海南得发豪苑工程建设项可行性报告88.docx
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海南得发豪苑工程建设项可行性报告88
海南得发豪苑工程建设项可行性报告
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第一章总论1
1.1项目背景1
1.2项目概况4
1.3结论与建议7
第二章房地产市场需求分析9
2.1我国房地产市场现状9
2.2我国房地产市场未来走势预测12
2.3海南省房地产市场现状13
2.4海南省房地产市场未来走势预测15
2.5目标人群与目标市场分析17
2.6项目价格定位18
2.7市场SWOT分析18
2.8市场营销策略分析21
2.9市场风险23
2.10市场分析结论23
第三章建设规模与建设内容24
第四章项目建设地址和有利条件25
4.1建设地点与地理位置25
4.2场地现状25
4.3工程地质条件25
4.4地形地貌26
4.5气候气象26
4.6供电条件26
4.7给排水条件26
4.8交通运输条件26
4.9通信条件26
4.10环境保护条件27
4.11当地社会支持条件27
4.12法律支持条件27
4.13征地、拆迁条件27
第五章项目总体布置28
第六章工程建设方案30
6.1工程项目组成30
6.2建筑设计30
6.3结构设计32
6.4给排水设计34
6.5通风37
6.6电气37
第七章节水节能措施42
7.1节能措施42
7.2节水措施44
第八章环境影响分析45
8.1项目场址环境现状45
8.2项目建设与运营对环境的影响45
8.3环境保护措施46
8.4环境影响评价46
第九章项目组织管理47
9.1经营管理机构设置与职责47
9.2劳动定员47
9.3人员培训48
9.4经营方式48
第十章项目实施进度49
10.1项目实施进度安排49
10.2项目实施进度表49
第十一章项目招投标50
11.1招投标管理的原则及依据50
11.2招标内容及范围51
11.3招标方式51
11.4招投标活动的工作程序51
第十二章投资估算53
12.1投资估算的范围和依据53
12.2项目建设投资估算54
12.3项目建设期利息估算55
12.4流动资金估算55
12.5项目总投资估算55
12.6项目投资资金筹措和投资使用计划56
第十三章财务评价57
13.1评价的依据和基本数据57
13.2项目经营收入和税金、城建及教育附加估算57
13.3总成本费用估算61
13.4财务评价报表（附后）63
13.5财务评价指标64
13.6财务评价结论67
第十四章风险分析评估68
14.1项目主要风险因素识别68
14.2风险分析与评价69
14.3防范和降低风险的措施73
第十五章研究结论与建议75
15.1结论75
15.2建议75
附表
附图
附件
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
海南顺得发实业有限公司得发豪苑工程建设项目
1.1.2开发商
海南顺得发实业有限公司
1.1.3承办单位概况
名称：
海南顺得发实业有限公司；
住所：
海口市琼山区府城镇下坎西路179号；
法定代表人姓名：
陈建华；
注册资本：
人民币壹仟伍佰陆拾万元；
实收资本：
人民币壹仟伍佰陆拾万元；
公司类型：
有限责任公司；
经营范围：
房地产项目开发经营、市场项目开发经营、自有房产销售、房地产咨询服务、仓储服务（危险品除外）、仓库租赁、冷藏库租赁经营服务、五金交电、建筑材料、水暖器材、化工产品（专营除外）、日用百货销售、室内外装修装饰工程、土石方工程、水电安装、农业技术推广、养殖业（奶畜除外）、农产品收购销售。
（凡涉及许可经营的项目凭证经营）
海南顺得发实业有限公司是一家集房地产开发、农产品贸易加工为一体的多元性民营企业，是具有独立法人资格的经济实体。
