东方城市花园可研报告.docx
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东方城市花园可研报告
“东方城市花园”项目
可
行
性
研
究
报
告
海南金鼎投资发展有限公司
二〇〇九年十二月五日
目录
一·项目背景1
二·项目地理位置2
三·市场分析与预测2
（一）海南房地产市场现状2
（二）东方市房地产市场分析与预测3
四·建筑规模及开发方案6
（一）建筑规模6
（二）开发方案6
五·投资成本构成7
（一）项目总投资成本构成7
（二）住宅工程单位成本8
东方城市花园项目住宅工程单位成本明细表表四8
（三）总投资成本构成表9
（一）投资开发步骤10
（二）销售方式11
（三）预计销售综合单价及分期开发面积划分12
（四）东方城市花园项目开发进度计划13
（五）资金计划（预计2010年6月开工）14
七·经济效益分析17
（一）收益估算17
（二）财务评估指标18
八·社会效益分析18
九·风险分析18
十·项目组织与管理19
十一·结论20
一·项目背景
位于海南省东方市九龙大道与三环大道（未施工）交汇处西北面有一块坡地，面积约为12000平方米，该地块属于东方市福耀村集体所有。
海南金鼎投资发展有限公司（以下称“公司”）与福耀村委多次协商，达成土地使用权买卖初步共识，我公司计划购买该地块开发住宅花园小区，并命名为“东方城市花园”。
二·项目地理位置
东方城市花园项目位于东方市九龙大道北面，三环大道西面，距东面东方市火车站3公里，距南面东方市汽车总站2公里，交通便利，附近现有菜市场、商店、银行、幼儿园、小学、派出所等配套设施。
此地段目前和将来都是东方市的政治、商业中心，是东方市为数不多、炙手可热的黄金地段，升值潜力极大。
三·市场分析与预测
（一）海南房地产市场现状
2009年上半年，海南省努力促进房地产、旅游业等优势产业健康发展，取得明显效果，全省房地产开发投资同比增长37.2%。
同时，海南省还落实各项促进普通商品住房消费的政策措施，降低首付款比例、利率和交易环节税费，推动房地产业继续保持较快发展。
在与上年同期高速增长的基础上，全省房地产开发投资完成114.8亿元，商品房施工面积1513万平方米，增长46.9%，销售面积217.5万平方米，增长22%。
全省商品房销售价格平稳，综合售价5919元/平方米，增长6.4%。
但海南省的房地产开发主要集中在海口、东部沿海市县及中部部分市县，商品房销售规模已占全省份额近五分之四，西部的昌江县、乐东县、东方市的房地产业尚处于起步阶段。
海南旅游资源非常丰富，海南卫星城的建设及博鳌亚洲论坛的召开让全世界的目光都聚焦在这里，在很大程度上带动了经济建设。
海南向国家提出建设国际旅游岛的申请，于今年获得批准，同时，博鳌民用机场的开工建设已获得国务院和民航总局的批准，并计划于东方市和五指山市增加建设民用机场，如此对海南未来的地产发展更为有利。
海南把地产的目标市场定位在岛外，从2003年下半年起，推出的楼盘里有70%是销给了岛外客户（30%为本地刚性市场需求）。
而这些来海南买房的客户里面80%是看中了当时海南省的低房价，是以投资升值为主，只有20%的客户是真正想来这里养老过冬的，但随着海南省的发展，地理优势的突显，岛内经济的发展完善，外来人口的增多，未来海南省的地产发展是非常可期待的。
（二）东方市房地产市场分析与预测
东方市是海南拥有真正意义上滨海城区的5个市县之一，拥有的海岸线资源非常丰富，但相对于时下海口、三亚、琼海、万宁、陵水等东部县市，东方市的地产业尚处于初始的起步阶段，故而此时进入恰是时机。
东方市现有常住人口近40万，外来人口约10多万，共计人口约50万，且随着城市化进程的发展，常住人口将逐年的增加，对住房的刚性需求也会相应的增加。
但东方市自2006年起，因常住人口年年增加，住宅土地需求加大，土地市场一度较乱，特别是2007年下半年起，大量的土地被非法的规划分割，买作私人宅基地，且地块价格越炒越高，至今买一块地（约150M2）建设一座私人两层住宅楼，至少需45万元以上的现金，而购买花园小区只需13～23万元（含业主自己的简单装修）即可入住100M2左右的住宅花园小区，且花园小区规划完善，配套设施齐全，治安可靠，房产升值潜力大，从而于2008年初催生东方市电力小区花园等的开发（集资建房名义），即为东方市商品房开发的雏形。
