北京旺座中心投资分析.docx
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北京旺座中心投资分析
北京旺座中心投资分析
第一章项目分析
一．项目描述
二．项目优势
三．项目劣势
第二章项目对比
一．北京旺座中心与国贸中心对比分析
二．北京旺座中心与京广中心对比分析
三，北京旺座中心与嘉里中心对比分析
第三章总结分析
一．北京写字楼概况
二．北京写字楼投资情况分析
第四章结论与预测
注：
本文所有分析数据全部来自客观数据，无任何主观倾向性
第一章项目分析
项目简介（让业主“拥有自己的大气层”而蜚声京城房地产界的“旺座中心）
北京旺座中心位于朝阳区关东店，地处CBD中央商务区中心地带，东临东三环路，西侧为关东店南街，南靠嘉里中心。
国贸、京广和嘉里中心等众多顶级写字楼、公寓四方围合这一片未来五百强争抢进驻的国际经济贸易中心。
临近外交部、第一使馆区又使旺座更添国际影响。
旺座占地约1.2公顷,规划建筑面积约10万平方米。
用途为国际商务公寓、国际商务中心、国际行政会所。
地下有可容纳约700辆停车场.提供全方位的酒店式数字化管理及智能化服务.旺座由德国著名建筑师设计,在建筑材料、节能、环境保护等方面采用了国际先进的建筑工艺和建筑材料，充分展现了现代化大都市的建筑艺术风格.
旺座中心是国内首座安装了双层呼吸式玻璃幕墙的大型建筑，该项目的首层大堂面积阔约1000平方米，楼内拥有3000平方米的高空大型行政会所，配备有豪华空中泳池
旺座中心周边遍布国贸中心、嘉里中心、汉威大厦等知名建筑，同时旺座中心也是距离中央电视台新址最近的五A级公寓项目。
项目优势：
（“以人为本”的旺座中心）
旺座中心位于中央商务区“CBD”核心地带，在国内首度采用双层呼吸式玻璃幕墙领衔业界，运用范围勘称世界之首。
双层呼吸幕墙的功能要点如下：
智能化、节能：
可以明显减少楼宇内的能量消耗，最佳利用自然光实现照明。
通过被动使用光能，冬季通过双层幕墙的热量损失可减少30%，夏季通过夜间散热，可使用户减少使用空调，从而减少能量的损耗。
通风、防尘：
通过开启窗实现自然通风，即使天气恶劣，也一样可以开窗换气。
减少空调综合症的发生，提高人们的生活素质和工作效率。
隔音：
研究检测，对隔音效果影响最大的是通风的开口位置。
即使窗户开放，双层幕墙仍可达到单层幕墙窗户关闭时的隔音效果。
旺座中心是世界首座大型双层呼吸式幕墙公寓
落地封闭式阳台，客厅、卧室，大面积采光范围，室内即可进行风景日光浴。
服务设施：
商务行政会所 空中泳池 健身中心 餐厅 酒吧 洗衣店 美食店美容中心 邮政局 旅游及票务中心 银行 商务中心 停车场。
旺座70米高空3000平方米大型行政会所，远望前景，视界无边。
咖啡厅、健身中心为你架设通往超逸境界的空中走廊。
空中泳池天水相联。
商务行政会所：
为尊贵的精英人士提供全方位的商务、休闲交流空间，流露贵宾不凡气度。
高效、专业的商务中心内，不同标准的多功能会议室、会客室，提供专业、高效的文秘、翻译以及无限上网等服务。
基本信息
物业类别：
公寓
装修状况：
精装修
建筑类别：
高层塔楼
物业地址：
朝阳关东店南街2号
环线位置：
二至三环
交通状况：
地处CBD中央商务区中心地带，周边交通便利。
开发商：
北京天亚物业开发有限公司
销售证：
京房外证字第341号
销售率情况：
90
售楼处地址：
北京朝阳区光华路嘉里中心饭店北侧
售楼电话：
65612266
付款方式：
一次性付款、分期付款、银行按揭
均价：
24000元/平方米
周边配套:
内部配套：
会所、健身馆、停车场
中、小学：
呼家楼中学
商场：
明珠超市
银行：
工行、建行
医院：
朝阳医院
其他：
精装修菜单式装修
建材设备:
结构：
现浇
外墙：
双层玻璃幕墙
大堂：
豪华装修、艺术灯饰
电梯：
进口电梯
供电：
双路供电
供水：
24小时热水
采暖：
中央空调
综上，旺座中心作为酒店式公寓的代表,位于北京最繁华的CBD中心地带,平均房价在380万元左右。
旺座中心的推出得到市场上很多客户的认可。
项目劣势；
1, 地处CBD中央商务区中心地带。
周围竞争楼盘较多，与嘉里中心。
国贸、京广和嘉里中心，国际经济贸易中心等众多顶级写字楼比地理位置不太占优势。
2，媒体新闻印象较差，给公众的感觉稍逊。
新闻回放：
北京旺座中心发生械斗二十八人被抓获报讯昨天上午，市公安局新闻发言人办公室向媒体透露，21日上午，在朝阳区旺座中心因物业管理权产生经济纠纷导致持械斗殴的28名违法人员，被朝阳警方抓获。