公司自2001年成立以来，坚持以市场为导向，以现代企业管理制度为核心，不断规范及完善企业内部的各种经营管理机制和经营管理模式，不断探索及总结适合公司发展的经营管理经验。
经过近几年的快速发展壮大，已形成了4800万元的固定资产投资规模以及一批具有高水平专业素养和丰富实践经验的技术人才队伍。
公司目前拥有各类中高级技术职称人员多名。
近几年来，公司根据海南各地市场需求的发展趋势，抓住难得的发展机遇，主动出击，分别在海口、定安等地进行投资开发项目，取得了不错的经济效果和社会效果。
像在海口琼山区投资建设的海南仙民农产品交易市场项目就曾被琼山区列为启动建设的15个重点项目之一加以示范推广。
今后，公司将一如继往，在市场经济的竞争中进一步提升企业资质品位，增强企业活力，不断地做大做强。
1.1.4编制依据
1、国家及海南省现行有关技术标准、设计规范；
2、《建设项目经济评价方法与参数》第三版之要求；
3、《建设项目可行性研究报告编制指南》试行本；
4、建设部2004年颁发的《建设工程项目管理试行办法》；
5、2002年国家关于工程建设技术标准强制性条文；
6、《海南统计年鉴2007》；
7、五届省政府第18次常务会原则通过的《海南省人民政府关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见》；
8、承办单位提供的相关资料；
9、本次调查研究收集的其它相关资料等。
1.1.5项目提出的背景与理由
2003年以来，受益于亚热带气候和优良的生态环境，除了海口、三亚外，琼海市、文昌市、儋州市、五指山市、定安县等二线市县房地产市场陆续启动，发展势头良好，打破了海口、三亚两市的房地产市场一枝独秀的局面。
二线城市房地产市场的迅猛发展，使海南省房地产市场区域性分布更加平衡，陵水、琼海、五指山等等区域已经成为岛外购房者的青睐区域，并有逐渐扩散到其它市县的趋向。
海南优美的环境、清新的空气、适宜的温度，毫无疑问已经成为中国大陆尤其是北方人士在海南购房的最主要理由。
海南正在逐渐成为中国甚至整个东北亚地区高薪阶层的休闲后花园。
去海南买房度假，享受椰风海韵的旖旎风光，已经成为很多现代人新的生活方式。
海南城市基础设施的不断完善，城市面貌的逐渐美化，城市建设水平和品位的不断提高，大批配套完善、环境优美的商品住宅小区的强力推出，极大地勾起了大陆人士的购买欲望。
与此同时，随着人们经济实力的增长和居住观念的转变，多次置业、异地购房的潮流也已基本形成。
大部分有条件的家庭和老年人均选择了在异地购房养老和投资升值。
据权威机构抽样调查，大陆主要大中城市有三成意向购房者想到省外置业，这些客户瞄准的置业城市首选是北京，其次是是上海、海南和大连，置业的动机是为了在异地工作学习的子女生活方便，或者看好对方城市的居住环境和发展前景。
各省欲在外地置业者多为经济收入偏高的群体，62.5﹪的异地置业者属于私营企业从业人员。
海南“度假天堂”的品牌越来越吸引岛外人士的关注，海南楼盘越来越备受人们热捧，在人们青睐的沿海购房区域中海南排在首位，沿海区域海南房最被看好，这个趋势在“国际旅游岛”建设中将更为增长。
在各主要城市的每一个房地产展会现场，海南楼盘都是最闪耀的关注点。
越来越多的市民了解到海南的气候、环境价值，正逐步把购房趋向转向海南。
海南的房产是奢侈品，可自用度假，升值潜力也大，到海南购房已经不仅是有钱人士的风尚，很多普通工薪阶层也加入了异地购房的消费大潮。
这使得除了三亚、海口外，琼海、文昌、定安等地的楼盘也受到广泛关注，海南的二、三线区域正在成为海南楼市构成的重要力量。
户型稍小、价格在每平方米3000元至4000多元的楼盘展会前，咨询了解的人群络绎不绝，海南环境自然资源之优美、气候之怡人、生态之宝贵。
人们对宜居舒适环境的追求，使得国内外富裕人士向以海南为代表的“阳光带迁移”成为一种时尚，国际短暂的经济波澜阻挡不了他们在海南购房置业的脚步。
