深圳物业管理法规知识问答62题.docx

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深圳物业管理法规知识问答62题

深圳物业管理法规知识问答62题

１．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，物业管理行政主管部门的职责是什么？

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第四条规定，市政府物业管理行政主管部门（以下简称市主管部门）负责物业管理的监督管理工作，履行下列工作职责：

（一）组织实施本条例以及其他关于物业管理的法律、法规，执行国家关于物业管理的有关规定；

（二）研究拟定或者制定特区物业管理相关政策措施；

（三）指导、协调区政府物业管理行政主管部门（以下简称区主管部门）及其他相关行政管理部门、街道办事处、行业协会等依法开展物业管理相关工作；

（四）本深圳经济特区物业管理条例规定的其他各项职责。

区主管部门负责辖区内物业管理的监督管理工作，并接受市主管部门的业务指导。

市、区政府其他有关部门应当根据各自职责，依法做好物业管理相关工作。

2．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，街道办事处和社区工作站的职责是什么？

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第五条规定，街道办事处在区主管部门指导下，负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。

社区工作站协助街道办事处开展物业管理相关工作。

街道办事处可以委托社区工作站办理物业管理相关事务。

3．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，什么是业主？

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第八条规定，物业的所有权人为业主。

物业所有权人系指房地产权利证书上登记的权利人，业主可以是自然人、法人或其他组织。

4．根据《物业管理条例》规定，业主在物业管理活动中享有哪些权利？

答：

国务院《物业管理条例》第六条规定，业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）根据物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业委会成员，并享有被选举权；

（六）监督业委会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

5．根据《物业管理条例》规定，业主在物业管理活动中，应该履行哪些义务？

答：

国务院《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业委会作出的决定；

（四）根据国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

6．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，在什么情况下可以不成立业主大会？

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第九条规定，在业主较少的物业管理区域内，经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业委会职责。

7．根据《物业管理条例》规定，哪些事项由业主共同决定？

答：

国务院《物业管理条例》第十一条规定，下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业委会或者更换业委会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

8．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，业主大会会议有哪些类型,如何组织召开?

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第十条规定，业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会会议由业委会根据业主大会议事规则组织召开。

召开业主大会会议时，应当邀请物业所在地社区工作站派员列席。

9．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，业委会在什么情况下应当及时召集业主大会临时会议？

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第十一条规定，有下列情形之一的，业委会应当及时召集业主大会临时会议：

（一）百分之二十以上业主提议；

（二）发生重大紧急事件需要及时处理；

（三）本深圳经济特区物业管理条例和业主大会议事规则规定的其他情形。

10．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，业委会不按规定召集业主大会会议的，应该如何处理？

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第十二条规定，业委会不按规定召集业主大会会议的，业主可以请求所在地街道办事处责令限期召集；逾期仍未召集的，由街道办事处组织召集。

11．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，业主大会会议召集应当经过什么程序？

召集人应告知什么?

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第十三条规定，业主大会会议召集人应当于会议召开十五日前将会议议题、时间、地点、方式及表决事项等予以公告，并同时抄送全体业主。

12．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，在业主大会会议上，业主可以采取什么形式投票？

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第十五条规定，业主可以自行投票，也可以书面委托他人投票。

委托他人投票的，应当出具书面委托书，委托书应当载明委托事项和投票权数。

受委托人投票时，应当出示委托书以及委托人和本人身份证明。

根据《深圳经济特区物业管理条例》第十六条规定，业主大会会议表决采用记名投票的方式。

13．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，业主大会作出决定的表决规则是什么？

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第十七条规定，业主大会作出决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上多数同意。

业主大会作出本物业管理区域物业专项维修资金（以下简称物业专项维修资金）使用和续筹方案，改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意。

14．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，在什么情行下应当召开首次业主大会会议?

会议的主要内容是什么？

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第十九条规定，物业管理区域符合下列情形之一时，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会：

（一）物业出售且已交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之五十以上的；

（二）首套物业出售并交付使用满二年的。

首次业主大会会议的主要内容包括成立业主大会，选举产生业委会、通过管理规约、制定业主大会议事规则。

15．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，首次业主大会会议召开前，应当如何履行告知程序？

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第十九条规定，物业管理区域符合召开首次业主大会会议条件后六十日内，建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地街道办事处；业主也可以书面告知物业所在地街道办事处。

16．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，街道办事处在收到召开首次业主大会会议的书面告知书后应如何处理?