经初步审查，械斗起因于经济纠纷，18名嫌疑人已被朝阳警方依法拘留，此案正在进一步审理中。
3月21日7时许，有群众向110报警：
在朝阳旺座大厦有多人持械斗殴。
接警后，市局刑侦总队和朝阳分局领导立即带警员赶到现场，迅速制止械斗，控制局面，并当场抓获嫌疑人28名，收缴了砍刀、管叉、铁管、镐把等作案工具。
警方告诫：
任何经济纠纷都应按照国家法律规定程序，通过合法途径来解决。
对于采取非法手段，甚至聚众斗殴、扰乱社会治安秩序，引发治安或刑事案件的组织者和参加者，必将被依法严厉查处。
附：
现均价:
24000元/平方米
旺座中心历史价格
记录时间
均价
最低价
价格描述
2005-12-21
24000元/平方米
元/平方米
一次性付款、分期付款、银行按揭
2005-05-20
2500美元/平方米
元/平方米
一次性付款、分期付款、银行按揭
2005-04-23
2500美元/平方米
元/平方米
一次性付款、分期付款、银行按揭
2005-02-19
2500美元/平方米
元/平方米
一次性付款、分期付款、银行按揭
2005-11-18
2400美元/平方米
元/平方米
一次性付款、分期付款、银行按揭
2003-07-08
2300美元/平方米
元/平方米
一次性付款、分期付款、银行按揭
2002-11-12
2300美元/平方米
2000美元/平方米
一次性付款、分期付款、银行按揭
2002-11-12
2300美元/平方米
2000美元/平方米
一次性付款、分期付款、银行按揭
2002-01-31
2100美元/平方米
2000美元/平方米
一次性付款、分期付款、银行按揭
2001-11-22
1900美元/平方米
2500美元/平方米
一次性付款、分期付款、中国银行8成20年按揭
2001-07-26
2000美元/平方米
2000美元/平方米
一次性付款、分期付款
第二章项目对比
一．北京旺座中心与国贸中心对比分析
北京旺座中心
国贸中心
地理位置：
朝阳区光华路嘉裹中心饭店北侧
朝阳区建国门外大街1号
总建筑面积
100000.00平方米
123900.00平方米
交通状况
地处CBD中央商务区中心地带，周边交通便利
与国贸地铁站在地下直接连通，1、4、9、57、48路公交车
租金价格
2500美元/平米
432.00 元/平米*
物业费用
1.50美元/平米*月
1.41元/平米*月
车位说明
700多个,每户两个车位,出租100美元/月
车位说明：
地下共三层的停车场可提供1,500个停车位，可供租户长期停车及访客计时停车使用
装修标准:
结构：
现浇
外墙：
双层玻璃幕墙
大堂：
豪华装修、艺术灯饰
电梯：
进口电梯
供电：
双路供电
供水：
24小时热水
采暖：
中央空调
电梯：
16部富士达高速客用电梯
空调：
中央空调
公共天线：
卫星
网络接入：
宽带接入、光纤通讯综合布线
电话接口：
DDN
点评：
1，租金价格较贵，购买群多来自国外。
2，地理位置，交通状况较差
3，性价比较国贸低，投资成本较大，容易套牢。
二．北京旺座中心与京广中心对比分析
北京旺座中心
京广中心
地理位置：
朝阳区光华路嘉裹中心饭店北侧
朝阳区呼家楼
总建筑面积
100000.00平方米
27000.00平方米
交通状况
地处CBD中央商务区中心地带，周边交通便利
二、三环之间
租金价格
2500美元/平米
38.00 美元/平米*月（基本租期：
1年）
物业费用
1.50美元/平米*月
不祥
车位说明
700多个,每户两个车位,出租100美元/月
充足，车位费：
地下USD60/个/月，地上免费
装修标准:
结构：
现浇
外墙：
双层玻璃幕墙
大堂：
豪华装修、艺术灯饰
电梯：
进口电梯
供电：
双路供电
供水：
24小时热水
采暖：
中央空调
楼内配套：
健身,餐饮,商务中心,超市点
电梯：
有
内设综合布线网络、高速数据传输、卫星接收系统、中央空调系统，充足IDD及停车位，24小时保安及热水供应。
银行、机票代办处、邮电所、咖啡厅、美容美发中心等服务项目一应俱全，热情周到的服务
点评：
1，价格较贵，档次较京广中心高
2，旺座中心用途多为国际商务公寓、国际商务中心、国际行政会所，京广中心是一座集五星级饭店，高级写字楼，豪华公寓为一体的综合性大厦。
两者定位有差别。
3，京广中心是北京最高的现代化大厦,集酒店、公寓、写字楼为一体。
三，北京旺座中心与嘉里中心对比分析
北京旺座中心
嘉里中心
地理位置
朝阳区光华路嘉裹中心饭店北侧
朝阳区光华路1号
总建筑面积
100000.00平方米
240000平方米
交通状况