作为全国唯一的热带岛屿，海南旅游房地产业具有广阔的发展前景，一定会呈现更加理性、健康的发展。
在这种背景之下，业主提出了本项目的建设计划，正是顺应天时、地利、人和三要素，志在必得、胸有成竹。
1.2项目概况
1.2.1项目地点
定安县塔岭新城区见龙大道北侧1.2.2建设规模与内容
本项目建设内容包括3幢16层+1跃层商住楼、3幢11层+1跃层商住楼、1排二层临街商业铺面及小区景观地带、游泳池、停车位（包架空层和露天停车位）、小区道路、绿化、供水、供电、围墙等配套设施。
1、总用地面积为18615平方米。
2、拟建总建筑面积43559平方米。
其中，商住建筑面积37873平方米，商铺建筑面积3968平方米，架空层建筑面积1718平方米。
3、建筑总占地面积3837平方米。
4、建筑密度为20.60%,建筑容积率为2.34。
5、绿化面积10923平方米，绿化率为58.68%。
6、道路、广场、景观、泳池及停车场等面积3857平方米，停车位90个。
7、住宅楼总户数：
528户
1.2.3主要建设条件
1、政策条件
2008年五届省政府第18次常务会议原则通过的《海南省人民政府关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见》中提出，房地产开发项目土地增值税从房地产开发企业预售商品房套数过半时开始预征，而原来的规定是一开始销售就要征收，这实际上可以让企业的资金流动更有效益。
该《意见》还规定，房地产开发项目预售收入的企业所得税，按国家税收政策规定的预计利润率下限标准预征，实行按季预缴、按年清算。
“下限”两字，意味着部分房地产企业可以少交5%。
因此，优越的政策条件将是本项目能够顺利实施与建设的重要保障。
2、地理位置条件
本项目位于进出定安县的必经之路——见龙大道北端，交通方便、快捷，项目所需的建筑材料和装修材料在附近即可购买。
因此，在交通运输、配套产业、物资供给等方面具有很多便利条件，这必然会将地理位置条件转化为支持本项目顺利建设的优势。
3、电力、通讯、给排水条件
本项目所在地属于定安县的新兴城区——塔岭新城区的繁华地带，其电力、通讯和给排水等城市基础设施均已日臻完善，各种基础配套设施已趋齐全。
因此，电力、通讯和给排水条件能满足本项目建设的实际需要。
1.2.4项目投入总资金及资金筹措
项目总投入资金为8666.5万元，其中：
项目资本金5166.5万元，占总投入资金的59.6%，主要用于购置土地、土地平整、配套基础设施及楼房建设，少部分用于建设期利息和流动资金；债务资金3500万元，占总投入资金的40.4%，拟分两年向银行贷款，全部用于商品楼房建设。
1.2.5主要技术经济指标
表1—1主要技术经济指标表
序号
项目
单位
指标
备注
1
建设规模
1.1
项目用地面积
㎡
18615
1.2
建筑物总占地面积
㎡
3837
1.3
总建筑面积
㎡
43559
1.4
容积率
2.34
1.5
绿化率
%
58.68
1.6
建筑密度
%
20.60
1.7
总居住户数
户
528
1.8
停车位
个
90
2
项目定员
人
15
3
项目总投资
万元
8666.5
3.1
建设投资
万元
8406.7
3.2
建设期利息
万元
244.8
3.3
流动资金
万元
15
4
资本金比例
%
59.6
5
销售（营业）收入
万元
13733
房屋销售
期合计
6
营业税金及付加
万元
741.6
同上
7
土地增值税
万元
808.2
同上
8
总成本费用
万元
9277.9
同上
9
利润总额
万元
2905.3
同上
10
总投资收益率
%
12.8
11
资本金净利润率
%
14.1
12
全部投资经济效果指标
12.1
财务内部收益率
%
19.9
税后
12.2
投资回收期
年
3.15
税后
12.3
财务净现值
万元
775.6
税后
13
资本金投资经济效果指标
13.1
财务内部收益率
%
