公，在经营皇子美食厨房期间，共欠原告电费65434元、水费2799.5元、加压运行费226.4元、物业管理综合服务费6248.6元。
原告于2005年9月7日书面去函给被告，要求其支付以上费用，被告于次日复函给原告，承诺于同年的9月18日交纳所欠款项。
期限满后，被告未按约履行，原告遂于2005年9月22日向本院起诉，以前述理由，提出上述诉讼请求。
上述事实有下列证据证明：
（1）原告提供的《南湖聚宝苑小区前期物业管理服务合同》证明原告对南湖聚宝苑小区前期物业管理服务的关系。
（2）电脑咨询单。
证明被告的主体资格。
（3）函、关于《皇子厨房所欠水电费及物业管理费》的回复函、水电缴费通知单、交费通知单，证明被告欠原告的款项。
（四）判案理由
南宁市青秀区人民法院根据上述事实和证据认为：
原告广西戴维斯物业管理有限责任公司与广西斯壮股份有限公司签订了物业管理服务合同书，原告对小区进行管理维护，提供了物业管理服务，被告在南湖聚宝苑小区经营、办公，其接受了物业管理服务，应支付相应的物业管理费，合同书中约定水、电费的交纳，以及各户表前损耗的水电、路灯、公共设施等使用的水电费用由全体住房按各户实际用水（电）量比例分摊。
原、被告形成了物业管理合同关系，被告应履行缴纳物业管理服务费的义务。
原告的诉讼请求基本合法，合法部分本院予以支持。
滞纳金是行政管理中对行政相对人违反行政管理的规定而承担的行政责任形式，原告请求被告支付滞纳金依法无据，本院不予支持。
（五）定案结论
南宁市青秀区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、国务院公布的《物业管理条例》第四十一条、第四十二条、第四十五条、第六十七条之规定，作出如下判决：
一、被告南宁市皇子餐饮有限责任公司支付原告广西戴维斯物业管理有限责任公司电费65434元、水费2799.5元、加压运行费226.4元、物业管理综合服务费6248.6元，合计74708.5元。
二、驳回原告广西戴维斯物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
上述款项，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息，权力人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起六个月内，向本院申请执行。
案件受理费2874元，其他诉讼费300元，财产保全费932元，共计4106元，由原告负担130元，被告负担3976元。
此款原告己预交，被告欠交的3976元由其计入还款中一并支付给原告。
（六）解说
1、滞纳金是行政管理中对行政相对人违反行政管理的规定而承担的行政责任形式。
2、本案是一起因拖欠物业管理费而引发的民事纠纷案件，原告不是行政管理部门，笔者认为，本案中有一个值得提示的问题：
原告是一个企业公司，作为一个企业公司主张滞纳金无法律依据。
其可以主张选择违约金或利息。
窦飞宇诉港力物业管理（上海）有限公司物业管理费纠纷案
上海市第二中级人民法院民事判决书
（2006）沪二中民二（民）终字第831号
上诉人（原审被告）窦飞宇。
委托代理人袁洋，上海市汇锦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）港力物业管理（上海）有限公司。
法定代表人李炎鸿，董事长。
委托代理人吴昌军，港力物业管理（上海）有限公司工作人员。
委托代理人戴斌，上海市申华律师事务所律师。
上诉人窦飞宇因物业管理纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2005）黄民四（民）初字第3102号民事判决，向本院提起上诉。
本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。
上诉人窦飞宇之委托代理人袁洋，被上诉人港力物业管理（上海）有限公司之委托代理人吴昌军、戴斌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明，港力物业管理（上海）有限公司（以下简称港力公司）系上海天安中心大厦有限公司（以下简称天安公司）开发的本市南京西路338号《天安中心大厦》前期物业管理单位；窦飞宇系天安大厦17层01－10室业主（建筑面积为1628.37平方米）。
2004年2月，窦飞宇与天安公司就上述房屋签订了《上海市商品房预售合同》，根据该预售合同附件五窦飞宇签名确认的“承诺书”，其明确同意接受和履行天安中心大厦与港力公司拟订的物业管理公约、业主手册、装修管理规定及收费标准。
同年9月，窦飞宇自港力公司处签收《上海天安中心大厦二次装修手册》、《上海天安中心大厦临时管理公约》（以下简称临时管理公约）、《上海天安中心办公/商铺业主/用户手册》（以下简称用户手册）、《有偿服务收费标准
（一）、
（二）》等。