地处CBD中央商务区中心地带，周边交通便利
面向市内主要交通干道东三环路
租金价格
2500美元/平米
41.5美元/平方米.月
物业费用
1.50美元/平米*月
3.5美元/平方米.月
车位说明
700多个,每户两个车位,出租100美元/月
地上车位、地下车库共700多
110美元/平方米.月
装修标准:
结构：
现浇
外墙：
双层玻璃幕墙
大堂：
豪华装修、艺术灯饰
电梯：
进口电梯
供电：
双路供电
供水：
24小时热水
采暖：
中央空调内部配套：
会所、健身馆、停车场
中、小学：
呼家楼中学
商场：
明珠超市
银行：
工行、建行
医院：
朝阳医院
其他：
精装修菜单式装修
全层出租面积为1，229至2，967平方米
提供综合布线系统，包括CAT3,CAT5电缆，单模式及多模式光纤电缆，架高地板系统
提供DID及ISDN电话线，预留可拆卸层板，四管式供暖，空调及通风系统
独立的二十四小时水冷系统，供客户接驳至电脑设备
高低压两路供电，电量设计为每平方米80伏安
24部客运电梯分布四个使用区域
预留微波通讯设备
备有SMATV系统，客户可接收本地电台，电视台及卫星电视节目
提供紧急电力，以供应客户部分设备使用
超逾700个停车位，电脑化楼宇自动监察系统
点评：
1：
北京嘉里中心是一个综合性的多用途发展的项目，包括两幢甲级办公大楼和豪华公寓大厦，更备有五星级饭店、购物商场和健身俱乐部等多项配套设施。
2：
旺座中心”虽是一座具有现代风范和国际水准的建筑，但同时也是一项非常务实的工程。
在充分体现出国际化的严谨、稳重的设计风格、充分考虑到ＣＢＤ区域国际化交流人士的切实需求的同时，无不处处蕴含着“以人为本”的先进的设计理念。
第三章总结分析
一．北京写字楼概况
众所周知，北京地区写字楼主要CBD商圈，燕莎商圈，朝外商圈，金融街商圈，中关村商圈，南部商圈，亚运村商圈，望京商圈，东长安街，西长安街，上地商圈，公主坟商圈。
其中采用租赁模式的高档写字楼由于获利风险性较低而愈发受到投资机构青睐，同时这也促使租赁模式在写字楼中流行起来。
北京市统计局投资处最新统计数据显示，1-10月北京市完成房地产开发投资1003亿元，同比增长19.3%。
随着奥运效应的逐步深化以及中国加入世贸组织而随之带来利好因素的进一步影响。
今年以来，北京写字楼市场的客户需求量同时也在不断增加。
房地产开发投资总量仅次于广东省，居全国第二位。
总体情况是区域市场差别较大。
从去年年初开始，包括土地、金融、宏观调控等一系列政策相继波及到房地产然而楼价并没有就此被抑制，反而发展更迅猛。
2006年北京市商业新供应量将主要集中在中央商务区、中关村地区、金融街地区以及部分大型住宅小区内，越来越多的商业面积集中在含有写字楼、公寓和酒店的综合项目，尤其在中央商务区和中关村地区。
中关村写字楼由于供应量大，导致租售价格下降、空置率增高。
CBD，供需不平衡的状况进一步显现，北京旺座中心的CBD区域由于竞争激烈，供应量大，租金高，有效市场不足，价格呈现下降的趋势。
二．北京写字楼投资主体情况分析
CBD有限，而国外知名企业进驻CBD的步伐却在不断加速。
根据政府相关统计，CBD区域之内共有2521家企业入住，其中外资企业达到了807家；在全球500强跨国公司当中，已有185家来京投资，其中有120家入住CBD及周边地区。
据美国《财富》杂志的一项调查表明：
全球4万多家跨国公司92%以上的企业若干年内将考虑在中国设立地区总部，包括设立亚太地区、东亚地区、中国地区总部，研发总部，商务总部，销售总部；其中首选北京的占15%。
由于CBD已经形成成熟的涉外商务环境，该区域必然成为这些国外企业的首选之所。
在朝阳区政府的规划中，预计到2008年入住CBD的500强企业达到400家，而到2020年，CBD也将成为亚太地区经济运行控制中心之一。
除此之外，央视、BTV东进，更为CBD带来数千家国内外传媒企业，它们的办公需求也为CBD写字楼带来了巨大的商机。
第四章结论与预测
一，综上所述，2006年北京优质写字楼市场将开始进入供应高峰期，市场需求也将同时上升，但幅度相对较小，租金小幅度走低，但不同区域不同项目表现差异较大。
二，其中采用租赁模式的高档写字楼由于获利风险性较低而愈发受到投资机构青睐，将成为主要发展趋势，北京旺座中心全新亮相打出“联合招租”牌符合这一特点
三，投资优质写字楼市场风险与收益并存，投资主体需慎重。
以上仅为个人观点，如有不足之处望给于指正。
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