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第十九条规定，街道办事处应当在收到召开首次业主大会会议的书面告知后一个月内，负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组。

17．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，首次业主大会会议筹备组如何组成？

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第二十条规定，筹备组由五至七名成员组成，其中社区工作站负责人一名、建设单位或者物业服务企业代表一名、业主代表三至五名。

筹备组组长由社区工作站负责人担任。

筹备组中的业主代表由社区工作站在愿意参加筹备工作，且有一定人数业主推荐的业主中确定。

18．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，业委会委员、候补委员候选人如何产生？

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第二十三条规定，业委会委员、候补委员候选人由筹备组推荐，十名以上业主也可联名推荐委员和候补委员候选人各一名。

筹备组应当审查委员、候补委员候选人资格并确定候选人名单。

19．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，业主大会会议的法定召集人是谁？

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第二十七条规定，业主大会会议的法定召集人为业委会和街道办事处，除此以外任何单位和个人不得召集业主大会会议。

业委会和街道办事处召开业主大会会议时，物业服务企业、物业使用人及相关单位应当予以协助。

20．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，业委会每届任期多长？

委员、候补委员是否可以连选连任？

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第四十一条规定，业委会每届任期三年。

委员、候补委员可以连选连任。

21．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，业委会换届选举不能按期完成，如何处理?

任期届满后能否继续履行业委会职责?

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第四十一条规定，业委会在任期届满前三个月尚未完成换届选举的，应该由物业所在地街道办事处组织或者监督其组织换届选举，并在上届任期届满前选举产生新一届业委会。

业委会任期届满后不得继续履行职责。

22．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，临时管理规约和管理规约主要内容是什么？

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第四十五条规定，临时管理规约和管理规约主要内容有：

（1）物业管理区域内物业共有部分的使用和维护规则；

（2）业主合理使用物业专有部分的权利和义务；

（3）物业天面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规则；

（4）维护物业管理区域内公共秩序的权利和义务；

（5）业主分担物业管理区域内各类费用的方式；

（6）违反管理规约应当承担的责任。

23．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，业主应该在什么时候签署临时管理规约?

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第四十六条规定，业主应当在入住时签署临时管理规约。

自业主签署时起，对业主产生约束力。

24．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，建设单位是否有权选聘前期物业服务企业？

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第五十条规定，建设单位有权选聘前期物业服务企业。

25．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，建设单位在物业管理中承担哪些具体义务？

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第五十一条规定，建设单位在物业管理中承担下列义务：

（一）依照法律、法规规定和合同约定承担物业的保修责任，并向业主提供物业质量保证书和使用说明书；

（二）依法参与首次业主大会会议筹备工作，协助成立业主大会；

（三）依法提供物业服务用房；

（四）以未出售物业的业主身份承担相关义务；

（五）法律、法规规定和合同约定的其他义务。

26．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，物业服务用房由谁提供?

包括哪几部分?

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第五十一条、第五十二条规定，建设单位应当在物业服务区域内无偿提供物业服务用房，包括物业服务设备用房、物业服务办公用房和业委会办公用房。

27．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，物业服务用房不同部分的面积如何确定?

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第五十二条规定，物业服务用房的的不同部分的面积按以下规定确定：

（1）物业服务设备用房面积根据设备安装、使用、维护实际需要提供。

（2）物业服务办公用房面积根据下列标准提供：

物业服务区域物业总建筑面积二十五万平方米以下的，按物业总面积千分之二提供，建筑面积在五万平方米及以下的，按不少于建筑面积一百平方米提供；物业服务区域物业总建筑面积超过二十五万平方米的，除根据二十五万平方米的千分之二提供外，超过部分按千分之一的标准提供。

（3）业委会的办公用房从物业服务办公用房中调剂，建筑面积应当不少于二十平方米。

28．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，物业服务用房的产权及用途有哪些规定？

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第五十三条规定，物业服务用房应当有独立产权并具有正常使用功能。

物业服务用房产权属该物业服务区域全体业主所有，权属资料由业委会保管。

任何单位和个人不得改变物业服务用房的用途。

29．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，物业服务企业就专项服务对外委托有哪些规定？

如果违反该规定，应接受何种行政处罚？

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第六十条规定，物业服务企业可以根据物业服务合同约定，聘请专业机构承担机电设备维修、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务，但不得将该区域内部全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。