至今已在开发的商品房小区花园有:
紫竹花园,中海港花园,名豪花园，其中开发的规模、方式、综合单价、销售情况等相关情况如下表：
1、花园名称：
紫竹花园表一
序号
项目
内容
备注
1
建筑规模
1万M2，六层一梯两户，无电梯
集资建房，开发施工一体
2
综合单价（元/M2）
1500
供不应求
3
销售方式
预定（地基基础开始施工的同时）
4
套数
96
5
销售情况
预定完，工程验收后，款付完，甲方配合办理房产证
定金越高，付款越早，综合单价越优惠
2、花园名称：
中海港花园表二
序号
项目
内容
备注
1
建筑规模
1.8万M2，12层一梯两户，有电梯
集资建房，开发施工一体
2
综合单价（元/M2）
2100
供不应求
3
销售方式
预定（地基基础开始施工的同时）
4
套数
178
5
销售情况
预定完，工程验收后，款付完，甲方配合办理房产证
定金越高，付款越早，综合单价越优惠
3、花园名称：
名豪花园表三
序号
项目
内容
备注
1
建筑规模
2.39万M2，14层一梯两户，有电梯
集资建房，开发施工一体
2
综合单价（元/M2）
2200
供不应求
3
销售方式
预定（地基基础开始施工的同时）
4
套数
250
5
销售情况
预定完，工程验收后，款付完，甲方配合办理房产证
定金越高，付款越早，综合单价越优惠
以上花园的开发主要采用单位集资建房的方式，以低成本开发，低率润销售（净利润300～700元/M2）。
而时下海口、三亚、琼海、万宁、陵水等东北部市县，都在设法依托滨海地理优势发展旅游或房地产业，且经过一轮又一轮开发热潮之后，东北部地区的海岸线资源已得到较为充分的开发，房地产开发成本不断上升，促使更多的开发商向其它市县快速辐射。
故此，旅游、房地产业的气候变化对东方市非常有利，再加上近两年东方市经济的快速发展，海富化工、华能电厂、中海油、广坝水电、高排风力发电厂、海燕天然气公司等众多企业的进驻及大量的农村人口转为城市人口，城区人口不断增加，使得这一片区的开发时机日臻成熟。
综合上述，目前东方市的商品房（集资房）供不应求，随着海南省国际旅游岛的建设，东方市经济的快速发展，人口不断增加，商品房需求量也在增加，如果没有大楼盘进驻，要达到供需平衡起码需要3-5年时间，楼房价格也在不断地攀升。
2008年初无电梯住宅楼价格1400元/平方左右，2009年无电梯住宅楼价格1650元/平方左右，一年涨250元/平方，2009年有电梯住宅楼价格2100元/平方左右，而且涨价趋势明显。
预计到2010年下半年，无电梯住宅楼价格1800元/平方左右，有电梯住宅楼2300元/平方左右。
四·建筑规模及开发方案
（一）建筑规模
占地面积12000平方米
建筑面积：
30000平方米
其中住宅：
28300平方米（270套）
商业：
900平方米
幼儿园：
800平方米
容积率：
2.5
（二）开发方案
东方城市花园项目是由六栋16层及幼儿园组成的以住宅为主的一梯三户带电梯的花园小区。
由于东方城市花园项目建筑覆盖率低，保证了充足的空间，给住户提供一个优美、舒适的居住环境，住宅区将采用较高档次的现代化设计，住宅区内设花园、亭阁、蓝球场、游泳池，并建面积逾2500平方米的中心广场供用户休闲、娱乐。
同时，东方城市花园项目住宅小区内还设有180个住户专用泊车位及足够的摩托车和自行车车位，务求建设成东方市的“地标”住宅花园小区，创造良好的社会效益。
五·投资成本构成
（一）项目总投资成本构成
1．地价：
建筑地价：
280元/m2×30000m2＝840万元；
土地面积计价：
700元/m2×12000m2＝840万元；
2.建安工程费：
1140元/m2
3．设计费：
13元/m2
4．管理人员工资：
15元/m2
5．地盘监理：
6元/m2
6．报建、质安等规费：