32.3
13.2
投资回收期
年
2.98
13.3
财务净现值
万元
876.9
14
盈亏平衡点
%
7.7
第3年
1.3结论与建议
1.3.1结论
本项目符合当前改善城市住房条件、扩大内需的国家政策及定安塔岭新城区控制性详细规划，经济性优越，建设条件充分，开发时机良好，建设规划和工程方案均切实可行，本项目建成后，可加快定安县的城市化进程，改善周边的整体环境，提升当地的房地产品位。
1.3.2建议
建议建设单位应抓紧时间立项建设，并做好以下几个方面工作。
1、加强监督检查，确保工程质量。
项目实施后，要对项目进度进行定期督察，对出现的问题要求限期整改。
为确保建设工程质量，应按照项目管理的“四制”要求聘请质检员，负责整个建设工程的质量并跟踪管理。
项目竣工后，组织有关具有资质的技术部门对工程进行竣工验收。
2、考虑到本项目所需材料中的水泥、石料和钢筋等建筑材料用量较大，使用时间集中、工期较长和价格易上涨等因素，建议只要资金到位，承办单位应尽早储备上述材料，以期达到降低施工成本的目的。
同时，要选择有实力、价格低、质量过硬的施工单位进行土石方及工程施工，以保证工程质量和节省项目投资。
3、为了取得较佳经济效益，应认真做好项目品牌的打造工作，特别是要加强与电视、报纸等传媒的广告的宣传力度，将项目作为地区精品推向国内外市场。
4、建议承办单位抓紧时间立项、建设。
同时，建议项目所在地政府各相关职能部门对本项目给予大力支持与帮助，促成项目早日上马，早日竣工，早见成效。
第二章房地产市场需求分析
2.1我国房地产市场现状
2008年我国房地产市场全年维持衰退态势。
此轮房地产市场调整始于2007年第4季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用、经济周期性下行、房地产市场自身调整和世界金融危机影响的结果。
经过1年的调整期，当前房地产市场已经出现供大于求的状况，70大中城市房价自8月份开始出现环比下跌，其中超过一半的城市房价出现下降。
2008年我国房地产市场运行状况呈现以下三个特征：
1、房屋交易量持续下降
2008年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加。
1—11月，商品房销售面积49148.38万平方米，同比减少18.3%，增幅减少48.8个百分点。
其中，现房销售面积为13716.96万平方米，同比减少19.4%；期房销售面积为35431.42万平方米，同比减少17.9%。
商品房销售面积降幅逐月增加，由1—2月份的4.2%降为1—11月份的18.3%。
40个重点城市中，有1/4的城市商品房销售面积同比下降40%以上，下降程度较高的城市包括南宁、宁波、北京、福州、石家庄、郑州、深圳、上海等。
同时，商品房空置面积较快增加。
2008年5月，商品房空置面积结束自2007年下半年以来的负增长局面，11月底，商品房空置面积为13599.93万平方米，同比增加15.3%；其中，商品住宅空置面积为同比增加22.9%，增幅比3月底增加33.5个百分点。
2、房地产开发投资意愿下降
受需求市场低迷的影响，房地产开发投资意愿的下降从2008年2季度就开始显现，4月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期，6月份起这两项反映房地产开发投资意愿的指标各月均为同比负增长。
2008年1—10月房地产开发企业购置土地面积为29596.42万平方米，同比减少5.6%，增幅比去年同期减少22.5个百分点；房地产开发企业完成开发土地面积19343.91万平方米，同比减少2.5%。
2008年，商品房新开工面积增幅出现较大幅度下降，施工面积增幅和竣工面积增幅均低于去年同期。