 根据《深圳经济特区物业管理条例》第一百零五条规定，物业服务企业将一个物业服务区域内的全部物业服务一并委托或转交给他人的，由区主管部门责令限期改正，并处以五万元以上二十万元以下罚款；情节严重的，由市主管部门吊销或者提请吊销其资质证书。

30．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，物业服务企业开展物业服务的依据和标准是什么？

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第六十二条规定，物业服务企业应当根据有关法律、法规规定、物业服务规范标准和物业服务合同约定提供物业服务。

物业服务标准由市主管部门依照有关规定另行制定和发布。

业主大会对物业服务有特殊要求的，由物业服务合同约定。

31．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，物业服务企业报送统计资料方面有什么规定？

如果违反该规定，应接受何种行政处罚？

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第六十三条规定，物业服务企业应当向区主管部门报送季度、年度统计报表和其他相关资料。

具体办法由市主管部门制定。

根据《深圳经济特区物业管理条例》第一百零七条规定，对不按时报送统计报表和相关资料，或者提供虚假报表和相关资料的，由区主管部门责令改正；对不按时报送统计资料的，处以五千元罚款；对提供虚假报表和相关资料的，处以二万元以上五万元以下罚款。

32．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，一个物业管理区域能否由多个物业服务企业实施管理？

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第六十四条规定，一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。

33．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，物业管理区域内地上及地下建筑物、设备设施和相关场地能否分割管理？

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第六十四条规定，物业管理区域内地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。

34．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，分期开发的物业，后期建成部分应当如何确定物业服务企业？

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第六十四条规定，分期开发的物业，前期建成部分已确定物业服务企业的，后期建成部分应当由同一物业服务企业提供物业服务。

35．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，物业管理区域的划分遵循什么原则？

具体划分方法是什么？

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第六十五条规定，划分物业管理区域应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并应遵循相对集中、便于管理的原则。

物业管理区域的具体划分方法如下：

（一）物业管理区域以物业建设宗地红线图的范围确定，但已经自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再重新划分；

（二）分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域，共用主要配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域，但已经自然分割或者习惯形成多个相对独立小区的，可以划分为不同的物业管理区域；

（三）不同物业管理区域地理上自然连接的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。

划分物业管理区域有争议的，由区主管部门会同物业所在地街道办事处处理。

36．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，物业服务合同应约定什么内容？

服务内容约定不明应依照什么标准执行?

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第六十六条规定，该服务合同应当在合同中约定物业服务的计费方式、收费标准、服务内容、服务期限等。

关于物业服务内容约定不明的，依照市主管部门发布的物业服务标准执行。

37．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，物业服务计费可以采取哪些方式？

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第六十七条规定，物业服务收费可以根据国家规定采取酬金制或者包干制的计费方式。

酬金制计费方式是指在预收的物业服务费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余部分用于物业服务合同约定的其他各项支出，结余部分归业主所有，不足部分由业主承担的计费方式。

包干制计费方式是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费，盈余归物业服务企业所有，亏损由物业服务企业承担的计费方式。

38．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，物业服务合同的期限如何确定？

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第六十九条规定，物业服务合同期限为二年至五年。

前期物业服务合同具体期限由建设单位和物业服务企业约定，最长至业主大会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。

39．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，物业管理招标有哪几种方式？

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第七十二条规定，物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

住宅物业管理招标应当采取公开招标方式。

40．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，什么情形下可采用协议方式选聘物业服务企业？

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第七十四条规定，符合下列条件之一时，可以采用协议方式选聘物业服务企业：

（一）物业属于单个业主，或者业主人数少于十人且经全体业主一致同意的；

（二）物业服务合同到期后，业主大会决定续聘原物业服务企业的；

（三）在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于五万平方米，或高层物业总建筑面积低于二万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米，经业主大会决定同意的；

（四）公开招标的投标人少于三人的。

符合前款第（三）、（四）项条件的住宅物业，建设单位采用协议方式选聘前期物业服务企业的，应当经区主管部门批准；未经批准的，选聘行为无效。

41．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，《深圳经济特区物业管理条例》对物业服务合同的备案有何规定？