23元/m2
7．销售费：
12元/m2
8．工程贷款利息费：
40元/m2
9．不可预见费：
10元/m2
10．其他费用：
50元/m2
11．物业进驻及入伙费：
5元/m2
单位成本合计：
1594元/m2
总投资成本：
1594元/m2×30000m2＝4782万元
序号
工程名称
综合单价（元/m2）
备注
1
建筑地价
280
含过户费
2
设计费用
13
3
报建费用
15
4
监理费用
6
5
质检安检费用
8
6
建安工程
地基基础处理工程费用
53.5
7
土建主体费用
450
8
土建装修费用
350
9
室内给排水费用
25
10
室内电气费用
30
11
消防工程费用
40
12
电梯工程费用
60
13
有线电视费用、电话工程费用
1.5
14
智能、防盗对讲系统费用
10
15
变配电工程
20
16
园林与室外公共配套费用
100
17
管理人员工资
15
18
工程贷款利息费用
40
19
房屋销售费用
12
20
房屋销售营业税
0
21
工程不可预见费用
10
22
其他费用
50
23
物业进驻及入伙费
5
工程单位成本合计
1594
（二）住宅工程单位成本
东方城市花园项目住宅工程单位成本明细表表四
（三）总投资成本构成表
序号
项目
类别
单价元/m2
面积（m2）
总价（万元）
1
地
价
住宅
280
28300
792.4
商场
280
900
25.2
幼儿园
280
800
22.4
小计
280
30000
840
2
建
安
费
住宅
1140
28300
3226.2
商场
1140
900
102.6
幼儿园
1140
800
91.2
小计
1140
30000
3420
3
设计费用
13
30000
39
4
报建、质安等规费
23
30000
69
5
监理费用
6
30000
18
6
管理人员工资
15
30000
45
7
工程贷款利息费用
40
30000
120
8
房屋销售费用
12
30000
36
9
房屋销售营业税
0
30000
0
10
工程不可预见费用
10
30000
30
11
其他费用
50
30000
150
12
物业进驻及入伙费
5
30000
15
总投资金额
1594
30000
4782
东方城市花园项目总投资成本构成表表五
六·投资策略
为了更好的利用有限的资金及保证工程的开发进度、质量及投资利润，我公司对东方城市花园项目的开发建设将采用单位集资建房的投资方式，并且投资开发与施工建设一体。
项目的前期投资主要为土地使用权的购买及匹配的费用，必须以现金支付，中后期的资金投入主要以建安工程施工成本为主，拟采用银行贷款为主的投资策略及部分预定房款。
通过精细管理，严格把控，如期完成工程开发，推出完整的花园小区效果。
（一）投资开发步骤
1、建设用地使用权的购买；
2、方案设计及报建；
3、办理银行贷款；
4、施工图设计及出图；
5、监理及施工队的确认；
6、质检安检报批及相关报批；
7、场地三通一平及临设搭设；
8、建筑模型制作及展示厅装修（开始预定）；
9、地基基础工程施工；
10、建安工程施工（分两期施工）；
11、楼花销售；
12、工程竣工验收；
13、配合办理房产证及最后回款；
14、物业公司进驻；
15、入伙；
16、投资结算。
（二）销售方式
根据东方市商品房市场的现状，计划在地基基础工程开始施工的同时，接受预定（售价：
1800～2200元/M2），定金5万元起，根据定金交付的多少或相应的付款方式给予一定的优惠。
销售的预期情况如下表：
东方城市花园项目计划销售的预期表表六
套数
销售方式
预付金额
后期付款方式
时间段
备注
70套
（一期）
预定
5万或以上
银行按揭或其它
2010.06～2010.07
综合单价给予优惠
80套
（二期）
预定
5万或以上
银行按揭或其它
2010.12～2011.01
综合单价给予优惠
120套
（一、二期）
楼花售卖
1万或以上
银行按揭或其它
2010.8～2011.09
按市场价预定销售，楼花售卖的定金计入最后回款
商铺
（二期）