根据临时管理公约和用户手册规定，大厦物业管理费暂定每平方米22元，该收费标准港力公司已于2004年11月向上海市黄浦区物价局备案。
另该临时管理公约在违约条款中规定，未缴付款项的滞纳金按每日千分之三计取。
又根据用户手册之规定，物业交付使用时缴付费用中，业主按每平方米25元支付装修管理费，及每根8000元的线槽井道占用费等。
该用户手册明确大厦中央空调标准供用时间为星期一至星期五上午八时至下午六时，如因用户工作需要增开或延长空调使用时间需提前一工作日通知物业管理处，但管理处亦按规定向用户收取超时空调费等。
窦飞宇于2005年1月入住后缴付了2005年2-4月的物业管理费、装修管理费及线槽井道占用费8000元等。
嗣后，窦飞宇因对港力公司上述收费持有异议及发现其车位被他人占用和大厦空调无法24小时运作等表示不满，拒付物业管理费。
同年8月后，港力公司向窦飞宇多次发出催交物业管理费的律师函。
之后，双方经协商未果，但港力公司已对窦飞宇车位被占表示了歉意。
2005年10月，港力公司以窦飞宇欠缴物业管理费为由向法院提起诉讼，要求窦飞宇支付2005年5月至10月的物业管理费214944.84元及滞纳金63192.46元。
窦飞宇辨称，对物业管理费收费依据有异议，且港力公司对该项收费没有量化标准、责任不清；港力公司在收取物业管理费时，又收取窦飞宇装修管理费20354.63元，二者之间系重复计收，且港力公司在管理中有瑕疵，窦飞宇本人的车位被他人占用，中央空调无法24小时运作等。
此外，窦飞宇认为港力公司主张的日千分之三违约金数额较高，应按日万分之三计算。
原审审理中，窦飞宇于2005年12月向港力公司缴付了2005年8－10月的物业管理费，港力公司遂要求窦飞宇支付2005年5－7月的物业管理费107472.42元。
原审法院经审理后判决：
一、窦飞宇应自判决生效之日后十日内支付港力物业管理（上海）有限公司自2005年5月至7月的本市南京西路338号1701室－1710室的物业管理费107472.42元；二、窦飞宇应于本判决生效之日后十日内支付港力物业管理（上海）有限公司自2005年5月至10月的逾期付款滞纳金按每日0.3%计算，至实际给付日止（其中每月本金35824.14元，每月的滞纳金自次月起计算）。
判决后，窦飞宇不服提起上诉，称港力公司在收取物业费时，其物业收费标准未与自己协商，收费标准缺乏依据，要求改判驳回港力公司的诉请。
港力公司则表示服从原判。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，港力公司另行提供了两份书面公函，以证明港力公司曾就物业管理收费标准与“天安中心大厦”的开发商天安公司进行协商。
一份为港力公司于2004年2月18日向天安公司发出的公函，内容为要求天安公司尽快审核港力公司随该公函送呈的《业主手册》、《上海天安中心大厦临时管理公约》、《天安中心大厦装修手册》。
另一份为天安公司于同日回复港力公司的公函，称已经审核了港力公司拟定的上述文件，希望港力公司能遵照执行。
对于上述两份文件，窦飞宇认为，首先从两份文件原件的外观上无法确定文件的形成日期就是文件上标注的日期；其次，港力公司未提供当时送交天安公司审核的所有文件的原件；最后，上述文件的送审日期是2004年2月18日，但港力公司交给窦飞宇的《临时管理公约》的印制日期却是2004年4月，两者的日期不吻合。
对此，港力公司称，文件的形成日期确实为2004年2月18日，送交审核的文件就是此后交给业主的《临时管理公约》等文件，至于日期问题，是由于印制的数量不够以后补印的，所以导致日期不一致。
本院认为，港力公司系天安公司所聘请的，对天安公司开发的本市南京西路338号《天安中心大厦》进行前期物业管理的单位，其负有对该物业进行有效管理的职责，同时港力公司有权向业主收取相应的物业管理费用。
窦飞宇作为天安中心大厦的业主，在接受了港力公司所提供物业管理服务的同时，理应支付相应的物业管理费用。
现窦飞宇以港力公司收取物业管理费缺乏依据及管理中存在瑕疵为由，拒付2005年5-7月的物业管理费。
但根据查明的事实，其在购买“天安中心大厦”17层01－10室，与开发商天安公司签订《预售合同》时，不但承诺接受港力公司的物业管理，同时亦同意港力公司与天安中心大厦拟定的管理公约、业主手册、装修管理规定及收费标准。
此外，窦飞宇在入住天安中心大厦后，还先后分两次缴纳了2005年2－4月及8－10月物业管理费用。
据此，原审法院认定窦飞宇已确认港力公司的收费标准并无不当。
基于上述认定，同时，虽然港力公司在进行具体的物业管理过程中，出现过窦飞宇的车位被他人占用等差错，但港力公司已及时向窦飞宇表达了歉意，故原审法院判令窦飞宇应向港力公司付清欠付的物业管理费并同时付清滞纳金，无不当，本院应予维持。
窦飞宇上诉要求依据不足，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第
（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币6682元，由上诉人窦飞宇承担。