1—11月，商品房新开工面积为84289.51万平方米，同比增长5.4%，增幅比去年同期减少17.5个百分点；商品房施工面积为254936.14万平方米，同比增长17.7%，增幅比去年同期减少5.3个百分点；商品房竣工面积为35084.23万平方米，同比增长6.1%，增幅比去年同期减少2.4个百分点。
3、房价出现近10年来首次下降
各类型房屋销售价格涨幅逐步回落，8月份70大中城市房价出现近10年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。
2008年，70大中城市房屋销售价格同比上涨6.47%，涨幅比2006年下降1.1个百分点。
其中，新建商品住房和二手住房分别同比上涨7.07%和6.2%。
从环比来看，2008年70大中城市房屋销售价格下降0.3%，其中新建商品住房和二手住房分别下降0.7%和0.2%，90平方米以下商品住宅价格比年初下跌1.2%。
12月份，70大中城市中有50个城市新建商品住宅价格出现环比下降，有52个城市二手住房价格出现环比下降。
2008年房地产市场衰退程度逐季增加。
其中，1季度供给增长增加，需求增长减缓，房价环比涨幅回落，但受翘尾因素影响，房价同比涨幅仍保持较高幅度；2季度开发景气开始下降，需求继续下降，房价涨幅继续下降，部分城市房价出现下跌；3季度购房意愿继续低迷，开发投资意愿持续降低，房价出现首次下跌；4季度房价下跌幅度继续加大。
1—4各季度70大中城市房价变化分别为环比上涨0.8%、环比上涨0.3%、环比下降0.1%和环比下降1.3%。
4、各地区房地产投资增幅均有所下降
2008年，东中西三大地区房地产开发投资增幅都有所减少。
1—10月，东部、中部和西部三大地区房地产开发投资额分别为14207.31亿元、4961.04亿元、4749.35亿元，分别同比增长20%、36.1%、28.2%，增幅分别减少6.3个、4.5个和11.8个百分点。
2008年东、中、西三大地区房地产开发投资增幅下降图
注：
资料来源于国家统计局、REICO数据库。
2.2我国房地产市场未来走势预测
2009年，我国房地产市场走势仍然与宏观经济和政策环境有着密切关联，房地产市场发展的不利因素是2009年宏观经济仍会继续下行和部分政策的不利影响，有利因素则是各种优惠措施的出台。
在3季度宏观经济出现回暖的预期下，预计下半年房价将会止跌企稳。
未来两年，我国房地产市场的走势受两方面因素的制约和影响。
一方面是利空因素。
国际金融风暴继续肆虐，世界各国都受到波及，欧美地区受灾尤其严重，国内经济亦受其负面影响，出口下滑，经济下行（一季度我国GDP同比增长仅为6.1%），外资撤离。
国内经济下行已成定局，股市、楼市皆低迷，实体经济萎靡不振，企业效益下滑。
在内外宏观经济双重负面影响下，我国房地产市场必然同步下行。
另一方面是利好因素。
国际方面，主要国家联合救市，有助于抑制金融风暴的进一步恶化，能够在一定程度上减轻我国经济和楼市面临的外部压力。
国内方面，目前中央拯救经济的决心很大，2008年11月“4万亿投资计划”的出台，表明国家促内需保增长的力度将超过1998年应对亚洲金融危机的措施，“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”也标志着持续五年之久的紧缩型宏观调控转变为扩张型调控。
从房地产政策利好分析，2008年10月22日财政部和央行的相关文件标志着中央救楼市的开始。
可见，利空与利好同时存在，将同时影响着我国房地产市场的投资和交易。
但从总趋势来看，我国房地产市场的发展仍有巨大的潜力。
这源于相互影响的三方面事实：
第一，中国是一个经济转型国家。
对于一个发展中国家来说，城镇化是一个不可避免的问题。
自1978年推行市场化改革以来，中国的城镇化就开始持续进行，1996年以后步伐明显加快。
持续的城镇化对房地产市场的不断发展提出了要求。
不仅如此，中国到目前为止已经历了长达30年的经济持续高速增长，人民收入水平的提高和对生活质量的追求，为房地产市场的发展提供了强劲动力。