楼花售卖
1万或以上
银行按揭或其他
2011.01～2011.09
按市场价预定销售，楼花售卖的定金计入最后回款
（三）预计销售综合单价及分期开发面积划分
1、东方市现今有电梯的住宅花园项目，其住宅售价在1800～2300元/M2之间，商铺售价在3000～6000元/M2之间。
出于对市场的保守估计，公司暂定商铺的平均售价为3000元/m2，住宅的平均售价为2000元/m2。
2、项目分为两期开发：
一期开发1#楼、2#楼及3#楼，合计面积为14150M2，135套住宅，无商铺。
二期开发4#楼、5#楼、6#楼、商铺及幼儿园，合计面积为15850M2。
135套住宅（14150M2），900平方米的商铺，800平方米的幼儿园。
（四）东方城市花园项目开发进度计划
东方城市花园项目开发进度计划表表七
名称
工日（个）
开始时间
完成时间
前置任务
大纲级别
备注
一、东方城市花园项目开发进度计划
652
2010-1-13
2011-10-26
1
1、建设用地使用权的购买
57
2010-1-13
2010-3-10
2
2、方案设计、施工图设计及出图
44
2010-3-1
2010-4-13
2SS+45工作日
2
3、方案报建、质检安检报批及相关报批
27
2010-4-3
2010-4-29
3FS-12工作日
2
4、办理银行贷款
41
2010-4-8
2010-5-18
4SS+5工作日
2
5、监理及施工队的确认
19
2010-4-8
2010-4-26
4SS+2工作日
2
6、场地三通一平及临设搭设
4
2010-3-13
2010-3-16
2FS+2工作日
2
7、建筑模型制作及展示厅装修
45
2010-3-29
2010-5-12
3SS+28工作日
2
8、住宅楼开始接受预定
76
2010-5-16
2010-7-30
8FS+3工作日
2
9、项目一期建安工程施工
260
2010-5-11
2011-1-25
2
1）地基基础工程（全部）
30
2010-5-11
2010-6-9
8FS-2工作日
3
2）主体结构工程
147
2010-7-3
2010-11-26
11FS+23工作日
3
3）建筑工程
172
2010-8-5
2011-1-23
12SS+33工作日
3
4）安装工程（室内水电）
186
2010-7-3
2011-1-4
12SS
3
5）消防工程费用
189
2010-7-4
2011-1-8
14SS+1工作日
3
6）设备进场及安装（电梯等）
41
2010-11-29
2011-1-8
13FS-56工作日
3
7）变配电工程（变压器及机电房）
58
2010-10-14
2010-12-10
14FS-83工作日
3
8）智能化工程
33
2010-12-5
2011-1-6
13FS-50工作日
3
9）公共区域二次装修工程
45
2010-11-23
2011-1-6
18SS-12工作日
3
10）园林绿化工程及室外配套工程
47
2010-12-6
2011-1-21
14FS-30工作日
3
11）取得消防验收意见书
6
2011-1-9
2011-1-14
20FS-13工作日
3
12）取得规划验收意见书
8
2011-1-12
2011-1-19
20FS-10工作日
3
13）工程总验收意见书
5
2011-1-21
2011-1-25
22FS+1工作日
3
14）、楼花销售
84
2010-9-10
2010-12-2
3
10、项目二期建安工程施工
273
2010-12-1
2011-8-30
2
1）主体结构工程
161
2010-12-1
2011-5-10
3
2）建筑工程
232
2010-12-31
2011-8-19
26SS+30工作日
3
3）安装工程（室内水电）
260
2010-12-6
2011-8-22
26SS+5工作日
3
4）消防工程费用
250
2010-12-8
2011-8-14
26SS+7工作日
3
6）设备进场及安装（电梯等）
78
2011-5-4