如果违反该规定，应接受何种行政处罚？

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第七十五条规定，物业服务企业应当在签订物业服务合同之日起十五日内将物业服务合同副本报区主管部门备案。

根据《深圳经济特区物业管理条例》第一百一十一条规定，物业服务企业违反本深圳经济特区物业管理条例第七十五条规定，未将物业服务合同报区主管部门备案的，由区主管部门责令限期改正，并处以五千元罚款。

42．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，物业服务合同终止，物业服务企业不依法退出物业管理区域将承担什么责任？

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第七十七条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当根据约定的期限退出物业管理区域，并配合依法选聘的物业服务企业接管。

根据《深圳经济特区物业管理条例》一百一十二条规定，物业服务企业拒不退出物业管理区域的，由区主管部门责令其限期退出；逾期仍不退出的，由区主管部门责令退还逾期所收取的物业服务费，并按月处以五万元罚款；逾期三个月仍不退出的，由市主管部门吊销或者提请吊销其资质证书。

另据《深圳经济特区物业管理条例》一百二十一条规定，物业服务企业不根据约定退出物业管理区域，经区主管机关依法处罚后仍拒不改正的，由区主管机关提请公安机关对直接责任人员依照《中华人民共和国治安管理处罚法》第二十三条规定处罚。

43．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，物业保修期届满后，物业共有部分的维修责任由谁承担？

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第八十条的规定，物业保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担；物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担。

44．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，物业保修期届满后，物业专有部分的维修责任由谁承担？

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第八十条的规定，物业保修期届满后，物业专有部分的维修由业主负责。

45．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，共有物业遭人为损坏时，应该由谁来承担修复或者赔偿责任？

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第八十条的规定，共有物业遭人为损坏时，物业服务企业应当要求责任人负责修复或者赔偿。

46、根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，公用事业以及通讯、有线电视等经营单位在物业管理区域内应承担什么责任？

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第八十条的规定，公用事业以及通讯、有线电视等经营单位，应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。

但法律、法规另有规定的，从其规定。

47．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，物业天面、外墙和楼宇间等设施的修缮有什么规定？

如果违反该规定，应接受何种行政处罚？

根据《深圳经济特区物业管理条例》第八十一条的规定，物业天面、外墙和楼宇间等设施，应当保持安全、整洁，每五年至少修缮或者粉刷一次，费用从物业专项维修资金中支出。

根据《深圳经济特区物业管理条例》一百一十三条规定，违反本深圳经济特区物业管理条例第八十一条规定，未保持物业天面和外墙等设施安全整洁的，由区主管部门责令业主、业主大会或者物业服务企业修缮、粉刷，并处以一千元以上五千元以下罚款。

48．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，业主自有空调架、防盗网等外观设施的检修有什么规定？

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第八十一条的规定，业主自有空调架、防盗网等外观设施，应当每三年至少检修或者粉刷一次，费用由业主承担。

49．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，物业服务收费实行什么原则？

标准如何确定？

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第八十三条的规定，物业服务收费实行政府指导价和市场调节价相结合原则；具体办法由市价格主管部门会同市主管部门制定。

物业服务费的具体标准，由当事人在物业服务合同中约定。

50．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，入住前后的物业服务费分别由谁来承担？

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第八十四条的规定，业主入住前的物业服务费由建设单位承担；业主入住后的物业服务费由业主承担。

51．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，建设单位出售物业时，能否向物业买受人承诺减免物业服务费？

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第八十四条的规定，建设单位出售物业时，不能向物业买受人承诺减免物业服务费。

52．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，物业专项维修资金包括哪两部分？

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第八十五条的规定，物业专项维修资金包括首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金。

53．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，首期归集的专项维修资金的筹集有何规定？

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第八十五条的规定，首期归集的专项维修资金由建设单位根据物业项目建筑安全工程总造价的百分之二，在办理该物业项目初始登记前一次性划入指定的物业专项维修资金专户。

54．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，日常收取的专项维修资金的缴交有何规定？

答：

根据《深圳经济特区物业管理条例》第八十五条的规定，日常收取的专项维修资金由业主在交纳物业服务费时一并缴纳，由物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户。

日常收取的专项维修资金交纳标准由市价格主管部门会同市主管部门制定。

55．根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，物业保修