第二，中国是一个体制转型国家。
中国正从严格传统的计划经济体制国家逐渐转变为市场经济体制国家，住房改革也是伴随着其中的诸多改革措施之一。
以往城镇居民主要依靠单位分房，而现在则已基本由市场解决。
住房推向市场，促成了一个巨大的房地产市场的产生和发展。
除了这两个方面以外，我国还是一个人口大国，十几亿的人口总量在世界各国之中绝无仅有，庞大的人口数量也意味着巨大的对住房的需求。
以上三个方面，分别从不同层面反应了中国的现状和特色。
它们共同揭示了中国房地产市场发展不可估量的潜力。
只要这些因素没有改变，房地产市场发展的趋势就不会改变。
而在相当长一段时期内，这些因素很难改变。
因此，对于诸多房产商来说，现在仍然是一个千载难逢的机遇，因此应对我国房地产前景保持乐观。
2.3海南省房地产市场现状
1、风景这边独好
自2007年的下半年以来，全国一线房地产市场如北京、上海、广州、深圳等地，纷纷走出了一波房地产市场大幅下滑的行情。
但在此阶段，海南楼市基本保持了平稳态势。
2007年下半年到2008年3月间，全国房地产市场哀鸿遍野的时候，海南楼市购销两旺，房地产价格大幅攀升。
影响所及，在国家发改委按月公布的全国70个大中城市房屋销售价格指数表上，海口房价同比涨幅连续保持了一年的全国领先位置。
即使到了2008年的下半年，全球金融危机波及中国楼市，海南也出现市场销售量徘徊乃至小幅下降时，海口和三亚的房价依然平稳。
2、投资销售两旺
2008年，海南省房地产完成投资189.31亿元，同比增长48.4%。
全省商品房施工面积1390.52万平米，同比增长17%，商品房竣工面积233.32万平米，商品房累计销售面积336.99万平米，同比增长7.8%，商品住房累计销售金额171.12亿元，同比增长39.5%。
继续成为我省固定资产投资增长速度最快、上缴利税增长最快的重要支柱产业。
值得一提的是，除海口、三亚外，岛内一些二线城市如文昌、琼海、定安、五指山、陵水、保亭等城市商品房岛外销售也有了较大增长，市场走势良好。
3、促销成绩斐然
为进一步促进海南省房地产业持续健康稳定发展，省建设厅决定2008年底和今年初，到西北、华北、华东等地组织房地产业宣传推介和商品房展销活动。
2008年11月，该厅组织房地产企业在北京参展“第七届中国国际住宅产业博览会”，是该厅系列推介活动的第一站。
海南省还在会上举行了整个展会期间唯一一场推介会，吸引了包括境外媒体在内的近80家新闻单位与会。
2008年12月，省建设厅又组织了近50家大型开发商，在2008年第24届中国·上海房地产展示交易会上集中亮相。
由于品质好、促销到位，海南楼盘在上海房交会上成绩不俗。
与此同时，我省还面向潜在客户，全力组织岛内展销会，组织岛外购房团来海南，其中尤以海南日报今年春节在三亚举行的房展会效果为佳，现场售房136套，成交金额8160万元，消费者意向登记购房638套，合计金额3.19亿元。
2.4海南省房地产市场未来走势预测
海南省房地产业依托独特的区位、环境优势，在政策驱动和加大促销力度双重作用下，海口、三亚周边市县房地产开发投资增势强劲。
尽管受到金融危机和楼市调整期的双重冲击，在4月30日—5月2日举办的“2009第十二届海南春季房地产展示交易会”上，仍然有40多个楼盘参展。
据国家统计局最新出炉的《2009年1—3月全国房地产市场运行情况》显示，今年第一季度海南房地产市场投资与销售均呈现旺盛态势，各项数据均大幅领先全国平均水平。
数据显示，2009年海南1—3月份房地产开发企业完成投资41.28亿元，比去年同期增长36.1%，领先全国32个百分点。
海南全省一季度商品房销售面积为91.83万平米，同比增长41.5%，领先全国33.3个百分点；一季度商品房销售额为59.51亿元，同
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