本判决系终审判决。
【判例题目】广东深圳深大电话有限公司等与广东省深圳市鹏基物业发展公司等房屋买卖合同纠纷上诉案
中华人民共和国最高人民法院
民事调解书
（2000）民终字第122号
上诉人（原审原告）：
深圳深大电话有限公司。
法定代表人：
乔建葆，总经理。
委托代理人：
顾培东，四川康维律师事务所律师。
委托代理人：
樊斌，四川康维律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：
深圳市先科激光电视有限总公司。
法定代表人：
张东，总经理。
委托代理人：
程想培，深圳市经天律师事务所律师。
委托代理人。
霍云鹏，深圳市先科企业集团董事长。
被上诉人（原审被告）：
深圳市鹏基物业发展公司，住所地广东省深圳市罗湖区迎春路安华大厦18层。
法定代表人：
曹金保，总经理。
委托代理人：
施玛丽，该公司职工。
被上诉人（原审被告）：
深圳市粤国投资发展有限公司，住所地广东省深圳市建设路23号国际金融大厦23楼。
法定代表人：
詹卓耀，总经理。
委托代理人：
谢东阳，该公司副经理。
深圳深大电话有限公司（以下简称深大公司）、深圳市先科激光电视有限总公司（以下简称先科公司）与深圳市鹏基物业发展公司（以下简称鹏基公司）、深圳市粤国投资发展有限公司（以下简称粤国公司）房屋买卖合同纠纷一案，深大公司及先科公司不服广东省高级人民法院（1998）粤法民初字第14号民事判决，向本院提起上诉。
本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明：
1996年2月2日，深大公司与先科公司签订深福房预买字（96）第18290号、（96）第18291号和（96）第18292号三份《深圳市房地产买卖合同》，约定：
深大公司购买先科公司位于深圳市福田区泥岗西路南侧八卦岭工业区“先科公寓”楼一栋，从地下室至26层，建筑面积26,356.68平方米，总价款人民币139,613,945元，其中地下室面积2,85646平方米，价款7,998,088元；第1-3层3,102.92平方米，价款27,181,579元，自签约日起三日内付清；第4-12层
7,981.56平方米，价款40,865,587元，自签约日起三日内付清；第13-26层12,415.76平方米，价款63,568691元，分三期付款：
自签约日起付25%，即人民币15,892,173元，1996年7月1日前付52%，即人民币33,055,719元，1996年10月28日前付23%，即人民币14,620,799元。
上述合同还约定，先科公司应于1996年10月28日将验收合格的房产交付深大公司使用，若不能按约定时间交付，每延期一日向对方支付相当于上述房地产价款千分之一的违约金或指导租金，延期超过30日，购房方有权单方解除合同，售房方应在10日内将购房款、利息及违约金退给购房方，造成损失的，应负赔偿责任；若购房方未按合同约定付款，售房方有权要求对方支付违约金，给付的房款金额不足应付款50%，售房方可要求对方支付房款总额2%的违约金，延期超过60日，售房方有权单方解除合同，合同解除后，售房方可将上述房地产售予他人。
双方还对各自的权利义务等事项做了约定。
1994年9月15日至1996年2月7日，深大公司共支付1亿元给鹏基公司。
l996年2月5日先科公司（甲方）、鹏基公司（乙方）、深大公司（丙方）签订《补充协议书》约定：
（一）甲方将先科公寓的开发经营、销售业务全权委托乙方办理，产权按甲方与乙方签订的合同已全部转让给乙方。
（二）由于乙方以甲方名义，按法定手续把本地块所盖建的先科公寓建筑物全部发售给丙方，产权受让的权益人为丙方。
（三）甲方同意乙方用甲方的名义与丙方签订房屋买卖合同，所涉及责任概由乙方直接承担，甲方对丙方没有任何经济与法律追索权。
原甲方与乙方、乙方与丙方所签订的合同按各自所承担的权益和义务继续履行。
该补充协议签订后，由于鹏基公司的法定代表人詹卓耀调任粤国公司担任法定代表人，因此，鹏基公司、粤国公司与深大公司三方于
1996年10月26日又签订一份《先科项目转让合同》，约定：
（一）“先科公寓”原由先科公司与鹏基公司合作兴建，先科公司将其分成的物业全部转让给鹏基公司，并由鹏基公司以先科公司名义实施本项目的开发及经营销售。
（二）1994年7月28日，鹏基公司与深大公司签订《预售商品房协议书》1995年5月12日签订《工期补充协议》，深大公司已依协议约定完全履行合同义务，并已支付工程进度款（购房款）人民币1亿元，现鹏基公司将与深大公司签订的《预售商品房协议》及《工程补充协议》的全部权利义务转让给粤国公司享有和履行，粤国公司同意接受转让。
三方还对各自的权利义务及违约责任事项做了具体约定。
该转让协议签订后。
深大公司于1996年11月26日至1997年4月24
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