2011-7-20
27FF-30工作日
3
7）变配电工程（变压器及机电房）
51
2011-5-27
2011-7-16
30SS+23工作日
3
8）智能化工程
25
2011-7-9
2011-8-2
31FS-8工作日
3
9）公共区域二次装修工程
27
2011-7-8
2011-8-3
32SS-1工作日
3
10）园林绿化工程及室外配套工程
59
2011-6-6
2011-8-3
27FS-75工作日
3
11）取得消防验收意见书
5
2011-8-7
2011-8-11
33FS+3工作日
3
12）取得规划验收意见书
5
2011-8-21
2011-8-25
27FS+1工作日
3
13）工程总验收意见书
5
2011-8-26
2011-8-30
36FS+1工作日
3
14）、住宅楼开始接受预订及楼花销售
138
2011-1-9
2011-5-26
3
11、配合办理房产证及最后回款
261
2011-1-3
2011-9-20
2
12、物业公司进驻
34
2011-8-8
2011-9-10
2
13、入伙
7
2011-9-27
2011-10-3
2
14、投资结算工作
27
2011-9-30
2011-10-26
2
（五）资金计划（预计2010年6月开工）
1、东方城市花园项目一期工程筹划资金计划
东方城市花园项目一期工程筹划资金计划表表八
期次
面
积
序号
分项名称
总需支出费用（万元）
流出资金（万元）
流出时间
流入资金（万元）
流入时间
备注
一期工程（3栋住宅楼）
14150M2
1
建设用地使用权的购买
840
840
2010.01～2010.03
1000
2010.01～2010.03
含国土证
2
其它费用
91.5
30
2010.03～2010.05
前期开发过程办理政府手续相关应酬费用
3
2010.04
办理银行贷款所需费用
58.5
2010.06～2011.01
开发过程相关应酬费用，平均7.313万元/月
3
方案设计、施工图设计及出图
15
5
2010.03
设计方案确定后支付
10
2010.11
一期工程主体封顶后支付
4
方案报建、质检安检报批及相关报批
69
69
2010.04
政府规费
5
监理费
9
9
2010.06～2011.01
平均1.125万元/月
6
建筑模型制作及展示厅装修
6
6
2010.05
7
住宅楼开始接受预定
20
20
2010.06～2010.07
350
2010.06～2010.07
预计6、7月可定出70套，每套5万元.
8
管理人员工资
20.25
20.25
2010.05～2011.01
9人，平均2500元/月.人。
9
建安工程施工
合计1265
1）地基基础工程
40
30
2010.07
桩基验收合格后支付
10
2010.12
一期工程主体封顶后一个月后支付
2）主体结构工程与建筑工程
900
400
2010.07
三大主材进场，按80%支付。
500
2010.8～2011.01
滚动支付，按80%支付，平均83.333万元/月。
3）安装工程（室内水电）
325
325
2010.09～2011.01
滚动支付，按80%支付，平均65万元/月。
4）消防工程费用
5）设备进场及安装（电梯等）
6）变配电工程（变压器及机电房）
7）智能化工程
8）公共区域二次装修工程
9）园林绿化工程及室外配套工程
10
银行贷款拨款
总共800
银行可以代付工程费用款
第一次
400
2010.07
第二次
400
2010.11
11
银行贷款利息
60
60
2010.07～2011.01
根据银行规定支出（暂按月8.571万元/月计）
12
配合办理房产证或按揭及最后回款
2480
2011.01
由开发商办理房产证，业主出2000元并配合；或由开发商配合，业主自己办理。
一期合计
2396
4430
流入资金合计包括资本金、贷款本金和销售收入。
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